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宁夏房地产企业发展研究 研究生毕业论文研究生毕业论文 题目：题目：宁夏房地产企业发展研究宁夏房地产企业发展研究 姓名：姓名： 导师：导师： 专业：专业：经济管理经济管理 年纪：年纪： 宁夏房地产企业发展研究 摘摘 要要 房地产企业为我国的城市建设、改善人们的居住条件起着非常 重要的作用。从房地产的产业特性看，房地产业的产业链长，波及 面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入 产出表的 40 个部门中，有 38 个部门与房地产业存在后向直接关联 或前向直接关联关系。房地产业在国民经济中的作用和影响越来越 大，房地产业是我国国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民 经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的 地位及特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作 用。但是，房地产企业的发展十分依赖于行业的外部环境和企业的 内部条件。因此发展过程中又产生了一些弊端，比如：资源的浪费 和流失，商品房空置量增加等问题。 针对这些问题近年来政府出台了一系列规范市场行为的政策， 2009 年以来，政府相继出台了“国四条” 、 “国十一条” 、 “新国十条” 、限购令等政策，虽然这些政策为房地产开发企业带来了挑战，也 带来了机会，如何在日趋成熟的市场环境中，适应政策要求，赶超 竞争对手，占据更大的市场份额，提高企业的战略观念和战略管理 水平，已成为房地产企业面临的重要课题。 因此，我国政府界、学术界、房地产的专家、学者从不同的角 度、采用不同的方法对房地产业发展的环境进行研究和探讨。本文 针对目前宁夏房地产企业在我国政府宏观调控政策的形势下，在外 宁夏房地产企业发展研究 地房地产企业不断涌进宁夏房地产市场的竞争下，针对宁夏房地产 企业快速发展和房地产市场激烈竞争的残酷现实，以宁夏房地产企 业发展面临的内外部环境为研究对象，对宁夏房地产企业发展的内、 外部因素进行了分析和评估，从而提出宁夏房地产企业的发展对策， 为宁夏房地产业的稳定发展作出自己的一点见解及意见。 关键词关键词： 宁夏 房地产业 政策 发展 战略 宁夏房地产企业发展研究 目目 录录 摘摘 要要.2 2 第一第一章章 绪论绪论.7 7 一 研究背景.7 二 研究意义.9 三 论文框架结构与观点.10 （一） 论文主要框架结构.10 （二） 主要观点.10 第二章第二章 相关理论概述相关理论概述.1111 一 房地产企业发展的地租理论.11 （一） 古典经济学地租理论.11 （二） 马克思主义地租理论.12 二 圈层布局理论及城市地租特点.14 第三章第三章 宁夏房地产企业发展的现状分析宁夏房地产企业发展的现状分析.1515 一 宁夏房地产市场发展的基本现状.15 （一） 外地人购房比例逐渐提高.16 （二） 商品房价格上涨空间较大.17 （三） 房地产市场管理日趋规范.18 二 宁夏房地产企业发展的主要特点.18 （一） 房地产企业的数量逐渐增多.18 （二） 房地产企业完成投资额逐年增加.19 宁夏房地产企业发展研究 （三） 房地产企业的资质等级较低.20 三 宁夏房地产企业发展存在的问题.21 （一） 房地产企业融资不足.21 （二） 房地产楼盘特色不够，空置率突出.22 （三） 房地产企业宣传不力.23 第四章第四章 宁夏房地产业进一步发展的环境评价宁夏房地产业进一步发展的环境评价.2424 一 国民经济持续发展.25 二 政府对产业的肯定.26 三 城乡一体化进程加快.27 四 企业竞争对手进入.28 第五章第五章 加强宁夏房地产企业发展的构想加强宁夏房地产企业发展的构想.2929 一 改进融资，增加品种.29 二 明确企业发展定位.31 （一） 专注于区域发展.31 （二） 专业化发展道路.31 三 专注于企业产品的开发.32 （一） 客户群体细分.33 （二） 住宅产业化.33 四 扩大企业规模.34 五 创造条件，留住人才.35 结论结论.4040 宁夏房地产企业发展研究 参考文献参考文献.4242 致谢致谢.4343 宁夏房地产企业发展研究 宁夏房地产企业发展研究宁夏房地产企业发展研究 经济管理经济管理 第一章第一章 绪绪 论论 一一 研究背景研究背景 随着我国改革开放的深入发展，房地产业已成为我国国民经 济的支柱产业，其房地产的完成投资额逐年增大，2010 年房地产 开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%。其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%；办公楼投资 1807 亿元，增长 31.2%； 商业营业用房投资 5599 亿元，增长 33.9%。2009 年房地产完成 投资额占全国全社会固定资产投资额的 17.35%。2010 年全国商 品房竣工面积达 53019 万平方米，商品房销售额达 20510 亿元 1。 