首届亚太养老地产高峰论坛.doc

2012首届亚太养老地产高峰论坛时间：10月18-19日地点：宜兴市花园豪生大酒店曲向东：女士们，先生们，各位来宾，下午好，我是曲向东，非常高兴应谈义良董事长邀请为大家主持今天下午首届亚太养老地产高峰论坛。我想在座的很多朋友应该今天上午都参加了九如城养老综合体的开工仪式，其实这也是我们在养老地产的一项实践，养老地产在很多场合已经有朋友在讨论，但是在中国的实践还是刚刚开始，还有很多的认识需要我们在实践当中逐渐去了解，所以今天下午我们会邀请国内外各界专家一起来探讨养老地产这样当前养老界、地产界都很关注的话题。首先我们有请原建设部副部长，中国房地产业协会名誉会长宋春华先生致辞，我们掌声有请！宋春华：各位来宾，大家好！给我5分钟的时间，我争取5分钟内讲完。首先我代表中房协对本次论坛的召开表示祝贺，当前关于老龄事业、养老服务、老年住宅、养生地产等方面的论坛很多，说明各个方面都非常关注这些问题，我认为这有他的必然性。面对我国快速老龄化的挑战，研究和破解这些问题是十分必要的，而且迫切的，我国已经制定了十二五老龄事业规划，问题是如何实施好这个规划，特别是十二五之后老龄事业如何能够可持续发展，关键就在于研究一些重要的问题，能够取得突破，我觉得这是非常必要的。我以为下面几个问题是我们应该重点研究和突破的，第一就是法律和法规方面的突破，应该争取国家立法对老龄事业应该有国家的法律，近期应该尽快出台国务院包括地方政府的行政管理法规和一系列的技术标准规范，做到有法可依，有章可循。第二，我认为就是对进入养老产业的门槛制度的突破，说我们要鼓励和吸引社会资金进入的低门槛的制度，也包括吸纳国际的资金、技术、管理这方面的门槛我觉得都应该降低，要利用好两种资源。第三就是在规划用地方面的突破，城市规划用地的分类里面应该有老龄养老用地的一席之地，在旧城改造之中配建养老住宅和养老设施，还有建设公益性养老设施的政策。第四就是优惠和扶持政策的突破，对不同形式的养老模式应该给予相应的在土地、规划、财政、信贷、税费、户籍、医疗保险方面的扶持政策。第五就是多元化以房养老的模式突破为主，我们除了要研究倒按揭、反向抵押贷款的形式之外还要探索比如说以小换大，委托贷款等等这样一些模式，解决老年人有房但是没有钱的问题，通过这样一些突破，我觉得我们国家的老龄事业、养老产业会有一个更大的发展，所以我也相信我们这次论坛一定就这些问题发表一些真知灼见。最后我预祝这次论坛圆满成功，谢谢各位！曲向东：谢谢宋春长，他言简意赅地说了自己的判断。地产界和养老产业是很好的结合，接下来由老龄办主任助理、中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦致辞。曾琦：尊敬的宋春华部长，尊敬的谈义良董事长，各位领导，各位专家学者，各位来宾，新闻媒体的各位朋友，大家好！金秋季节，天清气朗，我们相聚宜兴，共商养生养老产业的发展，意义重大，而且既现实又深远。在此，我谨代表中国老龄产业协会对首届亚太养老地产高峰论坛的举办表示热烈的祝贺。大家都知道，我们国家人口老龄化的发展十分迅速，老龄问题日益凸显，根据全国老龄委组织的国家人口老龄化战略研究报告的最新成果，我们预测到2050年中国的老年人口将达到4.83亿，占那时中国总人口的43.1%，同时社会抚养比将上升到98.8%，老年人逐渐成为重要的社会利益群体，给经济和社会生活的方方面面带来了广泛影响。本世纪人口老龄化样伴随我们国家现代化建设的全过程，很显然这已经成为我们不得不承认的十分重要的基本国情，但是我们国家目前处在发展阶段，也就是我们是发展中国家，人口众多，未富先老，这样的情况造成我们老龄事业和老龄产业发展不平衡，不协调，不可持续等等问题依然十分突出。这和我们人民群众，特别是广大老年人期待还有不小的差距，对这一点我们必须有清醒而充分的认识。从目前社会养老服务的现状和发展来看，我们可以说大家面临的状况我们说叫机遇和挑战并存，说到机遇我们指的是老龄产业或者叫养老服务业蕴含着巨大的市场潜力，随着老年人口的急剧膨胀，面临本世纪中叶三分之一的老年人口状态和相对衍生出的服务需求日益多元化、多层次。有关研究表明，2010当年仅我们国家老年人消费需求已经超过了1万亿，同时我们预计到2050年前后会达到年均5万亿，但是当前我国老龄服务市场无论是基本服务的供给还是多层次服务的发展都面临着难得的时空窗口，亟待开发，前景广大，大有作为。我们说到挑战一方面来自体制的原因，另一方面来自历史的原因。从体制原因上看老龄服务领域的宏观政策、组织机制、具体措施等方面亟待完善。刚刚春华部长刚讲完，提了五个方面的建议或者说指出的问题，我们认为都是我们当前面临，也就是政府有关部门要面临研究和加以解决的问题。虽然在各级老龄部门的推动下各地，包括江苏，也包括无锡和宜兴这两年来相近出台了促进产业发展的政策，但是距离老龄为老服务发展的需求还有相当大的距离，这其中我们认为关键是政府责任需要细分和鉴别。大家都知道10月10号国务院开了国务院会议，在会议中指出凡是公民、法人或者其他组织能够自理决定，市场竞争机制能够有效调节，行业组织或者中介机构能够自律管理的市场政府都要退出，大家听了以后感觉态度非常坚决。