（金融学专业论文）论对房地产市场的金融调控.pdf

学位论文独创性声明 y 一8 u l j l , i 8 本人郑重声明： l 、坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。 2 、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成 果。 3 、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。 4 、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已 经发表或撰写过的研究成果。 5 、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了 谢意。 作者签名：皴耋：b ! 煎 日期：麴啤掣 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子 版和纸质版；有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文 进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进行 检索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解 密后适用本规定。 作者签名：查女扯! 妊 日 期：超丛缉目盥丑 论政府对房地产市场的金融调控 摘要 本文的研究客体是政府对房地产市场的金融调控，以期实现房地产市场健康 稳定的发展。房地产在任何国家任何时间都是关系国计民生的特殊商品。理论和 经验都证明房地产市场具有低效率性、不稳定性和分配不公平性，其中低效率是 由于房地产市场存在不完全竞争、信息不对称、外部性等市场失灵。政府为实现 房地产市场健康高效的运行、稳定的发展以及实现居者有其屋、改善居民居住条 件，必须对房地产市场进行调控。金融与房地产有着天然的联系，金融调控能同 时影响房地产市场的供需两个方面，必然成为重要的调控工具，进一步的，房地 产泡沫的控制必须依赖于金融调控。 在实践中，世界各国政府都利用金融手段来调控房地产市场，但各国的实际 情况不同，调控方式、调控结果等都有所不同，调控的有效性主要取决于政府的 重视程度、财政状况、调控时机、调控工具、调控力度、传导机制等。 随着货币化分房和土地招标拍卖挂牌出让制度的实行，我国房地产与金融的 联系日益紧密，政府近年来已逐渐增强对房地产市场的金融调控，但其调控并不 能完全实现预期目标，有必要从建立健全房地产市场预警体系、完善土地出让制 度、加强银行监管机制的建设、建立住房抵押贷款政府担保机构等方面增强中国 政府利用金融手段调控房地产市场的有效性。 关键词：房地产市场金融调控政策有效性房地产泡沫 g o v e r n m e n t sf i n a n c i a lr e g u l a t i o na n dc o n t r o l o nt h er e a le s t a t em a r k e t a b s t r a c t t h i sp a p e rf o c u s e so nt h eg o v e r n m e n t sr e g u l a t i o na n dc o n t r o lt o w a r d st h er e a l e s t a t ef i n a n c e ，w h i c hk e e p st h eh e a l t h yg r o w t ho ft h ew h o l er e a le s t a t em a r k e t r e a l e s t a t ei sas p e c i a lk i n do fc o m m o d i t y , w h i c hi sf i r m l yr e l a t e dt on a t i o n a ld e v e l o p m e n t a n dp e o p l e sl i f e t h e o r e t i c a la n de m p i r i c a le v i d e n c e ss h o wt h a tt h er e a le s t a t em a r k e t i so fl o w e f f i c i e n c y , i n s t a b i l i t ya n dd i s t r i b u t i o nu n f a i r n e s s t h el o w e f f i c i e n c yi s c a u s e db yt h em a r k e tf a i l u r e sl i k ei n c o m p l e t ec o m p e t i t i o n ，i n f o r m a t i o na s y m m e t r y a n d e x t e r n a l n e s s e v e r yg o v e r n m e n ti si n t e n d e dt op r o t e c tt h ew h o l ei n d u s t r yt og r o w i na h e a l t h yw a y , a sw e l l a sr e s i d ei t sd