据国家统计局 2009 年 12 月 14 日发布的第二次全国经济普查 主要数据公报显示：2008 年末，全国共有房地产业企业 214397 个，比 2004 年末增加 85354 个，房地产企业从业人员为 552.2 万人。与房地产业密切相关的建筑业，2008 年末全国共有 法人单位 25.3 万个，从业人员为 3907.7 万人。 据测算，房地产业每增加 1 个单位的最终产品，可带动关联 产品增加 1.52 个单位。因此，我国大力发展房地产业的目的 主要是通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，拉动建 1中华人民共和国国家统计局，中华人民共和国 2009 年国民经济和社会发展统计公报 宁夏房地产企业发展研究 材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展， 提高国民经济整体水平和宏观效益，促进产业结构优化。实践也 证明，贸易、商业、金融业、运输业、服务业、旅游业以及社会 公共事业的发展，都要求房地产业有一个较快的发展。据相关调 查资料显示，住宅建设与相关配套设施的比例大体是 1：0.8，也 就是说，每开发 100 万平方米的住宅，约需 80 万平方米的社会 服务设施与之配套，才能实现社会的有效运转。由此可见，房地 产业的发展对我国的经济、城市建设、劳动就业、城乡一体化、 第三产业的发展以及改善消费结构等方面都起到联动作用，特别 是在改善人们居住条件方面起到极其重要和突出的作用。 具笔者了解宁夏别墅、高档公寓从 2008 年开始，涨幅开始 加大。2008 年至 2010 年，宁夏别墅、高档公寓平均销售价格分 别为 4950、6050、7898 元，比普通住宅平均售价分别高出 1172、2443、3130 元，比经济适用房分别高出 1752、3128、4898 元。2008 年和 2009 年高档类住房价格分别同 比上涨 44.72%和 21.34%，涨幅分别比普通住宅价格高出 40 个百 分点和 8 个百分点。高档类住房价格快速上涨对全区的平均房价 形成一定的拉动作用。土地价格上涨拉动房价的市场预期。地价 是住房价格的一个重要成本因素。总体上看，2008 至 2010 年宁 夏土地交易价格指数的走势与房屋销售价格指数同步，且略高于 房屋销售价格指数 2 个百分点，说明宁夏土地价格与房价存在一 定的正相关关系，且一定程度上土地价格的上涨对房价上涨起了 宁夏房地产企业发展研究 推波助澜的作用。2009 年房屋销售价格总指数 110.2，涨幅较去 年同期提高 5.7 个百分点，而土地出让价格总指数 104.3，涨幅 比去年下跌 2.1 个百分点，说明 2009 年宁夏住房价格大幅上涨 更多取决于刚性需求，在政府购房优惠政策下，地价成本因素在 减弱。土地市场供给的垄断性与市场需求的竞争性导致土地价格 的持续追高，迅速拉动房价的市场预期 2。 笔者在实地考察中深感宁夏房地产业有诸多需要探讨的问题， 加之笔者因工作关系与宁夏的政府部门、房地产公司有较多的联 系，因此，在上述背景下，本文就宁夏房地产企业发展的环境与 对策进行分析研究。 二二 研究意义研究意义 房地产企业为我国的城市建设、改善人们的居住条件起着非 常重要的作用。但是，房地产企业的发展十分依赖于行业的外部 环境和企业的内部条件。因此，我国政府界、学术界、房地产的 专家、学者从不同的角度、采用不同的方法对房地产业发展的环 境进行研究和探讨。 本文针对目前宁夏房地产企业在我国政府宏观调控政策的形 势下，在外地房地产企业不断涌进宁夏房地产市场的竞争下，针 对宁夏房地产企业快速发展和房地产市场激烈竞争的残酷现实， 以宁夏房地产企业发展面临的内外部环境为研究对象，对宁夏房 2夏勇、柏雪冬、王慧慧编对宁夏房地产价格的调查与思考载：西部金融2010 年第 4 期 宁夏房地产企业发展研究 地产企业发展的优势和劣势、机会与威胁进行分析，从而提出宁 夏房地产企业的发展对策，力图为宁夏房地产业发展提供一些理 论依据，对宁夏房地产企业的健康发展有一点借鉴和启示作用。 三三 论文框架结构与观点论文框架结构与观点 （一）（一） 论文主要框架结构论文主要框架结构 首先，阐述论文的研究背景、研究意义及主要观点。 其次，提出相关理论，以地租概念为起点，扼要地阐述了城 市圈层布局理论及城市地租的特点。通过对宁夏地产企业发展的 现状分析和环境评价，现状分析重点从宁夏房地产企业的发展的 基本现状、主要特点及存在的问题三方面进行了详细的论述。环 境评价基于宁夏房地产企业的现状，对宁夏房地产企业发展环境 的内、外部因素进行了详细的分析和评估，提出了宁夏房地产企 业发展的对策匹配。 根据以上的分析研究，提出得宁夏房地产企业发展的对策匹 配，进一步论述了宁夏房地产企业发展的对策。 最后对本文进行总结，归纳结论。 （二）（二） 主要观点主要观点 宁夏房地产企业发展研究文章主要观点如下： 1、深入阐述了房地产企业发展环境的理论基础，系统论述了作 为我国西部经济欠发达地区的宁夏在房地产业存在自身的特点， 宁夏房地产企业发展研究 其发展过程中也存在着一定的问题，本文在研究内容中深入阐述 了其特点及问题，笔者认为宁夏房地产企业发展虽然存在很多宏 观和微观的问题，但其企业可以利用宁夏地区特有的特点发展房 地产业。 