当然要真正落实这样的理念，我个人认为一定还有一个相对漫长的过程，在这样一个期间，在我们没有做到刚才我讲的理想化的体制和机制情况下，对我们每位在座的学者以及老龄产业的从业者，我们认为在这个过程中对每个组织，每个机构，每个企业家都是你能不能耐得住，在这样的情况下能不能撑得下去。上午在九如城的奠基仪式有关领导和企业家也说到了，老年产业投入大，产出慢，周期长，所以我说对大家是一个考验。从历史原因上看，在养老体系不断完善的体系下，我们当前缺少的不是资金，这是我个人观点，我们缺的是如何正确地来分析老龄服务市场发展问题。首先分清哪些是政府的责任，哪些需要政府调节，哪些属于公益范畴，哪些是商业行为，我们要把供需关系搞清楚，我们要把每一个时期，每一个时点我们在养老服务业方面的供需关系搞清楚，不能冲动，不能盲目，当然也不能等闲视之。中午还在谈，我们现在面临的老龄化发展像中国改革开放的初期一样，是摸着石头过河一样，我们先不要过分争论，就把它做起来。如何把这些利益和社会责任联系起来，这也是我们考量在当前空巢化、高龄化、家庭小型化加速发展下如何处理好我们的利益分配和文化传承问题，我们宜兴市委市政府以及我们中大集团高度关注老龄产业和养老服务业的发展，从举办这次论坛到今天上午养老服务综合体的奠基都体现了这样的责任和认知。这次论坛能够将视角聚焦在养老养生产业或者是地产也非常好，我认为很有远见，很有创意，也是切合实际的。因为我们研究的这些问题既包括了满足老年人需要所有的产品和服务，九如城也是一个产品，也包含着要通过市场竞争来提高经济效益的方式，可以预测随着人口老龄化的逐步加深，包括老年用品的制造，老年家庭服务，老年健康服务管理，老年旅游服务，失能老年人的照顾等等，当然也包括养老地产，这些需求都将急剧扩大。从国际发展的经验来看，养老养生产业是上个世纪60年代以来国际上发展最快的行业之一，很多发达国家经过细分市场诞生了诸多经久不衰的老龄服务产业，这些事实说明发展养生养老产业，使它成功必须要抓住老年人的生理和心理特点，要迎合老年人的心态以及他的消费理念所能接受的商品和服务。我们国家的养老养生产业还处在起步阶段，这就要求我们必须统筹规划，合理配置社会资源，合理划分政府和市场责任，研究和培育适合我们国家国情的养老养生产业体系，提高和改善不同老年人群之间养老服务和保障体系。这个给大家介绍一下，我们中国老龄产业协会从去年年初开始会同国家发展改革委在起草和编制国家老龄产业发展规划纲要，我们力争在今年年底能够向有关部门提交这样的研究报告以及规划纲要的征求意见稿。我们认为要通过这些努力，让我们在推动中国老龄产业发展方面有所遵循，有一个整体统筹安排的地方，同时也就促进了我们相关政府部门制定不同的政策和措施来切合促进产业业态的发展。江苏是我们国家人口老龄化比较早的一个省区，大概86年江苏已经成为老龄化省区了，目前江苏省老年人口是1356万，占整个江苏省户籍总人口18.2%，这在国内已经是中高的老龄化水平了，所以我们说江苏人口老龄化比较早，老龄化水平比较高，当然由于江苏是我们经济发展的重镇，所以我们必须看到也是我们老龄服务发展最快的地区，体现了其水平和质量，也创造出了很多适合我国国情的先进经验和做法，我们希望通过此次论坛，依托江苏以及宜兴养老养生产业的发展，大家坐在一起，总结以往的经验，汇集各方面的理念、意见和建议，使我们会议形成丰硕的成果。最后预祝本届论坛圆满成功，谢谢大家！曲向东：非常感谢曾秘书长，刚才曾秘书长说的两个数字我也吓了一跳，没有想到2050年中国的老年人占到三分之一，可见我们养老地产不仅是一个产业问题，更多是一个社会问题。那么接下来我们将进入到演讲环节，会有来自于学界、产业界以及国内外金融界朋友一起探讨话题。首先有请北京吉利大学健康产业学院院长、中国房协老年住区专家委员会专家乌丹星女士，演讲题目是老年住区服务与运营管理解析。乌丹星：首先很高兴有机会到宜兴来跟各位分享一下关于养老产业的问题，我是学医的，今年我大学毕业30年，30年来主要研究两个问题，一是养生，二是养老。我在澳大利亚待了很多年，所以我对中国的养老问题发现确实有很多东西是值得我们共同来探讨的。其实全球养老有一个共同问题，西方国家认为人从出生一直到死亡由政府来管理，就是养老问题最初在发达国家认识是社会问题，而不是家庭问题，而我们中国的文化认为养老是家庭问题，所以西方发达国家通过高税收，通过完整养老体系的规划和公民的纳税、保险从很小的时候就建立了养老意识，所以他能够在一百年老龄化的过程中很好地建立一个制度。中国养老我们说提前到来，一方面是人口寿命延长，这方面是由于三十年的计划生育，我们整整少生40亿，这是0到30岁，如果没有计划生育30岁中国总人口应该达到17亿左右，所以中国老龄化突然来到一方面是年龄的延长，一方面是计划生育的结果，但是中国这样的大国不实行计划生育有很多问题，所以中国未来的问题在养老问题上应该有一个共识，走养老社会化是所有国家发展的必然趋势，那么在20世纪是发达国家工业化之后养老问题的世纪，21世纪很明显是发展中国家老龄化的世纪。所以养老服务社会化的主体究竟是谁，养老服务的公益性，他的社会化和市场化是什么关系，这是我们中国需要解决的问题，那么中国的养老市场简单来说有两个不同的市场，一个叫非盈利机构，一个叫盈利机构，我们目前面临的情况由政府和民间办的低收入三无老人我们归为非盈利机构，对于企业做高端是在工商注册，做的是盈利机构，其实在我个人认为无论是盈利还是非盈利，我们现在没有必要严格划分，任何一个企业只要做养老，政府应该给予支持。