“津十条”房地产调控政策解读和应对.doc

“津十条”房地产调控政策解读与应对学生姓名： 王则龙 专业班级： 房地产金融0801 学 号： 2008111156 内容摘要 本篇主要根据本市出台的关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见（简称“津十条”）内容，解读并分析其对房地产市场的影响和作用，进而浅谈房地产企业的相关应对之道。关键词：津十条；解读；应对目 录一津十条解读 1二影响分析 3三未来预期及应对 4“津十条”房地产调控政策解读与应对一、“津十条”解读天津市出台的“津十条”基本上是复制了一下“国八条”的内容，没有太多的增加因此目前看相对比较温柔。但是鉴于“国八条”政策本身的严厉性，实施过程中对房地产打击较大。 原文解读：1、本条是根据“国八条”要求各省市一季度公布价格调控目标制定的。要求公布调控目标对地方政府来说压力很大，目标定高了，说不过去，定低了又怕价格难以把控，确实两难。目前全国尚无公布的省市。此条对本案没有影响。2、日前在天津“十二五”计划中计划建设保障房4400万平米，其中2011年建设各类保障性住房1200万平米，约19万套。当前计划增加到了23万套，这个数字实施难度很大，但是表明了政府的态度，对未来平抑房价作用较大。3、二手房交易成本的提高，结合本政策中的第三、第六条要求，对二手房交易市场会产生较大的打击，但从长期的角度看，在政策执行的过程中，增加的税收极有可能转加于买方，而再一次地推高房价。加强土地增值税的管理，根据此前“津六条”的要求，每平方米销售价格 2 万元（含）以下的，土地增值税预征率为 2%；每平方米销售价格 2万元至 3 万元（含）的，土地增值税预征率为 3%；每平方米销售价格 3 万元以上的，提地增值税预征率为 5%；保障性住房暂不预征土地增值税。此条对本案影响主要出现在土地增值税预征提高方面。4、差别化住房信贷政策逾加严格，重点对投资性需求和改善性住房需求打压较大。此条对本案有一定影响，但影响不大。5、据统计，2009 年推出住宅用地 2378.37 万平方米，实际成交 2176.96 万平方米；2010 年推出住宅用地 2736.60 万平方米，实际成交 2372.50 万平方米，由此判断，2011 年商品住房土地供应量将不低于 2274.73 万平方米。对于土地开工的管理，一方面增加了商品房供应的保障系数，同时也将进一步促使开发商在土地取得时更加谨慎。此条对本案基本没有影响。 6、本条是本次调控的核心条款，也是对上一版政策的加强，由“限购”转为了“禁购”。该政策的实施将会对房地产市场造成巨大波动。首次置业和首次改善的需求影响稍小，但对天津特色的“蓝印”需求、投资需求基本被隔绝，对高端住宅、别墅类等的产品销售形成了巨大的困难。此政策将对滨海新区、远郊区县相对打击较大。政策虽然对外地户籍购房限制较大，但是依然不能排除有可能通过一些其他途径取得购房资格的情况。目前该政策的具体实施方式尚未出台，有待进一步关注。此条对本案形成重大影响。 7、此条延续了“津六条”的内容。加强了对商品房销售价格的管理，同时加强了预售资金的管理。政策本身只是加强管理，暂时没有相应的限制要求。对市场影响较小。对本案没影响。8、此条也是延续了“津六条”的内容，是对市场的加强监管，目的是规范市场，对市场本身不会造成影响。对本案没影响。 9、此条也是延续了“津六条”内容，是对新闻媒体和舆论的要求，目的是加强导向作用，也是为政策的顺利实施提供保驾。虽然如此可能会对社会形成一定的误导作用，但是对市场影响不大。对本案没影响。 10、此条是对各有关部门的要求，口气相对严厉。在政策中单列一条，想来用意深刻。二、影响分析虽然目前“津十条”的具体实施细则尚未出台，但是已可以确认对天津市的房地产市场将会形成巨大的冲击。针对上述对政策的解读，初步分析对市场的影响主要来自于由局部限购转为全面禁购。成交量：此次限购政策的出台和实施，或将导致 2011 年商品房成交量出现大幅萎缩，面积将降至 800万平方米左右。