2、分析总结了宁夏房地产企业发展环境的内外因素，得出结论： 宁夏房地产企业发展环境就其内外环境的发展现状而言，是机遇 与挑战并存，优势与劣势兼有；就其内外环境的发展趋势而言， 是机遇多于挑战，优势强于劣势。 3、从优化房地产企业发展环境的角度，着重提出了把宁夏房地 产企业内外部环境作为一个系统工程，以宁夏房地产企业外部环 境为依托，以宁夏房地产企业内部环境为基点，抓住机遇，迎接 挑战：积极发挥环境强势，努力改善环境弱势的应对措施。 第二章第二章 相关理论概述相关理论概述 一一 地租理论地租理论 地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及土地相关的房屋 或其他财物（资源）租给他人所获得的报酬，是一种不仅限于土 地的租金。 （一）（一） 古典经济学地租理论古典经济学地租理论 古典政治经济学的早期地租理论的代表威廉配第 （W.Peety，1623-1687 年）在他的名著赋税论中首次提出了 宁夏房地产企业发展研究 地租。他认为地租是土地上生产的农作物的剩余收益，即一个人 从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食用、为换取衣服及 其他必需品而给与别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地真 正的地租。配第把分配完而剩余的谷物看做是“真正的地租” ， 把地租和剩余价值等同起来，认识到了地租即是剩余价值。 亚当斯密（A.Smith，1723-1790 年）在经济学说的发展史 上，最早系统的研究了地租，是资产阶级古典政治经济学最优秀 的代表人物之一。他在 1776 年出版的国民财富的性质和原因 的研究一书中，把资本主义社会的居民按基本收入分为工人阶 级、资产阶级和地主阶级，相应得基本收入为工资、利润和地租。 他认为地租是“作为使用土地的代价” 。 屠能（J.H.V.Thumen，1783-1850）在他的名著孤立国同 农业和国民经济的关系一书中，首次系统地论证了土地位置与 地租的关系。他认为，由于同样的产品，不管它产自哪里，其在 消费中心市场价格都是相同的某种产品产地价格通常等于中心市 场价格与产地至中心市场间运费的差额，即产地离中心市场越远， 运费越高产地价额越低，土地所有者的所得越低。 （二）（二） 马克思主义地租理论马克思主义地租理论 马克思主义认为，地租是在农业或其他产业的直接生产者所 创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济 上的实现形式，是社会生产关系得反映。 宁夏房地产企业发展研究 马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理 论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地 租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基 本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 1、级差地租：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有 者所占有的超额利润。 2、绝对地租：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所 取得的地租。 3、垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而 转化成的地租。 4、矿山地租：矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财 富的权利而向土地所有者支付的地租。 5、建筑地段地租：建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业 资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地 租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源 同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所 有者对雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分析建筑地段地租时指 出，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着 级差地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律” 。建筑 地段地租自身的特征： （1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。 