e m o sw e l l s ot h er e g u l a t i o na n dc o n t r o lf r o m g o v e r n m e n tt o t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sr e q u i r e d t h e r ei san a t u r a lr e l a t i o n s h i p b e t w e e nf i n a n c ea n dr e a le s t a t e b e c a u s et h ef i n a n c i a ls u p p o r tt or e a le s t a t ec a l la f f e c t b o t ht h es u p p l ys i d ea n dt h ed e m a n ds i d eo fr e a le s t a t e ，i tn a t u r a l l yb e c o m e saw a yt o a c t u a l i z et h eg o v e r n m e n tr e g u l a t i o na n dc o n t r 0 1 e s p e c i a l l yi ti sv e r yi m p o r t a n ti n p r o t e c t i n gt h ei n d u s t r yf r o mb u b b l e s i n f a c t ，m a n yc o u n t r i e su s ef i n a n c i a lr e g u l a t i o na n dc o n t r o l i nt h er e a le s t a t e i n d u s t r yu n d e rd i f f e r e n te c o n o m i cc o n d i t i o n ，i nd i f f e r e n tw a y t h ev a l i d i t yo f t h e r e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c ed e p e n d s o nt h eg o v e r n m e n t sf i n a n c ec o n d i t i o n ，t h et i m e t op e r f o r mi t ，t h em e t h o d st op r a c t i s ei t ，t h es t r e n g t ht od 0i t ，a n dt h et r a n s m i t t i n g e f f i c i e n c yo fi t ，e t c i nt h el a t es e v e r a ly e a r s ，c h i n e s eg o v e r n m e n tg r a d u a l l yi m p r o v e si t sr e g u l a t i o n a n dc o n t r o ls y s t e mo nf i n a n c i a ls u p p o r tt 0r e a le s t a t e ，b u tt h ee x p e c tt a r g e ts t i l lc a n n o t b ea c h i e v e d s oi ti sn e c e s s a r yt oi m p m v et h ee f f e c t i v e n e s so ft h er e g u l a t i o na n d c o n t r o lo nr e a le s t a t ef i n a n c eb yc o n s t i t u t i n gap r e a d m o n i t i o ns y s t e mo fr e a le s t a t e m a r k e t ，c o n s u m m a t i n gt h el a n dt r a n s f e r r i n gs y s t e m ，e n h a n c i n gt h eb a n ks u p e r v i s i o n s y s t e ma n de s t a b l i s h i n gt h eg o v e r n m e n ta s s u r i n gs y s t e mf o rt h er e a le s t a t el o a n k e yw o r d s r e a le s t a t em a r k e t ，f i n a n c i a lr e g u l a t i o na n dc o n t r o l ，p o l i c ye f f e c t i v e n e s s ，r e a le s t a t e b u b b i e 2 第一章弓f 言 第一章引言 一、选题背景与研究目的 土地与房屋是人类基本的生活和生产资料，因此，以土地与房屋为中心的房 地产市场与国民经济的发展、人民生活的改善等都有着极其紧密的联系。我国在 1 9 7 9 年之前实行国家统包、福利制、低租金、实物分配为特征的城镇住房制度， 不存在真正意义上的房地产市场。