据调查，远郊区县 20%-30%的购房客户为蓝印户口需求者，其中宝坻、武清“蓝印需求”高达 50%以上，而对于外来人口购房需提供 1 年期以上纳税证明的限制条件，使得这部分人群购买力大大减弱；同时，滨海新区购房者中30%-40%为投资型客户，这部分人群的需求也将受到一定程度的抑制；由于区位优势，市内六区成交量所受影响最小；环城四区购房者多为市内六区的改善型客户及首次购房者，受差别化信贷政策的影响，其观望情绪增加，购买行为变缓，成交量下降。所以，整体来说，全市商品住房成交量在限购政策影响下会有明显下降。价格方面：住宅价格整体将呈现略有回落态势，远郊区县、滨海新区回落幅度较为明显。2011年，保障性住房供给大幅增加将平抑住宅市场整体价格。同时，商品住宅整体供应量同比2010 年不会减少，而受限购政策影响，购买需求将被压缩，供需结构的不平衡将导致商品住宅价格略有下降。考察各大区域购房需求结构，市内六区以及环城四区主要以刚性和改善的需求为主，而远郊区县购房结构主要以蓝印户口需求为主，滨海新区则主要以投资需求为主； 限购令出台将大幅挤压投资需求， 且滨海新区住宅价格经过2009年以来的快速上涨，相对于房地产发展一般发展水平已经出现较大的透支，且供过于求的压力较大，价格回落趋势较为明显。高端住宅影响：商品房高端住宅作为投资比例较高的物业，在细则出台后， 受政府政策抑制高房价、政府约谈、税收增加等影响，其市场会受到较大挑战，投资客将大量减少，市场需求量明显降低。三、未来预期及应对预期：1、 临时性政策，持久性不长首先从政策本身看，政府对房地产市场进行“限购”，应该属于临时性强制打破市场供需关系控制措施，主要是为了防止供求原因造成的市场大幅波动，同时加大保障房供应赢得相应的时间。因此一旦商品房价格被控制住，保障房供应大幅上升后，控制政策自然会放宽。其次由于本次政策的实行预计将会对国家整体的经济上涨带来负面影响，对各地区的发展不利，因此在政策实施时一旦出现对经济压力过大，政府会通过适度放宽的方式尽量维持平衡。本届中央政府一直以来致力于控制房价，但效果不够明显，所以在政府换届前，用行政手段严格控制房价的上涨，为下一届政府的平稳过渡打下基础。我们预计本政策中“限购”的条款执行期应该在未来的12年，过后将整体逐步放宽，但会根据各地区情况的不同，采取不同的放宽力度和政策。2、 短期回落后，未来上升空间大本次新政的力度前所未有，从源头临时性的卡住了部分需求，减小了商品房市场总容量，因此成交量下降和价格适度下调势在难免。但是由于本次是采用行政手段进行的强制控制，未来一旦手段放宽后，前期积压的大量需求将有可能出现集中爆发。虽然届时政府会降低放开速度，但是由于目前通货膨胀延续，市场投资品的匮乏，刚性需求的积累，未来市场依然会有很大的上升空间。3、 市场供应萎缩，市场低迷需求的相对减少，会带动供应的下降。市场销售的压力，企业内部资金周转速度的下降，都会导致房地产开发企业在一定程度上降低开发速度，减少市场供应，以求确保资金链不断。政策实施后房地产市场将进入一段休眠盘整时期。应对：1、 调整产品定位，转为养老目标新政对房地产项目原有两大主力市场冲力较大。虽然对政策的执行期预期较短。因此对项目的定位应作出适度的调整。主要调整方向为加大产品的市场适应性，针对高层产品由原来的蓝印户口定位，增加养老和首次置业需求。产品方面依然保持小户型产品供应，同时内部格局尽量满足老年人生活特点，增加辅助的养老功能设施。真正将社区定位为养老社区。对未来市场的目标为：蓝印购买，租给养老人群；养老购买，自己居住。配套方面，需在原有规划外增加相应的养老配套设施的建设，以满足未来养老人群在一定范围内的生活、医疗、休养的需求。另外，增加面对外来人口首次置业需求，其中包括未来京津新城范围内的新增就业人员，以及相近企业密集区的企业购买和管理人员购买。2、 转换开盘次序，放缓供应速度调整原有的供应次序，先期供应商业地块上的公寓和别墅产品，以规避新政的影响。同时，基于对政策实施期相对较短的判断，为保持产品价格，应采用精确供应，少量快走，减少资金占压，增加周转效率的开发方式，以求在保证项目现金流的情况下，平稳度过政策期，待市场进入上升期后，再放量入市。3、 增加销售手段，开辟第三战线销售方面为应对新政，充分向市场阐述