那么政府在这个产业中究竟应该充当什么样的角色，澳大利亚政府的经验告诉我们政府最重要充当五个角色，第一立法、立规，第二设立行业门槛来拒绝恶性竞争，还有规划布局，一个城市要建多少个老年公寓和护理院由政府来规划，现在北京从太阳城辐射等等泰康都建在北面，那南面的老人怎么办呢？澳大利亚解决这个问题是通过政府在各个区域做出规划，通过招标由企业完成，政府解决你的土地和所有的配套支持问题，所以我觉得这一点很重要。第三个政府职能就是评估体系，什么样的老人应该进什么样的社区，国家资源是有限的，政府需要评估系统把这个老人送到养老机构由你为他服务，我来为他买单，所以中国现在不是养老院少，而是很多老人进不去，北京中高端养老机构大概有50%的空置率，谁为老人来买单呢？第五个职能设置监管和门槛，政府不可以既做裁判员又做运动员，你只能做其中之一，所以北京的公办养老院排不进去，但是私立没有人进去。养老产业的产业链也有上中下游，我们把所有独立存在，不论是实体、公寓等等如果作为产业链的中链，上链就是产品和服务的研发，包括各种形态、运营管理模式、资本运作等等，在这个产业链上游所产生的东西为中游服务，下游继续到保险等等，这样我就可以明确我企业做哪一块，所以这个联动的关系非常明显。在上游我们国家关于产品的研发几乎为零，所以这次在宜兴看到研发中心感觉非常感动，研发是养老产业随着致命的一个问题，任何一个国家，我们纵观全球养老产业都经历了先粗放后精细，先城市后农村 ，先高端后普及，先数量后品质，先政府后免检，先鼓励后打压，所以这样的过程一定会经历。未来将从开发商粗犷式开发转化到精细化分工，你可能做一个管理公司，你可能做一个护理，你可能做一个配餐，做某一个点。中国目前养老产业的特征是没有形成上中下的产业链，没有标准的体系，没有标准的运营管理公司，没有专业的培训体系，而中国养老产业有一个最大特征是房地产先行，所以我们有一个概念叫养老地产。我个人认为养老地产是值得商榷的，因为任何一个产业地产首先是先有产业，后有地产，产业是灵魂，地产是支撑，如果把这样的重任单纯放在房地产开发商的身上，你承担所有的事情，这对开发商是不公平的。房地产先行是中国的特色，台湾、澳大利亚，包括日本都是医疗机构先行，养老产业总应该首当其冲的主角是医疗，既然房地产杀出来要做养老地产，作为主角来扮演，我希望跟大家讨论养老项目和普通房地产项目的区别。因为现在开发商拿它做地产项目来做，所以整个流程有问题。第一养老地产和政府的政策依赖非常有关。第二和服务密切相关，开发过程中的产业链不是拿地盖房子，产业链要求延长。第三与特定客户密切相关。第四与资金密切相关，开发周期长，资金回笼慢。他对选址要求高，对生态有一定的要求，设计规划无障碍，规划设计要求高，配套设施要求高，包括娱乐、交通等等，所以在产品的设计上要体现出这些特征。第三个巨大的区别就是服务的区别，房地产开发好之后交给物业管理，而养老地产全方位管的是人，而且必须全程化，进来之后不会再出去。第四个营销上的区别，普通房地产，我们卖房子市场认可度高，市场成熟，你不需要为老百姓解释，他知道有多少钱，应该买什么样的房子，养老地产买的服务，目前市场的认知度有相当大的缺陷。第二个问题，关于养老项目的服务、运营和管理这三大体系指的是什么。我们总说服务、运营和管理，究竟指的是什么呢？一个老年人他花了钱要买什么，我应该花多少钱，我花了钱你对我的服务是怎么保证的，这是老年人提出的问题。作为项目持有者你同样要回答问题，花钱提供什么就是我们的服务，应该花多少钱就是你的运营，包括你的运营模式，怎样保证服务质量就是你的管理，说白了就是这么简单的事情，那么你服务体系在你最初概念设置和规划设置的时候你要想明白你的服务种类、提供方式，服务网点、服务面积这些都需要做定位。其次你的服务定位来自于你社区的类型，你是高端、活力、全民、居家、旅游，你需要告诉自己打造什么样的社区。第三是商业配套定位，如果大家都说最高端的，找我咨询的项目没有一家告诉我是做中端的，现在做高端的不下于100家，那么你的商业配套是什么。第四是社区组团定位到底多少有多少个组团，服务中心放在哪里，这是你服务需要考虑的。活力老人、护理老人的需求是不一样的。最后是你周边的环境，周边有没有成熟社区，环境、地貌、交通的关系，周边有没有可运用的商业资源，如果周边有就利用它，你不需要配更多，如果周边没有，你需要利用什么，如果方圆10公里的社区不能利用你的商业配套，不能有商业价值，你的运营是会出现问题的。这是关于服务的定位，第二是运营体系，运营体系要解决什么问题呢？第一个这个社区有多少人口居住，第二他的服务总量是多少，包括生活照料和医护，第三对这些服务人员的需求，第四个人员的结构，第五个其它资源的配备，第六个你的运营成本，第七个盈亏测算，第八盈利模式，第九收费模式，第十市场营销，这就是你的运营要解决的问题。这里面很重要的问题你的合同约定客户的依从性怎么样，我们有保证金制、会员制、使用权、押金等等，老年人的营销特点是你让我进得来，也让我出得去，你的合同约定在法律和客户依从上怎样，这是运营一定要解决和研究的问题。关于体系要解决的问题是什么？