江西赣州星洲白鹭源地产项目市场定位综合报告-39DOC.doc

星洲星洲 白鹭源白鹭源 市场定位综合报告市场定位综合报告 目目 录录 第一篇 第一篇 星洲星洲 白鹭源白鹭源 市场研究报告市场研究报告 3 第一章第一章 宏宏观环观环境分析境分析 3 一 全国宏一 全国宏观环观环境概述境概述 3 二 二 赣赣州市宏州市宏观环观环境概述境概述 3 第二章第二章 产产品研品研发发的基本情况的基本情况 5 一 一 产产品研品研发发的形式以及自我的形式以及自我创创新的能力新的能力 5 二 二 类别类别墅墅产产品品户户型分析型分析 5 第三章第三章 类别类别墅及墅及别别墅市墅市场产场产品研究品研究 16 一 供一 供应应量量 16 二 市二 市场场去化情况分析去化情况分析 16 三 价格分析三 价格分析 18 四 客四 客户户分析分析 20 第四章第四章 营销营销推广情况分析推广情况分析 24 第五章第五章 销销售管理分析售管理分析 25 一 一 销销售售组织组织基本基本现现状分析状分析 25 二 二 销销售基本理念分析售基本理念分析 25 第二篇 第二篇 星洲星洲 白白鹭鹭源源 市市场综场综合定位合定位报报告告 27 第一章第一章 项项目开目开发总发总方向方向 27 一 一 总总目目标标 27 二 二 总总目目标阐释标阐释 27 三 启三 启动动初期初期时间结时间结点控制 点控制 2007 年年 2008 年 年 28 四 效益四 效益评评估估 28 第三章第三章 产产品定位品定位 29 一 一 产产品定位的前提 品定位的前提 29 二 相关二 相关经济经济技技术术指指标标 29 三 物 物业产业产品比例 品比例 29 四 四 产产品指品指标细标细分 分 29 五 户户型型风风格格 30 六 六 产产品区位布置与划分品区位布置与划分 30 第四章第四章 配套定位配套定位 31 第五章第五章 客客户户定位定位 32 第七章第七章 价格初步定位及价格初步定位及经济测经济测算算 34 一 定价参照一 定价参照对对象象 34 二 二 2008 年年项项目目产产品品销销售价格参考 售价格参考 34 三 价格修正因素 三 价格修正因素 34 四 价格修正分四 价格修正分值值划分 划分 34 五 五 项项目目产产品基本价格 品基本价格 35 六 六 项项目投目投资经济测资经济测算 算 36 第八章第八章 项项目推广定位目推广定位 37 一 一 项项目推广目目推广目标标 37 二 目二 目标阐标阐述 述 37 三 推广方向 三 推广方向 37 四 四 营销营销推广方式及通路 推广方式及通路 38 第一篇 第一篇 星洲星洲 白鹭源白鹭源 市场研究报告市场研究报告 第一章第一章 宏宏观环观环境分析境分析 一 全国宏一 全国宏观环观环境概述境概述 1 宠观宠观政策基本政策基本导导向及影响向及影响 别墅用地一直是处于政府的限制中 在 2006 年 国六条 及其细则出台后 国土资源部 国家 发展和改革委员会联合发布的 禁止用地项目目录 2006 年本 中 把别墅类房地产开发项目列 为其一 表明国家对用于开发别墅的土地作了严格的控制 因而 至少在未来的几年内 别墅项 目用地将继续停批 由此由此产产生的生的结结果是 果是 别别墅的市墅的市场场放量将越来越少 但由于人民的收入提高 放量将越来越少 但由于人民的收入提高 新新贵阶层贵阶层不断增加 不断增加 对别对别墅的需求量会越来越大 短期内会抬高墅的需求量会越来越大 短期内会抬高别别墅的墅的购买购买成本 成本 2 宏 宏观观楼市基本情况楼市基本情况 近几年 国民收入的提高 特别是高消费群体的迅猛崛起 他们对生活深层次的追求大大推 动了住宅郊区化的进程 因而中国别墅市场供应与需求总量都出现了明显的增长 产品类型也不 断推陈出新 2006 年 国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应 并出台措施严查尚在违 规批出的别墅用地 因而 2006 年中国别墅市场没有特别大的放量 有不少项目都是后期的推广 二 二 赣赣州市宏州市宏观环观环境概述境概述 1 3 年来年来赣赣州房地州房地产产市市场场的整体状况的整体状况 2004 2006 年间 赣州房地产市场不断发展 赣赣州中心城区房地州中心城区房地产产开开发发主区位由河套老城区章江主区位由河套老城区章江滨滨江江带转带转向章江新区和向章江新区和经济经济技技术术开开发发区 区 形成两形成两边边花盛之花盛之势势 交易量和开交易量和开发发量逐年增加 价格不断上量逐年增加 价格不断上涨涨 2005 年中心城区商品房销售面积 35 93 万平方米 其中住宅销售面积 32 1 万平方米 占 89 3 2005 年中心城区商品住宅均价为 1781 元 平方米 多层住宅最高价已达 2600 元 平方米 小高层住宅最高价达 3100 元 平方米 数据来源于赣州市房地产管理局所著的 2005 年赣州市房 地产形势分析报告 2006 年我市存量房交易均价比 2005 年仍然有所上涨 2006 年来赣州市中 心城区存量房交易 4148 宗 交易面积 43 47 万平方米 与上年相比下降了 15 54 2006 年我市 存量房住宅平均价格比 2005 年上涨了 35 98 元 平方米 涨幅为 5 6 数据来源于中国赣州网 2006 年赣州市中心城区全年批准预售的商品房住宅面积为 718267 3 共 5164 套 与 2005 