宁夏房地产企业发展研究 （2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。 （3）马克思指出土地的所有者具有“完全的被动性，它的主动 性(特别是在采矿业)只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地 段的地租， “而对于这种进步，他并不像产业资本家那样”对于 社会的进步起过一定的作用， “有过什么贡献，冒过什么风险。 ” （4）建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著 的优势。 社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租 等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基 本理论依据之一。 二二 圈层布局理论及城市地租特点圈层布局理论及城市地租特点 圈层布局理论的前提条件是：除级差地租以外，城市内部各 区其他条件都相同，级差地租是影响功能布局的唯一因素。按照 这一条件，认为城市中各功能区会按其支付地租能力的大小成圈 层布局。其中，第一圈层为商业中心区，是全城最繁荣的地区， 是城市交通和通讯的枢纽。这一地区的租金价格最高。第二圈层 为商业及公用服务业区，这里靠近市中心区，交通方便，地租较 第一层圈低。主要单位有：学校、体育馆、中心图书馆、政府机 关及商业。第三圈层为低收入居民居住区及轻工业区。这一层圈 由于工业和居住混合在一起，居住环境条件较差。第四圈层为高 收入居民居住区。这里有较优越的环境，交通方便，基础配套设 宁夏房地产企业发展研究 施完备，街区商业也比较发达，是居民休息和生活的较理想场所。 第五圈层为市郊居住带。此圈层的住宅一般都是独家住宅，且集 中在这一圈层的某一部位。世界各国在发展中，城市的地租符合 于该理论，城市的布局在第三圈层上有一定的差异。城市地租与 农业地租相比具有下列特点：第一，城市地租在量上一般高于农 业地租。城市土地是由农业土地转化而来的，城市作为周围农村 的货物集散地和中心市场，处于是区域的中心地的重要地位，城 市土地的开发程度和集约利用程度远远高于农村土地。因此，其 地租水平也高于周围的农村用地；第二，区位级差地租是城市地 租的主要形式。土地的区位影响着土地的利用功能分布，同时影 响土地使用者的选址决策和生产效益，城市土地的地租的高低不 是以肥力为主，而是以地理位置和离功能中心远近为主，城市中 心的地租高，离城市中心越远的地方，地租就越低；第三，商业 地租是城市地租的典型形态。商业用地对土地区位的反映最为敏 感，在繁华的商业区街区经营商业较之零星散落的商店更吸引消 费者。由于受顾客密度的影响是商业地租从城市中心繁华区向城 市边缘区的递减幅度增大。城市地租的决定主要是以商业地租的 变化为依据，所以商业地租是城市地租的一种典型的形态。这种 形态在现代都市生活中已被各商家经营者所接受；第四，城市地 租具有相当大的垄断性。城市垄断地租主要是由于占据较好位置 而形成的垄断功能不断价格产生的。较好的区位的土地一般被称 为“黄金地段” ，其地租价格要远远高于周围的土地。一般这种 宁夏房地产企业发展研究 情况比较难以改变；第五，城市土地投资的地租效应具有明显的 外部性。地租效应的外部性表现在对城市的建设投资增加，会引 起相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在地快，也会 影响和带动周围的地区的发展和租金的上升。 第三章第三章 宁夏房地产企业发展的现状分析宁夏房地产企业发展的现状分析 一一 宁夏房地产市场发展的基本现状宁夏房地产市场发展的基本现状 2009 年末宁夏回族自治区常住人口 625.2 万。其中城镇人口 288 万，城镇人口占该省总人口数的 46.1%。影响商品房需求的 因素众多，城镇人口的数量、人均收入、居住面积、城市交通、 房价等均是影响商品房需求的因素。2010 年宁夏统计年鉴显 示：2009 年宁夏城镇人口人均居住面积为 28.66 平方米。据统计， 宁夏需要约 290 万平方米的住房才能达到 2008 年宁夏人均居住 面积的水平，若按净增加约 10 万城镇人口的粗略计算，到 2020 年宁夏需新增住房面积为 3500 万平方米，每年增加约 230 万平 方米。由此可见，宁夏房地产市的潜在需求很大。 （一）（一） 外地人购房比例逐渐提高外地人购房比例逐渐提高 据宁夏统计局关于宁夏房地产业发展情况的调查分析报 告调查显示：在 2000 年以前，城镇的商品房主要由本地人员改 善居住条件而购房。几乎没有外地人购买商品房。从 2000 年以 后，宁夏的商品房又增添了以下四类购买人员：其一，本地人购 宁夏房地产企业发展研究 换房；其二，就银川来说它是劳动力输出主要市县之一，每年向 省外输出劳动力 15-17 万人左右，每年劳动收入约 6-7 亿元。由 于外出务工观念的改变和劳动收入的增加，这部分人回到家乡为 改善自己原有居住条件较差的环境面貌构成了房屋需求对象和潜 在的需求对象；其三，在外地工作人员离退休后回家乡居住需求 购房；其四，由于当地政府通过宣传的方式使外地人对宁夏有了 新的认识，特别是银川商品房的价格优势吸引了较多的外地人的 青睐，外地人到银川购房比例逐渐提高，并有追赶本地人换房比 例的趋势。 （二）（二） 商品房价格上涨空间较大商品房价格上涨空间较大 2008 年以来，在国家对房地产市场一系列宏观调控政策的作 用下，宁夏房地产开发投资平稳增长，房地产价格保持上涨。据 国家统计局宁夏调查总队调查数据显示，2009 年 1-10 月，宁夏 房屋销售价格同比上涨 5.5%，涨幅高于全国平均水平 5 个百分点； 其中新建住宅销售价格同比上涨 6.6%，二手房住宅销售价格同比 上涨 3.4%，涨幅分别高于全国 6.6 和 1.8 个百分点。而自 2005 年以来，宁夏商品房销售价格一路上涨，尤其是近 4 年来情况更 为严重。2005 年、2006 年、2007 年、2008 年和 2009 年 1-10 月 份新建住宅分别比上年同期上涨 1.9%、4.8%、10.2%和 6.6%。各 市房价涨幅差距明显 2006 年银川市、石嘴山市、吴忠市、固原 市和中卫市房屋销售价格同比分别上涨了 宁夏房地产企业发展研究 2.3%、3.1%、1.9%、1.9%和 0.8%，普通商品住宅销售价格同比分 别上涨 2.3%、3.0%、2.4%、0.4%和 2.7%，二手房交易价格分别 上涨 3.9%、3.0%、2.5%、2.2%和 1.7%。土地交易方面，2009 年 宁夏土地交易价格上涨 4.1%，低于 2008 年的涨幅 1 个百分点。 其中，居民住宅用地价格上涨 5.3%，工业仓储用地价格上涨 1.2%， 商业旅游娱乐用地价格上涨 2.9%，其他用地价格微涨 0.8%。就 房屋租赁价格方面 2009 年宁夏房屋租赁价格上涨 1.7%，低于 2008 年涨幅 1.9 个百分点，其中，住宅租赁价格同比上涨 2.7%。主要原因是受城市改造和季节性来宁打工人员增多的影响。 办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房租赁价格同比分别上涨 0.1%、1.4%和 0.9%。由以上数据可以看出宁夏的商品房价格会有 较大的上涨空间。 （三）（三） 房地产市场管理日趋规范房地产市场管理日趋规范 宁夏回族自治区政府近年来加强了对本省的房地产市场的管 理和引导。首先，对土地实行了严格的“招、拍、挂”制度，政 府完全控制了土地一级市场；第二，房地产开发严格按照城区规 划进行；第三，房地产项目报建、审批、质量检查、安全监督体 系完善；第四，设立了房地产交易市场，实施交易、登记、办证 “一条龙服务” ，日趋规范的房地产市场管理使本地房地产市场 逐渐成熟。 宁夏房地产企业发展研究 二二 宁夏房地产企业发展的主要特点宁夏房地产企业发展的主要特点 （一）（一） 房地产企业的数量逐渐增多房地产企业的数量逐渐增多 宁夏房地产企业的数量在 1990 年宁夏仅有一家，在上世纪 末宁夏房地产企业上升到八家，同时外地房地产企业开始关注并 进入宁夏，房地产企业逐渐增加。截止到 2009 年底在宁夏从事 房地产开发企业达到 321 家，其中在宁夏注册的房地产企业为 317 家。宁夏房地产企业数量的增加变化不是偶然的，回顾宁夏 房地产企业和全国房地产企业数量的增加变化，我们可以看到： 宁夏房地产企业数量的增加是随着宁夏房地产市场中观层面和全 国房地产行业的宏观层面的变化而变化。就宁夏房地产企业的数 量而言，1983 年仅有 3 家国有房地产企业，到 2009 年已达 321 家；就我国房地产企业的数量而言，1990 年我国的房地产企业个 数为 5128 家（1990 年中国统计年鉴显示） ，到 1994 年我国 的房地产企业数量猛增到 26027 家，4 年间房地产数量年平均增 加 5224 家。1994 年至 2001 年的 7 年间，我国的房地产企业的数 量尚未超过 30000 家，而 2002 年以后房地产企业数量迅猛增加， 截止到 2009 年我国的房地产企业数量已达到 58018 家。因此， 全国、省、市房地产企业数量的增加无疑会带动宁夏房地产企业 数量的增加。 宁夏房地产企业发展研究 （二）（二） 房地产企业完成投资额逐年增加房地产企业完成投资额逐年增加 宁夏房地产业投资规模不断扩大，比重明显上升，有力拉动 GDP 的增长。房地产业得到发展壮大的最直接体现是投资规模有 了明显扩大，增长速度进一步加快，比重明显上升。统计资料显 示，宁夏房地产投资规模由 2002 年的 30.86 亿元扩大到 2009 年 的 162.7 亿元，平均每年的投资增加额超过了 18 亿元，年平均 增长速度达到 47.6%，高出同期全社会固定资产投资平均增速 25.8 个百分点。2009 年用于房地产业开发的投资占全社会固定资产投 资的比重达到 14.5%，比 2002 年提高 12.5 个百分点。横向比较 看，房地产业投资增速不仅明显快于全社会固定资产投资，而且 也明显超出基建、更改、其他类型投资项目的增速，是投资领域 中最具成长性和增长潜力的产业。房地产开发企业整体实力大幅 度增强，统计资料显示，2009 年房地产开发企业总资产为 587.5 亿元，比 2002 年增长 6.88 倍；商品房销售收入 141 亿元，增长 了 7.2 倍。