这么大的社区，上千号人住在这里，管理半径、办公场所、管理效果、管理成本、客户方便、布局清晰，如果小社区点状管理，如果大社区从点状到区间到社区三级怎么管理。对你的客户分级管理，自理、半自理、不能自理的怎么关怀。一个养老项目应该如何运作，先软件后硬件，还是先硬件后软件，还是软硬件一起。我们中国的习惯是规划设计，然后再建设，之后考虑运营管理的问题，这种模式典型的房地产开发模式是不适合做养老的，养老没有这样做的，这样做你建好之后找到我，问我运营管理该怎么管理，我说你这个楼方向、门、流线、垃圾出口、自理和不自理老人不同区域现在已经没有改变的，我们在四川考察的几个项目没有办法运营和管理，所以首先应该是项目定位，你到底要做什么样的社区，那么你的产品形态，你的运营管理模式，之后确定了，拿着这些东西告诉概念设计和规划设计院的人说我要做这样的设计，你来给我做，而不是倒过来。项目应该怎么运作，第一个项目的整体定位，住在什么样的环境，能享受什么样的服务，你要打造什么样的品牌。第三是核心价值，你这么多服务元素当中哪个最重要的，你的核心诉求对于任何一个养生养老旅游沾边的核心一定是健康管理，如果以健康管理核心为诉求，就是说健康的可以进来，亚健康的可以进来，高龄的可以进来。你可以说我不是医院，所以有病的不会收，总而言之要给你的社区定位，要不然就做CCIC持续照料，你必须有一个明确的定位。你的核心价值体现在什么地方呢？专业的管理和专业的照料。第三个，你在项目运作当中一定要记住养老文化的渗透，健康养老、便捷养老、安居养老、亲情养老、尊严养老，你必须告诉老人你在做什么，项目的核心价值是要先做出来的。我从企业的角度微利尽孝，我可以挣钱，但一定不会挣大钱。第四个就是养老产品的跟进，我们说到一个产品往往有五个层面，核心利益、基础产品、期望产品、附加产品和潜在产品。对于养老项目来讲核心利益就是老人的家，基本的地理、面积、价格。期望是设计满足、性价比，附加产品是医疗康复、环境空气。你对养老产品的卖绝不能卖的是房子，而是房子后面和房子里面，里面是服务，外面是潜在升值，所以告诉你老人我们不仅仅提供的是房子，我们还提供了很多很多。之后才是你团队的协同作战，一个养老项目研究他，一块去做硬件，一块去做软件，对于一个高端养老机构或者社区来讲我们认为他的硬件建设和软件建设至少应该各占一半，我们怎么样去做一个项目，我们要把里面所有的问题变成模块，你拿出模块的解决方案，我们举个例子。餐饮问题是养老机构最重要的问题，老年人的用餐方式、习惯特点、消费心理，花多少钱买你的餐，用餐的总容量，你收费的模式、原料采购成本的控制、餐饮评价等等，这一系列问题提出来之后把它进行模块化。还有一个温度的保存，我们现在拿着大桶，第一家是热的，到最后一家老人已经是凉的了，日本通过保温车来保证温度，美国质量检测，到你养老院温度计一测，如果温度低会告诉你你不合格，所以这应该是各个部门共同参与才能完成一个解决方面，所以这一点非常重要。那么老年市场的开发非常重要，第一要确定市场范围到底在哪里，是本地、周边还是外地，你的社区是给谁住的，第二谁是你的客户，有什么文化爱好和生活理念。第三你去哪里找你的目标客户，第四个目标客户对你的项目是否可以定位。这些和你的项目开工同时进行。我愿意拿我实践的案例跟大家分享，就是邢台的项目。这个项目是城市中间的旧学校改造项目，当这个开发商找到我的时候，他说我要做CCIC，城市中间插的小型多功能综合体，服务是一站式，我们归为十大板块，这样的项目应该怎么策划，邢台欠发达地区对养老没有概念，但是对健康有需求。我们先做市场，先别做项目，我们来制造和挖掘市场需求，从2005年8月8号到现在总共组织了36场大型健康管理讲座，全部是公益的，同时我们每一次进行市场调查，和老人进行零距离沟通，之后我们因势利导，在2010年重阳节花了200万建了1000平的体验中心，告诉老人你未来的生活是什么样的，体验式营销，老人在这里享受很多健康管理服务，除了我们所说的体检之外，还有太多可以做的，组织老人做各种各样的活动，防止老人痴呆、中风恢复的，这是老人在做拼图。这样的一个活动场所，我们聚集了这么多的老人，他们为自己每一天的活动感觉到非常幸福，已经把这里当成自己的家，在这样的活动当中，我们在邢台树立了企业品牌。这套设计大家看到是从日本引进的防止老年痴呆的动漫游戏，老人最爱这个，还可以进行比赛，最后我们自己做奖品，做奖状发给老人。之后我们成立了家政服务公司，把家政服务作为社区服务理念，然后扎到社区之后，从社区再到老人回到我们的项目。后来把老人文化娱乐团体寄到我们名下，这样通过我们活动聚集了一大批老人来关注我们的项目，跟着我们走。2012年我们成立了爱晚会，通过会员制，我们又把原来老客户和新客户不断得到发展，三年经过了三级跳，客户从100人上升到1万人，我们项目真正开始开工是从今年开始，所以养老产业一定是服务先行，一定首先接地气去找你的市场和客户，我们通过这样的活动还没开工，品牌确立了，而且我们现在一共180多张床，5万平米的项目一床难求，全部卖光，而且是抢，走后门，要求建第二个、第三个，所以投资养老成功的要素想明白，做调研，给自己充分的理由，研究产品模式和市场。找人，谁来管，很多投资养老失败的教训盲目、摊大、浪费、浮夸。国外的模式应该借鉴，但拿来主义不可行，由于时间关系不想展开，我只告诉大家，国外的环境和中国的国家有天壤之别，国外的运营模式和中国的运营模式、运营空间大不相同，我们没有护理保险，没有政府为老人买单，我们有多大的盈利空间呢？