南京房地产业报告完整版.doc

目 录第一章 五月份宏观环境篇1一、政策法规热点追踪1二、楼市热点追踪4三、市政动态7第二章 五月份南京土地市场篇10一、本月土地成交规模10二、本月土地成交结构10三、本月土地成交价格10四、本月成交代表地块详情11第三章 五月份南京商品住宅市场篇12一、本月南京商品住宅市场整体运行特征121、整体情况122、供销库存133、成交价格134、供销面积145、区域供销结构14二、本月南京商品住宅市场区域供销特征151、城中板块152、城东板块153、河西板块164、城南板块165、城北板块176、仙林板块177、江宁板块188、浦口板块189、六合板块19三、本月南京商品房市场销售十强19第四章 南京部分代表性楼盘跟踪20一、主城区部分在售楼盘跟踪20二、 江宁区部分在售楼盘跟踪34三、 浦口区部分在售楼盘跟踪38第五章 市场总结分析44第一章 五月份宏观环境篇一、政策法规热点追踪 楼市新政满月 长三角7城成交平均跌幅35.92%新政霜降楼市。新政一月（4.16-5.16），长三角楼市（常州成交数据从4月5日开始列入，故月度环比数据不列入常州，下同）成交25507套，新政前一月（3.15-4.15，不含常州）成交39807套，环比下跌35.92%。其中，苏州跌幅最大，达到55.83%；芜湖紧跟之后，成交量下降49.06%，列亚军；杭州跌38.15%，位列第三名。去年房价上涨比较猛的杭州和南京，跌幅分别为38.15%、34.5%。 江苏与住建部签订保障房责任书19日，江苏省副省长何权代表江苏，与住房与城乡建设部签订了保障性安居工程责任书。以确保完成2010年保障房建设目标。根据年初公布的计划，今年全省将建成廉租住房1.4万套，在完成经适房三年计划15万套的基础上，再新增建设经适房10万套，发放廉租住房租赁补贴4万户以上。此外，今年将实现新增公共租赁住房10万套，累计供应量达到40万套以上，基本实现“新就业人员租得起房”的目标。 住建部:享受经适房者禁购二套房住房城乡建设部有关负责人26日说，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房城乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。据这位负责人介绍，通知要求，对以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还，对不作出说明或不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。通知要求，对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。 央行：停止向上海有囤地捂盘行为房企发放贷款 4月29日消息，中国人民银行上海总部印发2010年上海市信贷投向指引，该指引指出，要落实更为严格的差别化住房信贷政策，抑制投资投机性购房需求。指引指出，对存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。指引要求严格贷款发放条件，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。在房地产信贷方面，指引要求各金融机构坚决落实差别化住房信贷政策：要继续加大对符合条件的普通商品住房、限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、城市和国有工矿棚户区改造及大型居住社区等项目的信贷支持，积极支持保障性安居工程建设，支持居住区配套道路及公交枢纽建设。指引还提出，严格控制新开工项目贷款，重点保证在建、续建项目的贷款需求，对于未通过土地、投资管理及环评等相关部门审查的新开工项目，对于不符合规定标准和程序的续建项目，不得发放贷款。要加强政府融资平台贷款管理，规范发展信贷资产转让、票据买卖等业务。 银监会将严控信贷投放速度 据新华社电中国银监会主席刘明康日前强调，银行系统要严格控制信贷投放节奏和速度，有效管控银行业突出风险，尤其把整治地方政府融资平台贷款和房地产市场等作为关注重点。刘明康在日银监会举行的一个会议上说，充分利用国际金融危机形成的倒逼机制，促进银行业发展方式转变，推动国家的经济转型和结构调整，赢得发展主动权。要确保银行业和经济平稳安全运行，有效维护广大存款人和金融消费者的合法权益。 央行10日起上调准备金率0.5个百分点央行决定，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前，央行分别于1月12日和2月12日宣布上调准备金率0.5个百分点。