年相比增加了 245732 3 增加了 52 数据来源于赣州房地产管理局网站 截止到 2 月 6 日 2007 年新批准预售的商品房住宅面积为 145046 34 共 839 套 因此 随着新报批项目的 增加 2007 年赣州房地产市场上的存量将进一步加大 另外 于 2007 年 1 月 11 日经市政府批准 的 赣州市中心城区住房建设规划 2006 2010 中提出 2007 年新增住房总建筑面积 110 万平方 米 新建经济适用住房建筑面积 23 万平方米 此规划的实施 也会对市场形成一定的冲击 产产品品类类型逐型逐渐渐丰富 楼丰富 楼盘综盘综合品合品质质上升 上升 目前 赣州住宅市场上 不再只是普通二房 三房的单一住宅类型 单间公寓 小户型 复式 高档别墅等相继出现且所占市场比例也在逐年增加 呈现出产品类型由大众类型向高端类型发 展的趋势 由于近几年来市场的发展和外来住房理念的充入 客户对住房的要求 无论是建筑质量 小 区的配套还是小区的环境及其后期的管理 均达到了较高的层次 因此 目前在开发楼盘综合品 质相对以前都有了很大的提高 小区的功能也日趋完善 品牌价品牌价值值及及创创新有所建新有所建树树 但 但层层次仍低 次仍低 2004 年至今所开发的楼盘中 大部分都设置了会所 并以此为基础开展业主联宜活动 如 较早的德威地产成立的 德客会 属其开发的蔚蓝半岛已经举行了两届业主运动会 并且反响较 好 这些能够说明赣州的开发商认识到了项目品牌的传播及创新的重要性 但是延续性较为欠缺 而且 在项目的推广过程中很少把项目品牌和企业品牌相结合 没有形成较好的企业文化传播 2 赣赣州州市市宏宏观观经经济济分分析析 经济总经济总量量进进一步一步扩张扩张 产业结产业结构不断构不断优优化 化 全市实现生产总值 582 亿元 按可比价格计算 比上年增长 12 8 其中 一产增加值 135 亿元 增长 3 3 二产增加值 226 亿元 增长 17 5 三产增加值 221 亿元 增长 14 8 三次产业 结构比由上年的 25 8 36 4 37 8 调整为 23 2 38 8 38 0 预计全年一产对经济增长贡献率为 6 7 拉动经济增长 0 8 个百分点 二产贡献率为 49 6 拉动经济增长 6 4 个百分点 三产贡献率为 43 7 拉动经济增长 5 6 个百分点 工工业业生生产产持持续续增增长长 重点 重点产业产业及园区及园区经济发经济发展迅速 展迅速 全市实现全口径工业增加值 175 亿元 比上年增长 18 6 其中规模以上工业增加值 110 亿元 增长 20 工业占 GDP 的比重达 30 比上年提高 2 9 个百分点 重点产业增势强劲 六 大主导产业完成工业增加值 90 亿元 占规模以上工业的 81 8 园区经济扩张迅速 16 个工业 园可实现销售收入 280 亿元 比上年增长 54 1 成为我市工业经济的重要增长极 固定固定资产资产投投资资适度增适度增长长 重点工程取得 重点工程取得进进展 展 2006 年我市在全面落实中央宏观调控政策的同时 着力调整投资结构 确保投资适度增长 完成全社会固定资产投资 223 亿元 比上年增长 20 其中城镇以上固定资产投资 181 亿元 增 长 21 6 投资重点主要用于改善基础设施 增强薄弱环节和发展后劲等 预计交通行业完成投 资 21 亿元 增长 90 水利 环境和公共设施完成投资 23 亿元 增长 30 公共管理及社会组 织完成投资 8 亿元 增长 20 制造业完成投资 55 亿元 增长 17 房地产开发完成投资 30 亿 元 增长 25 人人口口规规模模进进一一步步扩扩大大 至 2010 年 赣州市规划人口规模达 70 万 现阶段章贡区仅 47 万 按人均 16 平 米居住面积计算 将为赣州市带来较大刚性需求 综综上上所所述述 赣赣州州经经济济的的快快速速发发展展以以及及人人口口的的增增长长 加加之之赣赣州州对对周周边边县县市市较较强强的的 辐辐射射能能力力 都都将将对对赣赣州州市市的的房房地地产产市市场场发发展展起起到到较较大大的的推推动动作作用用 3 赣赣州市城市州市城市发发展展规规划及重心划及重心 按照城市总体概念发展规划和中心城区总体规划 纲要 的定位 赣州中心城区城市职能是 1 国家历史文化名城 2 国家级有色金属产业基地 3 江西南部重要的交通枢纽 4 江西南部对接长珠闽的门户型城市 5 江西省重要的旅游城市 6 赣南地区的政治 经济 文教中心 规划确定 2010 年赣州中心城区城市人口控制在 70 万人以内 2020 年赣州中心城区城市人 口约为 100 万人 城镇化率约在 85 左右 未来赣州城市空间发展方向将以向南向西发展为主 形成 南进 西拓 东延 北控 之势 1 河套老城区 定位为以传统商业 居住和文化教育 旅游博览为核心功能的古城风貌特 色功能区 是赣州市中心城区的重要组成部分 通过引导人口与产业的向外流散 降低河套老城 区的人口密度 使区域内人口规模减少 5 97 万人 控制在 20 万人以内 降低开发强度 强化老城 区文化教育 旅游服务和传统商业 居住功能 增加传统商业 旅游博览和文化教育等服务业用 地 维护古城整体空间格局 划定历史保护街区 开辟连续的传统生活 旅游步行交通系统 2 西城区 定位为江西省京九经济发展轴的重要组成部分 赣州中心城的新城区 赣州市 的工业经济增长极 园林化的城市新区 实现城市开发与环境保护及可持续发展的有机融合 扩 