没有！我们中国老人消费心理、家属情节、风险隐患和外国老人是不一样的，有天壤之别，所有我们的服务设置是有区别的，所以西方的养老经验可以借鉴，但不可照搬。我们说国外机构这么多落户中国，真正落地有几个，在行业里我们非常清楚，国外的模式需要本土化，本土化的过程中会有很多问题，真正投资养老应该先投资人才，无论是新生人才，还有现有人才，中国21所高职院校过去十年培养不到2000人，其中70%的人全部改行，这个产业的人才培养几乎为零。怎么样培训人重要，但是更重要的是你有什么样的能力留住人，所以企业要解决老人的养老问题，你首先要解决你员工未来的养老问题，你把他的养老问题解决了，你的养老才能做成功。今年我们在北京吉利大学创建了全国首个老年产业运营管理专业，每年提供一万奖学金，由我主持这个专业，四年制进行培训，培养具有这样学历的专业化人才，如果没有人才我们这个产业是没有希望的，所以我们希望对这个产业的理解要从它最本质的东西去考虑，人才培养有两个方面，一个是学历教育，一个是在职培训，无论是学历教育还是在职培训，资质、经验最后构成的是人才，我告诉大家养老机构的管理人员是最缺的，院长是最缺少，有专业背景的管理人才是最最缺的。最后，跟大家做一个结束语，中国养老产业已经出现曙光，但是路还很长，很远，很艰难，需要全社会共同努力。忽悠时代已经过去了，应该脚踏实地研究问题，解决问题，谢谢大家！曲向东：非常感谢乌丹星女士跟我们分享非常精彩的观点以及非常宝贵的实践，其实正像她刚才讲到的，养老产业在中国还是一个很多人没有看透，也没有研究透，包括学界也正在进行深入研究和探讨的话题，但是我们企业界有一些朋友开始进行先驱的实践和尝试。其实实践才是真正能够发现，找到未来 途径最好的办法，而且刚才乌女士也提到了做了专门的养老营业中心。刚才开始之前我和九如城的王学东副总经理聊天的时候，他们希望每年把亚太养老论坛持续做下去，希望用企业的力量以及来自于企业实践的经验为我们学界提供一个研究中国养老住宅产业新的经验。第二位是来自复旦大学东方管理研究中心副主任苏勇主任，演讲题目是中国养老产业研究报告，我们掌声有请！苏勇：谢谢向东的主持，各位领导，各位嘉宾，尤其是还有很多复旦大学EMBA的同学，大家下午好！非常高兴今天上午参加了我们九如城项目的开工典礼，今天下午又有幸出席这样首届亚太养老地产高峰论坛，我跟谈义良董事长相识很长时间，我一直觉得谈义良董事长是一个有追求，有信仰，而且肯付出的企业家。他非常不简单，在我们复旦大学读了两个硕士，一般人说读一个就够了，他读一个觉得不过瘾，再读一个，然后读了两个硕士之后，我们又开办了和香港城市大学合作的DBA管理模式学位教育课程，要读四年，然后我们谈总又第一个报名，而且他跟我讲要争取第一个答辩，拿到博士学位。所以我觉得他有很多学习的需求与愿望，而且做很多公益项目，然后组织我们MBA、EMBA同学去做户外活动等等。关注这样一个养老地产，谈总也和我探讨很长时间，前后回想有三年时间我们一直在酝酿，我也一直非常看好中国养老产业的发展趋势和市场需求，所以一直和谈总这方面有很多的互动。今天我要跟各位分享关于中国养老地产现状和趋势的一些想法，我们国家发布的社会养老服务体系建设规划2011到2015年当中有这样一段话，社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求，提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管。但是现状不尽如人意。我想谈五个方面的问题，刚才有关部门领导已经谈到中国老龄化问题日益突出，我们把它归纳起来有这样几个特点，一个就是老年人的基数非常之大，据我们所做的研究大概占到13.26%，其中65岁以上的人口也占相当大的比例。第二老年人口的增加速度非常快，全社会都呈现这样一种老年人增速快的趋势，第三就是人口红利开始消失，由于越来越多的人口进入老龄，然后劳动力就开始出现问题。昨天上午路透社对我有一个电视的采访，就谈到现在有些公司，例如富士康等等招工出现很大问题，我们也看到新闻媒体报道，有关地方政府把技校的学生派到工厂里面做工，这都是面临目前情况出现的问题。刚才前面说到一定要先文化后产品，我们讲养老方式以及养老方式的提供背后一定是文化的内涵，我们从中国的养老文化与理念来分析的话，养老文化实际上体现根本性是这样一种孝道，孝道是我们养老文化的核心和依托。我们儒家学说占据了中国文化的主导地位，我们现在最主要的养老方式当然还是限于家庭养老，这样一种养老方式实际是一种文化模式，是一个综合性的文化体系，也是体现我们孝道，体现这种文化传统的一个实施空间。我们来看一下中国当下的养老方式问题，家庭养老是目前主流的养老方式，但是我们看一看我们周边的朋友，看一看我们的亲戚，我们的长辈等等，我们就发现这样一种家庭养老方式手重非常严重，比如我们越来越多421家庭的增多，给养老带来很大的问题。我们空巢家庭很多，我们复旦大学EMBA同学很多小孩都在国外求学或者工作，就变成了空巢家庭，这也给我们家庭养老带来很大困难。另外家庭养老同样也涉及到经济条件的问题，请一个保姆在家里住，你要提供给他住房，花了很贵的钱买的房子，很大的部分再给保姆住，然后现在请一个住家保姆价格不菲，还有一个非常大的问题就是我们聘用的这些看护人员或者说住家保姆个人素质。