重庆永川项目地块前期策划报告_83PPT_XXXX.ppt

永川项目 地块前期策划报告 CONTENTS 目录 PartOne市场简析 PartTwo地块分析 PartThree项目定位 PartFour项目设计建议 西部增长极 长江上游经济中心 国家五大中心城市 内陆开放高地和国家级的交通枢纽 重庆市城乡总体规划 2007 2020 重庆房地产市场现状及预测 重庆地位 被美国 时代 周刊和英国 金融时报 评为 亚洲十大最佳投资城市 第七位 重庆房地产市场现状及预测 重庆地位 2006年天津滨海新区纳入国家整体发展战略 1990年4月18日党中央 国务院做出开发开放浦东决策 1980年8月26日全国人大常委会通过 广东省经济特区条例 深圳等经济特区成立 2010年5月5日国务院正式批准回复同意设立重庆两江新区 2010 西部大开发第十年 作为内陆城市发展高地 从寸滩保税港区通过国务院验收 到 两江新区 挂牌 根据 两江新区 公布的建设时间表 到2020年 主要经济指标要达到地区生产总5000亿元以上 占全市总量的1 4 实现工业总产值超过10000亿元 重庆 发展机遇史无前例 重庆房地产市场现状及预测 重庆地位 第一个阶段 是从1998年到2002年 这是中国房地产市场新周期的起点 在此期间 自住型购房消费占主流 房价上涨缓慢 第二个阶段 是从2003年至2005年 这是房地产市场的上涨期 经济发展刺激了住房消费 加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值 推动了房价的快速上涨 第三个阶段 是从2005到2006年 在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策 房地产市场也进入了一个相持的阶段 楼市的涨幅明显收敛 第四个阶段 是从2006年到2007年 各行业的资金蜂涌而入到房地产行业 房价屡创新高 地王频现 2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情 全国各地的房价都出现了不小的涨幅 年初首先是深圳 广州楼市领涨全国 5月份之后 沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情 接着 楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市 第五个阶段 是从2007年到2008年 楼市再次进入相持的阶段 不少城市2008年的房价与2007年相比 甚至还出现了小幅的回落 第六个阶段 是2009年楼市重又步入高涨期 在这个时期里全国楼市涨声一片 不少一线城市的高端住宅也是屡创 天价 2010年 在一系列相关相关政策的作用下 楼市再次进入了一个相持期 不过 通过我们对房地产市场长期以来走势的分析 我们对今年房地产市场的走势做出了预测 那就是市场上涨的趋势不会仍然不会改变 重庆房地产市场现状及预测 重庆房地产发展历程 重庆房地产市场现状及预测 政策导向分析 重庆房地产市场现状及预测 政策导向分析 在房价不断高涨的压力下 2010年房地产市场的调控政策由2009年 宽松 逐渐转为 严厉 中国人民银行两次上调存款存款准备金以收紧货币 要求非主营房地产央企退市 中央政府连续下发 国11条 和 国19条 文件明确调控方向 而4月底出台的 新国十条 要求 实行更为严格的差别化住房信贷政策 以购房贷为着力点 是近年来少有的严厉调控政策 而重庆5月底出台的 渝十条 新政相对于中央政策较为 温和 未对三套房停贷调控措施 并同时对首次置业以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助 有保有压的调控措施 虽然在短时间内对重庆房地产市场造成一定影响 但在 两江新区 等利好规划的影响下 