上半年全国楼市总结和政策风险预估.doc

会员资料仅供参考 房 地 产 业 要 参住房和城乡建设部政策研究中心 主办2011年7月4日（第27期）本期要目“去房产化”释放积极信号 2房企中报预告忧多喜寡 4调控下房企资金压力分析 7地方政府债务“命系”土地 10中国投资客扎堆“观海” 11易居：三季度房价将现拐点 162011年1-4月浙江房地产市场运行分析 17加国房市低利率时代恐将结束 21本期重点国家统计局日前发布了5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，全国房价环比下降和持平的城市比4月份有所增加。不过，业界颇为关注的“价格拐点”并没有到来，70个城市中，同比下降的仅3个。随着限购政策的落实和银行贷款的收紧，全国房价正趋于稳定和回落，但尚未出现普遍、显著的下降，因此，下半年调控政策撤出或放宽的可能性不大。但在调控预期下，二手房业主中相当一批改善型购房者为实现置业升级，主动降价出售手中的二手房，使得二手房价格回落的迹象比新房明显。 每周报告：2011年5月份房地产销售价格报告 本周分析 本 期 评 论 “去房产化”释放积极信号2011年的地产调控，正在催生出一个奇特的行业迹象，企业对于房产之外“第二职业”的探索和介入，不少企业开始涉足开矿、拍电影等行业，并逐渐从个体现象演变成为行业潮流，这是以往历次地产调控不曾有过的现象。近段时间，华业地产、绿景地产、鼎立股份等多家上市房企不约而同地宣布转战矿产开发。世茂股份旗下世茂影院投资发展有限公司总经理刘明表示，世茂计划在未来5年内，把影院数量增加到60家，银幕数量增加到500块。新湖中宝公告称，拟对子公司香港新湖投资有限公司增资9千万美元，经营范围除了房地产外，更拓展至资源类企业、大金融类企业、新能源和高新技术领域的股权投资。地产商此轮在房地产主业之外的多元化投资，目标明确、决心更大、投入更大，与以往的“小打小闹玩一玩”有着明显不同。而背后的动因，多位业内人士表示，调控下房地产业的风险加大，多元化虽不是撤出房地产，但也是为了投资合理分配、更好的生存。与时下房企“去房产化”形成极大反差的是，2007年房地产市场呈爆发式增长以来，一些行业知名或领先企业纷纷出现在房地产业的榜单中，这个名单上企业涉及纺织服装业、食品饮料、批发零售业、有色金属等多个行业。千军万马进军房地产带来的直接后果就是经济房地产化的风险，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。与此同时，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，作为最基本的民生产品，房地产在很多地方已经成为公众最重要的投资工具，“全民炒房”态势已经显露。而今，万人热捧的时代一去不复返，房企“去房产化”正在释放积极信号。招商银行和全球知名咨询公司贝恩管理顾问公司联合发布的2011中国私人财富报告显示，众多省市的高收入人群投资住宅意愿降低。 该报告显示，高收入人士的绝对数量和增量最大的省市为广东、上海、北京、浙江和江苏等一线城市和东部沿海地区；高收入人士数量年增长率最快的五个省市为天津、辽宁、湖南、四川和湖北。调研发现，高收入人士对直接购买国内住宅的投资热情下降。90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的人表示逐步在撤回房地产市场上的资金。 业内表示，去除把房子等同于财富和货币的符号化功能，房地产行业就会回归本位发展，整个产业结构的优化将能成为现实，被房地产过分吸纳的资金和资源将会被源源不断释放出来，“创新驱动”就有了现实基础和土壤。一 周 提 示 审计报告：4428套保障性住房长期空置审计署审计长刘家义近日向全国人大常委会作关于2010年度审计工作报告。因管理办法不完善、配套设施不健全、部门协调不力等，有4407套廉租住房被违规租售或另作他用，有4247套廉租住房分给了不符合条件的家庭，还有4428套保障性住房长期空置。报告指出，从审计8个省区16个城市政府投资保障性住房情况看，这些地方保障性住房建设发展迅速，2010年筹集的廉租住房资金比2008年增长1.71倍，保障总户数增长2.09倍；开工建设公共租赁住房8.11万套，出租2.97万套。但一些地方保障性住房建设供地和住房管理等方面工作还不到位。16个城市中，有10个城市2010年廉租住房和经济适用住房建设用地计划未全面落实，实际少供地7335亩；4个城市保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房建设用地未按规定达到住房建设用地供应总量的70%。此外，一些地方保障性住房资金管理也不够严格，此次审计共发现少提取廉租住房保障资金21.49亿元，多申报和挪用等问题金额0.9亿元。审计指出上述问题后，有关地方已收回部分违规使用的住房和资金，并处理了相关责任人员。 发改委：地方融资平台发债优先建保障房发改委办公厅日前正式下发通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，并且要求地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设。