大城市规模 提高城市综合实力 西城区面积达到 37 56 平方公里 居住人口容量 28 万人 人均 公共绿地达到 9 平方米 以 组团 布局手法 形成十大功能区 即一个物流商贸仓储功能区 一 个行政办公功能区 一个文化教育功能区 三个工业生产功能区 四个生活居住功能区 3 站北区 定位以城市客运交通换乘中心为主 兼有商务 居住 教育为一体的城市精品 社区 注重站北区交通换乘中心的城市功能和门户形象 合理确定开发强度 加强规划可操作性 和对开发过程 方式的适应性 人口规模达到常住人口 2 4 万人 4 章江新区 规划为集行政 商务 文化 博览 居住等多功能综合区 是赣州城市发展的 核心区域和老城区居住 行政 商业商务的主要疏解区域 人口规模达到 24 万人 第二章第二章 产产品研品研发发的基本情况的基本情况 一 一 产产品研品研发发的形式以及自我的形式以及自我创创新的能力新的能力 目前大多数开发商邀请专业的规划设计公司参与项目的产品研发 公司内部少有成立专业 的产品研发部门 普遍采用的形式为开发商成立一个技术部门 与专业的规划设计公司共同研发 产品 例如滨江爱丁堡以及时间公园等楼盘均采用此种形式 在产品的自我创新方面 应该说目前赣州还是比较薄弱的 主要借助于外界专业的产品研 发机构指导 二 二 类别类别墅墅产产品品户户型分析型分析 1 户户型面型面积积分析分析 A 复式 复式产产品 品 注 数据源主要来自于滨江爱丁堡 蓝河湾 黄金时代 蔚蓝半岛 水岸新天 金樽花园 章江豪 园 复式住宅面积配比分析 13 20 11 27 14 7 5 2 1 180 200200 220220 240240 260260 280280 300 300 320320 350350以上 从上图可以看出 240 260 平米为最主力面积段 占到总推量的 27 200 220 平米为次主力 面积段 占到总推量的 20 而 180 200 平米 220 240 平米以及 260 280 平米这三个面积区间则 所占比重较为平均 均在 10 15 以内 280 平米及以上面积区间则所占比例很小 均在 7 以 内 B 叠拼 叠拼产产品品 楼盘名称面积段 平方米 主力面积段 平方米 水岸新天300 400300 330 滨江爱丁堡300300 左右 兰亭半岛290 310300 左右 时间公园200 250220 叠拼产品在赣州市场供应量很小 主流面积段约在 300 平方米左右 而时间公园的叠加产品 面积设计较小 主力面积段约为 220 平方米左右 以五房为主 这样设计对其扩大客户面 拉开 产品层次 避免内部竞争起到一定促进作用 C 联联排排产产品品 注 数据源来自时间公园 兰亭半岛 联排产品面积配比分析 19 24 26 17 14 250 270270 290290 310310 330330 360 从上图来看 270 310 平米为联排产品最主力面积段 占到总推量的 50 而 250 270 平米 310 330 平米以及 330 360 平米这三个面积段则所占比例较为平均 为次主力面积段 D 独 独栋产栋产品品 独栋房源面积配比分析 6 9 35 32 18 270 290290 310310 330330 360360以上 独栋产品在面积设计上跨度很大 从上图来看 主力面积段主要在 310 360 平方米之间 两 面积段占到总推量的 67 而 360 平米以上的面积区间所占比例也不小 占到了总推量的 18 为次主力面积段 310 平米及以下面积区间所占比例则较小 均在 10 以下 2 户户型的功能要求型的功能要求 A 复式 复式产产品品 复式产品主力户型以四房和五房为主 目前许多楼盘对复式产品进行了创新 例如比照别墅 将客厅挑空 赠送大面积私家露台 主卧设置转角飘窗等 具体功能分区见下表 以 250 平方米左 右的主力复式产品为例 分层功能空间面积 平方米 尺寸 平方米 客厅30 454 5 6 以上 餐厅9 123 3 2 8 以上 主卧室 包括卫生间 23 30 卫生间为 4 5 3 9 6 以上 衣帽间 可选 2 4规格不一 次卧室8 10规格不一 但有的户型进 深仅有 2 6 2 8 之间 工人房4 62 2 2 以上 公共卫生间5 71 8 3 以上 厨房6 82 1 2 8 以上 入户花园 可选 15 18规格不一 阳台 可选 9 15规格不一 一层 露台 可选 5 40规格不一 主卧室 包括卫生间 23 30 卫生间 4 5 3 9 6 以上 次卧室8 10规格不一 书房6 93 2 5 以上 公共卫生间5 71 8 3 以上 活动室 可选 27 324 5 6 以上 阳台 可选 9 15规格不一 二层 露台 可选 5 40规格不一 综综合而言 复式合而言 复式产产品最品最为为注重客注重客厅厅和主卧室的和主卧室的宽宽敞以及舒适性 而比敞以及舒适性 而比较较看看轻轻厨房和厨房和卫卫生生间间以以 及次卧室的大小 但近及次卧室的大小 但近阶阶段 高段 高级级的复式的复式产产品开始越来越注重品开始越来越注重娱乐娱乐性和休性和休闲闲性 例如黄金性 例如黄金时时代就代就 在二在二层设计层设计了大面了大面积积的活的活动动室 而即将面市的帝怡江景室 而即将面市的帝怡江景则设计则设计了大面了大面积积的露台以及后花园 的露台以及后花园 B 叠拼以及 叠拼以及联联排排产产品品 叠拼以及联排等类别墅产品功能分区不尽相同 以下将以比较典型的类别墅产品作为功能 