我们新闻媒体屡屡曝光出现这样的问题，素质比较差，不尽责任，甚至趁主人不在的时候虐待老人等等。如果说社会养老的话有很多种方面的形式，一种是社区居家养老，在上海开始出现一些社区的养老中心，有的家里年轻人把老人送到社区的养老中心去，让他们能够在那里一起有老年人的朋友，能够聊天，获得一种精神的慰藉，养老中心会提供一顿午饭，解决老人日间的就餐问题等等，这只是一种。同时我们还有很多社会福利机构，比如福利院、养老院等等。我们中国养老产业有着很大的发展前景，但是我们来看一下目前的产业发展状况，我们用产业经济学的观点来分析，我们可以把垄断这样的养老产业分成三个层面，一个层面我们叫做本位层，根本性、核心性的东西，所谓本位产业比如说养老设施的机构、老年房地产、护理服务业、老年的服饰、食品、医疗，这些是和老人的衣食住行最最基本的联系。第二个层面我们称之为相关产业，这涉及到整个产业链上的问题，比如说适合老年人使用的家具，老年人使用的一些专业设施，专业的易耗品，还有老年护理服务业的供应链，比如说涉及到护理人的培训，劳务派遣，老年护理的专业用品、康复器械等等。第三个层面我们称之为衍生层，比如说适合养老、适合老年人的金融产品提供，保险产品提供等等诸如此类。我们从现状来看，当前都存在这样的三个问题，当然表现不尽相同。第一资源供求失衡，无论是硬体的部分、软体的部分还是服务部分，我们的资源供求有着很大的需求，但是我们的供应是非常有限的。第二服务水平不高，我曾经考察过一些养老机构，服务水平普遍不高。第三是管理机制滞后，现在为止我们专门研究养老产业管理，养老机构、养老组织管理专业研究机构几乎没有，理论基础也很薄弱，缺乏相应的很多学术性的研究和实践。第二部分我谈一下关于中国养老问题。我们现在都讲养老地产，我们谈总把它叫做养老综合体，所谓养老地产可能是综合体最基本的依托和基础，所以养老地产在我们看来就是这样一种复合地产的形式，我们可以有很多种复合地产，比如说旅游地产、教育地产、体育地产等等，那么养老是复合地产当中的一种。所谓养老地产就是把我们养老养生的生活方式完整地嵌入到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程当中，我们从一开始规划的时候就开始要有这样一种概念，然后贯穿于整个项目，整个流程的始终。我们养老地产要有特定的消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合型的老年人居生活，我们说养老地产既是养老产业的一部分，又是我们现在地产发展形态的新格局。我们认为养老地产模式可以分为这样几种，从收益模式来看一种是长期持有，第二是建成以后出售，比如说我去考察过韩国BOBATH的养老公寓，第三种是出售和长期持有相结合，这是从收益模式来看。第二种从开发模式来讲，一种是建在大都市的郊外，建在大都市的郊外有其好处，既可以享受大都市完整的医疗服务等等交通便利的配套，但是又可以远离喧嚣，让老年人过上平静安逸的生活。第二是在旅游风景区当中开发。第三种在成熟社区周边插建一些功能的老年服务设施，这也是一种开发模式。从运营模式来讲有单体的养老机构，有养老服务嵌入式的住宅小区，有综合性的养老小区，综合的养老社区是同时满足老年人和普通住户需求的这样一种社区，比如说我们去考察过嘉兴的江南太阳城，一开始希望能够绝大多数以老年人为主要的居住对象，但是后来他的销售策略有所变化。养老地产一定要有相关的配套服务，比如说医疗健康、养生交流、休闲娱乐、养生护理等等。我们中国式养老一定要将中国传统养老养生理念融入其中，一定要秉承传统文化的内涵来为老年人提供这样一种高质量的生活。养老地产也存在这样的问题，比如一般投资额比较大，资金回收期比较长。另外社区养老服务不完善，远远达不到老年人享受老年生活的要求。另外类似像九如城一样，我和谈总交流过，我说九如城难的不在于建，在于运营，所以综合性养老设施对运营比较高，目前中国大部分房地产开发商或是迫于资金压力或者迫于其它方面的原因，都是希望建好以后就卖，让资金回笼比较快，同时可以避免运营上的很多问题。我们复旦大学东方管理研究中心和九如城对长三角的养老需求做过调查，我们调查800多名对象的访谈，然后做了1000多份的问卷统计，包括江浙沪三个省市等等。对于老人的养老方式来讲，高收入的老人更愿意投入更多的钱，享受更加周到细致的养老服务，这个观点一致。我有钱当然想老年生活过得好一点。另外高收入和子女在外地的老人更倾向选择设施齐全的养老公寓来养老，老人养老的方式以及子女和老人的居住距离我们在其中也有很多的发现。包括居家养老是住在同一个小区还是在不同的城市里面等等都有。养老功能的定位从我们的实证研究来讲，两室户是首选，比例达到一半。在老人所需求的软件服务上，养老公寓至少涉及到6项养老服务，比如说最基本的医疗，所有的老人都会提到，健康服务、文体娱乐、兴趣爱好、志愿者服务以及老人的一些需求的咨询服务。调查显示96%的老人希望我们的社区能够提供这些一站式，来享受这些服务，同时他们也希望养老公寓在这些基本的服务之外也能够注重老人的个性化选择，来提供一些其它的菜单式服务。