（工商管理专业论文）房地产开发项目投资分析与经济评价.pdf

0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投瓷分析与经济评价 文摘 房地产业属于资本密集型行业，具有高投入、高产出、高风险、周期长的特点。 目前，房地产业发展迅猛，已经成为许多地方的支柱产业。房地产也日益成为重要的 投资工具。该文首先对房地产投资的方式、构成、特点、周期和影响投资的因素等问 题进行了系统的介绍，在此基础上提出了进行房地产投资分析的必要性，以及房地产 投资分析的特征、任务。接着对房地产投资的风险进行阐述，主要介绍了风险的种类 和风险处置办法。在介绍房地产开发项目投资分析与经济评价的一般方法时，主要介 绍了房地产投资的静态分析、动态分析和不确定性分析方法。并通过案例的形式，对 拟开发项目进行市场分析，确定项目的投资方案；对项目的费用、收入进行分析、预 测，在此基础上对项目进行经济评价和不确定性分析，由此找出项目的敏感性因素， 并提出风险控制措施。文章最后谈了从案例分析中得到的启示，认为房地产投资是一 项系统工程，投资者必须具有经济头脑和战略眼光，掌握充分的市场信息，密切留意 和跟踪市场动态，做好各阶段的市场预测，及时调燕策略，避免对项目决策的滞后， 以保证较高的投资收益。并提醒投资者注意，房地产投资具有高收益与高风险并存的 特性，这就决定了其具有两面性，一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一 方面也可能给投资者的投资带来较大的损失。所以，在进行房地产投资前，一定要对 项目进行投资分析与经济评价。 关键词：房地产投资分析经济评价风险分析 中图分类号：f 2 7 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sad e n s ec a p i t a li n d u s t r yw i t hf o u r c h a r a c t e r s ：g r e a t i n v e s t m e n t ，l a r g ey i e l d ，h i g hr i s ka n dl o n gt e r m a st h er e a le s t a t eb u s i n e s s g r o w sr a p i d l y ，i th a sb e c o m eam a i n s t a yo fl o c a le c o n o m ya n da ni m p o r t a n tt o o l f o ri n v e s t i n g t h et h e s i sf i r s ti n t r o d u c e st h e m e t h o d ，c o m p o n e n t ， c h a r a c t e r i s t i c ，c y c l e ，a n de f f e c t i v ee l e m e n t so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t t h e n t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t sn e c e s s i t y ，a n dt h ef e a t u r e ，t a s ko fr e a le s t a t e i n v e s t m e n ta n a l y s i sa r et a l k e da b o u t w i t hr e g a r dt ot h er i s ko fr e a le s t a t e i n v e s t m e n t ，t h ep a p e rm a i ni n t r o d u c e sr i s kk i n da n dr i s km a n a g e m e n t i ta l s o t a l k sa b o u tt h ec o m m o nm e t h o d so fi n v e s t m e n ta n a l y s i sa n de c o n o m i ce v a l u a t i o n o nar e a le s t a t ep r o j e c tw h i c ha r es t a t i ca n a l y s i s ，d y n a m i ca n a l y s i sa n d i n d e f i n i t ea n a l y s i s i nt h ec a s eo ns h i s h ip r o j e c t ，t h ea r t i c l ea n a l y z e st h e m a r k e t ，a n t i c i p a t e st h ec o s ta n di n c o m e ，e v a l u a t e st h ep r o j e c ta n dt a k e s m e a s u r e st oc o n t r o lt h er i s k t h ep a p e rf i n a l l yg i v e st h ee n l i g h t e n m e n tf r o m t h ec a s ea n a l y s i s r e a le s t a t ei n v e s t m e n ti sas y s t e m a t i cp r o j e c t t