本次准备金率上调的原因和目的与上两次上调没有本质区别：一方面，经济增速偏快是货币政策调整的基础。一季度GDP同比增长11.9%，环比增速折年率达到11%，达到近年较高的水平，产出缺口已经为正，经济增速显现偏快。4月份PMI指数继续上升，到达55.7%，这表明4月份的工业生产继续快速扩张。如果政策不继续做出相应的调整，目前快速扩张的经济可能有转向过热的风险，因此，存款准备金率是顺应经济周期的必要调整。另一方面，本次准备金率上调也是为了对冲流动性的需要。在人民币升值预期背景下，国际资本流入趋势性增强，外汇占款持续增加，流动性压力加大；在国内，商业银行贷款冲动仍然较强，年初以来，信贷投放数量超出管理当局设定的季度调控目标，由此也有需要加以限制。我们认为，存款准备金率连续上调表明，政策走向正常化的趋势在不断强化。目前货币信贷运行情况离调控需要达到的央行年初确定目标还有一定的距离，为了达到这个目标，公开市场操作和存款准备金政策将继续使用。 住建部联手央行、银监会等部门拟监控预售款5月5日权威渠道表示，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。据了解，房地产项目的预售款包括购房者的首付款以及银行按揭贷款，两者构成了房地产企业的重要资金来源。其中，首付款在项目开盘时就已交付，按揭贷款则在楼盘封顶时由银行发放。目前，这两笔款项在项目竣工交付之前由房地产企业自由支配。但今后，监管部门将根据工程进度与质量，把预售款项通过专门账户支付给建设单位，或者由房地产企业向建设单位付款之后到银行支取。 住建部解读“国十条” 3种情形铁定执行二套房政策住房和城乡建设部副部长齐骥7日在接受中国政府网采访时表示，对于第二套住房认定标准，住建部目前正会同人民银行、银监会等几家单位积极研究制定。齐骥表示，有下列三种情形的，贷款人对借款人执行第二套及第二套以上的差别化信贷政策。第一种情形，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，也包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。二种情形，就是借款人已经利用过贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，我们也认定是第二套及以上住房。第三种情形，贷款人通过查询征信记录，居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，也应该按照第二套或者以上来执行。 楼市调控再祭利器 土地增值税从严清算国家税务总局26日公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。二、楼市热点追踪 南京今年新增保障性住房937万5月17日从南京市政府新闻发布会上获悉，今年南京市政府将进一步加大住房保障力度，将建设总规模约937万的四个新项目。据南京市住建委副主任李真介绍，今年南京市政府将全面加快保障性住房建设，启动建设迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山西侧、江宁上坊北侧项目。四个项目的初步规划总用地约5.56平方公里，总建筑规模约937万，其中住宅650万，包括总面积达490万的7万套保障房、中低价商品房40万、普通商品房120万，合计约8.6万套。值得一提的是，今年新开的四个经济适用房项目属于混建项目，即项目中间有商品房，中低价商品房，拆迁安置房、廉租房、公共租屋。此外，据李真表示，在建的经济适用房项目中，今年将竣工300万。 国土资源部曝光近20起违法违规用地案 力度空前国土资源部今日举行新闻发布会，通报了2010年一季度国土资源违法形势。会上，国土资源部向社会公布了9起典型案件结果。同时，为督促有关地方将国土资源违法案件依法处理到位，国土资源部决定公开挂牌督办4起典型国土资源违法案件。据国土部相关负责人透露，这是国土部近年来对违法违规用地曝光力度最大的一次。这些典型案件加起来近20起，数量之多，是近年来非常少有的。国土部这样大力度的曝光违法违规案件，重拳出击会指向谁？一句话：违法违规用地，重拳就会指向谁，包括地方政府，也包括开发商。 南京公积金暂不执行“五成首付”从南京市住房公积金管理中心了解到，目前尚未调整，依然按照“住房公积金贷款最高可贷额度为20万元/人、夫妻双方40万元/户”执行。夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款均暂停办理。首次公积金贷款购买商品房的首付仍为两成，二手房为三成。 