养老公寓地点的选择以当地为主，我们调查结果显示仅三成老人愿意到外地去养老，首先是风景优美的地点，绝大多数老人希望养老公寓不要孤立地在一个地方，而和成熟的社区相连。老人更加喜欢租和售结合的方式，他们可以进行灵活的选择，养老公寓还要和社区相连，老人不希望脱离社会。现在有些老人选择异地养老或者候鸟性养老，调查结果显示异性养老公寓的主体是相对年龄比较低，有配偶，而且经济状况较好的老人，对家庭关系越不好的老人越容易去异地。相对于夫妻健康的老人，丧偶的老人更愿意远距离老人，高学历比低学历的老人更愿意远距离老人。第四个我们来看一下养老地产的实例。我们研究了三个，一个是上海的亲和源，我们进行了认真的考察，和董事长进行了沟通，亲和源只租不售，会员制是其主要特色。我们把它概括为无为而无不为，无为就是老人能够自理的时候我们不硬加很多服务，让他感觉自己真的老了，什么都不能干，而是让他做做，这样他很有生活的乐趣。但是后面还有无不为，就是一旦老人需要这些服务我们全方位、立体化无微不至提供各种服务，然后亲和源我们去考察了，他做了很多外包的服务，整合了很多行业资源组成这样的整合服务平台。当然中国目前的养老产业还处于萌芽期，机构养老只能作为一种补充。今天上午很多业内同学在交流的时候，我们大家都谈到主要还是观念问题，其中很多是观念问题。第二是嘉兴太阳城，我们实际考察了嘉兴太阳城，最初定位主要为上海老人提供异地养老居所，第一期40%销售，第二期限于压力放开，因为他的房价显得上海的房价非常便宜，而且嘉兴的环境比较好，他解决了老年人异地养老最为关心的交通问题和异地付费问题，比如班车直放上海，比如说太阳城的老人在嘉兴看病，可以在上海做到医保对接，这是非常不容易的，老人在当地看病可以拿到上海去报销，他们会代办，能够拉上海医保卡。这样的一个小区是以居家养老为主，但是我们也发现老年相关配套不足，而且养老服务由第三方物业公司来运营，相对欠缺。另外就是城仙居，这是做的旅游地产和养老地产的结合模式，买了农民的宅基地，盖了5层楼，上面几层作为老年公寓出租、出售，下面给农民，让他们提供服务。像这种方式好在什么地方呢？这和乡村旅游、农家乐结合起来，增强了产业的联动，如果其中大规模推广的话会牵涉很多土地法律方面的问题，所以并不具有普遍意义。最后一个部分对中国养老地产的建议，我们说未来的养老地产会超越其物质形态，我们造出来可以，但是我们提供什么样的服务和运营比较难，所以未来的养老地产会代表老年人的一种健康的、安全的，充满活力的生活方式，要提供医疗护理、家政服务、休闲娱乐和金融咨询等等，养老地产的产品设计按照我们研究第一是以本地化为主，向周边辐射范围以100公里为好，这样比较适合老年人心里的形态和生活状态，选址最好能够社区相连，把老年人的生活融入到社会当中，当然要选择交通比较便利，环境比较优美，空气比较新鲜的地方，要为老年人做这样一些配套的设施和提供各种各样的服务，他的运营模式可以采取出售制，也可以采取会员制，也可以多种结合。公司化生存和可持续发展建议，养老地产自身要加强管理，使其服务更加专业化，服务质量高层次化，然后建立良好的口碑，不仅提供满足老年人需求的产品，还有后续专业养老服务的一种运营商和产业的广泛结合，可以和专业机构来缔结战略联盟。另外我们要建立老年人的研究中心，我们复旦大学东方管理研究中心正和九如城养老地产项目合作，要深入研究老年人的心理和行为特征。另外我们要建设一批中档的老年公寓和加强社区养老服务，来满足大众的普遍性需求，然后部分高档老年公寓可以定位于中高端的养老人群，提供高端服务来获取比较高的回报，这也是我们这样一种运营公司可持续发展的必需。落实到长三角地区我们觉得有三种：第一种养老注重效果，而不是形式，关键让老人老有所居，老有所乐，从产品养老发展到更高层次的养老。第二点，明白养老设施建设以后的良性运行只有走市场化之路，先满足具备消费能力的中高端养老人群的需求，再逐渐辐射到中低端人群，否则不可能可持续发展，这不是慈善。第三点，由于经济能力和思念观念对养老的影响，养老地产也必将从经济相对发达，思想相对开放的一线城市发源和兴起，他们比较能够接受，然后逐渐向二三线城市出售。我们讲养老方式具有重要的文化内涵，所以一定是具备了很深厚的文化底蕴，养老地产建设和发展要综合考虑各方面的因素，绝不是简单的盖一个房子，买一点设备，配备一些人员，只有这样我们才能够真正创造养老生活，真正地做到老有所养，老有所居，老有所乐，老有所为。好的，我的报告就到这里，谢谢各位！曲向东：非常感谢苏勇教授，接下来我们安排10分钟的茶歇。曲向东：我们首先有请在养老地产行业优秀实践者，上海亲和源股份有限公司副总裁杨璇静给我们做演讲，题目是中国养老地产的现状与困惑，掌声有请！杨璇静：大家下午好，刚才苏老师在他的演讲分享里简单介绍了一下亲和源的基本概况，我是亲和源的副总裁，本来今天是董事长奚志勇亲自到访，他实在抽不开身。因为亲自源从拿地到现在七年的时间，从第一个老人住到现在有1000个老人入住的情况下，上海市政府的核心领导一直没有亲访过亲和源，今天和明天是上海核心领导来亲和源考察，对亲和源公司来讲是一种重大的肯定和鼓励。大家知道在上海亲和源应该是入住老人最多，最活跃的一个商业化的养老项目，市政府一些管理者有很多课题组研究亲和源，但是本人并没有到访过，所以下周二正好是重阳节，在2012年10月份市政府的亲自到访对我们本身是一种激励和鞭策，所以由我进行心得的交流。