1 9 7 9 年以出售公房为开始的住房制度改革推动 了我国房地产业的产生，随着2 0 多年来住房商品化的发展，房地产业在我国的地 位日益重要。2 0 0 3 年国务院发出的1 8 号文件就充分肯定了房地产业的地位与作 用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”因此房地 产市场是否健康稳定地发展是关系国计民生的大事。 我国房地产市场2 0 多年的发展是高速的，但也是曲折的。正如国务院1 8 号 文件中所言：“城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启 动，居民住房条件有了较大改善。”但同时，“我国房地产市场发展还不平衡，一 些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市 场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产发展和交易行为不够规范，对 房地产市场的监管和调控有待完善。” 正因为诸多问题的存在，我国政府一直在努力寻求有效的调控方式以实现房 地产市场健康稳定的发展。而金融手段从理论和实践上都被证明是行之有效的调 控房地产市场的方式。一方面，因为房地产市场与金融的天然联系，调控房地产 市场的资金供给就能影响房地产市场的供给和需求，进而影响房地产市场的发展。 另一方面，国际经验证明以金融手段调控房地产市场是必要的也是有效的。 我国1 9 9 8 年开始实行货币化分房、2 0 0 2 年开始实施土地招标拍卖挂牌出让， 这两项政策促使房地产金融在我国得到突飞猛进的发展。从1 9 9 8 年到2 0 0 3 年的， 个人住房消费贷款已增长了2 6 6 4 倍1 。随着金融与房地产的紧密结合，我国政府 对房地产市场的金融调控得到增强。这在国家1 9 9 3 年与2 0 0 3 年两次针对房地产 市场的宏观调控中就能体现，显然近年的调控更倾向于对金融手段的运用。 但是，2 0 0 3 年下半年开始的政府对房地产市场的金融调控并没有达到预期的 目标。从2 0 0 3 年、2 0 0 4 年的数据来看，宏观调控后的房地产开发贷款和房地产 歼发投资的增速都有所下降，但商品房价格仍然是居高不下，甚至呈现出与调控 目标相反的增长趋势。 为什么这些金融调控没有达到预期目标呢? 如何增强政府以金融手段调控房 数据米源：中国人民银行调查统计司。 第一章引言 地产市场的有效性呢? 对于这些问题，目前国内很少有系统的研究论述。丽这项 研究对房地产金融理论和房地产市场的健康稳定发展都有着重要的意义。因此本 文拟在现代西方经济学和金融学基础上就“政府以金融手段调控房地产市场”命 题进行系统的分析，为政府如何有效利用金融调控推动我国房地产市场健康稳定 的发展提出一些建议和意见。 二、研究思路与研究方法 本文主要围绕政府对房地产市场的金融调控及其有效性展开分析，基本思路 和框架如下： 第二章主要是理论分析，是文章的基础，分为四节。第一节首先引述前人对 政府在经济中作用的多个著名观点和理论，然后阐述了我们认为政府在经济中的 主要作用：弥补市场失灵所导致的市场低效率、推动经济稳定发展、实现公平分 配。第二节在第一节的基础上分析了政府在房地产市场中的经济作用：推动房地 产市场健康高效的运行、稳定的发展、公平的分配。第三节重点论述了政府利用 金融手段调控房地产市场的可行性和必要性。最后一章在货币政策有效性理论的 基础上初步探讨了政府对房地产市场进行金融调控的最终目标、中介目标、操作 目标，以及评价政府调控是否有效的具体指标。 第三章首先是按政府干预房地产金融的程度，分类介绍了美国、日本、新加 坡、荷兰、加拿大等国的房地产金融状况及其政府调控。然后简要介绍了日本、 泰国、印度尼西亚、新加坡、马来西亚等国针对房地产泡沫的金融政策。最后总 结分析了影响政府对房地产市场进行金融调控的有效性的因素，包括：调控的时 机、工具、力度、传导机制以及宏观经济背景等。 第四章首先是描述了我国房地产金融的形成历程及当前情况，然后介绍1 9 9 3 年及近年两次房地产金融紧缩政策的内容，并从年度数据和月度数据两个方砸用 具体叙述法对两次紧缩政策的有效性进行了详细分析，最后对两次调控的不同结 果从多个角度进行了解释：调控时机、传导机制、土地出让制度、住房分配制度 等。 第五章主要就如何加强我国政府对房地产市场的金融调控的效力提出了一些 建议，包括：尽快建立和完善房地产市场预警机制、进一步完善我国的土地出让 制度、加强银行监管机制的建设、建立住房抵押贷款政府担保机构等。 对房地产市场的金融调控研究是理论与实际相结合的应用性研究课题，理论 联系实际是该研究的指导思想和基本方法。研究政府以金融手段调控房地产市场 及其有效性的具体方法有多种，而且方法的运用不是单一的，必须是多种方法的 综合使用。本文采取的研究方法主要有： 4 第一章引言 ( 一) 规范分析与实证分析相结合的研究方法。其中规范分析以现代西方经 济学中市场失灵观点、供求理论、政府经济学、货币政策理论等相关理论和方法 为基础，结合房地产经济学、房地产金融等进行分析。规范分析有助于科学的认 识政府以金融手段调控房地产市场的原因、范围、目标、方法等，为房地产市场 健康稳定发展提供理论指导。实证分析利用计量经济学课程中学习的s p s s 软件 对一些指标进行相关性分析和回归分析。实证分析有助于揭示我国房地产金融调 控政策的实际效力。 ( 二) 宏观分析与微观分析相结合的研究方法。