南京二套房仍“认贷不认房”北京房地产新政出台后，目前北京多数银行已经开始执行“认房不认贷”的二套房标准，但是目前南京的银行判断二套房标准，基本上还是“认贷”，看贷款记录。据介绍，北京地区的工行、建行、交行等多家银行在判断是否是二套房时，已经执行“认房不认贷”的标准，北京市住建委相关负责人日前表示，目前北京市各区县的住房权属系统已经全面联网，银行方面可以查清房屋产权所有人在本市的房产情况。目前南京的银行在判断是否是二套房时，还是查询央行征信系统，以客户贷款记录来判断几套房产。目前南京惟一一家执行“认房不认贷”的银行是民生银行。在国务院出台房贷新政时，该行就已经调整了二套房贷的认定标准。民生银行南京分行相关人士表示，由他们要求客户自己去房产局档案馆打出证明，然后提供给银行，以证明自己的房产实际持有套数。 “国十条”后南京四新盘降价10-20 在5月9日南京市政府召开的近期社会热点新闻发布会上，南京市房产局局长助理潘文辉通报说，4月，南京的商品房上市量增加明显，其中商品住宅上市77万平方米，同比增长20%。但市场成交量略有下降，商品住宅成交69万平方米，同比下降13.7%；二手房成交67万平方米，同比增长4.3%。“由于新政效应，4月上下旬房市出现了明显变化，整体来讲，房价上涨的势头得到了遏制。全市二手房也出现了趋稳态势，成交价格出现了松动。”4月14-30日，南京部分新开楼盘实际成交价格出现10%-20%降幅，如河西、宁南、江宁和江北区域四个新开楼盘，实际开盘价格较原定价格分别出现10%、19%、20%和15%的降幅，大部分的楼盘在做有力度的打折优惠措施。另外，二手房市场的波动要小于商品房市场。从交易量来看，4月14-30日，全市二手房日均成交150套左右，交易量较上半月下降四成多，成交价格与上半月相比，环比下降5%左右。 南京将为开发商评分近日，南京市住房和城乡建设委员会贴出南京市保障性住房建设主体名录库受理申请公告。名录库中表示，南京市住建委将对申请保障性住房建设的开发商实行综合评分。此次综合评分满分为100分。其中，管理能力满分为30分、开发业绩满分为25分、信誉满分为20分、资金保证能力满分为15分、特殊贡献满分为10分。在这些评分细则中，申请人开发的房地产项目建筑工程质量必须100%合格。申请人近5年累计开发房地产规模100万以上得15分；60-100万（含）得10分；60万以下得5分。建筑工程获得国家级质量奖得5分；获得省级质量奖得3分；获得地市级奖得1分；申请人获得全国房地产开发企业100强得10分；获得省50强得8分；其他情况得6分。 北京超限购房被查出将不予办理房产证5月1日，北京市楼市“十二条”新政出台，不但落实了“国十条”，甚至更严格。明确规定，自发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房，并要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。新政解读 规定亮点 采取临时性措施限定新购房套数。暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。要求商业银行根据风险情况，暂停发放第三套及以上住房贷款。要求商业银行暂停发放不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房和城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规确定征收方式和应征税款。三、市政动态 宁溧路高架5月1日凌晨开通宁溧路高架将于5月1日凌晨开通，根据设计时速从快速内环最远点到双龙街立交，只需要15分钟，而最近点仅仅需要3分钟就可以到达。宁溧路快速化改造工程包括双龙街立交至卡子门段，是南京市“井”字内环加外环快速路网中的一条放射性道路，工程地跨秦淮、雨花台两区，北接双桥门立交、南连绕城公路双龙街立交，全长2.8公里，按照城市的快速路标准建设，主线为双向6车道高架桥，设计时速80公里，而地面道路为双向6-8车道，设计时速60公里。在整个高架段，共设有8条匝道与周边道路连接，并且还改造了4条与机场高速连接的匝道。 铁路南京南站主体结6月底完成南京南站钢结构自2009年11月15日成功实施“第一吊”至今，站房主体结构已初具规模，一座由钢筋铁骨构建的3层站房已拔地而起，耸立在人们面前。笔者从现场了解到，工作人员正加紧施工，站房8万吨钢结构现已安装过半，其余部分将于今年6月底吊装完成。铁路南京南站是京沪高铁五大始发站之一，是中国铁路“四纵四横”南北向主通道，同时连接着5条高等级铁路。作为京沪高铁5个枢纽站里结构最复杂的一个站房，铁路南京南站从开工之初就备受社会各界的关注。中建工业设备安装公司承担着铁路南京南站10万吨钢结构的制作和安装任务，肩负着巨大的压力。 