思源天津远洋国际中心公寓部分产品定位研究P.ppt

远洋国际中心 公寓部分产品定位研究 思源经纪2010年11月 一 项目市场现状分析 二 项目价值体系梳理 三 A区产品发展定位探讨 CONTENT 目录 四 B区产品发展定位探讨 项目市场现状分析 本体条件 市场环境 本体条件 远洋国际中心 三城联动 双向辐射 城市主轴 发展核心 京 津 滨三城枢纽 天津城市发展核心区域 本体条件 内环核心 城市CBD拓展区 约7公里 约8公里 约2公里 内环核心区 项目位于天津城市内环核心区域 与规划城市 一主两副 三个中心区域直线距离均在8公里范围内 且与小白楼CBD核心区隔海河相望 随着天津经济高速发展和快速城市化进程 未来项目所在区域将发展成为CBD拓展区域 本体条件 陆路交通核 海河东岸商贸核心区 天津站交通核 紧邻内环线 东纵快速路 东侧3公里处为中环线 地铁2号线临本项目设站 地铁3 9号线天津客运站设站 与2号线实现换乘 2 3号线计划2011年8月试通车 随着天津站后广场改造工程完毕 天津站交通枢纽与新开路传统商贸带之间的资源共享和互补将更加紧密 区域发展将迎来结构优化和升级 地块周边发展成熟 商贸 居住氛围浓厚 项目东西两侧均紧邻主干路新开路 东纵快速 交通便捷力极强 商业多集中于新开路沿线 东侧东纵快速路覆盖天津站客运铁路 西至新开路 南至华昌道西侧地块南侧临嘉华国际商业体 北至华捷道 东至东纵快速 新泰路 项目南北两侧为次干路华捷道及华昌道 北侧局部为远洋新天地高档楼盘 南侧局部紧邻嘉华国际商业中心及远洋新天地项目供热站 周边现状住宅林立 本体条件 大型高端商务综合体项目 本体条件 写字楼 一栋国际甲级写字楼和一栋高标准乙级写字楼组成 建筑面积约8万平米 精品商街 四层裙楼时尚精品商业街区 建筑面积约6万平米 五星级酒店 希尔顿酒店管理集团旗下豪华五星级酒店 建筑面积约4万平米 高级公寓 高标准酒店式公寓 部分与酒店结合建设 建筑面积约3 6万平米 本体条件 公寓部分发展目标 A区公寓主力发展现金流产品 快速变现与较高的市场价值实现 B区公寓打造市场标杆型产品 实现30000元 平米以上销售均价 打造品质型高溢价产品 本体条件小结 区位优势和高端综合体属性是项目基础价值核心所在 本案 仁恒海河广场 天津大都会 天津中心 天津核心区综合体项目主要集中在南京路沿线 南站CBD板块和老城厢板块 南京路沿线是天津都市综合体物业发展较早的区域 也是现状较为成熟的区域 代表项目由津汇广场 天津中心 君隆广场等 老城厢板块是天津最大的旧城改造项目 其中中粮大悦城 仁恒海河广场是板块综合体物业代表 南站CBD板块是小白楼商务区的延伸区域 也是未来综合体物业最为密集的区域 代表项目由嘉里中心 中信城市广场等 昆仑中心 嘉里中心 中信城市广场 富力中心 中粮大悦城 潜在项目 已入市项目 市场环境分析 君隆广场 津湾广场 津门津塔 城市综合体发展迅速 集聚在城市核心功能板块 市场环境分析 住宅 写字楼驱动是核心区综合体发展主流模式 分析 从上图可以看出 2009年是区域综合体物业放量集中期 10年截止11约中旬 区域放量约35万平米 预计2011年区域放量继续呈平缓态势 进入2012年后随着南站CBD板块的法力 区域综合体物业市场将进入新一轮供应集中期 2008 保利大都会津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩 25万平米 2009 2010 2011 2012 40万平米 大于100万平米 80万平米 35万平米 09年是区域综合体项目供应集中期 入市项目较多 津门津塔写字楼部分 保利大都会 富力中心 昆仑中心住宅及公寓部分 预计大都会公寓部分 大悦城商业 住宅部分 嘉里中心公寓部分入市 中信项目 中粮大道 都会轩 津湾广场二期 嘉里中心等集中上市 市场环境分析 2012年区域市场综合体将形成集中放量 本案 仁恒海河广场 天津大都会 天津中心 目前内环核心区域公寓物业主要分布在老城厢板块和南站CBD板块 区域内公寓产品主要分为两类 一类为综合体物业中配置部分公寓产品 另一类为纯公寓项目 大都会 津湾广场 嘉里中心等大型综合体项目中均设置有部分公寓产品以支持项目整体现金流需求 保利香槟国际 瑞景名郡等项目则为纯粹的公寓项目 