h e i n v e s t o rm u s th a v ee c o n o m i cb r a i na n ds t r a t e g i ci n s i g h t h em u s td oi n v e s t m e n t a n a l y s i sa n de c o n o m i ce v a l u a t i o nb e f o r eh ei n v e s t sap r o j e c t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，i n v e s t m e n ta n a l y s i s ，e c o n o m i ce v a l u a t i o n ，r i s k a n a l y s i s f 2 7 2 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇房地产开发项目投资分析与经济评价 导论 研究背景及选题意义 1 9 9 8 年亚洲金融危机后，中国经济的景气度回升，国民经济已经连续几年保持 8 以上的增长。与此同时，中国的房地产业也逐步走出低谷，近几年已经有了长足的 发展，许多地方政府将房地产业作为当地的支柱产业，给予支持与扶持。 近两年来，中国的房价不断攀升，新高记录不断被刷新，房地产业的前景光明。 面对如此大好的形势，房地产投资者不断增多。我们可以从上市公司的公告中发现， 近两年，将主业转型为房地产开发与经营的企业不断增多，而更多的则是兼营房地产 业。大家似乎有这么一个概念，只要拿到项目将房产开发出来，就能挣钱。另一方面， 个人投资者也不断增多，许多购房者是出于投资或者投机，一些居民购买新房以后将 旧房出租，以房租支付新房贷款。 种种迹象表明，繁荣的背后正在积聚巨大的风险，房地产泡沫正在不断扩大。这 种风险是与我国房地产业发展的阶段相适应的，因为房地业在我国尚处于初级阶段， 众多房地产投资者由于掌握了先机而获得了高额利润，致使人们几乎忘记了开发中的 风险。但随着房地产开发领域法律的完善、操作的规范、竞争的加剧，房地产开发的 利润空间会缩小，风险也在加大。 本文着重介绍了房地产开发项目投资分析与经济评价的基本概念和一般方法，力 图让人们在进行房地产投资时，能获得一种比较实用的投资分析方法，同时告诫人们： 没有只赚不赔的买卖，在看到投资收益的同时，不要忘了投资风险。 研究思路及主要内容 本文的总体思路是：坚持理论与实际相结合。首先对房地产投资分析的基本概念、 基本理论进行介绍，接着结合案例分析，将房地产投资分析与经济评价的基本方法加 以应用，在此基础上进行了认真的思考，获得了一些启示。 本文的主要内容有： 1 、第一章对房地产投资进行概述，主要介绍了房地产投资的方式、房地产投资 的构成、房地产投资的特征、影响房地产投资的因素等内容。 2 、第二章是房地产投资分析概述，主要介绍了房地产投资分析的意义、房地产 投资分析的特征、房地产投资分析的任务等内容。 3 、第三章是房地产投资风险概述，主要对房地产投资的风险进行分析，并提出 房地产投资风险的处置办法，通常有：风险回避、风险转移、风险分散、风险自留、 组合投资等。 4 、第四章是房地产开发项目投资分析与经济评价的一般方法，主要介绍了房地 产投资的静态分析、动态分析和不确定性分析。静态分析指标主要有投资利润率、资 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 本金利润率、资本金净利润率等；动态分析指标主要有净现值、内部报酬率、动态投 资回收期等；不确定性分析主要有盈亏平衡分析和敏感性分析。 5 、第五章是案例分析。首先对市场进行分析，确定项目的投资方案；接黄对项 目的费用、收入进行分析、预测，在此基础上对项目进行经济评价；最后是不确定性 分析，据此找出项目的敏感性因素，并提出风险控制措施。 6 、第六章谈了从案例分析中得到的启示。 4 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 1 、房地产投资概述 房地产是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础和载体，为人 类社会提供基本的生产、生活用品。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务 的产业，以房地产商品作为经营对象，直接制约和影响社会生产、生活的诸多方面。 在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的 增量需求和改善需求双双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年 中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生 活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑 中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会 发展的整体环境中去把握。 房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展可以带动产业结构的优化调整，带动 城市基础设施建设，改善城市生产生活环境，促进社会稳定和经济发展。房地产业能 带动建筑业、建材业、装修业、家具业、家电业、物业管理等多个产业的发展。由于 房地产业能够为国民经济带来高额附加值，为投资者带来丰厚回报，从而成为投资热 点。