通知称，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合国发201019号文要求，以及投融资平台公司发债的各项条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。 房企社会责任报告：房企百强七成未参与建保障房住房和城乡建设部政策研究中心日前公布的一项课题报告显示，2010年房地产企业参建保障房的整体情况并不乐观。这份题为中国房地产企业社会责任实践研究报告以100家较好履行社会责任的企业为重点样本进行深入研究，透视当前房企履行社会责任的现状。报告指出，在100家较好履行社会责任的房地产企业中，仅有30家在2007年至2010年间参与了保障房建设。另外，从整体上看，上市房企在履行社会责任方面的表现要明显优于非上市企业。房企对于诚信经营和维护消费者关系普遍重视，而对环保和社会贡献等与自身经济利益不大的环节重视程度还有待提高。尽管目前多数房企都提出了明确的社会责任目标，但具体实践情况并不乐观，只有22家企业设立了明确的社会责任管理机构，42家企业发布了独立的企业社会责任报告。热 点 分 析房企中报预告忧多喜寡中小房企或“无米下锅”本刊综述 截至6月27日，根据wind资讯的数据显示，沪深两市共有31家房企公布了2011年中报预告。而从结果上看，31家房企中业绩预增的有15家，占目前公布中报预告房企总数的48.39%。专家认为，受房地产调控的影响，众多上市房企的定向增发计划纷纷“搁浅”，使得不少中小房企面临“无米下锅”的窘境，公司发展受到严重的影响。业绩暴增源自资产出售截至6月27日，根据wind资讯的数据显示，沪深两市共有31家房企公布了2011年中报预告。而从结果上看，31家房企中业绩预增的有15家，占目前公布中报预告房企总数的48.39%。其中天伦置业以4079.54%的业绩增幅位列第一。对此，公司表示，与2010年中期相比，公司全资子公司广州润龙房地产有限公司将所持河南新景致房地产有限公司70%股权全部转让，形成投资收益约2200万元，导致公司2011年中期业绩较上年同期发生大幅变动。而从净利润增长的具体金额上看，主营商业地产的金融街以净利润约86303万元-111686万元的业绩增幅居首。金融街在业绩预告中就称，上半年的业绩增长一是报告期内公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件的较多；二是报告期内公司津塔写字楼 （预测面积约97971平米）和金融街中心（预测面积约3129平米）等项目计入投资性房地产采用公允价值计量。此外，深物业a、深长城、天保基建、宁波富达、珠江实业、浦东金桥、广汇股份的业绩预报增幅也在100%以上，荣盛发展、浦东金桥的业绩增幅则在50%以上；而南国置业和世联地产这两家房企的业绩增幅较低，均为不到30%；刚泰控股、中江地产则成功实现扭亏。对于业绩的上涨，这些公司普遍表示主要是由于因公司已开发的项目集中交房，使得2011年上半年公司商品房结转收入明显增加。数家房企定增失败业绩下滑除了这15家业绩预增的房企外，其他16家房企中，有11家出现业绩下滑，另有5家亏损。在11家业绩下滑的房企中，幅度最大的是嘉凯城，公告显示其上半年净利润约500万元，同比下降98.90%。对此，公司表示，2011年半年度比2010年半年度净利润大幅减少的主要原因是公司的主营业务为房地产开发与经营，房地产项目的结算进度直接影响公司的经营业绩，由于上半年可结算的项目较少，导致可确认的销售收入和净利润较上年同期大幅减少。不过，根据公司现有项目的开发情况，2011年可结算项目多数集中在三、四季度结算。在这些净利润下滑的房企中，宜华地产、中茵股份、广宇集团、重庆实业的非公开增发计划，在房地产调控的大背景下均未能实现。而这些公司目前的在售项目并不多，土地储备也极其有限，在增发无法实现的情况下，这些公司接下来的业绩也十分堪忧。而在亏损的5家房企中，津滨发展的情况最为严重，其2011年上半年的净利润约为-10000万元至-8000万元，降幅高达384.1913%。对此，津滨发展表示，受公司目前房产项目开工及竣工时间的影响，导致公司全年可竣工结算项目较少，公司在2011年半年度可确认的收入与2010年相比有较大下降，因此引起公司2011年半年度出现亏损。中小房企或“无米下锅”在房地产调控持续1年多的情况下，以往业绩普遍飘红的房地产公司在2011年上半年的表现已经让人们看到了这个行业出现的一些变化。13家业绩预增的房企中，除了金融街外，其他均属于规模有限的地方性中小房企，这点从净利润的数据上就可以看出，深物业a、深长城、天保基建是仅有的三家净利润过亿的房企，其他业绩“报喜”房企的净利润则均在千万元级别。并且这些房企业绩上涨的原因无外乎源于其去年同期基数较小的数据。同时，一些地区性地产龙头则都出现了上半年可售房源减少造成业绩下滑的情况，如海德股份、嘉凯城等公司预告业绩下滑均在90%以上。就连四大房企龙头之一的金地集团也预告业绩同比略有下降。专家认为，受房地产调控的影响，众多上市房企的定向增发计划纷纷“搁浅”，使得不少中小房企面临“无米下锅”的窘境，公司发展受到严重的影响。