（管理科学与工程专业论文）西安市商品住房价格影响因素分析及预测.pdf

论文题目 专业 硕士生 指导教师 西安市商品住房价格影响因素分析及预测 管理科学与工程 丁建国 李文琴 摘要 签名 i 定f 坌 签名 壹乏星 改革开放后 随着住房制度改革的深入 我国商品住宅业发展异常迅速 商品住宅 市场规模越来越大 与此同时 商品住宅价格大幅上涨 越来越多的居民感到购房困难 商品住宅价格过快上涨的问题引起了人们的普遍关注 是什么因素导致了商品住宅价格 持续 快速增长 本文以西安市商品住宅市场为例 就这个问题进行了定性和定量分析 并对西安市商品住宅价格进行了预测 目的在于对西安市商品住宅价格影响因素有全 面 客观 正确的认识 为商品住宅市场的各个参与者的决策提供参考 首先 本文运用供求原理 对影响西安市商品住宅价格的因素进行定性分析 认为 影响西安市商品住宅价格的因素包括需求因素 居民收入水平提高 国家政策 消费者 偏好 城市化城市拆迁等 供给因素 成本 国家政策等 其次 在定性分析的基础 上 以西安市商品住宅价格为因变量 以西安市g d p 西安市年人均可支配收入 西安 市非农业人口 竣工面积 开发成本 销售面积等指标为自变量 通过多元回归建立单 方程模型 该模型中包括居民可支配收入 国民收入 住宅竣工面积三个变量 说明这 三个因素是影响西安市商品住宅的关键因素 再次 运用所建立的单方程回归模型进行 房价预测 预测值分别为4 1 8 5 6 6 2 元 平方米和4 9 9 0 1 3 9 元 平方米 2 0 0 8 年商品住宅 均价的实际值与预测值较为接近 最后 根据本文定量和定性分析结果 提出了合理的 政策建议 关键词 商品住宅价格 定性分析 多元回归分析 房价预测 研究类型 应用研究 s u b j e c t t h ei m p a c tf a c t o ro fc o m m o d i 够h o u s i n g sp r i c ea n a l y s i si n x i a na n dt h ep r i c ep r e d i c o n s p e c i a l t y m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e d i n gj i a ng u o i n s t r u c t o r l iw e n q i n a b s t r a c t s i g n e d s i g n e d 2 独三兰鱼兰竺 厶 圳纵汐 人 w i t l lo u rc o u m 巧r e f o m e da n do p e n e du p t h eh o u s i n gs y s t e mh a sb e e nc h a i l g e do v e r a n dt h em e r c h a i l d i s er e s i d e n c ei n d u s t 巧h a sd e v e l o p e dq u i c k l y t h em e r c h a i l d i s er e s i d e n c e m a r k e ts c a l ei sm o r ea i l dm o r el a r g e a tt h es 锄et i m e t h ep r i c eo ft h em e r c h a i l d i s er e s i d e n c e h 嬲r i s e nm u c h m o r ea r l dm o r ep e o p l eb u yt h eb u i l d i n gd i 衢c u l t l y t h ep r o b l e mt l l e m e r c h a n d i s er e s i d e n c e sp r i c ei st o oh i 曲c a u s e dm o r ea n dm o r ep e o p l et oc o n c e mi t w h a t s t l l ef a c t o rc a u s et h em e r c h a n d i s er e s i d e n c e sp r i c et ok e 印o nr i s i n g ht l l i sp a p e r it o o kt h c m e r c h a l l d i s er e s i d e n c em a r k e ta tx i a 1 1c 时a sa i le x 锄p l e c a m e do nq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n d q u 觚t i t a t i v ea n a l y s i sf o rt l l i sp r o b l e m 锄de s t i m a t e dt l l em e r c h a n d i s er e s i d e r l c e sp r i c ei n x i a i lc 时 t l l ep u 印o s el i ei nt h i st e x ti st of i n dt h ee x t r a o r d i n a 巧f a c t o rt oi n f l u e