但房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地 产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析 房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。 投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力以获取未来的经济利润( 或某种利 益) 。由于未来的报酬尚未发生，会有较大的不确定性，所以，风险必然伴随投资报 酬而存在，这是所有投资的共性。然而，房地产作为一种投资方式，与其它投资方式 相比，有着相当大的差异。 1 1 房地产投资的方式 所谓房地产投资方式，是指投资房地产的可能途径。这可从两个方面加以讨论： 一是各种引导资金进入房地产市场的方法；二是可作为房地产投资的各种类型的房地 产。前者可称为房地产投资的资金方式，后者可称为房地产投资的资产方式或房地产 投资开发的对象。 、房地产投资开发的对象 l 、土地 作为房地产投资对象的土地有两类：一是旧城区，二是新区开发。 旧城区投资的土地属于房地产的二次开发，是由于原有城区因使用性质改变或城 市老化，房屋陈旧、破损或基础设施改造而进行的投资建设。因此从事旧城区土地投 资开发，若对城市的发展规划、城市经济的成长分析预测不够的话，将会承担极大的 风险。 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 新区开发指的是新征土地的开发，其主要经济活动是征用农村集体所有的土地， 并进行土地改造或基础设施建设。新区开发成败的关键在于使用性质是否把握准确， 基础设施、配套设施、公共服务设施的建设是否完备。 2 、住宅 住宅历来是房地产投资的主要对象。由于城市化进程的加快以及居民对改善居住 条件的愿望强烈，在今后相当长的一段时期内，住宅始终是房地产投资的首选对象。 住宅投资成败的关键是市场定位是否准确、配套设施是否完善、价格定位是否合理、 营销力度是否到位等。 3 、写字楼 随着城市经济的发展，大城市、新兴城市会吸引大量的企业开设公司和办事处， 这就需要大量的办公场所，写字楼因而成为投资热点。 4 、商场、酒楼、旅店 商场、酒楼和旅店的投资回报较高，通常是房地产投资的热点，但由于这类物业 无明确的租约保障、无固定的消费对象( 尽管可以通过市场细分，明确市场定位) ， 竞争往往激烈，投资风险很大。这类投资对象经营收益的高低不仅取决于自身的环境 条件、经营方略，还取决于区域经济发展状况。 5 、工业厂房和仓储性物业 工业厂房和仓储性物业的投资风险相当高。一来工业厂房和仓储性物业的需求受 经济状况特别是区域经济状况的影响很大：二来工业厂房和仓储性物业可以分为两 类，一类是多用途的，一类是单一用途，尤其是为某特定企业设计的，后一种的风险 非常高。尤其在我国，目前尚处于产业结构调整时期，不确定性很大，风险很高。 6 、休闲性物业 休闲性物业指那些具有娱乐、休闲性质的房地产项目，如健身中心、游乐场、影 剧院、养老院以及各种俱乐部性质的网球场、高尔夫球场等。 二、房地产投资的资金投入方式 目前，我国的市场尚不完备，房地产投资工具很少，一般情况是，通过各种途径 筹集资金( 主要是自有资金和银行贷款) ，然后进行房地产开发，通过出售或出租收 回投资，实现利润目标，然后进行下一轮投资。所以，风险相对较大。在国外，为了 吸引一般大众投资，已经发展了好多种工具，如房地产信托、房地产辛迪加、房地产 抵押贷款证券等。随着我国市场经济的发展，这些投资方式将会被逐渐引入和发展。 1 2 房地产投资的构成 房地产投资的构成包括两方面的含义：一是房地产投资的主体构成；二是房地产 投资的资金构成。 一、投资主体构成 6 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇房地产开发项目投资分析与经济评价 投资主体指直接从事房地产投资活动的投资者。它是相对于间接投资者而言的， 例如一般房地产股票、债券的持有者，房地产信托资金的存入者，房地产信托资金的 发放者等都不被视为投资主体。房地产投资主体主要有国家、企业和个人。 1 、国家 当前在我国，国家仍是主要的投资主体。一方面大量的投资行为是国有企事业单 位进行的；另一方面重大的房地产投资项目中。很多是国家投资。 2 、企业 企业是房地产投资主要的主体。我国目前专业的房地产投资企业较少，投资活动 主要由房地产开发企业承担。其他企业也有从事此项活动的，但多数为自用投资建设， 不以盈利为目的。 企业和国家作为投资主体的主要差别在于，企业是纯营利性的，而国家则是将全 局利益和政治需要放在首位。 3 、个人 个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖，如果个人要从事房地产开发等投资 活动，必须先注册为企业法人才能进行投资。 二、投资资金构成 房地产投资需要巨额资金，非一般投资者所能负担。通常开发一个项目，需要利 用各方面资金。 l 、企业自有资金 企业自有资金包括企业自我积累的资金、主管部门划拨的资金和联营单位提供的 资会三部分。对于这些资金，房地产开发商可以自行支配，长期拥有。2 0 0 4 年4 月 2 8 日，国务院发出“关于提高部分行业固定资产投资项目资本金比例”的通知，其 中，房地产开发项目的资本金比例提高到3 5 及以上，也就是说，房地产开发项目 的自有资金比例不得低于3 5 。 2 、信贷资金 房地产投资者向银行或非银行金融机构借入的资金即信贷资金。