而为了提振公司的业绩，不少中小房企纷纷开始经营副业，尤其以投资矿产资源行业为主。而更有甚者选择了彻底退出房地产行业。不过，由于房地产行业结算收入的周期性因素，预计下半年绝大部分房企还是可以实现盈利，大中型房企净利润实现同比增长问题不大，但幅度可能会十分有限。部分沿海城市大肆填海建房 遏制围海造房之风急需多管齐下本刊综述 在国家勒紧18亿亩耕地红线、加大楼市调控力度的情况下，当前部分沿海城市出现一股“填海建房热”。有关专家认为，当前“海景房”过度开发，不仅加剧了房价调控难度，也潜伏着永久破坏生态、增加防灾压力、危及地区可持续发展等深层矛盾。目前国家正强调转变发展方式，急需多管齐下遏制围海造房之风。“填海建房热”呈过度扩张之势海南当地有关人士透露，海南岛长达300多公里的东海岸，已基本被开发商圈占，几十个“海景楼盘”正在开发中。不少楼盘通过填海不断扩建“海景房”，一期是“海景房”，三期还是“海景房”。在广东、山东等部分沿海城市，填海建房现象同样不少。借国家强调发展海洋经济之名，一些城市明确提出“向海洋要土地”，兴起新一轮围填海热潮。这些新增土地除发展临海工业外，很大一部分被用于房地产开发。目前，广东不少沿海城市正谋划推进填海造城项目。其中，东莞拟在长安镇珠江口海域投资86亿元造地近2.9万亩，汕头市拟在港湾外围海域造地65.1平方公里，用于开发建设写字楼和高档住宅等。而按照国家海洋局围填海总量控制规划，2011年辽宁省围海造地的面积仅为30平方公里左右，但该省沿海6市规划填海造地1000平方公里，两者差距竟达30多倍。国家海洋局海域管理处处长李文君表示，填海造地很多情况下是人类不得已的行为，但受暴利驱动，现在国内部分城市热情颇为高涨，已偏离国家整体用海规划，出现过度开发的“虚热”苗头。“填海造房热”的背后是暴利驱动。李文君指出，按当前法规，围填海形成的土地属于“未定性的新增土地”，无需承担耕地的开垦费用。围填海成本一般为每亩15万元至20万元，但转手拍卖给开发商，每亩地价动辄数百万、上千万元，能为地方政府带来丰厚的土地收益。开发商则看重“海景房”卖点，肆意抬高楼价。“填海造房热”助推房价潜伏风险填海建造的商品房多标榜为“观海豪宅”推销，很多是地方“楼王”，成为带动当地房价上涨过快的引导力量。三亚市迎宾路一家地产公司员工表示，目前三亚湾海岸沿线的海景房“起步价”每平方米已超过3万元，而著名的填海住宅岛凤凰岛，每平方米价格近10万元。开发商的策略是，强调“海景房”的稀缺性和升值空间。对此，广东省社科院研究员丁力认为，濒海而居将面临高湿、高盐、高温等“三高”困扰，对人体健康、房子和家电维护等都非好事，有些宣传明显是商业误导。许多专家表示，大规模填海造地开发房地产，没有任何公益性质，是一种急功近利的商业行为。这不仅推高了房价，对经济可持续发展没有好处，而且破坏了生态环境，吸引大量居民积聚在海岸线上，一旦发生地震、海啸等自然灾害，后果也很严重。李文君表示，过度的围填造房，不仅降低城市自然景观价值，更重要的是影响海域的合理开发和可持续利用，还有可能加剧海岸侵蚀、造成泥沙淤积，进而影响江河的泄洪能力和港口的航运功能。遏制围海造房之风急需多管齐下“填海造房风”的出现，实质上仍是地方追逐土地财政的表现形式。有关专家认为，当前“海景房”过度开发，不仅加剧了房价调控难度，也潜伏着永久破坏生态、增加防灾压力、危及地区可持续发展等深层矛盾，目前国家正强调转变发展方式，急需多管齐下遏制围海造房之风。当前地方围填海中普遍存在“先斩后奏”“化整为零”审批等行为。有关专家还指出，地方用海规划就像是财政预算，总会往大处做。在各地一些填海项目中，不乏一边施工一边等审批的项目，或者超审批围填海，甚至干脆在完全无证状态下开工。李文君认为，应从源头加强治理，问责到人，坚决禁止不符合产业政策、不符合国家海洋功能区划的项目上马。国家海洋局南海分局局长李立新认为，我国海域管理执法手段急需完善。很多违规项目被查处后，基本不可能还原于海，一般只能罚款了事，而相对于海景房暴利，相关罚款规定微不足道，根本起不到惩处作用。因此建议，增加企业用海的违法成本和风险。专家普遍认为，填海项目一定要慎重论证和审批，必须布局高起点产业项目，优先发展海洋高新技术产业，对于搞房地产的要坚决否定，决不能把我们的海岸线变成“房岸线”。专 题 分 析调控下房企资金压力分析本刊综述 随着调控的持续，原本开发商就不充裕的资金链更显紧绷。数据显示，截止今年一季度，深沪上市企业中共有一百多家房企资产为负。作为高利润与高负债并行的行业，房企资金链告急。同时，楼市低迷，销售不畅，导致库存进一步增加。业内人士分析认为，楼市降价已在所难免，下半年房企或迎来价格战。然而当前楼市调控成效并不显著，开发商预计政策或将长期持续。一、房企是高利润与高负债行业标准普尔在最新公布的报告中指出，中国房地产开放行业的信贷条件越来越具有挑战性。预计，今年下半年中国房地产价格或面临大幅调整；如果销量依然低迷，开发商的流动性将很快干涸。除海外机构看空外，国内机构也普遍对中国房企的流动性表示担忧。如长江证券预计央行还会加息，房地产行业资金面最糟糕的阶段仍未来临。经过一年多时间的严厉调控，房企资金链正遭遇空前考验。