目前，房地产开发在强化精品意识，突出住宅建筑产 品的品质和个性的同时，普遍重视广告宣传，加大了项目宣传的 投入力度。同时，一些中介机构正逐渐介入房地产业营销的策划 或代理，营销手段专业化程度显著提高。随着房地产企业整体竞 争实力的提高，一些大的开发企业脱颖而出，在占领本区商品房 市场的同时，积极寻求新的发展空间，显示出宁夏房地产开发企 业较强的竞争优势。 宁夏房地产企业发展研究 （三）（三） 房地产企业的资质等级较低房地产企业的资质等级较低 宁夏房地产业的发展历程不过 10 多年，从管理水平和运作 机制上讲都存在着明显的不足和缺陷，从而导致了数量过度扩张， 运作无序，盲目发展的局面。其主要问题集中表现在两个方面。 首先，由于管理不善和把关不严，房地产开发企业存在素质参差 不齐，数量过多过乱的现象。到 2009 年，登记注册的具备资质 等级的房地产开发企业 321 家，其中达到二级及二级以上资格的 企业仅有 44 家，只占房地产开发企业总量的 13.7%，超过三成的 企业空有其名，而没有实际工作量。由于企业单位的无序发展， 致使队伍经济成分极其复杂，质量参差不齐，各家企业鱼目混珠， 竞相揽活，成为导致房地产市场秩序混乱、恶性竞争不断的原因。 其次，开发项目缺乏明确规划和科学论证，盲目跟风问题突出。 由于缺乏理性投资意识，多数房地产开发商单纯从获得自身利益 出发，把目标瞄准高收入客户，导致策划理念贵族化，户型设计 大型化，住宅风格欧美化，家庭小区公园化的超前示范模式，严 重偏离了作为房地产消费主体之一的众多中低收入阶层的实际需 要，这种脱离实际盲目照搬的现象，最终将导致住宅业在供给与 需要结构上的严重失衡，对房地产的健康发展极为不利。 宁夏房地产企业发展研究 三三 宁夏房地产企业发展存在的问题宁夏房地产企业发展存在的问题 （一）（一） 房地产企业融资不足房地产企业融资不足 房地产企业是资金密集型企业，资金和土地是房地产企业发 展的命脉。但资金比土地更重要。没有资金就无法谈论土地，没 有资金就无法谈论开发。因此，房地产企业总是把筹集资金、监 控资金的走向作为维持企业正常运转和发展的重中之重。一个房 地产企业资金一般由企业自筹资金、其他资金（含销售收入）及 银行贷款三部分组成。而房地产开发企业自筹资金比例低、负债 率高隐含着一定的财务和信贷风险。2000 年至 2008 年，房地产 开发商自筹资金占全部资金来源的比例较低，一直在 30%左右摆 动。资产负债率较高，平均资产负债率为 78%左右，2007 年最高 为 83.12%。房地产开发主要依赖银行贷款。2008 年至 2010 年， 宁夏房地产开发资金共筹措 288.35 亿元，其中定金和预收款占 房地产开发投资资金来源的 39.64%；自筹资金占全部资金来源的 32.38%；银行贷款占全部资金来源的 15.37%。通过走访调查，实 际上定金和预收款大部分是集资、期房预付等款项，约有 30%的 定金和预收款来自银行贷款；房地产开发商自筹资金来源中，很 大部分是由个人购房贷款转化而来的消费者预交款，按首付 30% 估算，企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款。由此估算房地 产开发资金中使用银行贷款的比重约在 50%以上。一旦房地产市 场发生反转或出现较长时间调整，企业的经营风险将转变为银行 宁夏房地产企业发展研究 的信贷风险。虽然宁夏房地产企业没有银行的贷款也在发展，但 是要实现企业的快速发展，做到在同一时间内使企业获得更多、 更大面积的土地和在同期内开发量增大，宁夏房地产企业应切实 解决企业融资不足的问题。 （二）（二） 房地产楼盘特色不够，空置率突出房地产楼盘特色不够，空置率突出 宁夏区域水系发达，房地产开发企业先后沿河开发了诸多等 楼盘，这些楼盘的规划与政府的“水势” 、政府的“水景”融为 一体，表现出楼盘在河边，人们居住在河边，使城镇的水城初见 倪端。各地房地产开发商都因地制宜，充分利用当地的河流沿岸 规划建房楼盘表现形式一样。许多到过宁夏的人难以对宁夏房地 产企业开发的楼盘总结出几个特点，宁夏房地产企业的置业顾问 也不能向购房者表述出楼盘与其它地区楼盘的不同之处。 因此，宁夏房地产企业的产品的差异性不突出、楼盘规划 “水性”不足。宁夏房地产楼盘近期的设计中，如何突出“水性” 二字，可以借鉴中外的经验，如意大利的威尼斯水城使全世界的 游客流连忘返，水与人、水与城融为了一体，规划大师们把“水 在城中、城在水中”表现得淋漓致尽。又如中国第一水乡苏州周 庄依河成街，桥街相连，突出了水性，表现了水性。这些典型成 功的水与城的案例不失为宁夏建设好的楼盘作出最好的借鉴。但 随着房地产开发规模的扩大，供给与需求不协调而导致的商品房 空置问题日益突出。根据 2010 年宁夏统计年鉴数据显示 宁夏房地产企业发展研究 2007-2009 年，宁夏商品住宅累计竣工面积 2295 万 m2，同期住 宅累计销售面积 1579 万 m2，销售面积仅占竣工面积的 72.8%。 受此影响，2004 年以来的 7 年间累计的商品住宅空置率已超过 35%。2009 年宁夏商品房空置总面积达 385 万 m2，其中住宅空置 面积 256 万 m2。