重庆楼市迅速恢复火爆局面 数据来源 重庆市统计局 从2008年经历金融风暴冲击 2009年政策 救市 回暖到今年宏观调控房价 全市房地产开发市场区域格局正在发生变化 呈现出 圈内 由主城九区向外扩张 两翼 高速发展积极跟进的总体特征 永川作为重庆 一小时经济圈 的经济强区 房地产市场的发展也是日新月异 重庆房地产市场现状及预测 重庆房地产经济指标分析 重庆房地产发展起伏向上 前景看好 短期判断 宏观调控趋缓 重庆房地产市场变化周期缩短 开发企业应变市场能力加强 中期预测 房价和房屋供给结构性调整 对于重庆房地产发展中期利好 长期趋势 重庆区域优势 决定了重庆房地产未来趋势向好 重庆房地产市场现状及预测 未来重庆房地产发展方向 重庆1小时经济圈六大区域中心之一大重庆城市核心经济区 区位宏观环境分析 永川区位宏观环境分析 永川区位 是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市 是重庆规划建设的现代大城市和区域性中心城市 永川长江大桥建设启动和重庆港永川港区建设推进 成为重庆西部交通枢纽 到2011年城镇面积将达到100平方公里 城镇人口达到100万人 永川将建设成为别具一格 名至实归的现代大城市和区域性中心城市 永川区位宏观环境分析 区位宏观环境分析 经济文化特色 加工制造城商贸物流城职业教育城休闲旅游城 以商贸 物流 文化 旅游为主的城市产业特征 更利于人居环境的打造 永川区位宏观环境分析 区位宏观环境分析 2009年 永川GDP总值排重庆各区第10位 人均GDP排重庆各区第12位 近年来 永川生产总值增幅逐年提高 人均地区生产总值提高明显 近5年来城市居民的生活水平日渐提高 消费力逐日提升 居民生活逐步富裕 除了具有最基本的温饱需求 也产生了对高层次精神文化消费的需要 永川区位宏观环境分析 区位宏观环境分析 永川房地产供需情况08年受金融危机影响 房地产市场冷淡 新开工面积有所减少 09年房地产市场快速复苏 永川销售面积达到150万方 增幅达到55 6 永川区位宏观环境分析 区位宏观环境分析 永川房地产市场主要划分为四大版块 新城区板块 老城区板块 城南板块 城北版块 新城区板块 老城区板块 城南板块 城北板块 自然生态资源丰富高端物业集中地别墅 洋房为主 城乡结合部楼盘品质较低多层为主 城区环境优美中高档物业汇集高层 小高层 花园洋房为主 老城经济中心中档品质楼盘云集高层 单体为主 永川房地产市场概况 永川房地产板块 城北版块昌州大道中段 成渝高速公路两侧 箕山角下等区域 本版块地处西北 自然生态资源丰富 环境秀美 适宜高端物业 以别墅 花园洋房为主 是永川未来高端物业的集中地 永川房地产市场概况 永川房地产板块现状 新城区板块望城北路以东 现永川新城区域 本版块土地供应量大 市政规划合理 城区环境优美 楼盘品质高 近两年开发的楼盘相继增多 主要是以高层 小高层 花园洋房等中 高档物业为主 高层价格在3800 4200元 之间 在售洋房价格最高价达到1万元 平米 但相对老城而言 新区公共交通 客运等市政配套尚不完善 核心商业中心缺乏主力大型商家支撑 致使新区商业发展缓慢 同时由于缺乏商务物业的供应 导致新区人气不旺盛 人流量较少 客户群主要以提升居住品质的客户为主 老城区版块由原胜利路 中山路两大版块组成 是永川老城的经济中心 本板块有着新城缺乏的成熟配套设施 但土地受限 拆迁困难 楼盘的品质以中档为主 主要为高层 小高层 单体楼居多 新项目较少 价格在3350 4000元 客户以具有区域不舍情结的原住民为主 城南版块原铁路以南区域 永川的城乡结合部 本版块由于受成渝铁路的分割 将其与城区分开 经济相对较差 市政配套不完善 主要以多层为主 价格在3500元 左右 趋势一 永川新城区将是房地产发展的重点版块趋势二 永川房地产市场正逐渐成熟 三四十万方体量的项目也已经开始出现趋势三 