从沪深两市共127家上市房企2010年年报数据来看，剔除st企业，118家上市房企平均资产负债率为60.92%，其中有40家上市房企资产负债率超过70%。资产负债率最高的是成都高新发展，为94.87%。北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹表示，尽管在21个行业2010年毛利润率的排行中，地产行业排在第二位，确实是高利润的行业，但信贷的紧缩、预售款的专项使用，以及对土地偿还的清理，确实给地产企业带来资金的压力。在持续的调控当中，2010年地产上市公司的财务状况有所恶化，现金持有比例从18%下降到16%。总负债率也从65%上升到69%，仅118家地产上市公司未来支付的短期债务总额就达到11800亿元，平均每一家是100亿元，比2009年年末上升了35%。而进入2011年以来，这种趋势并没有得到根本改变。二、房企资金链告急截至今年一季度，沪深两市136家房地产上市公司中，有84家现金流为负值。也就是说，超过六成上市房企现金流为负值。业内人士认为，随着利率水平的提升和宏观调控政策的进一步收紧，如果不及时消化存货，2011年上市房企经营活动现金流净额的情况将会进一步恶化。具体来看，万通地产、中南建设、嘉凯城、中粮地产、滨江集团、首开股份、华侨城a等个股今年一季度现金流同比去年都出现了大幅减少。随着调控步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意，纷纷卖股、卖地、卖项目，使出十八般武艺，试图缓解资金压力。此外，众多房企都在通过各种手段积极融资，在港股上市的房地产公司纷纷向海外市场发行债券和票据，掀起境外融资高潮。同策的数据显示，2011年5月，中国房地产公司通过非传统渠道，如海外融资、债券、票据等形式融资约200亿元人民币，据此推算，房企通过非传统渠道全年融资规模将在 2000亿元-3000亿元人民币；而另一组数据显示，由于“限购”而导致的投资、投机资金约5000亿元/年没有办法进入楼市。从另一角度而言，这5000亿元的资金是开发商在正常的市场环境应有的销售金额。仅仅以上数据就显示出，开发商在非传统途径资金需求就有约2000亿元/年-3000亿元/年的缺口。三、楼市降价或已难免1、楼市供应增加在资金链条紧绷的情况下，开发商们纷纷加大了推盘和销售力度。业内人士认为，多个热点城市已逐渐进入供应小高潮，并可能在三季度濒临价格调整窗口。从上市房企销售量来看，万科、保利和金地等龙头房企5月份的销售量同比均明显上升。公开资料显示，万科2011年5月实现销售面积81万平方米，销售金额90.1亿元，分别比2010年同期增长72.4%和76.4%；保利地产5月份实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%；金地集团5月份实现签约面积14.6万平方米，同比增长224.5%；签约金额20.8亿元，同比增长384.8%。业内人士预测，进入6月，部分热点城市或迎来新盘供应年内新高。以北京为例，北京市房地产交易管理网数据显示，（6月12日至6月19日）北京共有12个项目取得预售证，共增加期房住宅供应近4300套。专家认为，开发商当前的“井喷式”推盘状态有多方面原因，其中之一便是今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，对房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。另外，年内6次上调存款准备金率使开发商通过银行融资的机会变得越发渺小，而通过信托、股权融资的成本代价太高。再者根据央行调查，当前消费者对房价下降信心增强，购房意愿下降，观望情绪更加浓厚，而开发商却已经不起长时间僵持消耗。对于未来一段时间内的市场走势，部分业内人士认为，供应的增长预计将会增加市场销售压力，有利于楼价出现一定幅度的回调。如果目前供应量增长的趋势得以延续，较大规模的价格调整或在三季度来临。2、下半年楼市价格战在所难免随着调控的日益深入，开发商想方设法咬住的房价开始有所松动。专家认为，调控已经进入博弈阶段，开发商的资金链问题正在被日益放大，从豪宅打包转让、到非传统渠道融资，再到已经出现苗头的以价换量，为了保住资金流动性，开发商已绝招百出。日前，沪上一大型房企旗下多个楼盘出现打折促销情况，其中最高折扣达88折，使得楼市“以价换量”开始翘头。上海一房地产代理机构人士表示：随着这家房企的率先降价，有一些房企的心态也发生了变化，有了让利的愿意。毕竟现在从资本市场上融资的成本太高了，信托的年利率已经在15%以上了，与其做高成本的融资，还不如打折降价。这种直接降价的现象或将在下半年蔓延。万科董秘谭华杰表示，公司在接下来的6月到8月，将进入推盘高峰，每月推盘量将超过110亿元，早于行业8月开始的推盘高峰。据中原集团分析，富力、绿城、金地未来7个月推盘压力较大。这三家企业前5月销售计划的完成率分别为27%、28%、19%。来自搜房网的的数据也显示，2011年下半年上海预计有104个住宅楼盘开盘，如此大量的项目量推出，再加上销售业绩量的指标压力，在调控年的大背景下，势必会在价格上有所体现。