政府对房地产市场的调控是 针对房地产市场的整体发展状况的，是立足于宏观的。而微观主体行为是导致房 地产泡沫等市场现象产生的根源，也是政府调控能否发挥作用的根本。一般来说， 微观分析是宏观分析的具体运用，只有将两种方法有机的结合起来，才能完整地 研究政府如何利用金融手段推动房地产市场健康稳定地发展。 ( 三) 静态分析与动态分析相结合。考察房地产金融某一时间的运行状况及 政府调控政策，必须采用静态分析。而研究政府金融调控对房地产市场的效力如 何则必须采用动态分析，因为政策发生效力多少存在时滞。 ( 四) 比较分析法。为了从实践经验中探寻影响房地产金融调控有效性的因 素，我们采取了比较分析法，包括：我国与世界其他国家的横向比较、我国不同 对阈段的纵向比较。 三、本研究前沿动态 政府对房地产市场的金融调控是一个实际操作问题，不是基础理论问题，因 此没有专门的理论与之相对应。对这一问题的研究涉及政府经济学、房地产经济 学、货币政策理论以及现代西方经济学中的一些基本理论和方法等。因为本文只 是以其中的一些基本理论和方法为分析基础。所以在此对这多个理论的前沿动态 就不再进行综述，只在后文具体分析时作简要介绍。 从国内情况来看，专门针对“政府对房地产市场的金融调控”问题进行系统 研究的几乎没有，但有些相关性的研究。比如，曾国安( 2 0 0 4 ) 分析了政府在 住房金融发展中的作用，包括建立和维持公平交易和公平竞争的信贷秩序、促进 解决住房金融市场的信息不对称问题、促进住房金融市场的竞争、支持住房金融 的发展等；曹振良( 2 0 0 3 ) 比较全面地介绍了房地产经济宏观调控的目标、预防 手段、法规手段、行政手段等。此外，在对房地产金融的研究中也会谈及政府对 房地产市场的调控，比如：谢经荣，2 0 0 2 ；曹振良，2 0 0 3 ；包宗华，2 0 0 2 ；杨慎， 2 0 0 3 ；胡彬，2 0 0 2 ，郁文达，2 0 0 t ：郑之杰，2 0 0 1 ；等等。但总体而言，这些文 章著作只是简单介绍了政府与房地产市场的关系、金融调控的内涵、调控的方法 第一章引言 等，并没有系统的理论的作一个深入研究。大家对房地产金融的关注更多地集中 在：我国房地产金融的发展历史、现状、存在的问题，西方国家的房地产金融制 度模式及发展趋势，如何解决我国房地产金融中存在的问题等。国内关于房地产 的核心杂志中国房地产金融、中国房地产等所载的文章也几乎都是关于我 国房地产金融发展的问题分析、实务创新、风险防范等。很少有文章对政府运用 金融手段调控房地产市场进行理论与实践相结合的系统分析。 国外学者对房地产市场的研究则偏重于理论分析，他们对政府运用金融手段 调控房地产市场也给予了较多关注。比如：c h a r l e sc o l l y n s 、a b d e l h a ks e n h a d i i ( 2 0 0 2 ) 通过对房地产市场泡沫与亚洲金融危机关系的研究发现，不完善的金融 市场和调控不适当、监管松懈、充满摩擦的房地产市场及其相互间的作用是导致 东南亚金融危机的主要原因。p a u lh i l b e r s 、q i nl e i 、l i s b e t hz a c h o ( 2 0 0 1 ) 用数学模型分析了房地产市场与金融稳定性的紧密关系。m a r kj g a r m a i s e 、 t o b i a sj m o s k o w i t z ( 2 0 0 2 ) 通过对美国房地产市场中信息不对称的分析，发现 这个市场对信息的关注尤为明显。b e r t r a n dm r e n a u d ( 1 9 9 6 ) 专门探讨转轨经 济国家房地产金融发展的条件及政策建议。此外，还有将局部均衡分析方法等引 入对房地产市场的分析中( s t e v e nr g r e n a d i e r ，2 0 0 3 ) 。应该说，国外学者已对 房地产金融理论的多个方面进行了研究，但至今还没有形成一个得到广泛认同的 理论体系。对政府利用金融手段调控房地产市场的专门论述则很少。 四、要点概述与创新观点 本文是以政府对房地产市场的金融调控为研究客体的，虽然前人在谈到房地 产金融时必然提到政府，但从这一角度作系统研究的很少，本文的研究客体具有 一定的新颖性。文章的论述要点在于： ( 一) 理论分析了房地产市场中的三大市场失灵，包括：房地产市场的不完 全竞争、房地产交易中双方对房屋质量结构信息的不对称、价格信息的不对称、 房地产建设中的环境污染等外部不经济、房地产消费中的示范效应、向未来延伸 的外部性等。并总结认为：市场失灵所引起的低效率以及房地产市场的不稳定、 分配不公平是政府调控房地产市场的主因和范围。 ( 二) 从理论角度论述了政府以金融手段调控房地产市场的可行性和必要性， 提出“促进房地产市场健康稳定发展”必须依赖于政府对房地产金融政策的运用。 ( 三) 讨论了政府以金融手段调控房地产市场的最终目标实现房地产市 场健康稳定地发展，中介目标之一房地产市场不存在泡沫状态，操作目标一 一房地产贷款，以及调控工具住房抵押贷款利率、期限、贷款人的条件，房 地产开发贷款利率、期限、规模、用途、开发商的贷款资质等等。 第一章引言 ( 四) 对房地产金融体系的新分类。对房地产金融体系的分类通常是依据其 运行方式进行的，主要分为新加坡的公积金锖度、德国的住房储蓄体系以及美国 的住房抵押贷款体系等三类。本文按政府对房地产金融体系的干预程度将其分为： 市场主导供给、政府提供保障型；政府协助市场型；政府直接主导型。