产品多元化 品质化 高端化发展趋势四 轨道交通的发展 吸引主城购房群体的能力增加 永川房地产市场概况 永川房地产发展趋势 竞盘基本资料及销售价格 金科 中央公园 在永川创造了价格神话 以其品牌的效应 高品质产品 再加上优秀的物业管理 获得了消费者的认同 一期推出的288套 已售70 永川房地产市场概况 项目周边竞盘分析 竞盘客源区域分析 除 金科 中央公园 以外 其他项目客户群多为永川本地的购房者 重庆主城的购房者比例较小 但 金科 中央公园 重庆主城的购房者占到70 也可以看出 金粉 的忠诚度较高 也是价格为何如此之高的重要原因之一 永川房地产市场概况 项目周边竞盘分析 年龄层次数据显示购房年轻化和改善性需求购房明显 区域统计乡镇购房比重上升明显 反映永川乡镇购房群体较大 对楼市起到重要支撑 购住性质自住型86 投资型占14 永川房地产市场概况 目标客户群分析 CONTENTS 目录 PartOne市场简析 PartTwo地块分析 PartThree项目定位 PartFour项目设计建议 外部环境分析 区位属性 项目位于永川新城中心区域 兴龙湖中央商业商务CBD 城市稀缺中央地块 区位优势明显 外部环境分析 交通环境 距成渝高速公路出口仅1 5公里 距成渝高铁永川站仅1公里 区域交通 市内交通 交通通达性良好 但尚无公交线路开通 目前仅有109路车经过兴龙大道 外部环境分析 周边配套 医疗 永川人民医院以及项目旁的第二人民医院 教育 文理学院 枫叶国际学校 新永川中学等 商业 金科主题商业街 人民公园商圈及周边零散社区商业 其它 永川市政府 体育公园 创意产业园 动漫基地等 目前项目周边配套大多尚未呈现 现有配套主要为兴龙大道左侧人民公园商圈及其周边项目的部分配套 外部环境分析 规划方向 建三个湖 造一座城 以兴龙湖片区为核心 打造永川 三湖时代 带动及提升三个产业集群 集约成片 联合发展 构建永川新的城市经济发展体系 本项目地处兴龙湖片区中央商务区核心区域内 作为永川市CBD商务服务区内物业 有打造高端居住 综合商业 配套商务功能的可能 内部条件分析 四至范围 项目东临建设大道 永川一环路 西邻兴龙湖东路 南北为两块性质相近的未开发地块 项目建设用地总面积近58亩 建设大道 内部条件分析 地块现状 地块现状丘陵山地地貌 与道路路面有较大高差 场地平整工程量巨大 地块周边仅主干道完全成型 与其它地块相邻的支路都尚未建成 整个片区基本尚未开发 区域成熟为时尚早 地块平整后地形较为平坦 沿主干道路呈南高北低的缓坡状分布 较利于规划及建造 夹在南北相邻地块之间 同等条件下优势不明显 同时西面受兴龙湖山体公园所阻 景观视线受到一定限制 内部条件分析 规划指标及政府规划方向 地块中央 景观视线通廊 将地块分为东西两个较小的地块 不利于项目整体规划 根据政府对整个兴龙湖片区的规划要求 地块西侧为纯商用属性的公建化建筑 写字楼 并且不能有楼底商业存在 地块规划用地总面积约72亩 其中建设用地面积近58亩 容积率3 0 总建筑面积约11 5万方 SWOT分析 项目SWOT分析 优势 地段优势 地处新城核心位置 是城市休闲商业商务中心 永川的门户窗口 未来永川之黄金地段 景观优势 与兴龙湖公园毗邻 典型性公园物业 配套优势 周边配套完善 规划先进 商务 生活不假外求 交通优势 道路发达 交通规划系统完善 区域优势 未来永川最具影响力的代表 劣势 成本劣势 发展商拿地成本较现有住宅售价成本略显较高 规划劣势 政府在本项目的规划中就较多的限制条件 如 视线通廊和C D地段的商业性质的限制等 现状劣势 土地平整度不好 前期整治费用较高 机会 政府倾力打造的核心区域 政策倾向明显 金科 海融等大型房企入驻有利于区域尽快成型 未来成渝高铁的开通 将会为区域市场的辐射力拓展至其它区县以及主城 项目未来前景可期 威胁 区县写字楼市场的不确定性 