按 3 年空置面积和竣工面积计算空置率已达 27.2%。国外通用的商品住宅空置率的合理区间为 3%-10%，考虑 到我国城市化处于加速阶段，房地产起步较晚，市场体系不完善， 市场机制的调节作用尚未得到充分发挥，比较合适的商品住宅空 置率应为 5%14%左右，而宁夏商品房空置率明显高于空置率的 合理界限。需要注意的是空置住宅的增多并不意味着住房总供给 超过总需求，却恰恰说明了住房供给的结构性失衡，出现了商品 房空置率高而整体住房水平低的矛盾。商品房空置率偏高的原因 是多方面的，其中房价偏高，户型不合理，配套政策不到位是主 要因素。商品住宅的大量空置最主要的影响在于，增加了企业的 债务负担，造成资金周转不灵，使企业成本上升，最终导致企业 生产陷入困境。 （三）（三） 房地产企业宣传不力房地产企业宣传不力 商品房是一种特殊的商品，其营销范围、营销方法是由企业 的战略规划而确定。一是从宣传范围看，宁夏本地注册的房地产 企业把产品销售范围更多的定位在本区。根据笔者的调查：2008 年宁夏地区除银川市外的仅有三家企业的四个项目参加刊载宣传。 宁夏房地产企业发展研究 其中两家为外地企业。宁夏回族自治区房地产企业的宣传形式及 范围不广（表 1-1） 。 表 1-1 宁夏房地产企业宣传形式及采用数（家） 形式门前 广告 楼书沿街广告 旗 刊载银川房车节 采用数 （家） 1616231 宣传覆盖 范围 本区本区本区宁夏除银川 以外 宁夏除银川 以外 二是从参加房车节的项目看，在 2009 年中国西部（银川）房车 节上宁夏仅有一家外市企业的项目参展。2010 年中国西部（银川） 房车节，宁夏的房地产企业除银川市外也仅有五个项目参展。三 是从宁夏的宣传媒体看，宁夏房地产企业没有大量在报纸专版上 刊登广告。而反观银川等地的房地产企业，无论是参加房交会还 是报纸的广告宣传都远远强于宁夏其他地区房地产企业。四是从 房地产网站上看，宁夏房地产企业仅有极个别企业上网宣传，远 远少于第二圈层区县的房地产企业上网宣传的数量。现在，房地 产市场的“好酒”比比皆是，宁夏房地产企业要得到更快的发展， 应加大自身的宣传、主动宣传；应扩大宣传、强势宣传，使更多 的外地购房者来品尝宁夏房地产企业的“好酒” 。 第四章第四章 宁夏房地产企业发展的环境评价宁夏房地产企业发展的环境评价 任何一个行业和企业都存在于一定的社会经济环境中，并与 环境发生密切的联系，企业的生存和发展不可避免地要受到环境 宁夏房地产企业发展研究 的影响。外部环境的变化，可能给一个行业或企业的发展带来机 会，也可能带来的是威胁。只有清楚辨认出机会与威胁并充分的 认识一个行业或企业的优势与劣势，才能发挥优势、克服劣势、 抓住机会、避开威胁使一个行业或企业不断发展。 宁夏房地产企业环境，既有内部环境的优势、劣势因素，又 有外部环境的优势、劣势因素，进行定性分析与定量分析也就成 为本章宁夏房地产企业环境内外因素评价研究的理论依据。 宁夏房地产企业发展研究 一一 国民经济持续发展国民经济持续发展 在十一五期间我国的国内生产总值由 2006 年的 216314 亿元 增加到 2010 年的国内生产总值 397983 亿元（图 1-2） ，比 2009 年增长 10.3%。其中，第一产业增加值 40497 亿元，增长 4.3%； 第二产业增加值 186481 亿元，增长 12.2%；第三产业增加值 171005 亿元，增长 9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比 重为 10.2%，第二产业增加值比重为 46.8%，第三产业增加值比 重为 43.0%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比 重分别为 12.4%、47.3%和 40.3%。2010 年全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%。其中，商品住宅投资 34038 亿 元，增长 32.9%；办公楼投资 1807 亿元，增长 31.2%；商业营业 用房投资 5599 亿元，增长 33.9%。 资料来源：中华人民共和国 2010 年国民经济和社会发展统计公报 （图 1-2） 宁夏统计局关于 2010 年国民经济和社会发展的统计公报 显示：2010 年全年实现地区生产总值 1643.41 亿元，按可比价格 计算，比上年增长 13.4，增速比全国平均水平高 3.1 个百分点。 宁夏房地产企业发展研究 其中，第一产业完成增加值 160.28 亿元，增长 7.0；第二产业 完成增加值 833.16 亿元，增长 16.0；第三产业完成增加值 649.97 亿元，增长 11.6。三个产业增加值构成由 2009 年的 9.448.941.7 调整为 2010 年的 9.850.739.5。2010 年， 第一产业对经济增长的贡献率为 5.0%；第二产业贡献率为 60.9%；第三产业贡献率为 34.1%。2010 年宁夏市房地产销售稳 定增长 全年商品房销售面积 935.98 万平方米，比上年增长 20.7。其中，住宅销售面积 816.79 万平方米，增长 20.5； 商品房销售额 309.22 亿元，增长 29.1。