这样分类 更便于考察政府在房地产金融体系中的作用，以及金融调控对房地产市场的作用。 ( 五) 对多次房地产泡沫危机中各国政府采取的金融政策进行了归纳分析， 包括日本8 0 年代末的房地产泡沫危机和东南亚金融危机中泰国、马来西亚、新加 坡、印度尼西亚等。这样更能清晰地看出影响房地产金融调控有效性的因素。 ( 六) 对我国两次房地产金融紧缩政策前后的相关数据进行了收集和整理， 并作了比较分析。分析表明；1 9 9 3 年的调控政策显示出良好的紧缩调控效果，而 近期的调控控制了房地产贷款和房地产开发投资额的增长速度，但没有控制住房 地产价格的上涨。我们认为这是由于两次调控的时机不同、传导机制不同、土地 出让制度不同、住房分配制度不同等原因造成的。而且我们认为：不能轻言2 0 0 3 年的调控是无效的，因为它加快了房地产市场的优胜劣汰，推动房地产业集约化 发展，而且从调控的时机等角度看，我国政府对利用会融手段调控房地产市场的 决策能力在1 0 年间有了很大进步。 7 第二章政府以金融手段调控房地产市场的理论分析 第二章政府以金融手段调控房地产市场的理论分析 一、政府在经济中的作用 政府在经济中的作用问题，或者说政府与市场的关系问题，是经济学一直以 来所关注的重要问题。最初的争论可追溯到5 0 0 年前早期重商主义的相关论述。 他们认为金银才是真正的财富，要增加一国财富，国家必须大规模的积极参与社 会经济活动，主要是加强对对外贸易领域的干预。 针对重商主义的观点，以亚当斯密( a d a ms m i t h ) 为代表的古典政治经济 学提出了自由放任的经济思想。1 7 7 6 年出版的国富论是阐述这一观点的经典 著作，他认为经济是由“看不见的手”支配的，增加国民财富的最好办法就是给 经济以完全的自由，政府无需进行干预，只需充当“守夜人”的角色。具体地说， 政府应做好三点：保护社会，使之不受侵犯；保护社会上的每一个人，使之不受 其他人侵犯；以及建设并维持某些公共事业及设施。 2 0 世纪3 0 年代西方世界的经济危机催生了凯恩颠经济干预主义。凯恩斯主 义认为自由市场机制总体是有效的，但其中存在缺点。市场机制无法避免失业的 发生，失业的根源在于有效需求不足，有效需求不足是由三个基本心理因素造成 的，即消费倾向、灵活偏好和资产收益预期。因此，凯恩斯强调政府必须采取特 定的财政政策以刺激消费、增加投资，从而弥补自由市场的有效需求不足。在凯 恩斯理论中，政府对经济的调控作用被高度地重视。 7 0 年代初，西方国家出现的滞胀现象使人们开始怀疑凯恩斯的干预主义，关 于政府在市场中作用的争论再次空前热烈。比如：斯蒂格利茨( s t i g l i t z ，1 9 9 3 ) 折中的考虑了市场与政府的作用，他认为信息不完善和市场不完全的存在导致市 场失灵的存在，因此需要弥补市场的缺陷，但不能依靠科斯( c o a s e ，1 9 6 0 ) 所主 张的“自愿联合”或称“协商解决”，而必须依赖于政府调控。他认为专门为此成 立新组织解决问题成本太大，而政府代表全体社会成员，具有普遍性和强制力， 是实现市场有效配置的有利补充。但他也提及不可高估政府调控的作用，政府干 预的范围只能是市场失灵的部分。 而以罗伯特? 卢卡斯( r o b e r tl u e a s ，1 9 8 8 ) 、托马斯q 笋金特( t h o m a ss a r g e n t ， 1 9 7 3 ) 和尼尔华莱士( n e i lw a l l a c e ，1 9 7 3 ) 为代表的新古典宏观经济学则主 张古典经济学的自由市场观点。他们认为资源的有效配置只能由市场来执行，即 使市场存在自身难以克服的缺点，也只能通过明晰产权等措施来予以完善，决不 能依赖政府干预。因为政府干预有时也存在失灵，甚至一些市场失灵就是由政府 8 第二章政府以金融手段调控房地产市场的理论分析 干预而引起的。 关于政府在经济中的作用，还有多种见解：理查德a 马斯格雷夫( r c h a r d a m u s g r a v e ，1 9 5 9 ) 在其经典著作财政理论与实践中把政府的经济作用分为 稳定经济、( 收入) 分配、( 资源) 再分配三种；道格拉斯o c o 诺斯( d o u g l a s s c n o r t h ， 1 9 8 1 ) 认为“制定衡量配置和转化效率的明确尺度，制定平等的标准尺度，以及 将效率和平等统一起来”是政府应当起的作用2 ：青木昌彦、凯文穆尔多克、 奥野一藤原正宽( 1 9 9 6 ) 在东亚经济发展中政府作用的新诠释：市场增进论中 提出“政府政策的职能在于促进或补充民间部门的功能”，它“强调的是这样一种 机制：通过这种机制，政府政策的目标，被定位于改善民间部门解决协调问题和 克服其他市场缺陷的能力。”这种观点与传统上将市场与政府作为可选择的、相互 替代的资源配置机制不同，他们认为“政府是与经济体系相互作用的一个内在参 与者，它代表了一整套的协调连贯的机制，而不是一个附着于经济体系之上的、 负责解决协调问题的、外在的、中立的全能机构。”等等。 综上所述，当前关于政府在经济中作用的理论论述已不再停留于是市场还是 政府的选择问题，赞成政府应该在市场中有所作为是普遍的观点，问题的关键是 政府干预和调控经济的范围、程度、方式等如何。我们比较赞同斯蒂格利茨的观 点，即市场失灵是政府干预经济的原因和范围。斯蒂格利茨认为市场失灵有八个 根源：竞争的缺点、公共品、外部性、不完善的市场、信息不完全、失业、通货 膨胀及失衡、再分配和优效品3 。