整体以销售为主 昆仑中心 嘉里中心 中信城市广场 富力中心 中粮大悦城 潜在项目 已入市项目 津湾广场 津门津塔 公寓市场环境 保利香槟国际 东北角艺术公寓 瑞景名郡 中粮大道 老城厢 南站CBD是主要供给源 区域市场主要公寓项目信息列表 公寓市场环境 当前区域市场公寓存量约40万平米 户型面积及配比 区域市场代表项目产品结构情况 公寓竞品项目户型供应以居住功能较强的一居室 一居半 两室户型为主 其中 富力城华庭 富力中心两室户型占绝对主力供应 保利香槟国际3 公寓楼3 12层为平层 13 24层为LOFT公寓产品 主要以63 78平米两室户型为主 公寓市场环境 50 70平米一室 90 110平米两室是供应主力 公寓市场环境 区域公寓物业均价水平在20000 25000元 平米区间精装修 燃气 民用水电已成为主流 区域市场代表项目价格及其他特征 公寓市场环境 区域市场代表项目产品转化情况 房款180万以下一室产品平均转化率超过85 房款240万以下两室产品平均转化率约40 房款超过300万的三室产品平均转化率不足30 房款超过400万产品滞销严重 房款在180万以下产品市场转化率最高 公寓市场环境 分析 从上图可以看出 2009年是区域公寓物业放量集中期 10年区域公寓物业放量有所缓和 2011年随着几个重点项目相继入市将再次推高供应 2012年后随着区域可开发量减少 公寓物业供应量将持续回落 2009 保利大都会津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩东北角艺术公寓富力城华庭 23万平米 2010 2011 2012 2013 小于20万平米 小于15万平米 17万平米 29万平米 10年区域新增供应较少 主要来自于仁恒海河 富力中心 昆仑中心等几个项目 都会轩 嘉里中心 大都会等项目公寓产品将在2011年相继入市 预计新增供应来自于中粮大道 津湾广场二期等项目 整体供应量较小 中信城市广场 大都会二期等少数几个项目存在新增供应 公寓市场环境 投资客户是主体 兼顾部分自住需求 市场环境小结 住宅 写字楼是当前综合体项目主要驱动因素 预计未来2 3年区域市场将迎来综合体物业集中供应期 区域市场公寓物业多依托于综合体项目之上 老城厢和南站CBD是主力供给源 区域公寓物业价格水平集中在20000 25000元 平米区间 高标准精装修成主流 房款在180万以下产品市场转化率最高 房款400万以上产品滞销严重 投资型客户是公寓产品购买主体 自住兼投资型需求占有一定比重 小结 与区域市场其他项目相比 本案在交通便捷度方面具有明显优势 但在区域成熟度和商务氛围方面略显不足 随着南站CBD和海河沿岸开发推进 未来2 3年区域综合体物业将迎来快速发展期 区域市场公寓物业供应将在2011年迎来高峰 随后逐渐进入萎缩期 公寓物业稀缺性将逐渐显现 项目价值体系梳理 项目价值 公寓价值 项目价值 地段 都市综合体 关键词 项目价值 地段 陆路交通核 京 津 滨商务中转站 CBD拓展区 城际列车半小时经济带 天津站陆路交通枢纽 东进西移 三城联动 地铁2 3 9号线辐射网 东纵快速 密集路网 以后广场为核心的海河商圈 项目价值 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体 他具备完整的城市街区的特质 是建筑群体向城市空间巨型化 城市价值复合化 城市功能集约化的结果 同时 城市综合体通过街区的关系 与外部空间有机结合 交通系统有效联系 延展城市的空间价值 都市综合体 洛克菲勒 难波城 六本木 项目价值 都市综合体 项目价值 都市综合体 项目 内部循环 延伸的物业功能叠加是综合体项目核心价值 项目市场定位 东部商务核 首席都市综合体 公寓 整盘 丰富大盘物业结构 为商业提供消费人群 为商务人士提供品质居所 完善的配套设施 丰富的客户资源 大盘高知名度带动效应 公寓之于整盘是重要补充和完善 但非核心 大盘之于公寓是依托 是公寓核心价值基础 公寓价值 公寓是大盘整体功能的补充和现金流支撑 公寓价值来源于大盘整体价值依托 公寓价值细分 A区 B区 精品公寓区 通过高质素和高性价比产品的塑造 实现快速现金回流 同时完成B区产品价格提升过渡 珍品服务式公寓 通过与五星级酒店的结合 