n c e 恤 m e r c h a n d i s er e s i d e n c e s 州c ea t i a i lc i 够 o b j e c t i v e r i 曲to fu n d e r s t a j l d i n g p r o v i d et h e r e f e r e n c ef o r t h ed e c i s i o no fe a c hp a 而c i p a n to ft l l em e r c h a i l d i s er e s i d e n c em a r k e t f i r s to f2 l l l m i sp 印e r 硼弘e st h a tt 1 1 e r e l a t i o n s h i p b e t e e n s u p p l ya 1 1 dd e m a i l d d e t e 咖i n e st t l e p r i c eo ft l l e m e r c h a i l d i s er e s i d e n c e a l lt h ef a c t o r so nm ei m p a c to f m e r c h a n d i s er e s i d e l l c e sp r i c e sa r ea f f e c t e db yi n n u e n c i n gt h e s u p p l y 龇l dd e m a n do f c o i m e r c i a lr e s i d e n t i a l t 1 1 e s e c o n d b a s i n g o nt l l e q 砌i t a t i v ea i l a l y s i s i a n a l y s i s q u a i l t i 像t i v e l ym er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ep r i c e so ft h ei m p a c tf a c t o r s h o u s i n gp r i c e so f g o o d s i i lx i 锄a st l l ed e p e n d e n tv 撕a b l et ox i 锄g d p x i a l lc a p hd i s p o s a b l ei n c o m eo ft h e y e a r n o n a g r i c u l t u r a lp o p u l a t i o ni nx i a n t l l ec o m p l e t i o no fa r e ad e v e l o p m e n tc o s t s s a l e s a n do t l l e ri n d i c a t o r sa si n d e p e n d e n tv 撕a b l e s t l l i o u 曲t h ee s t a b l i s h e n to fas i n g l ee q u a t i o n m u l t i p l er e g r e s s i o nm o d e l t h em o d e l i n c l u d e di nt h ed i s p o s a b l ei n c o m eo fr e s i d e n t s g d p r e s i d e m i a la r e ao ft h ec o m p l e t i o no ft 1 1 r e ev a r i a b l e st 1 1 a ti n n u e n c et h e s et h r e ef a c t o r si st h e k e yt oc o n l i i l e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g si nx i a i lf a c t o r s a 舭rt h ee s 讪l i s m e mo ft h eu s eo f t h e s i n g l e e q u a t i o nr e g r e s s i o nm o d e lt op r e d i c th o u s i n gp r i c e s p r e d i c t i v ev a l u eo f 418 5 6 7 y 伽lp e rs q u a l em e t e r 锄d4 9 9 0 14 a np e rs q u a r em e t e r t l l er e s i d e n t i a la v e r a g e p r i c eo fg o o d si n2 0 0 8t h ea c t u a lv a l u ea 1 1 dp r e d i c t e dv a l u ei sc l o s e rt o f i m l l y i na c c o r d a n c e w i t ht h er e s u l t so fq u a n t i t a t i v ea i l dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s