其中，住宅销售额 253.76 亿元，增长 32.5。 因此，全国省、市、县国民经济持续发展，为宁夏房地产企 业的持续发展创造了良好的经济环境。 二二 政府对产业的肯定政府对产业的肯定 虽然在过去的几年中，政府及其相关部门对土地、房价、房 地产市场供需结构提出了整顿、规范的要求，其目的就是要达到 温家宝总理在 2006 年政府工作报告中明确指出：“重点发 展普通商品房和经济适用房”及“促进房地产业和建筑业的健康 发展” ；以及温家宝总理在 2007 年政府工作报告中再次强调 “房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用， 必须促进房地产业持续健康发展” 。为了房地产市场的健康稳定， 国家在 2009 年底、2010 年初果断出台调控措施，出台了如“国 宁夏房地产企业发展研究 四条” 、 “国十一条” 、 “国十条” 、 “提高存款准备金率” 、 “限购令” 等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消 费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有 望实现“软着陆” ，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理 性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难， 而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而 非成为各路资金规避风险的投资投机工具。因此，就宏观政策而 言，政府对房地产业不是限制而是“必须促进房地产业持续健康 发展” ，并对房地产业的发展给予充分的肯定。 三三 城乡一体化进程加快城乡一体化进程加快 据专家预测，2015 年我国的城市化达到 50%，宁夏回族自治 区的城市化将达到 55%。根据其他发达国家的现代化和城市化的 发展经验，城市化在 30%-70%之间是城市化快速发展时期，依据 此指标看，我国的城市化正处于快速发展之中。2001 年诺贝尔经 济奖获得者著名经济学家斯蒂格利茨说过，21 世纪将由两大力量 或者说是两个基本因素推动世界经济发展，一是美国的高科技， 另一个就是中国的城市化。宁夏要在 2015 年达到宁夏回族自治 区政府提出的城市化目标，每年应提高城市化率近一个百分点， 与世界各国的城镇化发展每年的平均速度 0.3%-0.5%相比，这样 的发展速度可谓为城乡一体化进程加快，在这城乡一体化进程加 快中，城市规模扩大和城镇人口的增加将是房地产业发展的机遇。 宁夏房地产企业发展研究 四四 企业竞争对手进入企业竞争对手进入 2005 年 5 月 28 日中国房地产 TOP10 研究组发布的“2005 年 中国城市房地产开发投资吸引力十强”报告显示，从住宅开发和 商业用房开发的投资吸引力来看银川也受到提名。由于宁夏银川 市具有良好的投资环境和较强的竞争力，因此，从银川的主城区 到第三圈层出现了逐层竞争威胁的局面。 第一，宁夏银川市主城区房地产企业受外资和全国其他地区 房地产企业竞争对手进入的威胁。资本总是流向利润最大的地方。 宁夏地处我国西部地区，与北京、上海、广州地区相比存在较大 的地价、房价差。全国部分实力雄厚的房地产企业瞄准了宁夏的 房地产市场，几年间先后拉普斯、绿地、颐和、万达、先泽、丽 水瑞银、卧龙地产、京能置业等企业结合自身战略调整进军宁夏 的房地产市场，据宁夏世家机构实业有限公司的统计数据显示： 2009 年 1 月至 9 月外资房地产企业在宁夏的房地产投资额达到 40.8 亿元，外来开发商在宁夏的房屋开发、销售量占 40%.这些 企业在宁夏房地产的业绩足以显示出一种霸气，同时说明宁夏本 土房地产企业在与这些外地大鳄抗衡中已经逐渐失去明显优势。 第二，周边市县本土房地产企业同时受宁夏银川市主城区房 地产企业和部分省外房地产企业两类竞争对手进入的威胁。在土 地市场不断透明化的情况下，土地的稀有性通过“招、拍、挂” 宁夏房地产企业发展研究 的竞争性报价价格不断上升，资金实力稍弱的房地产企业就无力 在市区内与外来的资金雄厚的房地产企业竞争购买新的土地。为 了生存和发展，宁夏本土房地产企业到土地价格明显低于中心城 区周边的第二层圈地区去发展是一种明智的选择。 第三，宁夏本土房地产企业受到中心城区和第二圈层的房地 产企业竞争对手进入的威胁。近年来已有多家外地房地产企业进 入宁夏房地产市场。外地房地产的进入虽然使宁夏房地产市场热 闹非凡，但本地的房地产企业已经感到了对手的威胁和市场竞争 的激烈。 第五章第五章 加强宁夏房地产企业发展的构想加强宁夏房地产企业发展的构想 一一 改进融资，增加品种改进融资，增加品种 宁夏房地产企业的自有资金较少。因而宁夏房地产企业在发 展过程中完全依靠自有资金或进行民间的借款来完成项目的建设。 因此，增强实力是宁夏房地产企业解决土地与资金的有效途径之 一，改进融资，增加品种，是宁夏房地产企业克服劣势的另一有 效措施。 目前在我国房地产在银行开发贷款国内主要有三种形式：第 一种是房地产开发流动资金贷款主要用于补充企业为完成计划内 土地开发和商品