总投资194亿 南京大校场地块基础设施建设启动5月13日）南京环保局最新消息显示，南京红花机场地区市政基础设施开发建设项目环评公示。这是继去年12月，南京大校场地块详细规划公示之后，南京进入“南进时代”又一个新的突破点。在993.69公顷的规划用地中，将来的房地产开发仍是大头，其中居住用地最多，占到了24.94%，其次是道路广场用地共246.81公顷，占24.84%；绿地也占到相当大规模，为209.44公顷，占21.08%。另外学校、医疗、社区中心、停车场、商业金融等配套均将集中在此。 4号线预计2015年建成南京市将在2015年前建设西延过江线、3号线和4号线及部分延伸段，线网总规模达181.4公里，在中心城区内形成“井”字形轨道交通网络骨架。规划中确定的地铁4号线，从江北珍珠泉起，过江后穿过紫金山地区到达仙林东。线路全长43.9公里，其中地下41.7公里，高架2.2公里。 两条过江隧道公交线28日开通5月28日，两条过江公交线路将开通，分别为“浦集线”和“浦赛线”，这将大大方便江北市民，整个公交线路全程票价3元，预计全程不到40分钟，比过去快了一倍。而对于很多人关心的长江隧道（纬七路过江隧道）通车时间及是否免费的问题，仍然没有明确的答案 纬三路过江隧道昨开建 2013年底有望通车5月28日，纬七路南京长江隧道刚刚通车，这边的纬三路过江隧道开工仪式旋即在江北的浦珠路顶山转盘西侧举行。路线全长7368米的纬三路隧道起于浦珠路与定向河义叉点附近，以“X形”走向穿江而过，在江南分别与扬子江大道及定淮门大街衔接。与纬七路隧道相比，纬三路过江隧道不仅设计构造不同，而且在地理位置上更加接进南京长江大桥，与主城“井字形”快速内环直接相连，从方便市民过江的角度来说意义更加重大。为迎接青奥会，南京市已要求该项目争取在2013年年底前完工并通车。 机场高速、绕城公路将扩宽成双向12股道随着南京南站（铁路）建成日期的临近，从5月份开始，周边枢纽快速环线已全面动工。此次动工，东起双龙街立交、南至翠屏山互通、西至机场高速、北至绕城公路，涉及到2大高速（公路）、3条干道以及5座立交的改造或新建，其中，机场高速、绕城公路将扩宽成为双向12股车道。第二章 五月份南京土地市场篇一、本月土地成交规模5月全市举行了两场公开拍卖会，有5幅地块进入交易程序，均顺利成交，总出让面积为20.02万，成交总量较4月有较大幅度提升（4月成交12.03万），升幅为66%。5月份出让土地分布在五个不同行政区，以栖霞和雨花区二类居住用地为主。板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(宗)占比（%）栖霞97396.248.6%120%雨花79715.639.8%120%建邺6302.43.1%120%秦淮7979.74.0%120%鼓楼8829.24.4%120%二、本月土地成交结构5月成交5幅地块中，2幅为二类居住用地，1幅为商业混合用地，1幅为金融保险业用地、基层社区中心，另一幅为其它公共设施用地、公共交通用地、科研设计用地。其中二类居住用地出让面积占总出让面积的88.5%。三、本月土地成交价格5月土地市场成交总金额为14.48亿元。本月平均楼面地价为3943元/，较4月份成交楼面地价有51%的涨幅幅，主要原因为本月出让地块主力为栖霞和雨花区二类居住用地，地块条件较为优越，成交楼面地价较高。数据来源：南京市国土资源局，同步研究部整理四、本月成交代表地块详情序号坐落实际出让面积容积率用地性质建筑密度建筑高度绿地率成交价格 楼面地价竞得公司NO.2010G13马群大庄5号地块97396.21.2二类居住用地28%18米35%70500万6032朗诗置业地块机遇分析l 根据经济指标可见，未来地块具备打造中、高端多层花园洋房和其他低密度产品的先天条件，符合本区域潜在置业者的需求，为项目上市奠定市场基础；l 兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。l 从去年开始仙林板块就一直处于“房荒”中，而且形势越来越严峻，加之未来仙林板块上市量不会很多，市场需求量很大，为未来项目上市提供了充足的客源。第三章 五月份南京商品住宅市场篇（注：以下数据来自网上房地产，同步研究部整理，数据仅供参考）一、本月南京商品住宅市场整体运行特征1、整体情况特征：住宅成交量跌入低谷，新政后南京楼市进入“黑五月”，买卖双方观望气氛浓厚如果说新政影响在4月份没有明显体现，那5月份则是名副其实的“新政低谷”。今年1月份南京市新商品住房成交3947套、2月份成交1899套、3月份成交4043套、4月份成交6039套。5月份的新增住宅成交量仅为1828套，日均成交量仅有59套。与去年5月相比下降76%，与今年4月相比下降了70%。