is a i ds o m er e a s o n a b l ep o l i c y r e c o m m e n d a t i o n s t h ek e yw o r d 1 kp r i c eo ft h em e r c h a j l d i s er e s i d e n c et h eq u a l i t a t i v ea 1 1 a l y s i s m u l t i p l er e g r e s s i o na 1 1 a l y s i s p r i c ef o r e c a s t t h e s i s a p p l i c a t i o ns t u d y 要料技太擎 学位论文独创性说明 本人郑重声明 所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及 其取得研究成果 尽我所知 除了文中加以标注和致谢的地方外 论文中不包含 其他人或集体已经公开发表或撰写过的研究成果 也不包含为获得西安科技大学 或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所 做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意 学位论文作者签名 丁 建国日期 7 挈霸硼日 学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定 即 研究生在校攻读学位期问 论文工作的知识产权单位属于西安科技大学 学校有权保留并向国家有关部门或 机构送交论文的复印件和电子版 本人允许论文被查阅和借阅 学校可以将本学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索 可以采用影印 缩印或扫描 等复制手段保存和汇编本学位论文 同时本人保证 毕业后结合学位论文研究课 题再撰写的文章一律注明作者单位为西安科技大学 保密论文待解密后适用本声明 学位论文作者龇1 酮指删僦 搬 护j 7 年r 月 二日 f 1 绪论 l 绪论 1 1 选题背景 与国外相比 我国商品住房的发展历史并不长 从1 9 7 8 年萌芽到现在不过3 0 多年 的时间 但是在这短短的几十年的时间里 我国商品住宅业的发展速度是惊人的 在我 国房地产业飞速发展的同时 我国房价也大幅上涨 全国商品住宅价格年均增长在3 以上 2 0 0 3 年为5 2 0 0 4 年上涨速度更是大幅提高 达到1 6 0 2 房价上涨过快 已成为大家的共识 在全国房地产业一片火热和房价不断创出新高的环境下 西安房地产业也不例外 2 0 0 0 一2 0 0 3 年西安市房地产开发投资额逐年增高 至2 0 0 3 年达到5 7 2 6 的新高 之后 受第五轮宏观调控的影响 2 0 0 4 年增幅回落至3 0 9 1 2 0 0 5 年3 7 8 4 2 0 0 6 年2 6 9 2 0 0 7 年全年房地产开发投资3 8 7 3 3 亿元 增长3 5 5 商品住房价格在近十年里翻了 一番 甚至还多 根据西安市房屋管理局等部门统计数据显示 2 0 0 7 年上半年西安住宅 在售均价为3 4 1 2 元 平方米 同比增长6 0 9 二手房价格同比上升7 9 增幅均较历 史年份大 此外 西安地产业界一些资深人士认为 西安商品住宅价格2 0 0 7 年上半年 增幅可能远不止这个数字 影响我国房价的因素是什么 为什么我国房价上涨速度如此之快 这也许是当前 我国城市居民 开发商 政府等所有商品房市场的参与者们最关心的问题 因此本文拟 以西安市商品住宅市场为例 运用经济学理论和计量经济方法 对西安市商品房房价影 响因素进行定性与定量分析 研究的意义在于使购房者 开发商 地方政府和商业银行 对西安商品住宅价格影响因素有更明确的认识 为购房者的购买决策 开发商的投资决 策 地方政府的政策制定和当地商业银行的信贷决策提供参考 1 2 文献综述 1 2 1 国外对住房价格的研究 1 住宅自身属性特征与房价间关系的实证研究和应用 特征价格模型是一种国外研究异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的模 型 房地产产品具有空间固定性 其异质性非常明显 产品之间各种构成 使用价值的 特征存在明显的差异 如住宅的位置 层次 朝向 户型结构等 由于房地产的这些 特点 特征价格模型在房地产领域得到了广泛的应用 国外大约有一半多的房地产价 格研究是采用特征价格模型进行实证研究的 硒d k e r 是最早把 特征价格理论 应用到房 西安科技大学硕士学位论文 地产市场分析的学者 他根据住宅价格数据 运用特征模型计算了环境质量的改善 如 空气污染治理 对住宅价格的影响 l j 美国不少学者利用该模型研究了不同人种 社会经 济状况等因素对住宅价格的影响 2 宏观因素对住宅价格影响研究 国外学术界在研究这方面问题时一般都喜欢采取定性和定量分析相结合的方法 d i a l l ak a s p a r o v a 和m i c h a e lw l l i t e 研究了欧盟部分国家宏观因素对各国住宅价格的影 响 如货币政策 g d p 等宏观因素对各国住宅价格的影响研究 并建立了简化式供给需 求模型来量化住宅价格 