为项目公建部分带来较大风险 9月30日国家最新一轮针对投资市场的调控 也给项目带来一定的风险 新城成熟的时间节奏是否与本项目的开发节奏合拍 将对项目产生重大影响 小结 未来永川最具影响力之区域 堪称永川之CBD 商业商务服务 居住潜力巨大 具备打造区域高端商业 居住物业的条件 目前区域尚不够成熟 配套不够完善 对于区县市场来说 纯商务需求的物业需要慎重 可向多功能方向考虑 新城未来之黄金地段 永川之门户核心 CONTENTS 目录 PartOne市场简析 PartTwo地块分析 PartThree项目定位 PartFour项目设计建议 政府希望 建筑布局应与兴龙湖城市设计协调一致 沿兴龙湖东路布局商务办公用房 市场情况 该地段住宅供需两旺 商务物业尚缺乏一定商务氛围 我们的问题是 如何定位能既满足政府的要求同时又能被市场所接受 同时还要实现较高的价格 以保证发展商的利益 五大步骤解决定位难题 解决定位难题 第一步 模糊物业传统属性 模糊传统物业属性 另类物业定位 它应该既是非传统的写字楼又是非典型的住宅 解决定位难题 第一步 模糊物业传统属性 措施1 公建立面 后现代建筑风格 通过非传统的方式组合传统部件 给人耳目一新 以其特立独行的风格 为新城区输入新鲜的建筑血液 解决定位难题 第一步 模糊物业传统属性 措施2 功能属性多样化 HOPSCA是城市文明价值的气质代表HOPSCA是指在城市中的居住 办公 商务 出行 购物 文化娱乐 社交 游憩等各类功能复合 相互作用 互为价值链的高度集约的街区建筑群体 HOPSCA为HOTEL OFFICE PARK SHOPPINGMALL Convention APARTMENT构成 HOPSCA包含商务办公 居住 酒店 商业 休闲娱乐 交通及停车系统等各种城市功能 它具备完整的街区特点 是建筑综合体向城市空间巨型化 城市价值复合化 城市功能集约化发展的结果 同时HOPSCA通过街区作用 实现了与外部城市空间的有机结合 交通系统的有效联系 成为城市功能混合使用中心 延展了城市的空间价值 解决定位难题 第二步 定位于 蓝海 措施3 永川首个HOPSCA 豪布斯卡 项目 解决定位难题 第二步 经典HOPSCA 豪布斯卡 示例 东京六本木新城 六本木新城 集办公 购物 博物馆 影院 酒店 会议设施 住宅 教育机构 媒体机构 公园等功能于一身 一改东京以往平坦 开阔的城市形象 在不到12公顷的土地上构建了一个功能完善 密集 绿意浓浓 且立体化了的 城中之城 与 文化都心 六本木新城 开幕至今 每年接待来自本国和外国的游客逾千万人次 这在日本经济不振的现阶段确是少见的商业奇迹 40 措施1 精装修提升价值空间 酒店式服务公寓 SOHO商务公寓 高标准装修水准 提升项目整体品质 达到排它性市场地位 菜单式备选精装方案 个性家居设计 引领时尚新潮流 品质 品味 个性化 处处有惊喜 解决定位难题 第三步 提升物业品质 树立项目价值标杆 公共空间装修 星级装修标准 强化视觉冲击 提升项目品质 以体现业主尊崇感 措施2 改善产品细节 提升公共部分装修标准 解决定位难题 第三步 提升物业品质 树立项目价值标杆 借力发力 扩大影响 利用品牌嫁接策略 可使项目迅速提高品牌知名度和美誉度 迅速获得购房群体的认知和喜爱 占领市场 树立市场竞争壁垒 提高市场竞争力 如可聘请国际知名物业公司 如 为项目物业顾问 印证项目高端的形象和提供价格支撑 措施3 提升物业管理品牌 国际化名牌加分 解决定位难题 第三步 提升物业品质 树立项目价值标杆 措施4 景观设计理念植入 制造营销噱头 解决定位难题 第三步 提升物业品质 树立项目价值标杆 利用景观视线通廊 形成小型公园 开发社区公园 与兴龙湖公园对应的广场公园概念 使本案形成 双公园 的营销噱头 景观主题化 滨湖国际公园 措施5 物业智能化和低碳生态概念 增加项目附加值 解决定位难题 第三步 