它包括短期透支 贷款、存款抵押贷款、房地产抵押贷款、担保贷款等。 3 、集资 房地产投资者通过发行债券和股票筹集到的社会闲散资金。 4 、利用外资 房地产投资者吸收到的外国政府、境外财团或个人投资的资金。外资的形式多种 多样，包括合资、合作、入股、贷款、股票、债券等。 5 、财政资金 财政资金是国家作为投资主体投入的资金。我国目前作为房地产投资的财政资金 一般是以贷款形式发放的，使用单位收回投资后要加利偿还，资金的使用一般有特定 7 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 用途。 6 、销售收入 房地产投资者利用房地产项目建成之前预先收取的销售收入作为后期房地产开 发的资金。 7 、承包商带资承包 承包商以垫付部分工程款为代价，获得开发项目施工任务而形成的房地产投资。 1 3 房地产投资的特征 与其它投资活动相比，房地产投资具有自身的一些特征，表现在： 1 、投资额大 房地产业是一个资金密集性行业，从购置土地到建造不动产，少则几十万元，多 则数千万元，甚至数亿元。由于房地产项目在未完全配套建成之前，不具有使用价值， 只有到了全部建成后才能发挥其功能，这就使房地产开发投资必须在建设过程中一次 性支出全部费用，加大了房地产投资的强度。 2 、投资回收期长 房地产投资要经过投资前期( 投资机会研究、投资项目建议、投资项目可行性分 析、投资项目评估与投资决策) 、投资实施期( 项目设计、项目控制、项目管理、项 目竣工验收) 、项目营销或经营期等阶段，一般少则一两年，多则数年至十几年。房 地产投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间的资金压力和市场 风险，必须重视投资的前期工作，尽可能避免风险损失。 3 、投资风险大 房地产的不可移动性，以及房地产投资数额巨大、回收期长等特点，使得房地产 投资在漫长的回收过程中可能受到多方面因素的影响，风险较大，如：投资可能不能 按期到位、建设周期可能会拖长、房地产市场可能不景气、社会可能发生动荡、材料 价格可能上涨等。 4 、投资回报率高 高收益往往伴随着高风险。房地产投资的数额巨大及其风险较高，必然使得投资 者要求其有较高的回撤率。但是就一个项疆丽言，其回掇率的惠与低都是可能发生的， 这主要取决于投资的经济分析与风险分析的准确程度和投资者的决策水平。 1 4 房地产投资的周期 任何项目都有生命周期，即从开始设想立项，到项目实施。再到项目结束，都有 它的阶段性和时序性，这通常被称为项目的发展周期( 投资周期) 。房地产产品的生 命周期一般要经过计划、规划、征地、拆迁、“七通一平”、施工、验收、销售和售后 服务等环节。开发商从有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期 8 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 的物业管理，大都经过了四个阶段。这四个阶段及工作内容如下： 一、投资决策分析阶段 投资决策分析是整个开发过程最为基本、最为关键的一项工作，其目的是通过一 系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或为舍弃 项目提供依据。 这一阶段的主要工作内容是投资机会选择和项目的可行性研究。 二、投资前期阶段 投资前期是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间，这段时间要完成的主要 工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体包括： 1 、土地使用权的取得。取得方式是招标还是拍卖? 土地状况是生地还是熟地? 以及生地的拆迁补偿问题。 2 、规划问题。能否获得规划许可证? 3 、基础设施和市政设施问题。包括土地的平整、施工现场的“三通一平”或“七 通一平”、与市政设施的接合问题等。 4 、融资问题。安排项目的资金筹措、银行贷款等问题。 5 、销售问题。确定拟建项目的销售对象、销售方式以及售价或租金水平，确定 项目的销售代理等。 6 、工程进度问题。 7 、保险问题。在项目开工建设前，开发商应对以下问题加以认识：项目方案 设计及审批、征地拆迁、“七通一平”等由于各种情况不同，有的需要较长的时间， 这种情况应当事先有一个估计，否则势必影响开发进度，失去有利时机。由于前期 工作内容较多，时间较长，某些因素可能较之投资决策阶段已经发生变化。这就舞求 开发商对这些变动情况及时加以掌握，予以验证，或者再一次予以评估，以确保项目 顺利进行。期望值不要过高，既不要期望过高的租金、售价水平，也不要期望过低 的开发成本，只要获得满意利润即可，否则会失去良机。 三、投资实施阶段 投资实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集 在一个特定的空闻与时点上，将项目建设计划付诸实施的活动。这一阶段的主要工作 内容包括： 1 、项蟊设计 2 、施工任务的承发包 3 、项目控制 4 、项目财务管理 5 、项目的竣工验收 四、销售管理阶段 9 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战字 房地产开发项目投资分析与经济评价 这是开发与经营、经营与管理相衔接的阶段，包括营销、管理、售后服务等方面。 一般的房地产投资项目，因项目性质、用途不同，投资的第四阶段的内容差异较大。 租赁性的物业，在竣工验收合格后，即可从事租赁经营业务；而销售性的物业，一般 还分两种情况，一种是在项目实施一定阶段后，便可进行该物业的预售业务，另一种 是在竣工验收合格后，才能进行营销工作。 