通常认为市场失灵是市场机制不符合其实现帕累 托最优的六大假设而导致的市场低效率。主要包括：公共物品、外部性、信息不 对称、不完全竞争。我们认为除了市场失灵之外，公平分配和稳定经济也是政府 干预经济的重要原因。萨缪尔森和诺德豪斯( s a m u e l s o n n o r d h a u s ，1 9 9 9 ) 就 认为政府的经济职能在于提高效率、增进平等以及促进宏观经济的稳定与增长。 也有学者直接把分配不公平和经济不稳定纳入市场失灵的范畴( 程启智，2 0 0 2 ) 。 我们遵从传统理论观点，只认同公共物品、外部性、信息不对称、不完全竞争为 市场失灵的类型，但也将实现公平分配和稳定发展列入政府干预经济的原因和范 围。 二、政府在房地产市场中的经济作用 房地产市场是一个特殊的市场，这是由房地产的自然属性和经济属性所决定 的。所谓房地产，是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍 生的权利( 曹扳良等，2 0 0 3 ) 。作为自然物品。房地产具有不可移动性、耐久性、 昂贵性、建筑时阅长等特点；作为经济物品，房地产既是商品，又是生产要素； 2 参见政府为什么干预经济，斯蒂格利茨著郑秉史译，中国物瓷出敝社，1 9 9 8 年。 3 参见政府经济学，斯蒂格利茨春秋m 版社，1 9 8 8 年。 9 第二章政府以金融手段涧控房地产市场的理论分析 作为商品，房地产既可以是消费品，又可以是投资品；作为消费品，房地产既可 以是生活必需品，又可以是奢侈品。结合前文对政府在经济中作用的分析和房地 产市场的特殊属性，理论上我们认为政府在房地产市场中有三大作用： ( 一) 推动房地产市场健康高效的运行 房地产市场中主要存在三大类型的市场失灵：不完全竞争、信息不对称和外 部性。市场失灵的存在说明房地产市场无法通过市场机制自动实现均衡，无法达 到帕累托最优状态，其运行是低效率的。因此，政府需要干预和调控房地产市场， 以推动房地产市场健康高效的运行。 首先，房产市场是垄断竞争市场，地产市场是自然垄断市场。土地资源是稀 有的，在一定时期内，土地供给是有限的，因此土地市场可以认定为自然垄断性 质( 刘玉录，2 0 0 3 1 钟庭军、刘渡水，2 0 0 2 ) 。而房产市场的发展不完全受土地供 给的限制，它也有存量房市场，房产市场是垄断竞争市场。现代西方经济学对垄 断竞争市场的一般定义是：许多厂商出售相似而不相同的产品的市场结构。从我 国情况来看：2 0 0 2 年我国有房地产开发企业3 2 6 1 8 个4 ，应该说房地产市场上存在 许多厂商，且每年都有许多新厂商进入；同时，由于土地位置的不可重复性，每 个房地产商提供的产品都具有异质性。可见我国房地产市场是垄断竞争市场。 垄断竞争和垄断都是不完全竞争，不完全竞争会损害消费者的利益，主要是 均衡价格会高于边际成本。房地产市场的不完全竞争是由房地产供给有限等特性 决定的，而且在将来相当长的时间里都不会改变。既然不完全竞争会使市场的资 源配置效率受到损害，政府就应该进行调控和干预。 洪银兴( 2 0 0 3 ) 认为应该由国有企业直接经营自然垄断行业，或者是在私人 企业经营时国家对其价格和分配等行为进行必要的规范。我国是社会主义国家， 因此土地供给是完全由政府控制的。在美国等资本主义国家，土地是私有的，土 地所有权是可以自由买卖的。但土地权利可以说是当今资本主义制度下自由度最 弱的财产权，政府对土地权利的取得、使用、交易等都作了严格限制，政府也有 权征用土地。房产市场是垄断竞争市场，它不需要政府的完全掌控，但由于房价 对居民福利的影响是重大的，因此政府必须通过规章制度来加以管制，防止由于 不完全竞争而引起房价过高。 其次，房地产市场存在信息不对称。信息经济学认为，大多数市场主体不可 能占有完全的市场信息。信息不对称必定导致信息拥有方为牟取自身更大的利益 使另一方的利益受到损害，这种行为在理论上就称作道德风险和逆向选择。信息 不对称会使市场交易双方的利益失衡，影响社会的公平、公正的原则以及市场配 4 资科来源：2 0 0 3 年中国统计年鉴。 1 0 第二章政府以金融手段调控房地产市场的理论分析 置资源的效率。 房地产市场信息不对称的表现之一是房地产交易中购销双方对房屋质量结构 等信息的不对称。在交易中，买者对所购商品的信息的了解总是不如卖商品的人。 丌发商在投资开发前就通过专业人员的市场调研较准确地把握了消费群体定位， 对消费群体的消费特征、消费心理、消费偏好、经济能力等情况基本掌握。而购 房者除了自身的购买能力、购买需求外，对开发商、对房产的结构质量、开发成 本费用等了解甚少，只能根据自身承受能力和需求被动地进行选择，房地产交易 双方的这种信息不对称使开发商的道德风险和逆向选择行为成为可能。一方面， 在与购房者签订合约以前，开发商倾向于在讨价还价过程中只介绍对其有利的信 息，隐瞒不利信息或者说谎，这样的“事前机会主义”行为构成了开发商的逆向 选择；另一方面，在签订协议后，由于在房地产开发过程中，许多行为是不可观 察的或不可证实的，这就提供给人们在签订协议后不遵守诺言或行骗的机会，这 样的“事后机会主义”行为构成了开发商的道德风险。对于这些信息不对称的情 况，政府应该通过立法、行政干预、加强惩治等方法迫使开发商公开信息。 房地产市场信息不对称的表现之二是价格信息不对称。影响房地产价格的因 素非常复杂。