提升物业品质 树立项目价值标杆 引入物联网概念 打造 智慧人居生活 提升项目档次 营造项目高端形象 如考虑指纹门锁等 智能化家居包括家庭智能中心系统 电视监控系统 楼宇对讲系统 自动抄表系统 IC卡停车场管理系统 背景音乐系统 小区Internet系统 公共电视系统等 创造安全 舒适 高品位的居住 满足业主对不同环境的需求 极大地改善了生活品质 服务于人们的居家生活 因此应更全面 更富有人性化 为项目制造卖点 提高附加值 除去小区自身的智能安防系统外 将安防的层面扩展为家庭化 业主通过系统的设备 利用自己的手机 就可以清楚知道家里的情况 帮助业主了解家中老人 小孩独处的情况 解决了业主 身在外面 心在家中 的境况 高标准环保建材 太阳能系统 风能发电系统 生物质系统以及温差能系统的协同利用 真正实现零碳环保的健康生活空间 措施5 物业智能化和低碳生态概念 增加项目附加值 解决定位难题 第三步 提升物业品质 树立项目价值标杆 解决定位难题 第四步 扩大客户区域 精准锁定客户类型 地区分布永川本地人士70 主城及外地客户30 年龄分类30 4040 40 5040 50以上20 职业分布中小私营企业业主40 中高层管理人士15 公务员及事业单位10 其它15 购房动机自用40 投资40 两者兼有20 解决定位难题 第四步 解决定位难题 第五步 差异化营销 树立品牌领导者地位 HOPSCA第一倡导者 HOPSCA第一实践者 永川最现代 最国际 最科学 城市建设最佳呈现者 营销策略建议 案名建议 善群 滨湖国际 案名诠释 即体现项目区位属性 又体现出项目的国际化 时代感 以及项目的商务属性 营销策略建议 营销目标 营销目标 实现项目的价值 获取利润 树立善群地产在永川市场的又一高品质项目 项目品牌与销售速度的相互促进 营销策略建议 营销定位 项目核心形象 项目案名 善群 滨湖国际项目核心形象 永川新城 兴龙湖CBD 经济活力人群聚集地 秀城市万象 展永川魅力 项目形态 多功能 城市复合体集合高品质居住 商业 商务 休闲为一体的CBD生活新区 产品功能 以提供居住 商务属性综合建筑群为主 辅以综合商业 餐饮 购物 休闲 娱乐 社区生活服务 同时具备保值 升值功能 营销策略建议 营销分期 分期原则 先低价值产品 后高价值产品先居住类产品 后商务类产品先临街产品 后中心产品 兴龙湖东路今后很有可能会成为步行街 因此将这块考虑为中心部位 SOHO商务公寓 小高层公寓 4栋 开放式公园 酒店式服务公寓 营销策略建议 项目核心价值 CBD区位 城市发动机 高端商务物业 物业形象 功能 成渝高速 成渝高铁 城市升级动能 三者相互作用 相互影响 循环提升的综合能动效应 项目核心价值 营销策略建议 基础卖点 成渝高速 成渝高铁 城市快速干道 建设大道 CBD核心 金科商业配套 中心商圈配套 地段 链接CBD 感受经济脉搏 兴龙湖CBD 引擎新区发展 共享城市升级 交通枢纽 周边配套 项目概念 永川 三湖时代 兴龙湖CBD 七星伴月 基础卖点 营销策略建议 竞争策略 形象领袖 依托新区CBD建设全面启动 迅速成为永川地产项目的标杆 从设计到施工到管理到销售到对城市的影响成为舆论的焦点和市场的焦点 价格领袖 价格逐步提升 折射品牌价值 带动周边物业共同享受城市发展的利益 领导者竞争策略 本项目可以在同区域其它项目尚未亮相之时 通过媒体以及事件的炒作 迅速达至高知名度 确立项目高品质形象 树立项目区域领导者市场地位 领跑区域市场 营销策略建议 项目传播策略 以事件炒做造势以户外确立高知名度以平面媒体树立高形象度以网络营造良好的舆论氛围 形成持续关注以自制媒体实现渠道营销 项目总推广费用按1 5 预算 考虑增强项目对重庆主城市场的辐射力 增大了在营销活动部分的比例 同时建议增强渠道销售力 常规媒体和户外以建立项目形象为主 传播策略 营销策略建议 项目价格策略 