m a t t e oi a c o v i e l l o 通过建立一个 a r 计量模型来分析宏观因 素对住宅价格的影响 研究发现货币政策变化和住宅需求变动是住宅价格短期波动的影 响主要因素1 3 j b a r o t 和y 抽g 运用e c m 分析瑞典和英国两国住宅价格受相同因素影响 后的反应情况 4 1 p y i l 仃和c o o p e r 指出房地产开发商进行投资时一定要选择合适的利 润 否则房价将难以被消费者接受 最终会影响到自身的投资效果 5 b a l c l l i n 和鼬e v e 认为住宅价格与建设成本存在一个正相关的关系 原材料价格和劳动者工资的上涨以及 贷款利率的增加都对住宅成本有向上推动作用 6 1 m i c l l a e lb a l 通过对西方主要发达国家 住宅业发展历史的比较 认为房地产开发企业通过规模经济来降低投资成本和提高利 润 从而占领市场是一条切实可行的成功之路p j 3 房价与地价关系的研究 b a l c h i n 和k i e 认为住宅价格与土地成本互相推动 即土地供应者预期土地价格 上涨 就会减少供给 从而促使地价上升 开发商为确保利润必须提高房价 这就进一 步强化了土地供应者的心理预期 从而形成了一种循环1 8 j 野口悠纪雄通过对同本土地 价格与房价关系的理论和实证研究 认为地价的上涨会对房价造成一定的影响 9 h s 2 l i t o 通过对美国和日本两国房地产市场的比较 认为日本的土地供给不足造成地价迅 速上升 从而推动了日本房价的上涨 是日本发生泡沫经济的主要原因之一 l 们 4 政府在房价调控中的作用分析 h i r s c h 对美国政府为改善城市住房质量和调控房价所采取的措施进行了分析 l b a l c h i n 等从整个世界范围来探讨住房 房地产开发和投资等问题 对各国政府的房价 管理情况进行了综合介绍 1 2 s t e p h e nm a l p e z z i和g e n d o l y nb a u 通过对政府房屋 租金管制政策的分析 得出政府行为可能影响房价的结果 1 3 c h i m 趾h u i 和s z e m u i l h o 实证分析了香港特区政府采取土地管理制度对房价的影响情况i h j 不过也有学者提 出反对意见 如a b r a h 锄和h e n d e r s h o t t 认为没有明显的经验证据表明政府管制的政策 会引起房价变化 1 5 e l y 和m o r e h o u s e 通过对美国政府向土地征税的分析 认为不合理 的税收会导致土地利用效率的降低和地价的非正常变化 1 6 1 m i c h a e lg 0 1 d b e r g 和 p e t e r c l l i m o y 认为不适当的税收政策会影响土地价格上涨 从而影响消费者的购房决 策 1 7 1 c h a r l e s 和s u s a i u l e 系统分析了美国不动产税收的体制和运行效果 认为针对开 2 1 绪论 发商收税会使其将增加的成本转嫁到租户或者购房者身上 工程造价和利润也会对房价 产生一定的影响i l 引 5 信息不对称和投机对房价的影响 g e o 衢e yk n i n lb u u 对购房者获得的信息水平和付出的搜寻成本进行了研究发现 虽然他们获取信息的多寡不一样 搜寻成本也不一样 但是他们支付的价格却几乎相同 1 9 e r i cj l e v i ma 1 1 dr o b e r tew r i g h t 对英国房地产市场的投机进行研究发现 如果人们 预期房价上升 则投机者就希望按照预期较高的房价进行交易 如果所有的投机者都要 求按照较高的价格进行交易 新的买主和投机者就制造了自我实现的房价投机泡沫 交 易成本对投机影响很小 因为交易成本对于投机者来说己经是沉没成本 而自住的买主 将会埋单 6 人口对房价的影响 j o ep e e k 和j 锄e saw i l c o x 研究了美国 婴儿潮 一代对房价的影响 通过模拟分析 认为 当美国 婴儿潮 一代刚成年时 房价可能下跌 因为虽然人口数量大 但这些年 轻人的实际收入还比较低 但是 当 婴儿潮 一代到老年的时候 由于他们收入提高 购买力提升 将会提高房价 会使房价高于其最初水平 2 0 l 1 2 2 国内对住房价格的研究 1 研究成本与住宅价格间的关系 成本是影响房价的重要因素 成本上升必然推动价格上涨 石群和福江波通过分析 构成南通市住房成本的各要素价格走势 得出南通市房价走势 2 王丽梅从房价构成角 度分析了我国房价上涨的原因 他认为土地价格 人工成本 建筑材料价格等的上涨 我国产业税收制度不完善造成我国房价居高不下 2 2 盛广恒 李新永认为我国土地费用 和税费占房价的5 0 从而造成我国房价偏耐2 3 2 供需关系对住宅价格的影响 理论界普遍认为供给与需求是形成商品住宅价格的两个最终因素 而其他一切因 素 包括物理 行政 环境 经济 人口 社会心理和国际因素等 其要么通过影响供 给 要么通过影响需求作用于住宅价格 具体到是那些因素是如何影响到住宅价格时 一些学者从定性或定量的角度进行了分析 如王金明和高铁梅利用可变参数模型对我国 房地产市场需求供给进行了动态的定量分析分析 表明在影响房屋需求的诸因素中 收 入弹性最大 其次是价格 利率弹性 在影响供给的因素中 价格和利率弹性都较大 2 4 