将B区公寓打造成为天津市范围内公寓产品新标杆 以实现利润最大化目标 远洋国际中心 珍品公寓区 一站式国际生活城里的极致居住感受 公寓市场定位 A区产品发展定位探讨 产品形式 户型配比 市场定位深化 产品形式研究 5 4米LOFT choiceONE choiceTWO 平层公寓 市场定位深化 产品形式研究 三个维度的思考 保证项目整体高端市场形象的统一 良好的销售溢价 并能与B区公寓销售价格 30000元 平米 衔接 保证相对利润最大化的实现 市场定位深化 产品形式研究 溢价能力分析 天津部分典型公寓项目LOFT与平层产品溢价能力分析 注 金盛国际项目为08年销售项目 此处采集价格数据为当期同时点成交价格 LOFT公寓随赠送面积不同可产生相应名义销售溢价 溢价比例一般在30 50 之间 产品形式研究 盈利能力分析 假设平层公寓产品户均面积为50平米 销售均价为17000元 平米 A区公寓可售面积按1 05万平米计算 则项目实际销售收入为 17000 10500 1 79亿元当产品设计为5 4米层高LOFT时 LOFT实际使用面积约为 50 1 4 70平米LOFT实际销售价格约为 17000 0 9 15300元 平米 单套房款约为 15300 70 1071000元则LOFT产品名义销售均价约为 107100 50 21500元 平米项目实际销售收入为 21500 10500 2 26亿元 注 LOFT溢出面积计算按5 4米层高 1 5倍容积率 前提下 假设利用客厅通高原则增加溢出面积 使整体溢出面积达到40 左右 ProgramONE ProgramTWO LOFT产品能实现约5000万元销售收入溢出 产品形式研究 盈利能力分析 ProgramONE 注 1 此处未考虑地下室费用 土地成本按3000元 平米楼面地价考虑2 财务费用按建设成本65 贷款 2年计息周期计算 方案一项目总投资额约为1 03亿元 产品形式研究 盈利能力分析 ProgramONE 方案一项目可实现税后收益约6400万元 可实现投资利润率约61 76 项目投资收益估算表 产品形式研究 盈利能力分析 ProgramTWO 注 1 此处未考虑地下室费用 土地成本按3000元 平米楼面地价考虑2 财务费用按建设成本65 贷款 2年计息周期计算 方案二项目总投资额约为1 2亿元 产品形式研究 盈利能力分析 方案一项目可实现税后收益约9300万元 可实现投资利润率约79 11 项目投资收益估算表 ProgramTWO 产品形式研究 综合考虑项目整体发展需求 建议A区公寓产品采用5 4米层高方案设计 户型配比建议 户型配比原则 客户需求导向原则获取竞争优势原则利润最大化原则 户型配比建议 户型配比原则 客户需求导向原则获取竞争优势原则利润最大化原则 投资客户是主体 看重投资成本及收益能力 2011 12年区域市场主力供给来源于中粮大道 津湾广场等项目 据了解上述项目公寓产品均以80平米以上中大户型为主 控制总价 提升单价 增加收益 户型配比建议 项目户型配比建议 按最大户型80平米 销售价格21500元 平米计算 房款约172万元 符合市场需求 以一室 两室产品为主 配置少量大户型产品 户均面积约53平米 B区产品发展定位探讨 户型配比 发展建议 户型配比建议 B区公寓市场定位 经典都会豪宅公寓 依托于五星级酒店 享受酒店及会所高端配套 项目整体高标准完善商业 商务配套 目前天津公寓项目主要集中在和平 河西两区 和平区主要分布于小白楼CBD区域 南京路商贸区等地区 河西区则主要集中在友谊路 金融街区域 1 国际大厦2 奥林匹克大厦3 今晚大厦4 利顺德大厦5 滨江国际饭店6 水晶宫饭店7 喜莱登酒店8 金皇大厦9 泰达国际会馆10 信达广场 户型配比建议 可类比案例参考 主要分布在城市核心区或涉外商务区 多数依托与豪华酒店 天津市现有中高端公寓项目中 仅奥林匹克大厦为纯服务式公寓 SOMMERSET 其余均位于高档酒店内部 属于酒店长包房 由此可见 天津市的服务式公寓市场尚处于发展的初期阶段 原则上服务式公寓只是提供住宿服务 而不出售产权以避免难以统一管理 但是根据市场需求有所不同 天津有部分出售的服务式公寓 主要是以泰达国际会馆为主 该项目凭借开发商的管理经验和高水准的服务理念 得到了良好的市场认可度 户型配比建议 