1 5 影响房地产投资的因素 影响房地产投资的因素较多，主要有经济因素、社会因素、政治因素、政策法规 因素等。 l 、经济因素 影响房地产投资的经济因素主要有经济发展状况、居民储蓄和消费水平、财政收 支状况、金融状况、居民收入水平等。 2 、社会因素 影响房地产投资的社会因素主要有社会秩序、城市化水平、人口水平等。 社会秩序包括当地社会的稳定性、安全性，当地居民对本地经济发展的参与感， 对外来经济实力的认同感等。城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需 求不断增加，从而带动房地产投资的增加。每个人都需要一定的生活空间，随着人口 的不断增长，必然会增加对房地产的需求，使得房地产价格上扬，进而刺激房地产投 资。 3 、政治和行政因素 影响房地产投资的政治和行政因素主要有政治局势、行政隶属变更、城市发展战 略和城市规划等。 一个国家或某一地区政局稳定，奉行连续的有利于经济发展的政策，就会吸引很 多国内外投资者投资于房地产，促进房地产业的发展。由于行政隶属变更，如将某个 非建制镇升格为建制镇，或将某个市由原来的较低级剐升格为较高级别，无疑会促使 该地区的房地产价格上涨，从而促进房地产投资。城市发展战略、城市规划、土地利 用规划等对房地产投资都有很大的影响，特别是城市规划对房地产用途、建筑高度、 容积率等的规定对投资的影响非常大。 4 、政策法律因素 影响房地产投资的政策因素主要有房地产政策、金融政策、税收政策等；法律因 素主要是指与房地产相关的法律法规。 政策方面，影响房地产投资的政策主要是土地、房地产政策和金融政策。首先， 随着我国土地制度和住房制度改革的不断深化，使得房地产作为商品进入市场，保证 了房地产投资具有较高的利润，从而会吸引大量投资。其次，金融政策、贷款政策对 房地产投资有很大影响。因为房地产投资中的很大一部分来自贷款，贷款利率的高低 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 对房地产投资的收益具有非常重要的影响。再次，有关房地产的税收政策对房地产投 资的影响也非常大，房地产开发投资方面的税收政策合理，就会使得房地产投资增加， 反之减少。 法律方面，影响因素主要是土地和房地产以及投资的相关法律的完整性、法制的 稳定性和执法的公正性。相关的法律越完善、法制越稳定、执法越公正，对房地产投 资的促进作用也就越大。 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 2 、房地产投资分析概述 此处所说的房地产投资分析指房地产项目在投资、开发之前所进行的分析论证， 其核心问题是研究投资项目的财务可行性与社会可行性。 2 1 进行房地产投资分析的意义 房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供了获取高额收益的 机会，另一方面也可能给投资者的投资带来较大的损失。投资者要谋求投资的成功， 必须具有经济头脑和战略眼光，熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧。进行房地 产投资分析，就是要求投资者运用自己及集体的知识与能力，全面了解影响投资项目 的各种因素，并采取针对性措施，以保证较高的投资收益。一个好的房地产投资分柝 还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如林的竞争中立于不 败之地。 2 2 房地产投资分析的特征 对房地产进行投资分析，要求分析人员具有科学严谨的工作态度和良好的专业知 识与实践经验。一般来说，房地产投资分析具有以下特征： l 、客观性 客观性是房地产投资分析的基本要求，它要求分析人员的分析数据、调查报告必 须是真实可信的。客观性是保证分析结果正确的基础。 2 、策划性 策划性是房地产投资分析的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观 投资环境，更重要的是告知投资者如何去利用和适应这一环境，对投资过程中可能遇 到的风险，要提出应对策略和解决办法。 3 、全面性 全面性是指分析人员要对投资活动的方方面面作出分析，从投资方向、投资形式、 价格确定、市场需求、资金筹措到投资收益、投资风险等都要作出分析。 4 、责任性 房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策。一个好的投资分析可为投资者节省 大量资金、获取巨额收益，而一个差的投资分析则可能给投资者造成较大损失。所以， 分析人员要对自己的分析结果负责，但是这种责任仅仅是技术上和道义上的。 2 3 房地产投资分析的任务 房地产投资分析是有的放矢的一门应用性很强的学科。在一项完整的房地产投资 分析活动中，分析人员要给投资者提供一份完整的房地产投资分析报告，要向投资者 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇房地产开发项目投资分析与经济评价 提供解决诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的方法。 1 、为投资者指明投资方向 投资者往往面临投资方向问题，如地块选择，物业种类选择，规模、期限选择， 合作伙伴选择等。投资者可能是刚剐进入该市场的新手，对投资环境一无所知，需要 分析人员面面俱到地阐述；也许已经选好地址，要解决其它的问题。 2 、为投资者提供运作方式 房地产投资活动的运作包括诸多方面。