浅议土地增值税清算.doc

浅议土地增值税清算中存在问题及建议-李文会土地增值税是国家为了规范土地、房产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益而开征的税种。1993年12月13日,为抑制炒卖炒买土地投机获取暴利,规范土地市场及房地产交易市场,国务院出台了中华人民共和国土地增值税暂行条例并于1994年l月1日起施行,随后财政部发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则,从1995年l月27日施行。实施细则第十六条明确规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人,由于涉及到成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。可见,清算是土地增值税管理过程中的必要环节,所有项目都应按规定实施清算，但国家并未针对房地产开发企业的土地增值税清算作出进一步的规定。直到2006年国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号），以及随后土地增值税清算管理规程（国税发200991号）的印发，房地产开发企业土地增值税清算程序、方法等政策才日趋明朗细致。我局严格按照文件精神，根据新乡市局的安排，制定了清算计划，清算了几个项目，现在我把在清算中发现的问题进行收集、梳理、分析，并提出对策建议。1、 土地增值税清算工作概况 为了确保土地增值税清算工作的顺利进行，我局成立了以一把手为组长，业务骨干为成员的土地增值税清算审核小组，对进行土地增值税清算的项目进行审核，推动了我局土地增值税清算工作的顺利进行，截止目前共清算补缴入库各项税款400余万元，由于土地增值税清算工作的强力推进，加上近几年房地产市场的发展，我局的土地增值税收入连创新高，2009年入库1118万元,2010年入库2079万元，2011年入库2588万元，由此可见土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。2、 土地增值税清算中存在的问题 1、政策宣传不够。对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低,突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款，填报土地增值税清算的各种报表困难，加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感，从而造成了工作的被动性。 2、企业和税务人员业务素质有待提高。土地增值税清算涉及企业从取得土地、立项、施工建设、预销售、竣工验收、工程结算、项目清盘等各个环节，时间跨度达几年，核算内容多，工作量大，现有的财务人员素质难以应付土地增值税清算工作，存在畏难情绪，有些达到清算条件的企业能拖就拖，故意延迟清算。而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是少数，一般也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施，公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。 3、开发间接费用和开发费用混淆不清。应该说，这个问题是实际工作中最困扰土地增值税清算工作人员的问题之一。土地增值税实施细则中对开发间接费用的定义为“是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”对开发费用的定义为“是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。”这个定义也与相关房地产企业会计制度口径相同，税法与会计制定保持了一致性。一般情况下，根据费用支出的功能、用途两个方面可以较为容易地区分出销售费用和财务费用。例如房地产公司经常发生的咨询费，单从发票上难以进行准确划分，但如果结合相关合同、协议，了解咨询的实质内容，是用于工程造价方面还是销售方案的制订方面，如果为工程造价咨询，则属于开发间接费用，如果为了制订销售方案，则应属于销售费用核算范围。财务费用的主要内容为利息支出、银行手续费、顾问咨询费等，也不难识别。最容易与开发间接费用混淆的当属管理费用，费用支出功能相近，不易判定。实务中，房地产企业会计人员往往习惯把一个项目部发生的全部费用性支出记入开发间接费用，从会计处理角度和企业内部控制以及绩效考核方面讲，这样处理也无可厚非，但在进行土地增值税清算中需要把开发费用剔除，仅能保留与开发项目“直接”相关的费用。