价格策略的制定原则 与同类物业领导者形象相符 高开平走 逐步推升 一期入市时以高价高折吸引市场 高价代表楼盘自身应有的价值 高折基于一期产品还未呈现项目最优时机 随着分期产品在优质景观资源上的呈现以及交通路网的改善 以及善群地产在永川市场口碑成为同类物业的价格标杆 渠道客户和零散客户差异化定价策略 根据渠道客户的质量 数量以及对项目品牌力的影响实行差异化定价 让利渠道客户 带动市场客户 推出产品 按功能开放性结合价格由低到高的方式出街 造成客户投资增值印象 按产品标志性差别定价 对于具有较高市场影响力和资源稀缺的个别产品制定标杆性价格 成为带动市场对品质和项目认识的舆论型价格 精装入市 提升价值 根据市场资料可以得知目前永川新区除金科项目外 售价在3800 4200元 平米 按此售价预估本项目入市时 价格可达4500 5000元 平米 加上精装成本及溢价 精装产品入市价格可达6000元 平米左右 价格策略 营销策略建议 关于一期入市前的项目相关炒作活动事件建议 联合知名城市杂志 推出 永川城市发展十大魅力景观 将项目可能出现的标志性建筑符号或整体城市建筑群作为未来呈现罗列并介绍 增加项目影响力推广对项目期望值的拉升 例如 永川三湖时代 城市升级版图 论改变永川城市格局 城市功能升级的地产项目等等 网站炒做 平媒主题等均可 设计自己的城市 电玩设计大赛 以项目地块和案名为基础 利用 模拟城市 的游戏模式在全市范围巨额奖金奖励优秀设计城市者 快速推广项目名和项目理念 CONTENTS 目录 PartOne市场简析 PartTwo地块分析 PartThree项目定位 PartFour项目设计建议 项目设计建议 项目总体规划建议 规划设计思路 从项目总体定位及市场定位出发 考虑项目本身具有居住 商业 商务等多种产品属性的性质 以政府要求的景观通廊为中心 左侧采取开放式街区 右侧采取封闭居住小区的形式进行规划 在考虑项目左侧商务楼宇与酒店式服务公寓时 由于区县商务市场的不确定性 以公建化的立面造型 SOHO公寓的内在形式来进行设计考虑 以便在今后商务市场不利的情况下 发挥SOHO公寓多功能的特点 将商务属性转变为偏居住属性的公寓类产品 提高项目抗风险 顺利变现的能力 项目右侧建设大道为城市主要快速干道 因此不考虑布置商业 项目主要商业体量将布置在开发式公园的四周位置 以设置小型服务式商业的模式 为商务公寓 居住小区居民及周边部分区域提供商业配套设施 项目设计建议 产品属性定位 居住功能产品 项目用地基本功能 主要针对以本地购买人群 部分重庆主城人群以及少量投资人群 由于建筑限高55米 其建筑形式考虑为18层点式或板式小高层城市公馆 辅以公建化立面 增强其建筑品质感 商务功能产品 项目重点个性化功能产品 承担项目形象体现 价值提高的重要功能 主要面向永川的成长型企业 三创 业 新 意 企业 CBD主要关系企业 商务投资人群等 考虑到区县商务办公市场的不确定性 考虑以公建化立面的SOHO公寓类多功能产品构成 以便在市场不利的情况下 随时改变产品功能为居住属性 增强项目变现能力 商业功能产品 项目用地基本功能 也是承担项目形象体现 价值提高的重要功能 由高端会所 特色餐饮 娱乐 休闲 精品购物等业态构成 满足永川高端消费者的消费需求以及部分商务 会议接待等消费需求 区别于普通裙楼底商的模式 考虑采用独栋商业 局部商街的建筑模式 酒店功能产品 项目重点个性化功能产品 承担项目形象体现 价值提高的重要功能 投资与自用客户兼有 稍偏向于投资 其目标客户主要来自于重庆主城及外地 部分来自于本地 以公建化立面 精装修品质 提升其产品价值 项目设计建议 项目总体规划建议 总体量约10 3万方 容积率为2 67 其中 SOHO商务公寓 酒店式服务公寓各1栋 每栋2 5万方 共约5万方 小高层城市公馆约4栋 每栋约1 08万方 共约4 3万方 开放式公园 内部分散布置配套商业 