中原地产市场研究部总监张大伟表示，在政策重压下，开发商从银行贷款越来越难，将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。部分敏感的开发商可能做出明显的“降价求量”的行为。从目前来看，房价下行的可能性愈来愈大。市场在三季度出现从结构性价格下调转变为实际价格下调的可能性大增。专家表示，下半年房地产市场价格战在所难免，房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。在下半年的市场博弈中，最终“鹿死谁手”，还要看哪个房企动作迅速，能够准确判断市场短期内微妙的变化，能够抢占先机，快速行动。四、房企预计政策或长期持续近日，全国工商联房地产商会2011年年会在北京万豪酒店举行，业内人士认为，今年房地产形势比较严峻，中央出台了一系列房地产调控措施，在货币政策上出现紧缩银根的现象，房地产开发商感受到很大压力。中铁置业集团副总经理邓荣飞表示，目前中国房地产企业和房地产行业，应该说进入了一个非常困难的状态。房地产开发涉及各个行业，包括资金，土地，市场，包括所有的手续，是全方位的压力。银行现在的流动性和银行的信贷政策，基本上大幅度的减少，甚至停止了对房地产限购政策的贷款，而且这个困难时期会持续相当长一段时间，有可能会持续三年。目前由于出现了房地产的困难，各家房地产企业都已经自动寻求转型。转型有两个方面，一是行业内的洗牌。另一个则是企业产品结构的转型，寻求房地产产品专业化，精品化和品牌化。将来市场细分，包括将来低收入保障房，商业综合体，将有可能孕育和催生一批精品和品牌化。 住建部政策研究中心副主任秦虹表示，包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”，并告诫企业，此前房地产行业飞速发展的“拐棍”过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业不应抱有幻想，尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光也指出，目前中国面临的问题是输入型通胀和国内的经济在减速且通胀上升，但房价的拐点到来是中国接下来经济发展、重新加速的必要条件。房价下降其实对中国的宏观环境是个利好，大家千万不要很悲观，认为房价下降经济就不好，在城市化进程加快的当下，未来房价的调整不太可能会大幅度下调，而是稳步适当的调整，改变过去过热、过快的上涨模式，正是由于这个原因，调控势在必行，也肯定会坚持下去。北京国瑞兴业地产股份有限公司董事长张章笋也认为，这次调控持续的时间比过去10年任何一次的时间都还要长。需要做好长期的准备。海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿表示，相信短期内肯定会有新的政策代替原有的政策，能够避免因为炒房带来的问题。趋 势 分 析地方政府债务“命系”土地下半年或迎供地潮本刊综述 在全国土地市场呈现明显偏冷的情况下、在保障房任务指标压力下，地方政府财政压力日趋严重。统计显示，上半年全国多地卖地收入仅及去年两成。业内人士表示，在地方债务的重压下，下半年各地或将迎来供地潮缓解财政压力。多地卖地收入锐减今年上半年，全国土地市场明显偏冷，很多土地以底价成交，地块流拍的现象也屡屡出现。不少地方政府近半年的卖地收入仅仅是去年全年总量的约20%。截至6月27日，北京通过招拍挂方式出让住宅用地，北京土地市场共公开出让113宗土地，土地总收入达到324.7亿元，仅仅约为去年同期的半数。这意味着北京市去年、前年每年千亿元左右的“土地财政”难以为继。而上海官方数据统计，上海今年至目前81幅已出让土地的出让收入总额是335.6975亿元，而去年全年，上海的土地出让，总收入是1523.7亿元，今年的完成量勉强达到去年全年的22%。今年前四个月的土地出让，广州仅完成全年计划的5.4%。而深圳、苏州等地的情形也类似于此。地方债务“命系”土地国家审计署发布的全国地方政府性债务审计结果显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中：政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。而在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元。以此计算，37.9%的政府负有偿还责任债务，需要地方政府用土地收入来偿还。审计报告分析：部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。浦发银行苏州分行副行长詹定国表示，很多地方政府恐怕很难有能力偿还。扣掉民生支出、公务员工资一类刚性成本，政府财政收入往往剩不下太多，有些地方还能还上利息，有些地方连利息都还不上。如果谈到偿还本金，恐怕还得依靠卖土地。下半年或迎供地潮目前，一些地方政府近期正在加紧推地，一旦成功出让，客观上将增加地方的土地收入。除了cbd的9宗商业地块，6月中旬，北京市还推出了7宗经营性用地，其中住宅及含住宅项目用地达到4宗，相当于北京今年1-5月住宅用地供应总量的一半。