我发现刚才只要在养老行业里摸爬滚打的领导和业者思考的问题都有非常相似的趋同性，我们的演讲PPT里面也提到很多相关的我们思考，所以尽量他们讲过的我就一带而过，不讲了。我尽量用一些我们自己七年多来的实际数字感受来跟大家讲一讲我们在这个行业里耐得住寂寞，守得住艰难的一种状况。 大家都知道14年前中国已经步入老龄化社会，刚才一些领导已经说了，再过40年中国将有三分之一的老人，这是很严峻的话题，官方数字统计60岁以上的老年人，但是中国的女性55岁退休，甚至还有很多工厂女性是50岁退休，那50到60岁的这些阿姨们在中国女性统计的老年人里并没有在当前1.78亿的数据里。粗略统计再过三年时间，2015年中国官方统计60岁以上的老人将达到2.2亿，那么我们自己粗略估算了一下，50岁以上的女性退休人员加上这庞大的2亿可能超过3亿到4亿的老年消费群体，这个数字不容小视，这这是为什么各地都在举办养老论坛。养老的论坛非常大，靠20分钟能够说清楚几乎是不可能的，现在养老热到什么程度呢？其实开个小玩笑，从上海市政府这一两天核心领导到亲和源造访说明上海目前老龄化最严重的地区已经到了刻不容缓的地步。这里有个表格，我不一一念了，只说明一点，各个地产行业、服务行业，包括美国、日本、澳大利亚，很多很多为老服务的投资商蜂拥而起到中国进行考察和投资，这是官方数据所获取的一些地产商的举措，市场应该说可以用蠢蠢欲动来形容。从我们自己一个企业能够反射出当前很多社会的一小部分，我用几个数字来分享一下亲和源目前在接待上有点力不从心的状况。从07年我们开始做营销，到现在来访亲和源的老人已经有7到8万人，我们用不到五年的时间，销售率85%，入住率截止到今天才65%，用了接近五年的时间，我们现在住在亲和源的老人加上护理院有1000多人，这是我们企业在漫长的市场等待过程中发现我们比较静默的一面。在这个比较静默的过程中，我们发现什么样是最大的阻力呢？其实我们亲和源的中套B卡承诺15年可以退的，你分析他的价格贵吗？从了解亲和源的服务体系来讲的亲和源的中套B卡相当于租金、管理费用、能耗费用再加上吃饭费用，一个月5000多块钱，比一些传统的养老院费用还要低，我们中套70平方，5000块钱的费用不高，为什么市场营销将近五年的时间销售才到85%呢？刚才很多专家都提到了，中国现在社会上面临着最困难的其实是养老观念，如何引导人们的观念未来自己怎么养老，很多人在60岁的时候都没有思考过，甚至70岁的老年人都不觉得自己是老人。在我们自己亲和源，刚才讲到是我们耐得住寂寞的一面，同时我们感受市场一方面巨大蓬勃的需求，每一天我们接待的考察、来访应该说用络绎不绝来形容，甚至我们管理者在接待能力上感觉有点力不从心，我用一组数字来表述。我们现在每个月目标客户老年人，平均每个月来访7000到8000人，市调的统计工作不在这里，市调占了三分之一的工作，这就是目前从市场上来讲大家对于养老的关注度国内国外都有。从我们自己了解这么大的接待量来看，分析来访者的心态和目的，我们可以负责任地说，因为70%到80%的投资者，甚至是来寻求合作的合作方都可以用下面四个圈圈里面来形容和概括，主要是因为市场的盲动，很多大企业都动了，我不能因为在市场过程中没有做到先行者而淘汰和落后。还有政策的投机，大家都知道宏观经济调控导致房地产现在市场需求环节遇到了一些瓶颈，还有就是很多二线、三线各个投资商跟政府的寻租能力比较强，可以用很低的价格获取土地，还有我们觉得大量的跑马圈地。因为很多人和我们一合作就是几千亩、几百亩，我们从事养老事业七年，我们一直思考到底养老社区多大规模可以做得比较经济，比较合理，能够服务的满意度和满意度达到双高，几千年来讲不大适合。奚总在多次论坛中分享他的经验，我今天再重复一遍。从亲和源09年到10年入住率一下子升到600多个老人的时候我们就感觉我们的服务有点力不从心了，我们现在的管理团队是200多人，我们有自己的医院和护理院，我们住进了1000多位老人，很多服务，比如说我们采用的都是购买式服务，比如说物业管理、餐饮，比如说会所的经营我们都是采取了分包的方式，所以我们的公司管理员工并不是很多，也不是常规用入住几个老人和管理者几比几来衡量。我们600多个老人入住的时候已经力不从心，因为服务是有半径的，我曾经考察过广州的老年公寓，应该是划拨的土地，民办的资金建设、运营的一个典型代表，他现在在广州收取6000多个老人，是非常大的规模，他一线像大学一样的模式有很多学院，把自己的老人、活力的老人和半自理、完全自理的老人划分成一个又一个各种各样的院，比如说一院、二院、三院、四院，很多管理者对不同的老人进行很好的照料和管理。我们600多人的时候有点力不从心，我们想到底多大规模比较合适呢？现在来看大概是250户左右，500多个老人，形成组团式管理，这可能是比较经济的规模。我们也分析了国内、国外的一些五星级酒店，基本上来讲都是在300到500客房，五星级是流动客户，我们是面临老人长期居住的客户，所以300到500的组团可能是比较经济的。大家就会思考几百亩的地适合做养老社区吗？规模一大天天有老人死去，这个生理效应和心理效应的负面影响非常大，我们拿地都是不超过200亩，政府觉得我们很小气，你怎么才100多亩呢？然后跟他们谈到我们踏踏实实、认认真真在一个项目，先把当地老年人的需求研究