分区的示例 以 300 平方米左右的户型为例 分层功能空间面积 平方米 尺寸 平方米 停车库 可选 19 473 6 5 4 以上 活动室 可选 30 60规格不一 负一层 某些产品无负一 层 储存室 可选 6 102 3 以上 停车库 可选 19 473 6 5 4 以上 门厅 2 31 2 2 以上 客厅25 505 4 6 以上 厨房7 5 92 4 3 以上 卧室 包括卫生间 可选 16 213 3 6 以上 餐厅12 193 3 3 6 以上 公共卫生间4 5 71 8 2 5 以上 一层 工人房 可选 4 62 2 2 以上 主卧室 不包括卫生间 21 333 9 5 4 以上 二层 主卧卫生间5 72 7 1 8 以上 主卧衣帽间2 4规格不一 公共卫生间5 82 7 1 8 以上 次卧室11 183 1 3 6 以上 阳台 可选 7 15规格不一 主卧室 不包括卫生间 21 333 9 5 4 以上 主卧卫生间5 72 7 1 8 以上 主卧衣帽间2 4规格不一 次卧室11 183 1 3 6 以上 书房 可选 11 153 1 3 6 以上 三层 露台 可选 7 40规格不一 从上表来看 叠拼以及从上表来看 叠拼以及联联排等排等类别类别墅墅产产品品较较复式复式产产品更加注重各功能分区的舒适性 品更加注重各功能分区的舒适性 对对厨房厨房 以及次卧室的面以及次卧室的面积积都有所加大 但目前都有所加大 但目前这类产这类产品在品在娱乐娱乐性的延展上性的延展上还还存在明存在明显显不足 不足 较较多多产产品均品均 无活无活动动室室设计设计以及无露台或露台面以及无露台或露台面积过积过小等缺陷 而即将面市的帝怡江景小等缺陷 而即将面市的帝怡江景则则在在这这方面方面进进行不小行不小 的超越 不的超越 不仅户仅户型方正 且大部分型方正 且大部分户户型都型都赠赠送大面送大面积积入入户户花园以及露台 少量花园以及露台 少量户户型甚至型甚至带带有私家有私家 小型泳池 小型泳池 C 独立 独立别别墅墅 独立别墅在尺寸上的跨度很大 以下将主要以 350 平方米左右的户型为例 分层功能空间面积 平方米 尺寸 平方米 停车库 可选 19 473 6 5 4 以上 活动室 可选 30 60规格不一 负一层 某些产品无 负一层 储存室 可选 6 102 3 以上 停车库 可选 19 473 6 5 4 以上 储存室 可选 2 62 3 以上 门厅 可选 6 203 2 以上 入户花园 可选 10 30规格不一 客厅32 505 4 6 以上 厨房9 133 3 以上 卧室 包括卫生间 可选 16 213 3 6 以上 餐厅12 193 3 3 6 以上 公共卫生间6 92 7 2 5 以上 一层 工人房 可选 6 113 3 以上 起居室 可选 12 154 5 2 7 以上 主卧室 不带卫生间 24 335 4 4 5 以上 主卧卫生间8 103 9 2 1 以上 主卧衣帽间2 4规格不一 书房 可选 15 184 5 3 6 以上 次卧室 带卫生间 25 283 9 6 以上 公共卫生间8 103 9 2 1 以上 阳台 可选 9 20规格不一 二层 露台 可选 10 40规格不一 三层主卧室 不带卫生间 24 335 4 5 4 以上 主卧卫生间8 103 9 2 1 以上 主卧衣帽间2 4规格不一 次卧室15 283 6 4 以上 储存室 可选 6 153 1 3 以上 书房 可选 11 153 1 3 6 以上 露台 可选 7 40规格不一 从上表来看 独立从上表来看 独立别别墅均墅均较为较为注意主客和注意主客和动动静的分区 也更加全面的均衡了各功能分区的尺静的分区 也更加全面的均衡了各功能分区的尺 寸 特寸 特别别是是卫卫生生间间的尺寸也得到了适当放大 但是在功能区的安排上仍然的尺寸也得到了适当放大 但是在功能区的安排上仍然显显得比得比较传统较传统化 没有化 没有 新元素的注入 例如像外地某些新元素的注入 例如像外地某些别别墅采取在半地下室墅采取在半地下室设设置宴会置宴会厅厅或者游泳池等 或者游泳池等 3 户户型的外立面型的外立面 目前的类别墅以及别墅产品更多的趋向于欧陆风格的设计 注入了八角景观窗 方正立柱等 欧陆风格的元素 墙体外立面则较多的采用暖色调 以白色 浅黄色以及土黄色为主 屋顶设计 则主要以坡屋顶为主 在色调上较多采用诸褐色以及青色 而在细部用材上 墙体外立面开始大量的使用天然砂岩墙以及环保建材 产品品质得到较大 提升 4 户户型的型的发发展展趋势趋势 从户型的外立面来看 目前欧陆风格的产品仍为市场主流 但是现代简约风格产品也开始逐 步崭露头角 例如帝怡江景的产品就以现代简约风格为主 从户型的功能性来看 类别墅以及别墅产品开始逐渐从实用性以及舒适性向娱乐性过渡 产 品兼顾的功能将越来越多样化 5 小区的 小区的环环境以及功能境以及功能 目前各楼盘在小区环境以及功能的打造上都比较注重 较前两年已经有了不小的飞跃 以下 为部分楼盘小区景观以及功能分析图 表 小区环境分析图 楼盘 内容 蔚蓝半岛水岸新天黄金时代时间公园滨江爱丁堡 风格 异域风情 无明显风情 异域风情 无明显风情 异域风情 无明显风情 异域风情 无明显风情 异域风情 无明显风情 中心景观 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 组团景观 