最近一项网络调查显示：84.94%的网友支持继续出台新政遏制房价；47.48%的网友表示，房价下降30%以上才会考虑出手买房；37.29%的网友认为，开发商还能挺半年左右。国家出台楼市调控政策之后，大量投资者被挤出，即使是刚性需求者也大都陷入观望，成交量自然大幅下降。此外，很多开发商为避免销售业绩太差、影响楼盘形象、甚至打击目标购房者信心，选择观望等待、推迟开盘，导致上市量也同步减少，市场热销抢推局面不再。在供销两滞的五月，也有少数楼盘采取“价格换销量”的策略，明确降低开盘价格，获得了较高的市场认可，取得了不错的销售成绩。但同时，这些楼盘的降价也引发了更重的市场观望，众多购房者期待更大的降价或优惠，开发商与购房者博弈进入新一阶段。2、供销库存特征：可售房源持续增多，整体可去化时间又加长房地产市场历来反应较快，在受到成交惨淡影响的同时，各家开发商也不敢盲目开盘，上市的新房源大幅减少，尽量在根源上缓解房地产滞销的局面。5月份新上市量仅有3300套，相对于4月份有57%的减幅，但由于市场观望气氛浓厚，整体去化速度大减，导致5月底商品住宅去化周期进一步上升，目前剩余可售房源去化周期已增至3.6个月（以近12个月平均销售速度计算）。3、成交价格特征：降价或大幅优惠楼盘增多，购房者期待房价更大幅度回落5月份低价格段成交房源比例大增，高价格段房源成交量明显降低。5月份大部分新开楼盘价格较预期有大幅下降，但距离多数购房者心理价位还有较大差距。成交量创下的新低，说明了买方市场对未来房价的悲观预期正在弥漫整个市场，随着楼市调控政策的逐步深化，楼市进入了盘整期，预计未来房价仍将保持下行。4、供销面积特征：4、5月份大户型持续热卖，房价小幅下降后改善型需求出手增多4月份，160以上住宅房源成交量同比上涨8%；5月份，160以上房源成交量同比上涨16%。连续两个月大户型住宅成交量持续增长，表明有大部分改善型购房者认准目前时机，出手购房。目前房价仍处于高位，大多数刚需人群望价止步，“4.15新政”带来的观望气氛渐浓，市场上部分项目采用“价格换销量”的策略进一步刺激了刚需购房者，更多的刚需购房者加入到观望大军中，因此160以下各面积段房源成交量比例均有所下降。5、区域供销结构特征：河西楼盘降价促销效果显现 其余板块成交量均大幅减小5月，地铁二号线、二号东延线、一号南延线、纬七路过江隧道同时通车，多个板块迎来实际交通利好，但众多利好仍不及新政影响，除河西外，各板块房地产市场均陷入沉寂局面。5月份，河西板块，在碧瑶花园和栖庭销售不畅的情况下，合府奥园首先揭开了降价销售的序幕，御江金庭紧随其后，两家楼盘合理定价给销售带来较大成功，保住了河西板块整体成交量水平未有明显下降。随着一号南延线的通车，江宁板块原本应该有大量新房源上市，但多数项目把握不准市场预期，不愿做市场的试金石，而选择延期开盘，导致江宁板块5月份成交量大幅下降。浦口板块历来是市场变化的前沿阵地，5月上旬部分项目传出较大降价优惠后，中下旬降价优惠活动较少，多数项目价格仍远高于购房者预期，导致浦口板块5月份成交量一落千丈。除以上板块外，城中、城南、城东、仙林均可受交通利好影响，但多数板块局限于可售房源不足，成交量均有大幅回落。二、本月南京商品住宅市场区域供销特征（注：以下数据等均来自网上房地产，同步研究部整理，数据仅供参考）1、城中板块特征：成交量大降，售价未有明显下滑5月份城中板块住宅销售量较4月份大幅度下降，一方面是受新政影响整体市场成交放缓，另一方面是因为城中新推房源较少。另外，城中房源的稀缺性使得各项目的售价没有明显下降。 2、城东板块特征：新盘带动4月销售量大涨之后，板块成交量再次陷入低谷城东板块可售房源和未来开发量不足是其长期特征，受市场行情及供应情况影响，未来一段时间城东的销售量将会保持低位运行。3、河西板块特征：逆市热销，降价策略成效显现5月初，河西板块部分楼盘也经历了“热开遇冷”的局面，多数目标购房者对于未明显下降的房价选择观望、沉默，但5月中下旬两大新开楼盘吸取其他楼盘教训，销售均价相对之前预期有大幅下降，吸引了市场潜在购房者目光，取得了相对较好的销售成绩。河西板块经历近几年的发展，虽然在各项配套设施建设上大有提高，但一直不能抵消房价上涨过快带来的市场抵抗心理，所以市场销售冷清的情况下，降价策略是最具竞争力的销售手段。4、城南板块特征：重点项目进入尾盘期，区域成交量将保持较低水平3、4月城南板块依靠金色里程、雅居乐等几个老楼盘的带动，取得了较好的销售成绩。但进入5月份后，部分老楼盘房源紧缺，新开楼盘又在市场大环境影响下销售不畅，直接导致板块月成交量跌入历史最低谷，而且考虑到城南房源总量的不足和市场遇冷将持续一定时间，所以预计短期内城南板块的成交量不会有较大幅度的波动。