一般而言，购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不 甚了解，使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。而且价格信息不对 称是促成房地产泡沫的重要原因。因为购买者往往无法确定欲购房产的价格，即 使房价过高，处于信息弱势的购买者仍然可能购买。个体的这一购买行为增加了 需求，进一步抬高了房价，助长了房地产投机和泡沫，或者他就成为房价上涨最 后一个接力者，需要承受房地产泡沫破灭所带来的严重资产缩水。米尔顿弗里德 曼认为，如果政府比投机者了解的情况更多，那么，解决危机的正确之道就是由 政府公开披露信息或披露它的经济预测，从而帮助市场了解信息5 。 第三，房地产市场具有外部性。外部性是指一个行为主体的经济活动对另一 个经济主体的福利所产生的影响，但这种影响并没有通过市场交易反映出来。外 部性会带来“外部成本”( 社会成本大于私人成本) 或“外部收益”( 社会成本 小于私人成本) 。前者称为外部不经济，后者称为外部经济。当存在较大的外部成 本时，由于这种成本无需私人承担，所以会造成过多的供给，并降低社会的整体 福利水平；而当存在较大的外部收益时，由于私人得不到应有的回报，市场供给 必然不足。由于房地产建设周期长、需要占用自然资源、毗邻产权难以划分清晰 等原因，房地产市场中主要是存在多种外部不经济。 比如：房产施工阶段产生的环境污染、打桩做基础对周围地基承载力的危害、 对生态环境的破坏等等。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼，丽 技术水平的提升依赖于资金的支持，这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建 5 参见弊济过热、经济恐慌及经济崩溃r 会德尔伯格著朱隽、叶翔译，北京大学出版社，2 0 0 0 年 1 1 第二章政府以金融手段调控房地产市场的理论分析 筑商技改资金不足的前提下，房产生产以周边居民的福利骤减为代价。庇古认为 政府通过征税来矫正经济当事人的私人成本，促使私人成本与社会成本趋于一致。 在机械的自然寿命期间，当税收的净累积额超过改造更新施工机械设备的价值， 理性的建筑商会积极推动技术进步。科斯主张，只要明晰产权，同样可以解决外 部性问题。污染权、危害权属于建筑商，建筑商会我行我素地生产他们认为最适 宜的房屋数量。若两权属于周边居民，周边居民则有权要求赔偿。科斯在理论上 提供了一个崭新的视角，但在实际生活中，由于谈判引致的交易费用过高和受害 人群范围的模糊性，这种方案很难实施。 再如，房产消费领域的外部性体现在示范效应上。住宅作为种重要的消费 资料，其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公 款购房者购买高档别墅、高级公寓，成为收入稍低阶层的效仿对象，这有两方面 的影响：一方面开发商追逐超额利润，大量开发高档物业，造成畸形的住宅供给 结构，有限的资源不能得到充分的配置，中低档住宅相比于需求人群数量过少， 间接推动其价格上涨；另一方面，高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣， 导致中低档住宅尾随价格上升。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊， 却让低收入者承受成本，因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于商收入者，从 这个意义看，低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。对此，政府应正确引导居民 的住房消费观念。 此外，还有向未来延伸的外部性，是指现在经济活动中产生的一部分收益或 成本要在未来才能表现出来，而当前无法享受或不必承担。例如，当前城市建设 过程中占用了大量耕地或导致了耕地质量下降，这些活动对当前是无害的或只有 小害，但未来人或当代人在未来就可能会挨饿，或者付出其他重大代价。企业总 是首先追逐当前利益最大化，消费者首先追求的是当前效用最大化，个体的短视 行为需要政府加以限制和引导。但政府有时会因为标榜政绩而竭力满足人们的这 种当前需要，因此，向未来延伸的外部性往往不会被政府所削弱，反而会被加剧 ( 戴星翼，1 9 9 5 ) 。 ( - - ) 促进房地产市场稳定的发展 市场机制运行具有盲目性、自发性、滞后性等缺点，因此在市场机制自发作 用下，经济容易产生波动，经济周期的存在就是其表现。巨大的经济波动会引起 社会经济甚至政治局势的不稳定。政府不管是出于经济职责还是政治职责，都必 须尽力减少经济的波动性。 近数十年间，房地产价格，尤其是商用房地产价格的变动，是最显著的金融 第二章政府以金融手段调控房地产市场的理论分析 周期的核心6 。由房地产泡沫诱发金融危机进而引起经济危机的情况我们已经屡见 不鲜。经验证明房地产市场的稳定对经济的稳定有重要意义，政府为了经济稳定 就必须采取措施促进房地产市场稳定的发展。 房地产市场为什么特别具有不稳定性呢? 我们认为这主要与房地产短期供给 固定的属性、信息不对称和理性预期的存在有关。房地产市场发展不稳定的最主 要表现就是房地产泡沫的形成和破灭。泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资 产的价格在连续过程中陡然上升。