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 水系 有 浅水系 无 深水景 有 浅水系 无 深水景 有 浅水系 无 深水景 有 浅水系 无 深水景 有 浅水系 无 深水景 道路 与环境结合紧密 平直 生硬 与环境结合紧密 平直 生硬 与环境结合紧密 平直 生硬 与环境结合紧密 平直 生硬 与环境结合紧密 平直 生硬 小品 丰富 有趣 单调 呆板 丰富 有趣 单调 呆板 丰富 有趣 单调 呆板 丰富 有趣 单调 呆板 丰富 有趣 单调 呆板 软硬 景比例 硬景比例过大 适度 软景比例过大 硬景比例过大 适度 软景比例过大 硬景比例过大 适度 软景比例过大 硬景比例过大 适度 软景比例过大 硬景比例过大 适度 软景比例过大 场地 营造利用 场地利用自然 场地利用生硬 场地利用自然 场地利用生硬 场地利用自然 场地利用生硬 场地利用自然 场地利用生硬 场地利用自然 场地利用生硬 细部设计 有重点 有层次感 无重点 层次感不强 有重点 有层次感 无重点 层次感不强 有重点 有层次感 无重点 层次感不强 有重点 有层次感 无重点 层次感不强 有重点 有层次感 无重点 层次感不强 景观规划与设计 与建筑 匹配度 与建筑协调 与建筑脱节 与建筑协调 与建筑脱节 与建筑协调 与建筑脱节 与建筑协调 与建筑脱节 与建筑协调 与建筑脱节 表 小区功能分析图 楼盘 内容 蔚蓝半岛水岸新天黄金时代时间公园滨江爱丁堡 会所 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 泳池 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 学校 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 幼儿园 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 运动设施 集中布置 分散布置 集中布置 分散布置 集中布置 分散布置 集中布置 分散布置 集中布置 分散布置 商业 有 集中商业 无 临街商铺 有 集中商业 无 临街商铺 有 集中商业 无 临街商铺 有 集中商业 无 临街商铺 有 集中商业 无 临街商铺 物业管理 有 自有物管 无 引进物管 有 自有物管 无 引进物管 有 自有物管 无 引进物管 有 自有物管 无 引进物管 有 自有物管 无 引进物管 智能化 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 监控系统 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 项目配套 周边配套 杨梅滨江公园 幼儿园 小 区的东侧约 100 米处是实 验小学和实验中学 周边是市政府 行政中心 图书馆 体育中心 市人民 医院新区分院 东方高级中 学 赣州第三中学新校区 实验 中学 新区小学 东方学校 水南中心小学 育才学院 江西理工大学 市人民医院 新区分院 万盛 MALL 市 体育中心 黄金休闲广场 市第二人民医院 市三六三 医院 市第九中学 坚强量贩 永安南城 贸 易广场 火车站 汽车站 红旗小学 红旗实验小学 赣二中 实验中学 从小区环境分析图来看 各楼盘在小区风格上大都有自己明确的方向 在景观的布局上 大都有中庭景观以及景观轴线 分组团设计了次主题景观等 但是整体来讲 景观仍停留在 平面阶段 无立体感 无创新元素 层次感差 景观小品也较为单调 呆板 从小区功能分析图来看 目前各楼盘在配套上大都会设置商业 会所以及智能化的物业 管理 但有相当部分楼盘物业管理由自身组建 物管人员素质以及楼宇自动化系统应用程度 较低是目前自组物管面临的比较突出的问题 而各楼盘的教育配套则主要是依赖社会资源 无一楼盘引进学校 相当部分楼盘也无幼儿园设置 6 赣赣州州别别墅 中高档楼墅 中高档楼盘盘的后期管理的后期管理现现状状 赣州别墅 中高档的后期管理现状主要是从项目的物业管理 社区文化建设以及内外部 配套资源的整合利用三个方面体现 1 物业管理现状 楼盘 项目 时间公园翠湖山庄博得山庄蔚蓝半岛蓝波湾 物管机构的 权属性质 物管公司代理 开发商自营 双方共同经营 物管公司代理 开发商自营 双方共同经营 物管公司代理 开发商自营 双方共同经营 物管公司代理 开发商自营 双方共同经营 物管公司代理 开发商自营 双方共同经营 物管机构的 组织架构 健全 简单 严重不足 健全 简单 严重不足 健全 简单 严重不足 健全 简单 严重不足 健全 简单 严重不足 保安队伍 主要成员 退伍军人 青壮年 离退休人员 闲散人员 退伍军人 青壮年 离退休人员 闲散人员 退伍军人 青壮年 离退休人员 闲散人员 退伍军人 青壮年 离退休人员 闲散人员 退伍军人 青壮年 离退休人员 闲散人员 物管规章制 度 健全完整 简单适用 严重不足 健全完整 简单适用 严重不足 健全完整 简单适用 严重不足 健全完整 简单适用 严重不足 健全完整 简单适用 严重不足 主要物管设 施 智能系统 监控系统 保洁系统 消防系统 智能系统 监控系统 保洁系统 消防系统 智能系统 监控系统 保洁系统 消防系统 智能系统 监控系统 保洁系统 消防系统 智能系统 监控系统 保洁系统 消防系统 物管工作范 围 治安消防 卫生保洁 公建设施维护 邻里关系协调 