5、城北板块特征：可售房源少，拍卖地块遇冷，市场观望气氛浓厚4月份，城北有新城邻里、中电颐和家园、玉桥国际公寓等多家楼盘推出房源，在新政效果显现之前火了一把。进入5月份，多数项目进入盘整期，推盘量锐减导致板块成交量随之大幅下降。6月1号，城北北苑西路地块挂牌出让，城中成熟生活区地块、较高的出让底价及加价幅度，引发业内人士高度关注，但该地块仅有中电一家开发商报名，以底价成交，楼市低迷状态已经影响到土地市场。6、仙林板块特征：房荒将继续延续5月份，仙林板块延续了之前的房荒形式。虽有地铁二号线通车的巨大利好，但苦于区域可售房源严重紧缺，导致5月份仙林板块成交量水平达到历史最低。7、江宁板块特征：地铁楼盘集体哑火，原本该红火的5月变得冷清异常一号地铁南延线的通车是江宁板块一直所期盼的，之前众多地铁楼盘跃跃欲试，希望借地铁通车良机，大展拳脚，让江宁商品住宅市场量价齐升，进入一个新的高度。但在4月新政影响下，市场成交迅速萎靡，购房者多选择观望等待，市场上坚守价格的楼盘销量惨不忍睹，而适时采取降价措施的楼盘换来了可喜的销量，这些都让江宁楼盘迷茫不定，找不到合适的价格定位，所以多数楼盘选择推迟开盘，买卖双方都陷入观望。8、浦口板块特征：未将降价促销坚持到底，主力房价仍远高于购房者心理价位“4.15新政”之后，江北楼市应该是南京关注度较高的板块，之前高企的房价根基不稳，加之过江交通、投资购房量大等种种原因，江北的楼市抗压能力最弱。5月份，过江隧道临时性收费无疑给江北楼市雪上加霜，利好抵消，市场更加低迷。与河西板块不同，浦口板块除少数项目在5月初有较大优惠动作外，多数项目降价或优惠幅度较小，远低于购房者心理预期，导致5月份的成交量不足历史平均水平的十分之一。浦口、江宁历来是南京商品房市场的主战场，5月份，两个板块集中走入成交低谷，直接导致南京商品住宅成交总量达到历史最低水平。5月份尚有地铁、过江隧道通车的利好支撑，后期利好效应减小，购房者观望气氛更浓，相信一定时间内南京商品住宅仍将有一段艰难道路要走。9、六合板块特征：上市房源多，低价房源受青睐5月份，六合板块有紫晶广场、阿尔卡迪亚两大项目主力推盘，成交量基本保持正常水平。六合区购房者多为当地原住居民，而且六合区房价一直是南京的低谷，所以新政对该板块影响不太大，短期内六合、大厂商品房市场将采取观望慢行的策略。三、本月南京商品房市场销售十强5月份全市排名前十的楼盘总计成交963套，前十楼盘销售总量较4月份（4月前十楼盘共销售3019套）有大幅减小。 （以下数据来自网上房地产，同步整理，仅供参考）排名项目名称所属板块成交套数4月底销售均价1万达广场西地河西25018000元/2东方龙湖湾江宁1829000元/3紫晶广场六合1147500元/4阿尔卡迪亚六合1066200元/5恒大金碧天下溧水764700元/6和府奥园河西6719500元/7金陵尚府城中5321000元/8仙龙湾山庄仙林4215000元/9武夷水岸家园江宁399000元/10万科金域蓝湾江宁3415000元/第四章 南京部分代表性楼盘跟踪一、主城区部分在售楼盘跟踪1、碧瑶花园 开发商：南洋地产（南京）有限公司 项目地址：建邺区奥体中心乐山路189号 占地面积：6.36万 总建面积：8.14万 规划设计：碧瑶花园二期总规划建筑面积约8.14万，其中地上面积约5.88万，地下面积约0.74万，地下车库面积约1.52万，容积率为1.28，绿化率超过40%，节能标准达到65%。碧瑶花园本期建设有2栋5层带电梯的多层，7栋9-10层的小高层，为精装小户型，配建小学、幼儿园、天主教堂、综合商业配套等。1617181920 销售动态： 碧瑶花园二期5月1日样板房公开，5月5日晚8点开盘。推出16，17，18栋，共126套，均价22600元/，开盘当日优惠1个点，全款优惠1个点。126套房源，当场只认购16套。 碧瑶花园二期5月底在售16/17/18/19/20五栋，房源总数368套（含158套地下储藏室），截至5月底网上窗口表显示认购34套，成交45套，销售均价约21800元/。2、融侨中央花园 开发商： 江苏融侨置业有限公司 项目地址：建邺区奥体南门正对面 奥体大街与燕山路交汇处 占地面积：17.1万 总建面积：29万 项目介绍：融侨玫瑰纪位于南京国际博览中心以北、奥体中心南门，与两大地标建筑相距均几百米，占据奥体最优越的地段优势和配套资源。同时，随着青奥村选址确定，融侨玫瑰纪更是成为同时与青奥村、奥体中心最为相邻的项目。融侨中央花园项目总建筑面积约29万，分为“苹果街区”、“枫树街区”、“玫瑰街区”三期开发。 销售动态： 融侨中央花园玫瑰纪目前已经领了06、07、09、11、13、14栋的销许，共计92套房源。 融侨中央花园玫瑰纪5月8日项目样板示范区公开。 