从漕河泾看上海工业地产商业化.doc

从漕河泾看上海工业地产商业化近两年，上海地产行业的投资经历了较为激烈的转变。05年来，由于受到宏观调控的影响，地产投资从住宅市场大量转向商业地产开发；而今，又有大量资本开始关注上海的工业地产，工业地产商业化程度正逐步深化。工业地产是指以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。传统的工业物业类型包括重工业厂房、轻工业厂房、仓储物业等，而随着工业地产商业化进程的不断加速，工业地产中亦出现了许多新增物业类型，如高新技术产业用房、研发用房、科研办公、独栋办公等。漕河泾作为上海开发时间较早、发展比较成熟的高新技术园区，在经历了20余年的发展以后，工业地产的商业化程度已达到相当高度。一、 漕河泾开发区工业地产市场概况附表一：漕河泾工业地产市场物业组成情况项目类型代表项目位置建成时间标准厂房东区老厂房群园区东部发展较早区域较早东区十三期标准厂房钦州北路2005年厂办楼西区凤凰园厂办楼田州路/古美路2004年中房恒诚项目独栋厂办楼田州路/莲花路2006年科研办公楼科技大楼A/B楼宜山路900号/桂果路2005年科技大楼C楼宜山路900号/桂果路2005年新业大楼虹梅路/田林路2004年前创新大厦宜山路889号/桂果路2005年兴园科技广场桂平路100号/漕宝路2006年仓储物业漕河泾开发区保税仓库虹许路/漕宝路较早（数据来源：策源商办市场部）漕河泾新兴技术开发区，作为上海开发最早的经济园区，其工业地产市场发展亦相对成熟。一方面市场供应充足，产品类型亦逐渐丰富，突破传统工业地产的范畴，推出了大量厂办楼和科研办公楼项目；另一方面，区域市场终端需求旺盛，高新技术企业和现代制造业的大量企业的进驻，对园区工业地产市场提出了多样化的需求。 漕河泾开发区内工业地产产品类型结构从以单一的厂房物业为主的格局转变为标准厂房、厂办楼、科研办公楼和仓储物业并重的格局。如“西区凤凰园厂办楼”和“科技大楼C楼”等新型厂办楼和科研办公楼物业的出现，即大大丰富了园区内的产品结构。 厂办楼和科研办公楼是漕河泾开发区内近年推出的主力工业地产产品。厂办楼，建筑形态上一般为5-6层，集研发功能、小型生产、办公、简单组装加工以及部分仓库功能于一身；科研办公楼，为开发区内工业用地上建造的高层建筑，大多承载了办公和科研的功能。 标准厂房-厂办楼-科研办公楼所形成的物业格局，迎合了入园企业多样化的需求。各种不同的物业类型，承载了不同的功能，吸引了大量不同规模的高新技术企业和现代制造业企业，部分科研办公楼项目更是吸引了部分世界500强企业入住，如“科技大厦C楼”即吸引了通用电气、思科等企业入住。 未来几年，漕河泾工业地产市场上科研办公楼比重将有所上升，产品类型将更加丰富。到07年底，园区还将有18.8万平方米的科研办公楼入市；园区规划中的两个大型项目“现代服务业集聚区”（80万平方米）和“科技绿洲”（60万平方米），除了规划有相当体量的科研办公楼外，还规划有甲级写字楼、SOHO办公楼、独栋商务楼等。从漕河泾开发区工业地产的发展情况可以看出，工业地产将成为上海房地产市场的又一个投资热点；工业地产的功能和产品类型亦将突破传统工业地产的范畴，工业地产的产品结构将进一步丰富。二、 上海工业地产市场的发展趋势在经历了国家宏观政策调控之后，住宅市场投资萎缩；商办市场投资步伐亦开始减速，大量资金开始转向工业地产投资。另一方面，政府正在酝酿对工业用地实行“招拍挂”，将工业用地纳入调控范围，加快推进工业地产市场化进程。在上述两方面因素作用下，上海工业地产市场商业化程度将进一步提高。 上海工业地产市场平均租金水平逐年上涨，05年已突破1元/平方米/天，并以每年15%的速度高速增长；租金收益率水平在7.5%-10%之间，远超过住宅市场和商办市场的投资回报率水平。 上海工业地产市场的繁荣，吸引了大量地产投资的进入，如以普洛斯为代表的全球知名工业地产商和以摩根斯坦利为代表的房地产投资基金均对上海工业地产表现出关注的态度。 从漕河泾开发区工业地产市场发展情况看，上海工业地产的范畴早已突破了工业厂房、仓储空间的范畴，科研办公楼、独栋商务楼、商务别墅等新型的产品类型亦是层出不穷。整个上海工业地产市场上形成了以漕河泾、张江、金桥为代表的工业地产集聚区，还出现了“科技领袖之都”、“大业领地”、“宝山钢铁物流总部基地”等个性鲜明的工业地产产品。三、 工业地产商业化的特征和投资工业地产应注意的问题工业地产作为一门产业，在其商业化程度不断深化的过程中，有其独有的特征。因此，在投资工业地产中，应注意以下问题： 由于工业地产投资较大，项目的开发、招商、管理运营均需要投入大量资金。因此，建议投资者组建一支具有工业地产经营经验的开发和招商队伍，将有助于降低投资风险。 投资工业地产，还应注意考察园区内基础设施是否完备