约1万方 注 由于地形条件限制 相比规划中3的容积率稍有减小 SOHO商务公寓 小高层公寓 4栋 开放式公园 酒店式服务公寓 项目设计建议 产品结构组合建议 SOHO商务公寓 市场定位 针对三创 创意 创新 创业 新经济企业打造的面积小但公用商务配套齐全 管理规范 形象专业的商务写字楼 有较强投资价值 最好能引入扶持或助推产业发展的相关优惠政策和行政部门 如组织得当 可成为项目有利的产业带动力量 项目设计建议 产品结构组合建议 SOHO商务公寓 建筑风格及产品结构 公建化的外立面造型 以灵活多变的内部布局来强调产品的可变性和多样性 体现时尚 前卫的感觉 设置3至4部电梯 总层数约30层 单层面积800平米左右 户型面积区间为30 50平米 单层15 20户左右 标准化柱距 可自由组合成较大的户型 项目设计建议 产品结构组合建议 SOHO商务公寓 功能建议 由于永川真正意义上的写字楼不多 目前大多数企业办公基本都位于住宅楼内 办公条件较差 本产品以其标准化的柱距变化 灵活多变的空间组合 能更好的提供办公条件 可以看作是永川写字楼市场上新的突破 同时也能够避免单纯的写字楼产品功能单一的风险 项目设计建议 产品结构组合建议 SOHO商务公寓 功能建议 公寓大堂装修风格偏商务属性 设置公共商务中心 室内空间进行简单装修 主要为天地墙面处理 可供客户立即入驻办公 考虑到今后有可能因为市场影响而转变功能为居住功能 建议卫生间 厨房配置齐全 天然气入户 商务中心也可顺势转变为服务公寓的服务中心 项目设计建议 产品结构组合建议 酒店式服务公寓 市场定位 永川首个高品质居住型投资物业 小户型 精装修 专业团队提供管理服务 面向有投资需求的主城及本地客户 以及部分短期居住长期投资的客户 项目设计建议 产品结构组合建议 酒店式服务公寓 建筑风格及产品结构 公建 时尚的外立面造型标准化柱距分割户型空间设置3至4部电梯总层数约30层单层面积800平米左右 单层15 20户左右户型面积区间为30 50平米精装修交房标准 项目设计建议 产品结构组合建议 酒店式服务公寓 功能建议 永川首个精装修酒店式服务公寓 作为CBD核心区域的重要功能补充及完善 可引入专业知名服务式公寓管理团队对其进行代租 日常服务管理 也可拿出部分出售给酒店管理公司作为专业的酒店进行经营管理 项目设计建议 产品结构组合建议 小高层城市公馆 市场定位 高尚居住物业 面积控制得当 物业管理专业 面向对城市居住有需求的普通市场 如企业高管 公务员 医生 律师等 主要面向自用者出售 辅以部分投资者 建筑风格建议以简洁明快的后现代建筑风格为主 使其在整体风格上呈现一定的公建化外观效果 在建筑形态与外立面造型时尚 现代 充满活力 着力打造出标志性的风格 层数18层 点式或板式结构 单层面积约500平米 一梯4 6户 户型以70 90平米两房或小三房为主 辅以少量40 50平米一房及100平米以上三房 项目设计建议 产品结构组合建议 小高层城市公馆 建筑风格及产品结构 项目设计建议 产品结构组合建议 小高层城市公馆 园林景观 由于地形狭小 因此在园林景观的打造上注意在内部营造多层次的立体绿化空间 并尽可能使景观组团化 加强景观方面的均好性 同时考虑打造中央集中绿地 形成景观焦点 规划设计应着重考虑建筑与景观的关系 并结合建筑总体风格设计初步确定景观基本概念及风格取向 项目设计建议 产品结构组合建议 小高层城市公馆 园林景观 为与建筑风格相匹配 考虑采用现代园林景观设计 尊重场地 因地制宜 寻求与场地和周边环境密切联系 形成整体设计理念 根据区域自然环境特点 营造园林景观类型 表现手法简约 以最少的元素 景物表现景观最主要特征 注重尺度 宜人 亲人 人工与自然完美结合 项目设计建议 产品结构组合建议 公园商业 以餐饮 娱乐 休闲为主要业态 辅以少量高端品牌购物及社区配套类商业 承担部分永川商务宴请 会