社区文化服务 治安消防 卫生保洁 公建设施维护 邻里关系协调 社区文化服务 治安消防 卫生保洁 公建设施维护 邻里关系协调 社区文化服务 治安消防 卫生保洁 公建设施维护 邻里关系协调 社区文化服务 治安消防 卫生保洁 公建设施维护 邻里关系协调 社区文化服务 管理形式 封闭式管理 半封闭式管理 开放式管理 封闭式管理 半封闭式管理 开放式管理 封闭式管理 半封闭式管理 开放式管理 封闭式管理 半封闭式管理 开放式管理 封闭式管理 半封闭式管理 开放式管理 物管费用0 3 元 M0 6 元 M0 6 0 9 元 M0 5 1 元 M 业主自发的 物管组织 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 点评 物业管理的硬件设施基本配备齐全 但服务软件上都明显存在不足 大部分功能 设施 服务仅仅停留在为业主提供最基本安全居住需求层次 2 社区文化建设 赣州中高档楼盘没有明确的社区文化建设工作内容 部分楼盘开展的业主运动会 VIP 客户联谊会等活动实质上只是楼盘的促销活动 并没有形成社区文化概念 这一方面因为楼 盘住户的数量不多 难以真正落实开展 另一方面也和开发企业对楼盘后期管理的认知程度 密切相关 3 主要内外部资源的整合利用情况 点评 内部资源巨大浪费 外部资源没有得到充分利用 楼盘 资源类型 时间公园翠湖山庄博德山庄蔚蓝半岛蓝波湾 会所对内开放闲置闲置对内开放对内开放 园林 广 场 闲置闲置闲置闲置闲置 康体休闲闲置闲置闲置对内开放对内开放 便利店闲置完全开放 完全开放完全开放 文教机构 完全开放 内 部 资 源 医疗卫生 道路交通未充分利用未利用未充分利用设立公交站点设立公交站点 科技文教未充分利用联合办学未利用未充分利用未充分利用 医疗卫生未充分利用未利用未利用未充分利用未充分利用 市政公建未充分利用未充分利用未充分利用章江公园章江公园 日杂超市车站市场未利用未充分利用三康庙大市场坚强量贩 银行金融未充分利用未利用未利用未充分利用未充分利用 旅游出行东河车站 西河车站 餐饮娱乐未充分利用未利用未充分利用未充分利用未充分利用 康体休闲未充分利用 未充分利用未充分利用 外 部 资 源 购物中心未充分利用 未充分利用未充分利用未充分利用 总结总结 赣赣州的州的别别墅 中高端楼墅 中高端楼盘盘目前的后期管理程度很低 主要是通目前的后期管理程度很低 主要是通过过粗放的物粗放的物业业管理来体管理来体现现 而社区文化的建而社区文化的建设设以及以及资资源的整合利用尚停留在萌芽源的整合利用尚停留在萌芽阶阶段 段 7 别别墅墅产产品的品的对对比分析比分析 赣州的别墅在规划设计 环境营造 功能配套等诸多方面虽然有显著进步 但跟国内优 秀别墅相比仍然存在不小的差距 国内优秀别墅从很大程度上来讲代表了目前国内别墅的 发展趋势 以下将从规划设计以及功能配套上作一对比分析 表 别墅规划对比分析 表 功能配套对比分析 本市别墅国内优秀别墅 规划形态 从行列式 井字形向组团 式排列 重视微观组团和院落空间的关系 甚至是别墅单体的日照 朝向 别墅风格仍以欧美风格为主 多样化时代 一方面是欧美风格的细化和深化 另一方面则 呈现向中式传统 本土化现代风格以及简约现代风格发展 别墅环境 开始重视自然景观 但主 要仍以人造景观为主 注重自然 原生态 强调自然与人文景观的保护和利用 高 尔夫场地以及原生湖周边多为优秀别墅开发的黄金宝地 别墅布局 1 重视产品的舒适性 强 调各功能分区面积的 放大 2 各功能分区局限与传 统化模式 无新元素 的注入 1 不仅考虑舒适性 更从人性化的角度考虑细节 如某别 墅将老人房大都安排为坐北朝南 且为大面积落地窗 以便吸收充足阳光 2 从舒适性到艺术性延展 例如室外庭院不仅养花弄草 挖地叠石 而更倾向于水平垂直方向的延伸和重叠 3 增大花园和露台的面积 某知名别墅花园面积均在 600 900 平米之间 露台面积则都在 30 平米以上 4 增加以及丰富地下室的娱乐性 将地下室设计为家庭视 听 健身娱乐或宴会场地 本市别墅国内优秀别墅 生活配套1 重视商业配套 多会自设商业街 2 较重视交通配套 多数楼盘外围 道路宽阔畅通且有公交配套 3 教育配套多依赖社会资源 社区 内部无学校甚至幼儿园的设置 4 室外健身配套欠缺或者单一 时 间公园仅有网球场以及游泳池 而五 龙桂园以及兰亭半岛没有此项规划 1 重视市政 交通 休闲 娱乐 教育 文化以及 医疗配套的均衡性 特别看重教育配套以及商业 配套 在教育配套上 许多知名别墅修建双语幼 儿园 贵族学校 或者选择与就近知名学校联姻 2 室外健身配套丰富 完善 大型优秀别墅一般 有高尔夫场地 篮球场 网球场以及游泳池设置 会所停留在基础设施上 如棋牌室 健身 房或者超市等 1 重视会所外观的打造 多会设计成为别墅的 标志性建筑 2 重视会所的功能性以及娱乐性 具体设置多 为以下项目 餐厅 咖啡厅 酒吧 茶吧 书吧 桑 拿室 健身房 恒温游泳池 棋牌室 医疗保健中 心 画廊 钢琴室 商务会议室以及室内高尔夫推 杆练习场 设施配套多采用智能安防 周界防范采用红外 技术 室外可视对讲系统 电视录像 1 智能安防 消防系统 2 中央空调 地热供暖系统 8 星洲 星洲 白白鹭鹭源所在区位社会源所在区位社会资资源情况分析源情况分析 A 开 开发发区区规规划布局划布局 从上图可以看出目前项目所在地周边配套还是相当欠缺 但根据开发区规划 