6月起，上海土地市场也开始开闸放量。据统计，6月3日至6月29日，上海将有17幅地块出让，出让面积76.8万平方米。是今年以来上海单月土地出让的最高峰。6月8日，广州一次性推出54宗土地，总面积达到2.2平方公里，是广州近五年来规模最大的一次推地。除了一线城市，杭州、武汉、昆明等重点城市从6月份起，也都有大量土地集中挂牌。业内人士表示，下半年或将积极推地缓解财政压力，楼市或将迎供地潮。延 伸 分 析中国投资客扎堆“观海”潜藏风险不容忽视本刊综述 在国内楼市限购背景下，一些财力雄厚的中国买家将目光转向了海外购房。同时，不少国家开出了优厚的购房条件。然而，业内人士提醒，海外购房依然有风险，在优惠的背后，有许多条款需注意。海外购房看起来很美，潜在风险不容忽视。投资客扎堆海外近期，美国、加拿大、英国、澳大利亚、新加坡、日本等地到处可见中国投资客的身影。在美国，像纽约曼哈顿的美国钞票公司大楼和华尔街的aig培训中心大楼等都落入中国买家手中。在英国，据调查显示，中国买家近两个月在伦敦花费了1.2亿英镑，在金丝雀码头新建住房的购买者中，有1/3来自中国大陆和香港。在新加坡，中国内地的购房者已经超过印度尼西亚和马来西亚，上升为新加坡私宅第一大外籍买家。在日本，连普通日本人都不敢轻易问津的高价地段，中国买家却屡屡上演一掷千金的豪举。高力北亚区董事总经理柳维伦表示，内地客户已经取代香港、台湾成为当地最大的移民族群，热门城市还有英国伦敦、澳大利亚墨尔本等。条件优厚吸引买家次贷危机之后，国外房价大幅下跌，去国外买房的性价比高，而且很多国家实施了诱人的购房政策。西班牙的购房退税法案规定，2011年1月1日以前购买的房产享受购房优惠政策，政府每年用退税方式返还房屋产权人每年还款额度的15%，在西班牙中国城特别投资区实施“买房全家得绿卡”政策；在美国，中国人买房只需有合法签证即可，不需绿卡，也不用支付中介费；澳大利亚的银行为外国人提供高达70%的购房贷款，澳大利亚购房人可获得房产和土地的永久所有权，在房屋转手时免收房产增值税。英国下调了买房门槛，对购房者的国籍毫无限制，并在利率上也正处于史上的低谷。业内人士表示，在政策打压下，国内楼市升值空间有限，国外一些城市，无论是出租回报还是升值空间都比较开阔。投资海外房产需谨慎国内政策的挤出效应和海外投资的有效回报，使得去国外买房子看上去很美，但事实上并不是“风光无限好”。在美国买房，每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。在法国，银行一般不会贷款给外籍人士。业内人士提醒海外购房人，要很好地了解当前的海外投资市场，不能用中国式的思维去操作，海外房产市场比较成熟，对利润过高的预期是不切实际的。一位美国洛杉矶地区的房地产经纪人认为，数量巨大的中国买家短时间内涌入外国，很多是投机行为，会触及到当地居民的利益，使他国重新制定购房政策，比如巴西限制外国人买地新法令规定，外国人购买超过100公顷土地，必须由巴西国会批准通过，不能超过每个乡镇可用土地的25%。房企掀起买壳潮或为转移经营风险本刊综述 受惠于a股壳公司具有“无退市风险”的特点。近来，不少地产商渐渐兴起买壳潮。业内分析认为，银监会早已叫停房企借壳上市，开发商此举旨在将风险转移至市场，其背后是借壳重组机制的紊乱，当前需完善重组机制。地产商掀起买壳潮动辄花费数亿资金买下一个看似无用的“壳资源”，在现在却被开发商热捧。6月14日，旭飞投资发布公告称，由于实际控制人黄怡无意继续经营上市公司，故将实际控制旭飞投资的香港远基公司有限公司100%股权出售给自然人廖春荣。收购完成后，廖春荣拥有旭飞投资1748.96万股，成为第一大股东。对壳资源情有独钟的地产商人并非只有远在澳门的廖春荣。就在廖春荣高价拿下旭飞投资控股权的前一个月，a股另一家壳公司*st九发的控制权被国内另一家房地产企业浙江新世界房地产集团有限公司摘得。5月12日，*st九发复牌并发布公告称，由新世界房产协议收购公司原大股东中银信投资有限公司所持有的3740万股，占上市公司总股本的14.9%。买壳或为转移风险监管层早已明确叫停了房地产企业的借壳上市，这就意味着房企老板们花大价钱买下的壳资源并没有用武之地，而且为了保壳每年还要花费一笔不菲的支出。业内人士表示，地产商此举就是为了转移经营风险。由于房地产行业与其他实业型企业不同，带有强烈的周期性特点，其核心的生产过程“就是通过不断的拿地进行滚动开发，即使行情再好，一旦失去土地储备，企业也会发展不下去。而即使拥有丰富的土地储备，由于具有鲜明的周期性特征，当行业进入不景气周期的时候，一些规模较小的房企也会面临诸多问题。正是出于这一考虑，在行业最为景气的时候，通过买壳来逐步实现资产证券化，地产商们就能实现对经营风险的有效隔离，实际上就是让资本市场来承担这个风险。而趁着资产质量还可以的时候，寻找到一个合适的壳资源把自己“嫁出去”，几乎成了此类地产商们一致的想法。借壳重组机制需完善这一反常现象背后，所显露出的正是a股估值体系，因借壳重组制度所导致的退市机制失灵带来的系统性紊乱。即股价跟公司的经营业绩脱离关系了，有时候甚至业绩越差股价越高，因为你有更为强烈的重组预期。而这一现象严重阻碍了其产业并购的业务。