如果投资者欲进行房地产投资，他将面临 如何取得项目地块的使用权、如何取得建设许可、如何筹措资金、如何保证建设工期 等问题。这些问题，有些属于技术层面，取得经验后即可解决；有些属于技巧层面， 必须灵活运用，不可因循守旧。 3 、为投资者预测投资收益 投资收益是投资者关心的根本问题，是投资目的所在。投资者要详细了解全部投 资额、自有资金及筹款额，资金分期投入额、贷款利率及偿还期、投资回收期、税金 及收费标准、成本利润率等情况。其中投资者最为关心的是税后利润及税后利润率， 也有一些投资者更关心投资的社会效益，如企业形象等，但这会助其获取长期利益， 故与其投资目的并不矛盾。 4 、为投资者分析投资风险并提供避险办法 分析入员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要告知其投资风险；仅仅告知 投资风险也是不够的，还要告知如何规避风险。如果投资者被预期收益冲昏头脑，视 风险雨不顾或忽视它，贝l j 可能遭受巨大损失：如果分祈人员懒于分析风险或“报喜不 报忧”，则有悖职业道德或失职。 除上述分析之外，分析人员还应该就项目可能引发的社会问题、环境问题等进行 分析，如果该项目所引发的上述问题比较严重，应该对项目予以否决。 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇房地产开发项目投资分析与经济评价 3 、房地产投资风险概述 房地产投资风险指由于随机因素的影响所引起的房地产投资偏离预期收益的程 度。由于房地产投资具有周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，故其面临的风险 因素也特别复杂，造成的后果也特别严重。 3 1 房地产投资风险分析 按照不同的标准，可以将房地产投资风险分为以下几类： 一、按风险的来源分类 按照风险的来源可将房地产投资风险分为国家风险、市场风险、自然风险和企业 风险。 l 、国家风险 国家风险指由于国民经济发展状况、国家产业政策、税负政策、货币政策等宏观 政治、经济、社会、文化因素变化所带来的风险。 2 、市场风险 市场风险指由于市场的供求关系、资源条件、购买力水平、消费偏好、竞争状况 以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同业竞争市场等市场环境 变化带来的风险。 3 、自然风险 自然风险指由于自然环境变化带来的风险，如地震、洪水、风暴等自然灾害会给 房地产投资带来损失。这类风险可以通过投保的方式将损失转嫁给保险公司。 4 、企业风险 企业风险是由于企业的经营管理不善带来的风险。如：由于理财举措不当、资金 筹措失误带来的财务风险，由于营销策略不当带来的营销风险。 二、按房地产生命周期分类 房地产生命周期可分为前期、开发建设期、经营期和管理期四个阶段，每个阶段 投资风险的内容不同，表现形式各异，风险大小不一。 l 、投资前期的风险 房地产投资前期的风险指的是投资计划实施前期的风险，如选址风险、市场定位 风险、投资方案决策风险。这一阶段的决策对投资的结果影响巨大，一旦失误，可能 使项目遭受无法估量的损失。 2 、开发建设期间的风险 开发建设期间的风险指从房地产项目芷式动工到交付使用这一阶段的风险。如： 按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险。 3 、经营阶段的风险 1 4 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战字 房地产开发项目投资分祈与经济评价 房地产经营阶段的风险包括两部分内容：一是投资经营风险，例如由于投资计划 安排不当、融资计划考虑不周导致的资金周转风险；二是市场营销风险，例如由于市 场定位不准确、房产定价不合理、营销措施不得力等导致销售不畅。 4 、物业管理风险 物业管理风险包括：与住户关系处理不善造成矛盾，住户入住后的安全、卫生存 在问题，等等。 三、按风险的内容分类 按房地产投资风险的内容不同，可以将其分为政治风险、环保风险、金融风险、 市场风险、信用风险、财务风险、经营风险、社会风险等。 1 、政治风险 政治风险指由于政治条件发生变化而带来的投资风险。它表现为两个方面：一是 房地产投资项目所在国政府由于政治或外交原因，对项目实施的征用、没收等的可能 性：二是国家政治经济的稳定性、产业政策的稳定性风险。如税收政策、金融政策等 的稳定性。 2 、环保风险 房地产投资项目无论在规划设计阶段，还是在施工建设阶段，都会遇到相关的环 保问题。例如绿化要求、污水处理要求、施工的外部效应等。随着经济的发展、生活 水平的提高，城市管理将对房地产项目规划及旖工管理提出越来越高的要求，而这些 因素将增加投资成本，带来投资风险。 3 、金融风险 金融风险主要表现在利率风险、汇率风险和金融政策风险三个方面。利率风险是 指由于经济形势的变化或政府需要而进行利率调整，给投资者带来风险。汇率风险是 指由于国家货币汇率波动带来的涉及外币结算的项目风险。金融政策风险是指国家的 货币政策、贷款政策变化的可能性。 4 、市场风险 市场风险在前面已经述及，指由于市场供求关系、竞争状况、资源条件、购买力 水平等因素变化而带来的风险。 5 、信用风险 信用风险指项目投资者与有关各方之间信用结构及信用履行责任上存在的风险。 任何一个房地产项目的投资开发，必然要涉及开发商、承包商、材料及设备供应商、 金融机构等众多的机构和公司，这些单位依靠有效的信用结构支撑着。组成信用保证 结构的各项目参与方是否愿意并且有能力按法律文件的规定对项目履行其信用职责， 就构成了房地产投资的信用风险。 