周边将 出现商业 学校等生活配套 未来规划远景很好 再加之规划中的道路开通后 区域价值将 得到很好的体现 B 星洲 星洲 白白鹭鹭源生活配套的利用源生活配套的利用 星洲 白鹭源项目地与 C2 地块相距很近 在两项目自身规划的设计中可进行综合性的 考虑 两项目周边已规划有学校的教育配套 但幼儿入托的问题 可能需要楼盘自身规划来 解决 可考虑在星洲 白鹭源项目适当位置设立一所双语幼儿园来同时解决两楼盘业主幼儿 的入托问题 或与本地知名幼儿园联合开设 根据目前规划 两项目周围仍无公交线路可解决日常的交通问题 特别是 C2 地块 其 业主相较与星洲 白鹭源业主而言对交通配套的依赖性更强 可在 C2 与星洲 白鹭源的中段 设置业主专车 通往老城区 可考虑路经赣州饭店 与星洲国际花园项目地连通 来解决两 项目地甚至是星洲国际花园业主的交通问题 监控系统 可选 有些别墅楼盘无室 外可视对讲系统 3 多媒体智能化系统 4 智能家居系统 自动火灾警报 可燃气体泄漏 警报 防盗警报 5 少数优秀别墅采用高科技运用于制冷 采暖 以及通风等系统 例如利用太阳能 物业管理物业管理水平较低 甚至自组物管进 行管理 多聘请知名物管企业 或者与知名物管企业合作 多采用 管家式 服务 两项目周边规划中虽有商业配套 但实施中仍有不确定性 为增加两项目的附加值 可 考虑在 C2 地块设立较大规模的超市 以解决两项目地业主的生活问题 第三章第三章 类别类别墅及墅及别别墅市墅市场产场产品研究品研究 一 供一 供应应量量 1 现现状分析状分析 005 2007 年 类别墅以及别墅产品供应量不断加大 据统计 2006 年 赣州市类别墅及 别墅产品推出量约为 8 万方左右 而 2007 年至今 新增的供应量就达到 6 4 万方左右 增长 较为迅速 而新增的供应量则主要来源于蓝波湾 滨江爱丁堡 时间公园 兰亭半岛以及即 将面市的五龙桂园和帝怡江景这几大楼盘 表 2007 年至今新增供应量示意图 物业类型楼盘名称推出体量 万平方米 蓝波湾0 1 复式产品 滨江爱丁堡0 2 合计0 3 时间公园1 2 兰亭半岛0 8 帝怡江景0 5 联排产品 五龙桂园1 5 合计4 叠拼产品五龙桂园0 2 时间公园0 6 兰亭半岛0 5独栋产品 五龙桂园0 8 合计1 9 总计 6 4 从上表可以看出 截止目前 2007 年新增的供应量合计为 6 4 万平方米 而新增供应量则 主要集中在联排产品上 目前推出体量就达到 4 万平方米 而时间公园以及即将面市的五龙 桂园则是联排及独栋产品供应体量最大的两个楼盘 合计推出体量为 4 3 万平方米 因此有 理由预计该两楼盘将是未来最大的竞争对手 2 发发展展趋势趋势 根据市政府批准的 赣州市中心城区住房建设规划 2006 2010 2007 年新增住房总建 筑面积将达到 110 万平方米 随着大量中高档房地产的上市 也必将对别墅市场带来一定冲 击 二 市二 市场场去化情况分析去化情况分析 2006 年 赣州市推出的类别墅产品基本去化完毕 总体去化率在 90 左右 以下为各楼 盘具体销售情况 1 复式房源 复式房源 销销售情况售情况 楼盘名称推出时间 面积段 平方米 推出套数 套 销售套数 套 销售率 销售速度 套 月 滨江爱丁堡2006 年 9 月180 350342574 3 蓝河湾2006 年 7 月190 360322269 2 5 黄金时代2006 年 11 月190 300423993 12 蔚蓝半岛2006 年 9 月190 270433684 6 水岸新天2006 年 6 月230 4009090100 10 金樽花园2006 年 4 月 16 日220 330453885 4 章江豪园2006 年 11 月 18 日 250 3301010100 总总体而言 各楼体而言 各楼盘盘的复式的复式产产品均品均销销售售较为顺畅较为顺畅 未出 未出现现明明显显消化阻碍 其中以黄金消化阻碍 其中以黄金时时代代 和水岸新天和水岸新天销销售速度最快 去化售速度最快 去化总总量最大 原因主要是由于其楼量最大 原因主要是由于其楼盘盘所所处处的的优优越地理区位 以越地理区位 以 及及产产品的相品的相对优质对优质 值值得注意的是 高档的复式得注意的是 高档的复式产产品在品在 300 平方米左右的大平方米左右的大户户型型销销售去化最快 例如售去化最快 例如滨滨江江爱爱 丁堡以及黄金丁堡以及黄金时时代中代中带电带电梯的小高梯的小高层顶层层顶层复式 面复式 面积积均在均在 300 平方米以上 但目前平方米以上 但目前销销售基本售基本 完完毕毕 销销售与售与户户型面型面积积的的对对比关系比关系 楼盘名称 户型面积段 平方米 销售主流面积段 平方米 滨江爱丁堡180 350 300 350 带电梯小高层 200 250 不带电梯多层 蓝河湾190 360 330 360 带电梯小高层 250 左右 不带电梯多层 黄金时代190 300 260 290 带电梯小高层 190 200 不带电梯多层 蔚蓝半岛190 270 230 250 带电梯小高层 190 210 不带电梯多层 金樽花园220 330230 250 不带电梯多层 章江豪园250 330250 290 带电梯小高层 从上表来看 各楼盘带电梯的顶层复式比不带电梯的顶层复式在销售的主流面积段上 呈现明显偏大的趋势 带电梯顶层复式在销售的主流面积段上多位于 300 平方米及以上区 间 而不带电梯的顶层复式多在 