5月中下旬开盘，主力面积150、160、210，均价25000元/，一次性付款98折，按揭99折，2011年初交付。 截至5月底，融侨中央花园玫瑰纪认购12套，成交5套。3、合府奥园 开发商： 江苏宇和置业有限公司 项目地址：建邺区雨润大街以南，恒山路与黄山路之间 占地面积：3.57万 总建面积：10.58万 项目介绍：计划建住宅8栋,其中15层住宅1栋,16层住宅4栋,17层住宅1栋,18层住宅2栋。并按要求配建了商业,地下车库,物业用房等。和府奥园主要以中小户型设计为主，主要以90以下的为主，面积区间：40120（40的酒店式公寓、80的两房两厅一卫、110左右的三方两厅一卫、120 的三房两厅两卫）。 销售动态： 项目5月15日开盘销售03、06栋共223套房源，均价19000元/（精装修），主力户型：77-87二房二厅、107-132三房二厅。开盘当天认购量约180套，降价策略取得成功。 开盘优惠：月底前一次性付清房款的客户，可享受9折优惠，折后均价17500元/，最低16582元/。 截至5月底，和府奥园目前只剩06栋11套71二房房源在售，其余房源已售完。4、栖庭 开发商： 南京栖霞建设集团 项目地址：月安街与江东中路交界口西南角 占地面积：2.04万 总建面积：7.8万 项目介绍：栖庭项目规划建设三幢18层高层住宅及两幢5层酒店式公寓楼，共400多套，主力户型为50-70平方米的一房、两房(酒店式公寓)，100-140平方米的三房、四房，预计所有房源都将精装修交付。5102三房二厅一卫 130三房二厅二卫 142四房二厅二卫 5月10日项目样板间已经公开，推出了102、130和142三个户型。 5月22号开盘，推出05栋，共计143套房源，有102、130和142三个户型，均价23000元/（），一次性付款95折，栖霞老业主再享受一个点的优惠。 根据网上窗口表显示，截至5月31日，该项目认购31套，成交0套。5、御江金城 开发商：五矿投资发展有限公司 项目地址：南京奥体梦都大街188号 占地面积：7.1万 总建面积：17万 项目规划：御江金城规划建设高层住宅6栋(其中2栋24层，3栋32+1层，1栋33层)，9层小高层住宅1栋，3层联排住宅9栋。项目总建筑面积22.5万，其中地上建筑面积约17.7万，地下面积约4.8万。 销售动态： 4月底御江金城领取了别墅04、05、07、08栋的销许，共计24套，面积多在400以上，价格和具体开盘时间待定。 御江金城5月1日开始收意向金，2万意向金开盘时抵5万房款。 御江金城5月28日晚开盘，推出1号楼、16号楼部分房源，总计293套左右。主力户型为90两房、140三房、170四房以及200多的房源，成交均价17600元/。 当天签订认购协议的客户可再享受0.5个点优惠；7天内付首付的客户可再享受1个点优惠；五洲会会员可再享受1个点优惠；商业贷款客户可再享受1个点优惠、一次性付款可再享受3个点优惠。 截至5月31日，该项目网上窗口表显示认购46套，成交0套。6、保利香槟国际 开发商：建邺区金沙江东街与庐山路交界西南角 项目地址：南京奥体梦都大街188号 占地面积：9.6万 总建面积：26.42万 项目规划：保利香槟国际位于南京市CBD河西核心区域建邺区金沙江东街与庐山路交汇口，毗邻地铁二号线雨润大街站。项目总建筑面积约210000，以21栋18层高层板楼，舒适宽敞三房四房为主。保利香槟国际与和河西CBD共享滨江自然环境，不仅如此，保利地产还斥重金打造近30000滨河公园，引入滨河长廊，筑成保利香槟国际的独特风景。在优雅生态的围合内，将源起巴黎的ART DECO装饰主义精神融入精工铸造，充分体现了优雅、经典和国际化的建筑风情。 销售动态： 项目5月15日售楼处公开，项目共21栋17-18层高层板楼、板塔项目，产品面积段在110-310 之间。实景样板间预计6月公开，具体开盘时间待定。 户型图：2室2厅2卫 120 2房2厅2卫 1153房2厅2卫 120 3房2厅2卫 1424室2厅3卫 150 4室2厅3卫 200 7、时光浩韵 开发商： 南京铁源房地产开发有限公司 项目地址： 雨花台区小行里 占地面积：15.56万 总建面积：32万 项目介绍：时光澔韵”位于南京市小行地段，东临菊花台公园；北侧是小行里，南面是地铁一号线车辆段，地块位于地铁安德门站和小行站之间。周边交通便利，具有得天独厚的区位优势。总占地面积约16 ，规划总建筑面积约32 万，其中住宅面积约 24 万，层数为618层，概算总投资约11亿元人民币，预计2011年完成全部项目的建设。 销售动态 2010年1月，时光澔韵推出4期保留房源，这批房源共50套，全部为四期景观楼王，主力户型在127-142，销售均价为13000元/。 2010年3月27日至28日，时光澔韵三期房源进行交付。