6 、财务风险 财务风险主要来自两方面：一是融资风险，二是购房者拖欠款风险。其中，融资 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战字房地产开发项目投资分析与经济评价 带来的风险占很大比重。如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少 投资收益，还可能因无法按期清偿债务而失去抵押物或使企业面临破产风险。如果购 房者的财务状况与开发时预测的发生了变化，也直接影响到该宗房地产的全部投资及 时收回的可靠性，从而造成拖欠风险。 7 、经营风险 经营风险指房地产投资项目在经营管理方面决策失误造成的风险。如承包形式的 决策、承包商的选择、营销渠道的选择、营销策略的制定、价格制定等经营决策上与 管理决策上存在的风险。 8 、社会风险 社会风险是指由于人文、社会、环境等因素的变化给投资者带来损失的可能性， 社会风险主要有社会治安( 犯罪盗窃) 、公众干预( 噪音污染、阻止拆迁) 等。房地 产项目的外部性导致一些违背社会公共利益的项目容易引起社会大众的强烈反对。 以上对房地产投资的风险进行了分析，需要说明的是，房地产投资开发的具体项 目是多种多样的，它们的投资特性不一样，面临的主要风险也不完全一样，这就需要 投资者通过具体分析而有针对性地加强风险管理，以提高房地产投资的收益。 3 2 房地产投资风险处置 房地产投资风险具有两面性，可能趋向好的面，使投资主体增加收益；也可能 趋向坏的一面，使投资主体遭受损失。这里所说的风险处置，主要针对后一种情况。 面对可能遇到的风险，房地产投资主体必须采取措施予以处置，这大体上有两种 途径：一是在损失发生前，采取各种预控手段，力求避免、消除或减小风险；二是在 损失发生后，采取一定的措施，对损失予以及时补偿。风险处置的措施主要有：风险 回避、风险转移、风险分散、组合投资、风险自留等。 l 、风险回避 风险回避，即选择风险较小的投资项目或者放弃风险较大的投资项目。这种方法 能够降低投资风险，但获取高额利润的机会也相应减少。因而，风险回避是一种消极 的风险防范策略。一般来说，只有在风险程度特别高，或风险程度虽不算太高，但获 利也不太理想的情况下，才使用该策略。 2 、风险转移 风险转移，即投资主体将其损失有意识地转嫁给与其有经济利益的另一方承担， 包括非保险性转移和保险性转移两种。 ( 1 ) 非保险性转移 这种方式是，投资者通过契约和合同形式，将风险对象的资产和活动，连同其风 险损失的财务负担和法律责任转移给其他人，以达到降低风险发生频率和缩小风险损 失程度的目的。例如：可以通过房地产开发建设合同来转移风险。一般房地产项目的 1 6 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 工期较长，施工期i 司将面临建材、设备等市场价格的波动，双方可以约定，如果承建 方造成工期延误或其它损失时，责任和费用由承建方承担。 ( 2 ) 保险性转移 保险性转移，即通过参加保险，以小额保费为代价，避免所承担的风险。投资者 在项目投资实施过程中，可将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失通过合 同的形式转移给保险公司。 3 、风险分散 房地产投资分散是指通过开发结构的分散，达到减小风险的目的，般包括投资 区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。 4 、组合投资 房地产投资组合策略是投资者依据房地产项目的风险大小和获利能力，按照一定 的原则对不同类型的项目进行搭配以降低投资风险。例如开发商可以投资一部分资金 在普通住宅，投资一部分资金在商业物业。房地产投资组合的关键是如何确定投入不 同类型房地产的合理资金比例以及在相同风险条件下，如何确定不同组合类型的开发 规模。 5 、风险自留 风险自留指投资者预期某些风险不可避免时，自行设立基金，自行承担风险变现 后的损失。在实践中，风险自留有主动与被动之分。主动自留是通过对风险的分析， 明确风险的性质及其预期损失，对多种预计处置方式的优劣明了之后，投资者主动采 取风险自留措施。同时做好财务准备。被动自留风险恰恰相反，它是在风险变现造成 损失之后，被动承担损失的风险处置方式，这往往会造成比较严重的财务后果。 风险自留的可能方法：在房地产开发建设中，在工程概预算时设置不可预见费用： 在资产经营过程中，建立意外损失基金。 1 7 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战字房地产开发项目投资分析与经济评价 4 、房地产开发项目投资分析与经济评价的一般方法 房地产经济评价是房地产投资分析的核心，经济评价的主要方法是定量分析与定 性分析相结合，以定量计算为主，对拟投资项目在经济上进行全面的分析、计算。从 经济评价的工作程序看，主要包括财务数据的收集和测算、房地产投资静态分析、房 地产投资动态分析、不确定性分析( 风险分析) 等几个方面。 4 1 房地产投资静态分析 静态分析指标不考虑资金的时间价值，适用于建设工期较短的小型项目，对于大 型项目，在投资机会研究和初步可行性分析阶段也较多地应用。常见的指标主要有： 投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率和静态投资回收期。资本金利润率是投 资者最为关心的一个指标，它反映了投资者出资所带来的利润。 4 2 房地产投资动态分析 房地产投资动态指标主要有：净现值( n p v ) 、盈利能力指数( p i ) 、内部报酬率 ( i r r ) 和动态投资回收期。