丽江市房地产研发报告.doc

丽江市房地产研发报告1摘要:1一、我国房地产业的现状1（一）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2（三）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大3（四）房地产中介经营困难3二、2011年中国房地产市场发展趋势3（一）保障大幅提速3（三）扶持逐步收回4（五）房价整体下跌4（六）需求回归理性4（七）楼市投机绝迹5（八）行业整合加剧5三、国家政策5四、丽江房地产的开发现状6（一）投资型购房者7（二）郊区型购房者8(三)享受型购房者8结语：8丽江市房地产研发报告摘要:经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。一、我国房地产业的现状从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： （一）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降 2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。 （二）成交量萎缩，空置率上升 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。 2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。 广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44，而与2006年同期相比降幅更达52。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。 （三）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（四）房地产中介经营困难 由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴公示，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范二、2011年中国房地产市场发展趋势作为“十二五”开局之年的2011年将是中国房地产市场发展的关键一年，也将是地产利益群体与中央博弈见分晓的一年。那么，2011年的中国房地产将会如何发展呢？个人认为，主要体现在如下八个方面： （一）保障大幅提速从房改十年的发展及中国现有国情来看，房地产市场发展必须坚持两手都要抓两手都要硬。单靠商品房市场不可能解决中低收入的住房问题，而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的保障性住房市场来解决。 自24号文颁布以来，政府加快了保障房的开发及供应步伐，各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可纵观各地政府的表现来看，无论是反应速度，还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺。对此，中央已有明确认识，从中央经济工作会议精神及日前温总理参与中央人民广播电台直播时的表态可以看出，2011年将是中国保障房提速年。2011年，中国将开工保障性住房1000万套，较之2010年的580万套接近翻番。并且，保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。 （二）调控政策延续2010年，政府密集出台调控政策以期在很大程度上打击投机、抑制投资。尽管从政策的着力点和力度来看，堪称史上最严，可从市场表现来看，此轮调控收效甚微，各地房价依然在上涨。鉴于此，2011年的房地产调控还将延续，绝不会有丝毫放松。与此同时，由于截至目前还有很多城市没有出台调控细则，故此，2011年将是本轮调控执行年，各地方政府将积极执行中央的调控方略。 （三）扶持逐步收回房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎，政府对房地产业极尽所能进行大力扶持：商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，中国房价也被数度推高。从目前政府政策来看，商品房预售款监管、严控开发贷、提高个人房贷首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。 （四）市场成交低迷本轮调控以来，各地成交锐减，高端住宅楼盘更是频现零成交。可以想见，2011年，受政府延续性的调控政策影响，在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资、开发商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下，投机、投资性购房需求必将受到极大抑制，加之消费者的持续观望，房地产市场成交必将持续低迷。 （五）房价整体下跌今年5月以来，中国房价涨幅逐步回落。11月份，70个大中城市的房价同比上涨7.7%，与10月相比回落0.9个百分点。由此数据我们可以看出，尽管房价还在上涨，可逐步回落的涨幅表明房价上涨动力正在逐步减弱。 受延续性的房产调控政策影响，在观望加剧、开发商资金趋紧、投机（投资）离场等市场状况下，2011年，各地房价将出现整体下跌的态势，一、二线城市由于投资比重大且前期涨幅过大，故将出现较大跌幅，跌幅或将超过20%；三、四线城市及县城由于投资比重较小且前期涨幅不大，故将出现小幅下跌，跌幅应在10%左右。 （六）需求回归理性房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，在政府调控的影响下，那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。 温总理参与中央人民广播电台直播时说，“我们应该让群众懂得一个道理，我们国家人口多、土地少，住有其居并不意味着每个人都有自己的住房，有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题，租价要合理、条件要完备。”由此可以看出，政府将花大力气引导民众理性消费房产。因而，2011年，将是中国房市需求回归理性的一年。 （七）楼市投机绝迹可以毫不夸张地说，在房产火爆时期，房市投机是推高房价并令房市疯狂的最重要原因。在这一阶段，很多人抓住了中国房市这一千载难逢的良机，疯狂炒房获得了非常可观的收益，拥有几十、上百甚至上千套房屋的炒房者大有人在。 可从近期房地产市场抛盘量来看，本轮调控以来一直试图与政府调控相博弈的投机、投资客终于顶不住了，这些炒家将亲自品尝自己酿就的苦酒，割肉、断供、破产将是这些人难以逃脱的宿命。可以想见，2011年，中国房市投机将会日渐减少直至绝迹。 （八）行业整合加剧毫无疑问，中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。 可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2011年将是中国房产行业整合年，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。三、国家政策促进度，确保完成今年的建设任务。今年计划建设的1000万套保障性住房项目，最迟要在11月底前全部开工。其中，主体结构完工的要占到三分之一以上。上年结转的项目也要加快建设进度，确保年内基本建成400万套。各地要贯彻落实好国有土地上房屋征收与补偿条例，既要保障被征收房屋所有权人的合法权益，也要促进保障性安居工程建设。多渠道筹措建设资金。目前，发展改革委会同有关部门，正在抓紧研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。各地也要创新融资机制，拓宽融资渠道。保质量、保安全。要建立层层负责的保障性安居工程质量责任制，严把建筑原材料和施工质量安全关。项目法人、勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负终身责任。各地要加强保障性安居工程质量和施工安全监管。加强管理，确保分配公平公正和退出有序。各地方特别是市县要按要求及时、准确公开保障性安居工程年度计划、项目开竣工进度等信息，主动接受社会监督。要公布准入标准、规范申请审核和配租配售程序，堵塞制度漏洞。要健全动态监管机制，加强使用监管，完善退出机制，努力做到过程公开透明、结果公平公正、使用合理有序。40个重点城市的个人住房信息系统建设要加快进行。据住房城乡建设部部长姜伟新介绍，关于公共租赁住房等保障性住房建设和管理的若干意见，目前正在修改完善，近期将上报国务院。住房城乡建设部会同有关部门正在抓紧制定十二五住房保障规划。四、丽江房地产的开发现状据调查丽江市的房地产公司主要有31家。丽江市正在销售的房地产有12家10丽江别院地址：丽江市香格里拉大道中段 面积：5625平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：0888-55911118000元/平米 玉和苑地址：1 面积：64934平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：087186618884000元/平米 丽江映像地址： 面积：65410平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话/平米 尚品国际公寓地址： 面积：50783平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：0888-53111118000元/平米 大研上瑞柏华住宅小区地址： 面积：20374296平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：088851815554000元/平米 丽江4月份新楼盘介绍地址：如：延安路11号 面积：10000.0平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：0571-8000元/平米 丽江市预售：玉和苑地址：1 面积：64934平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：087186618884000元/平米 丽江映像地址： 面积：65410平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话/平米 丽江市在售：丽江别院地址：丽江市香格里拉大道中段 面积：5625平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：0888-55911118000元/平米 尚品国际公寓地址： 面积：50783平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：0888-53111118000元/平米 大研上瑞柏华住宅小区地址： 面积：20374296平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：088851815554000元/平米 丽江4月份新楼盘介绍地址：如：延安路11号 面积：10000.0平方米 房型：商住两用型 售楼咨询电话：0571-8000元/平米 二手房：五、丽江市房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群（一）投资型购房者投资型购房者的年龄大多在2645岁之间，并且处于事业的发展阶段或已经取得了一定成功。他们的收入水平较高，总体家庭平均月收入约为4150元，比所有购房者的平均收入高出1000元。同时投资型购房者有相当一部分有两处居所，相对于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已购房屋，这又进一步说明投资者的具有相当强的经济实力。多数投资型购房者认为购物和休闲娱乐是自己生活的主要内容，而且认为房地产投资在投资理财中，成为超越储蓄而处于第一重要的方式。他们的生活方式以个性的、简单的、隐秘的、舒适的、现代的而非豪华的、多元的生活方式为主。（二）郊区型购房者我们暂且将意向购买市区边缘地带或郊区县地区居所的购房者称为郊区型购房者。调查表明，郊区型购房者主要由两部分人群组成。一部分是年轻人，他们的事业处于刚刚起步的阶段或者发展的初期阶段，他们的收入水平较低或者一般，家庭平均月收入水平在20004000元占一半左右的比例，而40016000元的比例约为30%。他们一般只拥有一处居所，并且多是单位租用房或租用私人房。这部分年轻人将自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娱乐。他们认为自己的事业发展仍需要一定的钱财，他们认为有必要进行一定的积蓄，所以储蓄是他们最重要的投资理财方式。他们推崇的生活方式是简单的、朴素的、宁静的、温馨的，但同时又是开放的而又不乏现代气息的生活方式。另外一部分郊区购房者是中老年人，他们中的多数人在事业上已经取得了一定成功，并且收入水平比较高。他们目前都拥有一处或两处居所，并且基本都是自己已经购买的。这部分人的主要生活内容是购物、健身、出游和休闲娱乐，他们很看重生活是质量，他们的生活方式是朴素的、简单的、温馨的、宁静的、自然的，同时还希望是稳定的，所以他们的投资理财方式倾向于风险最小的储蓄。(三)享受型购房者享受型购房者与其他购房者相比，他们更加关注生活质量、生活品位的提高。享受型购房者在年龄分不上没有什么明显的特征，大多数人在事业上已经取得了一定成功。收入水平较高，家庭平均月收入约为4292元，而且他们现有的居所基本上都是自己购买的。享受型购房者追求的是宁静的、温馨的、隐秘的、自然的、稳定的生活方式