19、22、24三栋，共324套新房。 5月初开盘，推出18#高层，共108套。面积88-125，均价16000元/。4月29日中午12点开收诚意金(30000元)交诚意金当天优惠折扣基础上再享受2点折扣。 截至5月31日，该项目18#销售不畅，仅取得认购4套的成绩。8、金浦名城世家 开发商：南京金浦小行房地产开发有限公司 项目地址：小行里198号地块，雨花台区凤台南路、宁芜铁路东南侧、小行里道路北侧 占地面积：11.5万 总建面积：29.18万 规划设计：本项目规划用地面积约为19.04万，实际出让建设用地约为11.5万，总建筑面积29.18万，其中地上建筑面积约23.06万，地下建筑面积约6.12万。该项目未来将建成17栋18层住宅（其中有5栋部分为11层），沿街多层商业用房，幼儿园一所以及地下农贸市场一座。 销售动态： 4月12日，金浦名城世家花园营销中心开放，沙盘、单体模型现已公开，76-130主流户型开盘在即。 5月22日开盘，推出7、8号楼，2栋18层高层房源，共270套，户型有80两房，110-120三房、130-180跃层，其中130-180跃层仅有10套。起价12500元/，均价15000元/。 现认购房源送价值8-12万产权车位，另外一次性付款优惠300元/，商贷优惠100元/左右。 截至5月31日，该项目认购143套。 预计6月份加推1栋新房源，共168套，面积在60-123。 9、亚东观云国际 开发商：江苏中浩建设发展有限公司，亚东建发 项目地址：雨花台区窑岗村30号 占地面积：2万 总建面积：5.4万 规划设计：亚东观云国际占地面积1.9万，总建筑面积约4.3万，基地为明代皇家御窑古址，天生沿袭尊贵的皇家文脉，项目特聘SCI景观公司，为社区打造富有人文气息的坡地景致，巧妙融入琉璃元素，届时还将原地保留一座皇家御窑古址，成为历代子孙瞻仰的荣耀。亚东观云国际整体采用新古典主义的建筑风格，典雅而流畅，79138的户型设计，功能空间丰富且充满创新理念。 销售动态： 销售中心于5月18日正式对外开放。 5月23日开盘 ，推出4#楼28层高层住宅，共168套，全部为80-97的二房二厅，销售均价15000-16000元/，折后价格14000元/起。 截至5月31日，该项目认购84套房源。10、金地自在城 开发商： 金地集团南京置业发展有限公司 项目地址：雨花台区板桥街道大方村 占地面积：46.8万 总建面积：103万 规划设计：项目包括32层35栋、24层22栋、18层4栋、5层14栋、3层32栋。其中，32层住宅每栋每层均有4套85户型，占户型率的45%。金地自在城1期总占地约5.35万，总建约20万，规划建设8栋1832层高层，4栋5+1层的花园洋房，物业类型比较丰富。 销售动态：一期规划图（1#、3#、6#为首批房源，2#、4#为第二批房源，5#、7#为第三批房源） 金地自在城5月8号推出10号楼和12号楼两栋花园洋房，一梯两户，面积130-180之间，3、4楼均价13000元/，其余楼层均价15000-18000元/。3天内签约有1个点优惠，加入会员有0.5个点优惠，一次性付款有2个点优惠，优惠可以累加。 截至5月31日，金地自在城两栋花园洋房38套房源中认购16套，成交9套。 6月份推出8号楼，18层高层房源，户型有90、130、140的平米左右2房和3房，价格未定。11、翠屏紫气钟山 开发商：南京中惠建设开发有限公司 项目地址：紫金山东麓，徐庄软件园内 占地面积：9.5万 总建面积：9.5万 项目介绍：翠屏紫气钟山占地约9.5万，由23栋多层住宅与8栋别墅组成，总面积约12.4万。建筑采用雅致的新古典主义风格，整体显得简洁明朗，但建筑局部古典建筑符号元素的运用，又赋予了建筑稳重典雅的观感。紫气钟山将户型设计总体极富创新性与精致感，为4060的一房、两房户型的科技公寓，以及90140的多层电梯洋房。其中的科技公寓全部采用精装修形式，面向城市主流青年家庭专门设计，强调生活感、时尚观、科技性、舒适度和亲人尺度。设计与建设中引入保温节能、新风置换、垃圾处理、电子智能等多项前沿居家智能化技术，全面提升居住品质，打造真正的科技之家。 销售动态： 项目2月份推出111-228的多层洋房，主要是三房和五房。 4月份项目推出19、21、22栋房源，约106套。面积60-220，其中60精装修小户型均价14200元/，110-230的大户型，均价17200元/。现在购房可享受97折优惠。 5月22日推出4栋78套小户型住宅，主力户型为65。此次新房源销售均价为14500元/，含4500元/装修，配家电。 预计6月份推出78套精装小户型住宅，面积仍为65左右。12、中电颐和家园 开发商： 南京中电置业有限公司 项目地址：迈皋