i 吴群 高慧琼用理论分析和实证分析的方法分析了供求对房价的影响 认为供求关系是 房价变化的关键因素和决定性因素 房价的形成主要遵循非价值价格理论 生产成本只 是房价的构成要素 对房价的影响有耐2 5 1 吴齐林从供需角度分析了我国房价飙升的原 因 认为供给方寡头垄断和需求方无序竞争造成了我国房价不断疯涨 2 6 3 西安科技大学硕士学位论文 3 对住宅价格影响因素的研究 影响房价的因素很多 这方面的研究也很多 如刘桂庆通过研究影响房价的因素 睇7 认为政府 开发商中介机构 消费者金融机构都不同程度影响了房价 郭桂祥分析 了房贷与房价的关系 认为高房贷造成高房价 高房价造成高房贷 2 引 伊歌认为土地腐 败与高房价共生1 2 9 周京奎通过运用双变量 熔模型和多元v a r 模型与四象限模型 根据我国房价与地价数据 对房价和地价之间的关系进行了实证研究理论研究 证明房 价对地价有显著影响 而地价对房价影响较小 直接影响房价的因素多 而影响地价的 因素少 3 刘润秋 将永穆通过实证研究 认为房价决定地价 3 1 陶美珍分析了外资大 量进入我国后对我国房地产业的影响 3 引 李立 李永辉详细分析了影响我国房价的因素 他将影响因素归为两类 一类为构成住房成本的因素 包括 土地费用 建安费 配套 费 房地产商的广告策划费 租金和费用 开发商利润 一类为社会因素 包括 国民 经济发展水平 体制改革的深化程度 居民收入水平的变化 政策导向 社区环境的选 择 地理位置 然后根据这些因素的变化分析了我国房价的变动趋势1 3 3 曲闻对影响我 国房价的宏观经济因素进行了实证分析 并运用他所建立的摸型我国房地产价格的变动 趋势 3 4 1 从我国宏观调控下房地产投资的特点出发 通过对影响我国房价的因素进行分 析 研究了我国房价上涨的原因 3 5 j 裘丽岚认为我国加入w t o 后房地产价格的走势是 先升后降 上升和下降的幅度都不会太大 3 酬 刘洪玉认为房地产价格的走势很大程度上 取决于人们对于未来经济发展前景 人口 收入 利率和其它宏观经济基本面的期望 从长周期的角度来看 未来2 0 年间我国房地产的价格仍然会有一定的稳步增长空间 3 7 胡春雪对我国房价上涨原因进行了分析 认为供求矛盾突出 土地供应短缺 原材料价 格上涨 社会预期等因素造成我国近几年房价不断上涨 并且这种趋势短期内不会逆转 3 引 孙寒冰分析了我国房价居高不下的原斟3 9 j 陈丽生根据我国宏观经济状况和我国处 于城镇化的现实 认为我国房地产业前景良好 房价上涨幅度合理 4 0 1 徐波分析了兰州 房地产市场的特点 并运用数学拟合方法预测了兰州市房价趋势 分析结果表明 由于 房价影响因素变化和国家宏观调控的作用 兰州房价近年内趋于基本稳定 只有小幅上 涨 4 l 4 对我国住宅价格宏观调控的政策分析 主流观点认为目前我国房价高与现行的一些政策及政府的管理不无关系 因此在降 低房价方面政府应大有作为 比方说政府应该改变土地出让金收取办法 完善土地有偿 制度 合理规范土地取得费用 甚至可以取消住宅用地的土地出让金 政府应该实行单 一的税收管理 下决心取消房地产业中的各种不合理税费 政府应该加强房地产市场的 法规建设 避免因为现行法律法规上的不健全原因造成管理方向被管理方转嫁许多不合 理税费 政府应该加强住房市场价格的管理 把住宅价格控制在合理水平上 政府应该 加强内部管理 提高工作效率 减少因为自身一些部门环节办事的低效率导致开发商的 4 1 绪论 损失和开发商非正常的交易费用的增加 政府有关部门应该加大对房地产企业的经营活 动监管力度确保房地产开发商之间的公平竞争 另一些学者则对我国宏观调控政策的效 果进行了分析 易宪容分析了加息对房地产市场的影响 认为政府连续加息对房地产市 场的影响是很大的1 4 2 5 对房价预测的研究 程亚鹏 张虎 张庆宏研究了灰色系统模型在房价指数预测中的应用 他以预测北 京房价指数为例 介绍了用g m 1 1 模型预测房价的方法 4 3 1 刘大江研究了灰色 马尔柯夫预测模型在房价预测中的应用 介绍了灰色 马尔科夫柯夫模型构造原理 模 型构建 实证分析等过型4 4 1 李东月 马智胜研究了灰色模型在房价预测中的算法 认 为所选样本个数会影响预测的精度 4 5 1 武秀丽 张锋研究了时间序列分析法在房价预测 中的应用 矧 李东月比较研究了灰色模型和马尔柯夫模型预测房价的优缺点 4 7 6 对西安市房价的研究 近年来西安房地产发展很快 对西安房价的研究也很多 孟周济 郭涛运用灰色马 尔柯夫模型对西安房地产市场进行了分析和预测 认为2 0 0 6 年西安商品住宅价格为 3 2 0 0 元左右 2 0 0 6 年投资还会持续增加 但幅度平稳 2 0 0 6 年商品房市场仍然供求两 日王1 4 引 陈万生对西安市房地产市场的现状 问题及对策进行了分析 认为西安市房地产 发展前景喜人 但由于处于起步阶段 各项制度不完善 因此问题也很多 并提出了相 应的政策建议 4 9 综合国内外现状可以发现 国内外理论界对于商品住宅价格的研究非常广泛 都从 不同侧面揭示了房价的变化规律 对我的研究有很大的借鉴作用 不足之处在于 首先 国外学者非常重视住宅的属性对定价影响方面的研究 由于国外的住宅市场 发展相当成熟 主要指英美等发达国家 相关政策也非常完善 因此国外住宅价格的相 关研究对于开发商的定价很有参考价值 但是对于政策制定的影响来不如我国住宅价格 