业内人士表示，a股的退市机制基本上形同虚设，这几年除了吸收合并的几家公司，并没有几家真正退市的上市公司，反而是很多暂停上市的公司一个接一个的活了过来。房地产们之所以敢于花大价钱，甚至不惜买下濒临退市的壳资源，正是源于a股壳公司具有“无退市风险”的典型特征，而房地产调控迟早会结束，地产商们的资产证券化只是时间问题。业内分析认为，类似的运作模式“实际上就是利用市场的漏洞，人为的制造合法化的内幕交易，当前需要完善借壳重组机制。 本周重点 【政 策 指 向】十一部委：要求清理整治高尔夫球场近日，国家发改委、监察部、国土部、环保部等十一部委联合下发了关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知，要求各地开展高尔夫球场综合清理整治工作，并在今年6月底前，将本地区所有球场名单及违规球场清理整治情况进行汇总并上报国家发改委。通知要求，所有球场一律不得占用耕地、天然林和国家级公益林地，占用耕地、林地的必须全部退出，尽快进行复耕和恢复森林植被。并列出了“重点督办严重违法违规项目”，包括：占用耕地面积超过球场总面积50%的球场、在自然保护区或者饮用水水源地保护区内建设的球场、非法屯垦河湖影响防洪安全的球场、非法占用公共资源建设的球场。如果有球场在此次彻查中隐瞒不报，一经检查发现，一律予以取缔。重庆：房产企业所得税计税毛利率调高近日，重庆市地税局发出通知，调整房地产业企业所得税计税毛利率及核定应税所得率，并从2011年7月1日起执行，各区县局对2011年实现销售的开发项目，应按税款所属时间分别计算应预征（征收）的企业所得税税款，及时征缴入库。通知要求，开发项目位于渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、高新区、经开区、北部新区，其计税毛利率由15%调整为20%；开发项目位于除上述地区以外的区县，其计税毛利率由10%或5%调整为15%。属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率仍为3%。房地产开发业的核定应税所得率调整为在国家税务总局规定幅度内不低于20%执行。济南：7月起实施住房公积金新政策济南市住房公积金管理中心和济南市法制办日前表示，自7月1日开始，济南市将实施新的济南市住房公积金管理办法。办法规定，所有单位应为具有事实劳动关系的职工，包括单位使用的农民工、合同工、劳务派遣工等缴纳住房公积金。今年，济南市住房公积金管理中心“扩面”的重点是进城务工人员和劳务派遣工。新的办法使单位和职工缴存住房公积金的范围进一步明确，办理住房公积金贷款的效率进一步提升，而对骗提公积金的个人及阻止公积金贷款的房企处罚也更加明确。【学 界 看 法】地产市场调控难度加大本刊讯 国家信息中心经济预测部副主任祝宝良日前表示，房地产市场调控难度将加大。2010年至今的房地产市场调控以抑制需求为目标，而其作为中国经济的支柱产业，调控过严势必影响房地产投资，导致以土地为担保的地方融资平台融资出现风险，同时，房价的继续上涨，将会引发泡沫，加大收入差距。土地制度改革才是房地产市场调控的关键所在，在现有土地制度下，难以增加土地供给。短期调控中，农产品生产和房地产争地问题导致政策取向放在控需求上。同时，房地产税和行政限购手段将造成小户型向大户型转移、低端房向高端房转移、住宅向商用房转移、一线城市向三线城市转移的变化。房地产市场的调控难度加大。现行保障房制度扩大收入差距增加社会不公本刊讯 经济学家茅于轼日前表示，现行保障房制度有优点，但也存在扩大收入差距，增加社会不公的问题。住房保障的初衷应该是增加社会公平，维护低收入群体的住房权，但现行的住房保障制度没有缩小反而扩大了收入差距，没有减少反而增加了社会的不公平，这种缺陷集中表现在产权性质保障房尤其是经济适用房方面。经适房的保障对象是城市中低收入家庭，而从实践来看获得经济适用房的往往是中高收入甚至是高收入的人员。目前最需要保障的对象是农村进城打工人员和城市最低收入家庭。在更低收入家庭没有获得保障之前优先给予中等收入家庭保障违反了起码的公平正义原则。一项调查显示，2005年北京、太原、西安三地高达48%的经济适用房被用于出租，而普通商品房用于出租的比例仅有20.55%，这项调查说明，出租和闲置的经济适用房超过了半数。另外经济适用房扩大其实不是缩小收入差距而是制造了新的不公平，首先经济适用房与商品房之间存在着巨大的价差使得有机会购买经济适用房的人获得了巨大的利益。经济适用房占用了大量土地，挤占了用于普通商品用房的建设用地，抬高了商品房的市场价格，拉大了有机会购买经济适用房与无机会购买经济适用房人群的收入差距。同时，经济适用房还开辟了国有资产大量流失的通道，自有用地建设经济适用房的规定将土地转换的用途形成巨大价差、化公为私，也就是说在特殊政策支持下，政府部门和国有企事业单位将这些所谓的自有用地转化为住宅用地，无偿占有了全民资源，服务于少数的团体利益，而这些土地变换的用途产生的巨大收益本是可以用于提供更多的社会公共服务。要解决此问题，政府的责任界定必须具体化到保障房的各个环节，包括供地、投资、服务、提供、监管等不同环节，应该针对这些不同的环节来承担不同的职责。