开始的价格上升使人们产生还要上升的预期， 于是又吸引了一批新的买主这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些 资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着价格的上涨，常常是预期 的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机7 。 在分析房地产泡沫生成的机制之前，我们作这样的假设说明：在t 期以前， 房地产市场上不存在投资性房地产需求；房地产消费性需求增长缓慢，假设衡为 d 。；房地产供给量可以根据价格变动在下一期进行调整。 如果在t 期，由于扩张性货币政策等原因( 引起投资者预期变化的原因有很 多) ，理性投资者预期房价将上涨，因此增加了本期的投资性房地产需求。投资性 需求可以在短期内迅速增加，而房地产供给在短期内是固定的或是变动缓慢的， 因此在t 期，由于房地产需求大于供给而推动价格上涨至p t 。( 图一) 到( t + 1 ) 期，房地产供给根据新的价格p t 增加至sc t + 1 ，( 有些情况下，由于政 府对土地供给的限制，房地产供给无法增加至s 。l + 1 ，) 。t 期价格的上涨使得投资 者在( 1 + 1 ) 期仍然预期价格上涨，从而继续增加需求至d 。+ d i t + d ic i + 1 ，迸一步推动 价格上涨至p 。，。( 图二) 一些消费性购房者由于价格信息不对称的存在，无法 识别房价上涨的真实原因，就会因为预期房价的上涨而选择提前购房，从而进一 步激化了供求矛盾。如果没有特别原因，房价将在投资性需求的推动下不断上涨， 投机因素可能从中滋生。正如金德尔伯格( 2 0 0 0 ) 所分析的，个体的理性导致了 集体的非理性。 投资性房地产需求或者投机性房地产需求( 两者往往很难区分) ，具有极大弹 性和敏感性，政策、政局、甚至主要领导的一个发言等任何外部因素的变动都会 引起投资者预期的变动。从而导致房地产需求的下降，投资者大量抛售房地产， 在这种状况下，不但房地产需求迅速回归至d 。，甚至比d 。更少，而且房地产供 给迅速得到增加，因为原来的投资者或投机者都成为了房地产供给者。严重的供 大于求促使房价急速下跌。这进步引起投资者的恐慌，从而进入恶性循环 许多未能及时变现资产的投资者因此将陷入资产贬值的困境。 不幸的是，银行往往成为不良资产的最大接收者。因为房地产需求和供给的 不断增加必然以大量银行贷款为支撑( 参见本章第三节) ，房地产泡沫的破灭导致 6 参见国际清算银行第7 1 期年报。 7 参见新帕尔格雷失经济学大辞典，经济科学出版社，1 9 8 7 年，第3 0 6 页。 1 3 第二章政府以金融手段调控房地产市场的理论分析 许多不良贷款的产生，作为抵押品的房地产不但价值大幅缩水，而且在供给严重 大于需求的状况下，银行很难变现房地产。银行资金运转陷入困境就容易导致金 融危机的产生，从而给国家经济带来一连串的不良反应。 p p p + 3 t 时、。 l o o tq ( 图一) p k 、；m s 【1 h l k “ 0 0 to h iq ( 图二) + d ；c t + 1 ) 此外，房地产具有广泛的前向联系和后向联系。王国军、刘水杏( 2 0 0 4 ) 的 研究表明：在o c e d 各国3 5 个产业中，除政府服务业外3 4 个产业均与房地产业相 关，在中国4 0 个产业中，除废品及废料业外。其余3 9 个产业均与房地产业相关。 因此房地产市场的发展能够对国民经济产生强大的推动力，房地产泡沫的破灭亦 能对整个国民经济产生严重危害，这已为近十几年来的多次经济危机所证实。 ( 三) 实现住房的公平分配 市场自身不可能自动实现收入分配的相对平等，因为根据“福利经济学第二 定理”，收入在各社会集团之间的分配与通过市场提高整个社会的经济效率，是互 不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上，通过市场均衡能够实现的帕累托最优 状态并不是一点而是一条线，即不论收入分配的结果如何，都能在契约曲线上找 到一个适合于帕累托最优的点，市场机制实现了帕累托最优时并不一定公平。 住房分配也与收入分配相似，市场机制无法使所有低收入家庭获得适当的住 房。因为住房分配与收入紧密相关，收入分配不公就不能通过市场机制实现住房 的公平分配。但众所周知，房屋是人们的基本生活资料，也是家庭最主要的财产， 房地产关系人们的生存问题。既然市场不能解决中低收入家庭的住房问题，这一 社会职责必然由政府来承担。实现住房公平分配的基本内容是实珊居者有其屋”， 保障居民的基本生活条件。 总而言之，因为房地产市场运行的低效率、发展的不稳定、分配的不公平， 政府需要对房地产市场发挥其经济调控作用。实际上，任何一国的房地产市场发 展都不是完善的，既使在美国这样市场经济十分发达的国家，房地产市场也是政 府调控的重点对象。而我国房地产市场起步较晚，仅有2 0 多年历史。因此存在相 1 4 第二章政府以金融手段调控房地产市场的理论分析 关法律制度不健全、管理机构职责不明确、宏观调控方法不恰当等问题，房地产 市场的发展更具有盲目性和低效率性。1 9 9 2 年、1 9 9 3 年我国个别地区出现的土地 供应失控、开发区建设泛滥、房地产开发投机严重等问题就是一个例证。因此， 中国政府更加需要密切的关注房地产市场的发展。 三、以金融手段调控房地产市场的可行- 性和必要性 政府发挥其在房地产市场中的经济作用的主要方式是