的相关研究对我国相关政策制定的影响那么大 其次 影响因素选取单一 其结论给人一种盲人摸象的感觉 或者相互矛盾 很多 研究只探讨了某一个因素与房价的关系 但是房价是在诸多因素的共同作用下形成的 某一个因素的变动对房价的影响并不足以解释房价的成因 再次 大多数研究仅限于定性分析 缺乏必要的数量分析 很多研究只是从理论上 分析了影响房价的因素 但是那个因素才是影响房价的关键因素呢 这需要通过定量分 析才能得到结论 因此 本文拟通过定性分析法 系统研究商品住宅价格的影响因素 再运用逐步多 元回归分析法进行定性分析 找出影响西安市房价的关键因素 建立模型 并对西安市 房价进行预测 5 西安科技大学硕士学位论文 1 3 本文拟采取的研究思路 方法 技术路线 1 3 1 本文的研究内容 本文共分六部分 第一部分为绪论 主要介绍课题研究背景 意义 国内外研究成 果综述 研究思路和研究方法 第二部分运用定性的方法对西安市住宅价格影响因素进 行分析 从供 竣工面积 投资额 成本等 需 收入 人口 通货膨胀 价格 预期 利率 两方面进行分析 并分析西安市近年来房价不断上涨的原因 第三部分属实证 分析阶段 通过搜集相关经济数据 运用s p s s 软件 以西安市商品住宅平均价格为被解 释变量 以各影响因素为解释变量 作一个多元回归分析 确定西安市商品住宅价格与 各因素之间的数量关系 建立单方程摸型 并对该单方程摸型进行统计检验和经济意义 检验 第四部分运用所建立的单方程摸型 对西安市商品住宅价格进行预侧 第五部分 提出政策建议 第六部对本文的研究做进行总结 1 3 2 技术路线图 本文拟采用的研究思路如图1 1 所示 绪论 上 l 两安市商品房房价影响因素定性分析 上 西安市商品房房价影响冈素定量分析 1r 西安市商品房价格预测 上 政策建议 上 结论 图1 1 技术路线图 6 1 绪论 1 3 3 研究方法 理论联系实际法 运用有关经济学理论 结合实际 分析影响西安市房价的因素 实证分析法 根据所收集的资料 运用多元回归模型实证分析各影响因素与房价的 关系 预测西安市近期的房价 文献检索法 主要是了解目前我国对商品住宅价格问题及其相关内容的主要研究成 果 对所研究的问题有初步认识 有助于设计研究思路和收集更为详细的信息资料 7 西安科技大学硕士学位论文 2 西安市商品住宅价格影响因素定性分析 2 1 商品住宅的价格内涵 商品住宅具有资产的属性 其价格是在资本或者资产市场中决定 根据现代资产价 格理论 商品住宅的价格应当包括当前价值与未来的收益和增值两部分 这就意味着 商品住宅的价格与成本没有直接的关系 由于未来的收益和增值两部分值的估计具 有很大的主观性 要受经济 政策等客观因素的影响 这部分价值具有很大的不确定性 所以商品住宅与股票很相似 它的价格可能被估计得很高 也可能被估计得很低 根据 马克思政治经济学原理 商品住宅成本包含了地租和建造成本两部分 而地租价值取决 于将来经济发展 国家政策 城市规划等情况 这是未知的 也只能通过估计获得 是 虚拟的价值 当然 在实际中 地租的价格是地价 但是这个地价并不是全部的地租 地租包括绝对地租和级差地租 随着周边商品住宅的开发 级差地租在增加 这部分增 值并没有被包含在当前的地价里 由于这部分增值属于商品住宅的拥有者 所以购房者 在购房时会考虑这部分增值 会为之付出相应的报酬 总的来说 商品房是一种商品 其价格以价值为基础 在供求关系了影响下 围绕 其价值上下波动 同时 商品住宅的价值具有特殊性 它包含了虚拟价值部分 对于不 同的人 在不同的环境下 其价值具有不同的大小 2 2 商品住宅价格机制分析 2 2 1 商品住宅价格机制的一般性 新中国成立以后 在计划经济体制下 住房作为一种福利 由国家统一投资 统一 建设 统一分配和近乎无偿使用 改革开放后 邓小平发表过两次关于住房制度改革的 意见 由此理论界开始对住房制度改革进行全面的反思和探索 经过多年的研究 终于 对住房的商品属性和城市土地的经济属性基本达成共识 这些成果从理论和思想上为我 国商品住宅市场的发展奠定了基础 1 9 8 4 年后我国商品住宅产业开始起步 统一建设和 分配的计划经济体制开始松动 普通居民可以通过购买商品住宅的途径去改善自己的居 住条件 1 9 9 8 年下半年起在全国城镇范围内停止住房的实物福利分配 实行货币化 市 场化分配 在土地管理上 逐步实现了招投标制 使土地价格由市场决定 纵观我国这 些改革成果 可以很清楚的看出 我国住房分配已经基本由市场来决定 在市场经济机制下 商品的价格决定于供求关系 其它因素都是通过影响商品住宅 的供求关系来影响房价的 它们之间的关系是价格主要由住宅供求关系决定 房价又反 8 2 西安市商品住宅价格影响因素定性分析 过来影响供求关系 如图2 1 所示 图2 1 供求原理 2 2 2 商品住宅价格机制的特殊性 1 在短期内主要受需求变动的影响 对于商品住宅来说 它的建设周期长 具有不可移动性 所以短期内 商品住宅的 供给弹性很小 几乎为零 也就是说 商品住宅的短期供给曲线是一条垂线 所以在短 期内 商品住宅的的价格随需求的增加而增加 随需求的减少而减少 2 商品住宅的需求曲线可能变成一条递增的曲线 一般的商品 需求随价格的上涨而减少 随价格下跌而增加 但是对于商品住宅来 说 从短期看 当它的价格持续上升 特别像我国近年房价这样疯涨时 无论是自住的 购房者 还是投机或是投资者 