【业 界 观 点】楼市或转向回暖稳定本刊讯 住建部政策研究中心副主任王珏林表示，今年房地产市场可以分为观望、转暖和稳定三个阶段，目前楼市处于第二个阶段。楼市调控政策仍然处于全面贯彻落实到位的过程，限购政策短期内不会取消。如果1-5月的销售情况持续下去，今年我国房地产销售面积将接近8万亿平方米，超过2007年的水平，仅仅比2009年相差1万亿平方米。从经验来看，下半年销售情况往往要好于上半年。从销售量、房地产投资、施工面积等指标来看，目前的房地产形势不如想象中那么坏，但这是针对全国楼市总体情况而言，北京等一线城市则不容乐观。我国房地产消费需求还没有得到满足，投资还在支撑行业发展。当前房价和地价的起伏逐步趋稳，很难发生太大的波动。限购不会取消，同时信贷、限购等消费政策不会放松。未来投资性购房需求将受到一定限制。目前楼市调控仍在进行之中，还需要全面贯彻。目前对楼市影响最大的政策是加息。去年下半年以来，央行已经四次加息，存款准备金率则上提至21.5%，目前来看加息还不会停止脚步。加息之后，首先是开发企业的成本提高了；第二是消费者成本也在提高，购房者需要支付的房贷总利息已经大大增加。中国未来用地形势更加严峻本刊讯 国土资源部部长徐绍史近日表示，今后相当一段时期中国都将面临着保障发展与保护资源的双重压力和两难局面，中国未来用地形式更严峻。中国人多地少，后备耕地资源不多，特别是耕地资源不足，人均耕地仅相当于世界平均水平的40%左右。与此同时，中国用地总体上依然粗放浪费，许多地方新城、新区快速扩张，城镇低密度、分散化扩张态势明显，工业用地容积率仅为0.3-0.6，农村地区空心村、闲置废弃地普遍存在，空闲用地占村庄用地比重达10%-15%。随着工业化、城镇化和农业现代化的加快推进，建设用地需求刚性上升，土地资源的刚性约束进一步显现，中国的基本国情和特定发展阶段决定了中国未来用地形势更加严峻，土地供需矛盾日益突出，过度消耗和低效利用土地资源的粗放型发展方式已难以为继。要确保中国95%的粮食自给率，18亿亩耕地红线是必须坚守的底线。然而，由于多年高强度的土地开发，中国耕地后备资源已经十分有限，扣除生态环境建设重点区域，可开发的耕地后备资源已由2000年的700多万公顷锐减至不足500万公顷，且分布不均衡，依赖大规模开发后备资源补充建设占用耕地的模式已难以为继。因此，“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是中国必须长期坚持的一项基本国策，也是一项关系人民群众根本利益、国家长远发展的系统工程，需要全社会共同参与。【报 告 精 粹】易居：三季度房价将现拐点上海易居房地产研究院日前发布的“2011年6月70个城市房价指数月报”显示，5月份房价涨幅重新步入下行轨道，三季度将出现房价“拐点”，7月或8月将首次出现房价环比负增长的情形。该研究报告显示，全国环比房价涨幅明显收窄。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.16，即新建商品住宅价格比4月份上涨了0.16%，增幅降低了0.15个百分点；在4月份房价涨幅出现小幅扩大的异常现象后，5月份房价涨幅重新步入下行轨道。三季度将出现房价“拐点”，7月或8月将首次出现房价环比负增长。新建商品住宅价格上涨的城市数量减少。5月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格上涨的城市有50个，比4月份减少了6个。另外，环比涨幅比4月份缩小的城市有27个。新建商品住宅的分类价格下行。从1-5月环比价格变化看，90平方米以下的小户型、90-144平方米的大中户型、144平方米以上的大户型，三类户型的价格涨幅皆出现明显回落，而且涨幅比较接近。90平方米以下的小户型和90-144平方米的大中户型价格涨幅继续回落。值得关注的是，144平方米以上的大户型价格涨幅在持续上升2个月后出现明显回落。中小户型价格环比增幅持续下滑，说明这类主要面对刚需的产品，促销现象越来越明显，而部分大户型住宅价格也开始有所松动。报告分析，和4月份相比，环比价格下降的9个城市中，二线城市明显增多。今年以来，70个大中城市住宅环比价格下降的城市持续明显变化，可能说明1-5月份多数城市房价处于波动和僵持期，暂时还未形成单一方向性趋势（上涨或下跌）。报告分别分析了一、二、三线城市的新建商品住宅价格环比综合指数，以及新建商品住宅价格定基综合指数，更加直观的了反映全国各类城市的新建商品住宅价格变化。5月份，一线城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.28，新建商品住宅价格比4月份上涨了0.28%，增幅比4月份降低了0.17%，新建商品住宅价格上涨幅度收窄；新建商品住宅价格定基综合指数为103.98，即新建商品住宅价格比2010年全年上涨了3.98%。二线城市5月份新建商品住宅价格环比综合指数为100.18，新建商品住宅价格比4月份上涨了0.18%，增幅比4月份降低了0.07个百分点，二线城市新建商品住宅价格上涨幅度收窄；新建商品住宅价格定基综合指数为104.55，即新建商品住宅价格比2010年全年上涨了4.55%。5月份，三线城市新建商品住宅价格