当然，由于费用名目五花八门，如何判断一项费用是否属于“直接” 为组织、管理开发项目而发生仍然是个难题，尚需进一步研讨，目前实际工作中在一些细节问题上仍然取决于清算人员的具体把握尺度 4、票据使用混乱，扣除标准难统一。由于房地产开发项目涉及的政府部门管理部门较多，主要有土地、房管、城建、发改委、拆迁办、供水、供热等多个部门，而这些部门在审批或审核的过程中都要按照国家有关规定收取数额一些的费用，有的开具发票，有的以收据代替；其次，房地产企业白条子支付一些小型材料款较为普遍，这样就造成这部分扣除项目难以确认。 5、滚动开发谨防“滚动扣除”。滚动开发是现行房地产开发的主流模式之一，是指房地产开发企业依靠银行贷款和预售收入来支撑项目开发，以达到降低资金成本、提高开发效率的目的，其外在表现形式表现为分期开发、分期销售。此类开发模式下，土地增值税清算的风险点在于房地产开发企业很可能会将项目各期的扣除项目混淆，调节增值额，甚至可能出现一票多用、重复扣除现象。这时应关注其是否按相关会计准则、制度的要求核算、归集各类成本费用，项目各期的成本费用是否划分合理，截止时点是否准确，并比较各期楼盘的单位建造成本是否存在较大的变化，对变化较大且不能提供合理说明，税务机关有权进行核定。6、 商住楼的成本比例分配方法单一。 在住宅和商品房扣除项目的分摊上，根据土地增值税暂行条例实施细则第九条规定，即可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。目前一般情况下是按照建筑面积分摊。此方法简单易操作，但不够合理。商业部分一般在一、二层，而且是整栋楼的承重部分，楼层较高，框架结构基础更厚实，企业投入较大，因商住一体，很难划清商业部分的具体成本是多少。商、住需分开清算，商业部分售价较高，如果成本按照建筑面积均摊，成本扣除相应减少，造成增值较大，容易出现商业部分清算增值较大，适用税率较高的情况。按建筑面积均摊的成本，明显不符合匹配原则，如何合理确定，税务机关没有更好的办法。 7、清算后再销售土地增值税政策需完善。根据国税发2006187号文件第八条规定“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积”。后期因房价上涨，或者房地产把较好楼盘放在后期销售，清算时各项成本已经固定，再销售时可能增值率较高，相应企业可能适用较高档次的税率，这样会造成一个项目出现两个税率的现象。一些企业故意筹划税收，把清算时普通住宅的增值额压缩到20%以下，享受优惠政策，清算后再销售价格较高的住宅，出现普通住宅有享受优惠部分，有缴纳土地增值税部分。三、土地增值税清算管理建议 1、加强税收政策的宣传。税务部门要利用各种媒体加强对房地产开发企业的土地增值税知识的宣传，提高房地产开发企业对土地增值税的认识。其次，税务部门应加强对房地产开发企业税收政策的纳税辅导，及时将税收政策调整变化告知房地产企业，提高纳税人尤其是企业领导和财务人员主动纳税意识；再次通过举办纳税人土地增值税业务培训班，辅导和监督企业财务人员正确核算成本费用，提高办税人员专业知识水平，使纳税人严格遵守税收法律法规。同时，按照管理服务的要求，税收管理员在日常工作中，要积极深入企业，及时了解情况，解决纳税人在申报工作中的实际问题，为纳税人提供规范、全面、便捷、经济的纳税服务。2、加强业务学习税务部门要进一步加强对土地增值税和业务的学习，提高税务干部的人员素质，提高土地增值税清算的质量。土地增值税计算比较复杂，尤其是扣除项目中成本费用的核算和分摊问题，都是税收管理员面临的比较复杂的业务。针对税务人员不太精通土地增值税清算检查的现状，税务部门要加强对税务人员的学习培训，提高税收管理员的业务水平。 3、发挥中介机构优势。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）文件中指出：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。大力引入中介机构进行清算可以充分发挥其技术力量强、人员配备合理、项目流程化管理程度高的优势，实行清算专业化，能够确保清算工作在高质高效的前提下进行。引入中介机构参与到清算过程中，既充分发挥了中介机构的专业技能和水平，又解决了税务干部人力不足的问题，同时也提高了清算质量。 4、强化稽查，加大惩处偷逃税行为力度为从根本上堵塞房地产企业土地增值税流失的漏洞，还应加大对房地产开发企业土地增值税偷逃税款行为的查处力度，发挥威慑作用。通过纳税评估选择纳税异常的房地产企业进行重点稽查，除了对查处的偷税及罚款坚决催缴入库外，还要按照法律