都会选择早买 所以会形成递增的需求曲线 3 商品住宅价格具有刚性 价格刚性是指商品的价格不容易下跌的特点 我国商品住宅为什么具有刚性 第 一 我国商品住宅市场是一个垄断市场 这就造成 首先 城市居民想买房 就必须向 开发商购买 而且商品住宅的地域性使消费者只能向有限的几个开发商购买 就像移动 通信一样 消费者想入网 就必须到移动公司或者到联通公司 消费者的选择余地不大 其次 商品住宅的信息非对称性使开发商拥有话语权 而购房者往往是分散的 竞争性 的 开发商很容易对他们进行分化瓦解 各个击破 让他们以较高的价钱购房 即使在 当前这种供给明显大于需求 商品住宅市场比较萧条的情况下 个人去购房时 开发商 仍然能诱骗购房者出高价 第二 商品住宅具有保值增值的特性 从长期看 商品住宅 的价格是上升的 不像电子产品和农产品 如果不尽快销售出去 就会贬值或腐烂 所 以即使市场出现波动 开发商也会认为房子肯定会卖出去 以后卖出去的话还可以以更 高的价钱卖出去 9 西安科技大学硕士学位论文 2 3 商品住宅价格的影响因素分析 由商品房的价格机制可知 供求关系的变化是引起商品住宅价格变动的的直接因 素 所以商品住宅价格的影响因素就是影响供求关系的因素 即影响需求的因素和影响 供给的因素 2 3 1 影响需求的因素 需求指在各种价格水平下 消费者愿意并且能够购买的商品的数量 消费者对住房 的需求可分为自住的需求 投资的需求和投机的需求三类 自住的需求指购房者自己居 住的需要 自住的需求可以分为两类 一类追求的是 有房住 对于这部分人来说 他 们对商品住宅的需求具有刚性 另一类追求的是 住好房 许多第一次置业的购房者来 说 追求的是 有房住 而对于第二次或者多次置业的购房者来说 追求的是 住好房 或者说是住宅品质的提升 随着经济的发展和人们收入的增加 人们不仅要满足有房住 的需求 而且要考虑给孩子创造学习环境 给自己开辟书房 建造休闲健身场地 孝敬 老人等需求 根据问卷调查结果可知 有2 6 5 的人购房是为了改善居住条件 说明现在 有近三分之一的人有改善住房条件的需求 投资的需求指购房者将所购房屋用于出租的 需要 投机性需求指购者购房是为了在所购房屋升值时将其出售 过度投资或投机会形 成房地产泡沫 从当前西安市房租看 把所购的商品房出租是不划算的 但是如果考虑 商品住宅的升值的话 就不一样 对于一套房子来说 随着周围房地产的开发 周围环 境的改善 他肯有升值的潜力 另外 经济的发展一般伴随着通货膨胀 而商品房作为 一项资产自然会随着物价上涨而升值 当i j 很多居民有了一定的积蓄 需要保值增值 但是缺乏好的投资渠道 因此很多人把购房作为一种投资 甚至当房价上涨速度很快时 一些企业和企业主也把企业资金用于商品房投资或投机 住宅需求的增加 引起需求曲线向右移动 能引起需求曲线向右移动的因素有 人 均收入水平 城镇化进程 城市改造和拆迁 住宅信贷支持 国家政策等 对于购房用 于自住的消费者而言 收入是影响其需求的关键因素 只要他需要和能买得起 他会选 择购买 对于投资或投机者而言 因为影响其购买动机的因素是投机或投资成本和收益 所以信贷 税收等国家政策和房地产市场趋势是影响其需求的主要因素 另外 商品住 宅本身的特征属性也会影响其需求 质量地段朝向结构等 由于本文所谓的西安市商品 住宅价格是指西安市商品住宅平均价格 即现实的整体价格 所以不包含这些属性特征 因素 1 人均收入水平 根据经济学原理可知 形成对某一个商品的有效需求有两个条件 一是有拥有某个 商品的欲望 二是要有购买这个商品的能力 收入是形成某一商品的需求的约束条件 1 0 2 西安市商品住宅价格影响因素定性分析 由于历史原因 我国城镇居民住房条件很差 表现在 一是住房面积小 二是住房结构 不适合现代人的居住要求 所以城镇居民改善居住条件的愿望非常强烈 但受当时的住 房制度和低工资制的限制 人们的住房需求被压制了 改革开放后 我国住房体制实行 了市场化改革 人们收入水平也增加了 人们的住房需求被迅速的释放出来 我国这些 年房价之所以增长这么快 快速增加的住房需求正是其增长的支撑点 从西安的住房销 售统计数据可以很清楚地看到这一点 一是居民收入水平迅速增加 图2 1 所示 从相对 指标看 1 9 9 1 年 1 9 9 5 年增长速度较快 1 9 9 5 年 2 0 0 3 年增长速度稍减 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年又 以更快的速度增长 从局对指标看 西安人均可支配收入五年左右翻一番 二是房价随 着收入的增加而不断飞涨 二者之间有一定的协同性 1 9 9 1 年 1 9 9 5 年 收入增长速度 快 房价上涨也快 1 9 9 5 年 2 0 0 3 年 收入增长速度变缓 房价增长速度也减慢 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年 收入加速增加 房价也加速增长 1 4 0 0 0 1 2 0 0 0 1 0 0 0 0 8 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 0 譬 w 严 7 严t r 一 h 一 一 ll iilllillltl 0 妒 擎擎擎守 守 图2 2 西安市人均可支配收入与价格折线图 2 通货膨胀 通货膨胀对商品住宅的需求有明显的影响 