300 平方米以下 以 250 平米左右的房源最为热销 这也说 明目前中高收阶层将 楼层高 视野宽阔 以及 带有电梯 作为衡量是否为高档复式产品的新 标准 2 叠拼 叠拼 联联排房源排房源 销销售情况售情况 楼盘名称推出时间 面积段 平方米 推出套数 套 销售套数 套 销售率 销售速度 套 月 时间公园2006 年 10 月200 360504182 9 兰亭半岛2007 年 1 月250 310704269 13 销销售与售与户户型面型面积积的的对对比关系比关系 楼盘名称 户型面积段 平方米 销售主流面积段 平方米 时间公园200 360250 300 兰亭半岛250 310250 280 目前的联排房源销售的主力面积段主要在 250 300 平方米之间 而联排设计的主力面积 段主要在 270 310 平米之间 销售与户型设计上出现了部分错位 3 独 独栋栋房源房源 楼盘名称推出时间 面积段 平方米 推出套数 套 销售套数 套 销售率 销售速度 套 月 时间公园2006 年 10 月250 65010990 4 兰亭半岛2007 年 1 月290 440241979 6 销销售与售与户户型面型面积积的的对对比关系比关系 楼盘名称 户型面积段 平方米 销售主流面积段 平方米 时间公园250 650320 360 兰亭半岛290 440300 350 独栋房源为了扩大客户面的考虑 户型面积设计的跨度均较大 但销售的主流面积段多 在 300 360 平方米之间 这与户型设计的主力面积段基本吻合 综综合而言 叠拼 合而言 叠拼 联联排以及独排以及独栋栋的房源 目前市的房源 目前市场场上的已推出量不大 各楼上的已推出量不大 各楼盘盘相互之相互之间间 的的竞竞争并不激烈 去化均争并不激烈 去化均较为顺畅较为顺畅 三 价格分析三 价格分析 注 注 以下价格分析主要来源于帝景豪园 水岸新天 章江豪园 蓝波湾 滨江爱丁堡 蔚 蓝半岛 黄金时代 金樽花园 水韵花都 金丰美岭 兰亭半岛 时间公园 1 复式型房源 复式型房源 图一 各主要楼盘均价示意图 各主要楼盘均价示意图 1 18 80 00 0 2 26 60 00 0 2 22 20 00 0 2 27 70 00 0 3 33 30 00 0 3 35 50 00 0 3 36 60 00 0 3 38 80 00 0 2 20 00 00 0 2 26 60 00 0 3 32 20 00 0 3 38 80 00 0 3 38 80 00 0 3 37 70 00 0 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 帝景豪园章江豪园蓝波湾滨江爱丁堡蔚蓝半岛黄金时代金樽花园 2006年均价 元 平方米 现均价 元 平方米 图二 各主要楼盘总价示意图 主要楼盘总价示意图 9 99 9 9 95 5 3 36 64 44 4 6 60 0 8 87 79 90 0 4 40 0 5 52 2 7 71 1 7 78 8 9 95 59 95 59 92 2 0 20 40 60 80 100 120 帝景豪园章江豪园蓝波湾滨江爱丁堡蔚蓝半岛黄金时代金樽花园 2006年总价 万元 现总价 万元 从图一来看 各楼盘较 2006 年下半年而言 除滨江爱丁堡外 价格均有较大幅度上涨 上涨幅度约在 100 500 元 平方米之间 帝景豪园价格没有变化 是由于其仍未开盘 以蔚蓝 半岛上涨幅度最大 每平米约上涨 500 元左右 而滨江爱丁堡较 2006 年则有较大幅度下跌 约下跌 700 元 平方米左右 下跌的原因主要是由于产品形态的不同所导致 2006 年推出的 为全复式楼产品 而 2007 年推出产品则以顶层复式为主 且朝向大都为西南向 产品品质的 不同是价格下调的主要原因 从图二来看 除滨江爱丁堡总价下跌外 其他楼盘总价均有不同程度上扬 幅度约在 2 11 万之间 章江豪园上涨幅度最小 每套平均约上涨 2 万元 上涨幅度最大的仍为蔚蓝半岛 每套平均约上涨 11 万元左右 2 叠拼房源 叠拼房源 叠拼房源属于市场稀缺产品 价格普遍较高 一般在 3600 4500 元 平方米之间 而客户 则对其价格敏感度不高 3 联联排房源 排房源 目前市场上联排别墅也较为稀缺 蓝波湾 水韵花都以及滨江爱丁堡存有的少量联排产 品早已去化完毕 目前联排产品则主要集中于时间公园以及兰亭半岛两楼盘 楼盘名称均价 元 平方米 总价 万元 水韵花都265060 2006 年联排产品 滨江爱丁堡3600120 兰亭半岛288072 85 2007 年联排产品 时间公园300075 90 4 独 独栋栋房源 房源 目前市场上以推出的独栋房源主要集中在时间公园以及蓝亭半岛两楼盘 楼盘名称均价 元 平方米 总价 万元 时间公园3800 4200110 280 兰亭半岛4880 5880145 170 注 时间公园总价为 280 万的别墅仅推出一栋 综综上所述 目前市上所述 目前市场场上的上的类别类别墅及墅及别别墅墅产产品上品上涨涨速度速度较较快 快 总总价大都在价大都在 50 万元以上 复万元以上 复 式式产产品主要品主要处处于于 50 100 万元价格区万元价格区间间 而 而联联排以及叠拼排以及叠拼产产品主要品主要处处于于 70 100 万元价格区万元价格区间间 独独栋产栋产品价格区品价格区间间跨度跨度较较大 但主要都在大 但主要都在 110 200