这些指标都与贴现率有关。 4 2 1 房地产投资动态指标分析 l 、净现值( n p v ) 项目的净现值是将投资期内不同时间发生的净现金流量，以一定的贴现率贴现到 投资期初，并将各期净现金流量的现值相加。 ( 1 ) 对于独立项目。若n p v 0 ，则接受该项目，因为能增加企业的总价值；若 n p v n p v a ，且n p v 0 ，则应接受项目a 而拒绝项目b 。 净现值法考虑了项目的时间和风险两大因素，其数值反映了企业总价值绝对量的 增加。从企业经营目标角度考察，净现值法是一种较为科学的评价方法，在投资和融 资决策过程中得到广泛的应用。 然而，净现值法的局限性也很明显：贴现率不易确定；净现值是一个绝对指标， 没有反映出投资的单位回报。 2 、盈利能力指数( p i ) 盈利能力指数是单位投资所能导致的企业价值的增加量，计算公式为： p i = n p v i 。 盈利能力指数法具有客观的项目评价准则。 1 8 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇房地产开发项目投资分析与经济评价 ( 1 ) 对于独立项目。若p i 0 ，则接受该项目，因为此时n p v o i 若p i 0 ，从盈利能力指数 看，则应接受项目a 而拒绝项目b 。但对于相互排斥的常规性的两个项目，盈利能力 指数法的评价结论有可能与净现值法的评价结论不一致。 当企业的投资资金有限时，应如何分配有限的投资资金以获取尽可能高的利润? 项目盈利能力指数在企业作资本分析决策时有较广泛的应用。 3 、内部报酬率( i r r ) 内部报酬率指项目投资期内资金净现值等于零时的贴现率，反映投资项目实际投 资的盈利水平。i r r 值实质上是项目预期的报酬率。 作为一种常用的重要的资本预算方法，内部报酬率法具有客观的项目评价准则。 ( 1 ) 对于独立项目。若内部报酬率( i r r ) 资本成本( r ) ，则接受该项目；若 i r r r ，则n p v o ；反之，若i r r r ，从内部报酬 率看，则应接受项目a 而拒绝项目b 。但对于相互排斥的常规性投资项目，内部报酬 率法的评价结论有可能与净现值法的评价结论不一致。 内部报酬率的作用： 指出投资者能够承受的贷款利率上限。投资项目的内部报酬率越高，其承受的 贷款利率越高，投资风险越小。 与基准收益率进行比较，能够评判独立项目的取舍。选定的基准收益率可以是 国家规定的基准收益率或贴现率，也可以是投资者期望获得的回报率。 能够比较互斥项目单位投资回报的优劣。 对动态分析方法的几点说明 使用不同的资本预算方法评价相互排斥的常规性投资项目时，有可能得出不一 致的结论。当产生不一致结论时，何种方法的结论更加可信? 这应从企业的经营目标 出发。净现值描述的是企业总价值增加的绝对值；内部报酬率描述的是项目报酬的相 对数，这与项目的投资额有关；盈利能力指数描述的是单位投资所能产生的净现值， 盈利能力指数大并不能说明企业价值增量大，这里投资规模是一个重要因素。 对于非常规性投资项目一般只能使用净现值法，而不能使用内部报酬率法评价 投资项目。 4 、动态投资回收期 1 9 0 2 2 0 2 5 2 9 8 刘战宇 房地产开发项目投资分析与经济评价 动态投资回收期是指考虑了资金的时间价值，以投资项目的净现金流量现值抵偿 项目初始投资的现值所需要的时间。适用于风险较大的房地产开发项目，但是由于这 一指标只强调资本回收的快慢而忽视投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收期以 后的盈利情况，而且它依赖于决策者主观武断的最大可接受回收年限，所以一般只作 为评价的辅助指标。 尽管回收期法不是一种理想的资本预算方法，但是回收期法在考察项目的投资需 要多长时间才能收回方面，确实能提供某些有用信息。在其他因素保持不变的情况下， 回收期越短，项目变现能力越强。另外，由于在未来较远的时间内发生的现金流量比 近期的现金流量风险大，因此，回收期可作为衡量项目变现能力和风险的粗略估计指 标，而且，回收期法计算简单，项目评价成本低，涵义直观，易于被人理解接受。 一般情况下，如果开发项目主要以销售为主则这一指标相当重要，如果是出租类 或经营性物业则可以将其列为一般指标。 4 2 2 房地产投资贴现率的确定 贴现率不但是资金时问价值的度量，而且是一个投资收益率标准，对动态指标的 计算和分析结果都是举足轻重的。实际工作中，贴现率的确定比较含糊，没有较好的 方法，常常依据开发商的主观意愿确定，这样容易引起争议，而且不利于项目的评价。 如果依据资本资产定价模型确定贴现率，则风险系数的度量较为困难。但若能从资本 成本的角度考虑，则为贴现率的确定提供了简单易行又能让决策层接受的方法。 1 、资本成本的性质和用途 资本成本是企业取得并使用资本所负担的成本，以百分率表示，其数值等于资本 的供应方( 投资者) 为补偿货币的时间价值和投资承担的风险所要求的报酬率。资本 成本是融资企业对投资项目要求的最低报酬率是联系投资决策和融资决策的桥梁， 也是理解财务管理其它领域，如资本结构、短期财务管理的重要概念。正确估计企业 的资本成本是进行各项财务决策的基础。 资本成本是一个预估值，它是根据现在和未来的数据确定的，今后可能发生变动。 资本成本主要用于选择资金来源、拟定筹资方案、评价投资项目的主要经济指标、评 价企业的经营成果。影响房地产开发项目资本成本高低的因素主要有： 总体经济环境。它决定了资金的供需状况及通货膨胀水平，其对资本成本的影 响主要反映在无风险收益率上。 房地产市场状况。政府宏观调控政策