随着经济的发展 一般都伴随着通货膨 胀 使人们感到存在银行钱在不断的贬值 迫使人们去投资 但是一般人缺乏投资知识 加上我国资本市场不健全 很多人不敢把钱投向股市 那么怎么办呢 房地产属于固定 资产 可以消除通货膨胀的损失 另外 从长期看 商品住宅价格具有上升趋势 投资 它还可以增值 在低利率的情况下 很多人更是把购买商品住宅作为一种低风险 高收 益的投资手段 从而增加了对商品住宅的需求 同时 由于通货膨胀 会增加居民的日 常开支 会无形中减少居民可支配收入 所以当通货膨胀太严重时 也会抑制居民对商 品住宅的需求 西安科技大学硕士学位论丈 3 城市化 随着我国经济的快速发展 我国城市化速度不断加快 城市化必然伴随着城市人口 的增长和对住房需求的增加 这是推动房价上涨的重要原因 通常情况下 城市化进程 可划分为三个阶段 初期阶段 城市化水平在3 0 以下 城市化速度缓慢 加速发展 阶段 城市化水平在3 0 一7 0 城市化速度明显加快 城市化水平在短期内迅速提高 后期阶段 城市化水平大于7 0 城市化速度变缓 改革开放后 西安城市化进程同全 国其他城市一样经历了迅速发展的过程 根据统计资料 如表2 1 所示 该表通过非农业 人口所占总人口的比率反映西安市的城市化水平 该表内容显示 1 9 7 8 年西安市城市化 水平达到3 2 1 说明在1 9 7 8 年时西安市城市化水平就已经进入城市化中期阶段 西部 大开发战略的实施 更为西安社会经济发展创造了良好的发展机遇 从而使西安城市化 进程不断加快 此外 我国的基本国情之一是人口众多 人口基数大 虽然从统计数据 看 西安市城市化率年平均增长只有o 5 左右 但城市人口绝对增长数量年平均值达5 万多 按每人平均2 5 平方米的住房算 新增人口的住房需求是1 2 5 万 表2 11 9 7 8 2 0 0 5 年西安城市化水平 年份总人口非农业城市化水平年份总人口非农业城市化水平 1 9 7 84 9 8 11 6 0 03 2 1 9 9 56 4 8 22 5 5 73 9 2 1 9 8 05 1 1 91 7 2 83 3 81 9 9 66 5 42 6 1 33 9 9 1 9 8 5 5 5 3 1 2 0 1 93 6 5 1 9 9 76 6 2 12 6 7 54 0 4 1 9 8 65 6 4 o2 0 5 93 6 51 9 9 86 6 8 22 7 1 84 0 7 1 9 8 75 7 4 52 1 0 33 6 61 9 9 96 7 4 52 7 6 14 0 9 1 9 8 85 8 5 82 1 7 o3 7 o2 0 0 06 8 8 o2 8 5 84 1 5 1 9 8 95 9 7 42 2 2 53 7 32 0 016 9 4 82 9 2 64 2 1 1 9 9 0 6 0 8 92 2 7 o3 7 32 0 0 27 0 2 63 0 0 o 4 2 7 1 9 9 l6 1 5 52 3 0 93 7 52 0 0 37 1 6 63 1 2 94 3 7 1 9 9 26 2 3 22 3 6 53 7 92 0 0 47 2 5 o3l8 54 3 9 1 9 9 3 6 3 0 92 4 0 8 3 8 2 2 0 0 57 4 1 7 3 3 3 14 4 9 1 9 9 46 3 9 52 4 8 43 8 8 数据米源 陕曲省1 9 7 弘 2 0 0 6 年统计年鉴 4 城市改建与拆迁 近年来 随着西安市城市建设速度的加快 每年城市改建与拆迁的规模很大 比如 2 0 0 5 年拆迁总面积1 8 3 2 万平方米 其中城市基础设施项目1 8 0 4 万平方米 占拆迁 总面积的9 8 5 开发项目2 4 6 6 3 平方米 占拆迁总面积的1 5 拆迁总户数1 2 5 4 7 户 安置7 7 7 9 户 占拆迁总户数的6 2 对旧城的改建和拆迁无疑会增加居民对商品 1 2 2 西安市商品住宅价格影响因素定性分析 房的需求 如曾经居住在西安城墙根下的赵姓居民对城市的大拆大建感受颇深 他觉得 自家原来居住的四合院古香古色 很有韵味 但是强行拆迁后 按照拆一换一的政策 新安置的楼房不如原来宽敞 目前他还得想办法再置换一套面积大些的住房 拆迁把本 来没有住房需求的他变成了购房户 另一方面 拆迁使可供出租的房屋减少 比如城中 村改造 改造前 城中村给很多人们提供了相当数量的低租金住房 改造后这些房没有 了 迫使部分租住户去买房 从而会增加人们的购房需求 实行货币化拆迁政策使得西 安市商品住宅需求进一步增加 5 国家政策 在现代社会经济活动中 政府是市场规则的制定者 政府的在市场中的作用是举足 轻重的 在房地产市场中 对商品房需求产生影响的政策有住房按揭政策 税收和住房 保障政策 住房按揭政策 商品房价值高 若一次性付清 往往要花费购房者数十年的积蓄 虽然人们收入增加很快 但是我国毕竟是发展中国家 西安又是我国一个不发达的内陆 城市 大多数人积蓄有限 需要按揭贷款才能支付购房款 因此按揭政策会直接影响商 品房的需求 进而影响商品房的价格 9 8 年以前 我国没有住房按揭政策 房地产业经 过十多年的高速发展 随着房价上涨 9 8 年时 随着有能力一次性付清房款的人都已经 购买了住房 商品房市场面临严重的供求矛盾 即开发商的房卖不出去 广大居民却无 钱购房 因此国家推出了住房按揭政策 并连续几次降息 这使我国