可类比案例参考 以奥林匹克大厦 泰达国际会馆以及利顺德酒店为例说明天津市服务式公寓的产品特征 户型配比建议 可类比案例参考 产品供应以70 120平米区间一室 两室为主 户型配比建议 可类比案例参考 出租率均较为理想 但租金水平应管理水平影响差异较大 目前天津市高端公寓的客户特征总结如下表所示 户型配比建议 可类比案例参考 中长期居住的商务外来外籍客户是主体 户型配比建议 可类比案例参考 物业位置 建国门外大街2号 即东三环国贸桥的西南角物业类型 集顶级酒店 甲级写字楼 商业中心和酒店服务式公寓为一体的大型商务综合体项目 总占地面积 31 305m2总建筑面积 349 998m2柏悦酒店 37 018m2柏悦府 17 410m2 共28套柏悦居 39 212m2 共216套 北京都市综合体项目典型代表 户型配比建议 可类比案例参考 奢华型一室 两室产品为主 银泰中心服务式公寓部分 柏悦居 共216套 以舒适型一室 两室产品构成 一室户型面积在132 138平米区间 两室户型面积在240 242平米区间 户型配比建议 可类比案例参考 豪华精装修提升品质 超豪华精装修 精装修成本超过4000元 平米 和公共空间的打造凸显品质 户型配比建议 可类比案例参考 销售价格领先于区域市场 柏悦居历史销售价格走势 2005 11 2006 1 形象建立期目的 高端形象入市 建立北京银泰中心项目整体市场形象 主题 北京银泰中心 CBD核心区地标性建筑综合体手段 网络 活动 硬广 软文2006 2 2006 3 境外市场预热期目的 境外市场预热 为柏悦居海外路演宣传造势 主题 柏悦居 柏悦酒店专属豪宅 香港地区 手段 推介会 硬广 软文2006 4 2006 5 第一强销期目的 提升目标客群对柏悦居投资价值的认可度 保证充足有效的客源供应 主题 北京柏悦酒店专属豪宅 银泰中心柏悦居香港预售手段 网络 路演 硬广 软文2006 6 2006 10 持续热销期目的 为10月31日完成柏悦居85 的销售目标提供市场支持 同时为柏悦府10月底入市提前蓄客 主题 体验银泰中心柏悦居感受北京豪宅居住艺术手段 网络 联合公关活动 路演 硬广 软文 项目自2005年底入市起 仅用时1年半时间 实现了柏悦居公寓部分85 销售率 同时 销售价格远高于同时市场区域平均价格水平 户型配比建议 可类比案例参考 地段价值地理位置 位于CBD核心区黄金地段 地理位置优越 无与伦比 项目形象 CBD核心地标建筑 长安街第一高 酒店价值凯悦国际酒店集团在中国大陆地区的首家柏悦酒店 北京柏悦酒店 位于长安街沿线最高地标建筑的中央主楼 拥有国内最高的酒店大堂 产品价值顶级酒店服务式专属豪宅 柏悦酒店之六星级精装标准 赠送全套家具和家用电器 国际超五星级物业服务 凯悦国际酒店集团为客户提供全方位的贴身服务 项目KPI梳理 地段 地标 顶级酒店 顶级产品打造 户型配比建议 案例启示 高端豪华公寓在天津市场具有较大的发展空间 70 120平米区间产品具备较好的市场竞争力 顶级产品打造需要最优质资源的集中与整合 户型配比建议 B区公寓产品户型配比建议 主力产品房款举荐控制在300万以内 按30000元 平米计算 设置少量大户型产品 200平米以上产品 作为形象标杆 70 140平米区间一室 两室产品为主 户均面积约100平米 传统 在乎家的气质 今日 则讲究居住的智慧 产品发展建议 社区智能化 精装 硬件提升 物业服务 家居智能化 本案公寓通过精装 硬件提升 社区智能化 家居智能化 物业服务五大方面进行豪华公寓品质的打造 产品发展建议 增加项目科技感 提升项目差异化和实用性 塑造项目品质感 设置原则 原则1 通过多方面打造 提高项目附加值 原则2 产品发展建议 豪华精装 精装修标准不低于5000元 平米 豪华精装建议 上海花园石桥上海首席城市豪宅占地2万平米 建筑面积约11万精装修标准约8000 10000元 平米目前均价约130000元 平米 精良材质 奢华品牌 超豪华酒店装修标准打造至尊感受 产品发展建议 参考案例上海汤臣一品 豪华精装建议 客厅 饭厅 走廊阳台等吊顶 墙面 轻铜龙骨石膏板吊顶 高级内墙乳胶漆 客厅 高级实木复合地板或进口大理石地坪 阳台 地面采用进口花岗岩 玻璃金属栏杆 公共区域石材 地板 金属饰物 产品发展建议 参考案例上海汤臣一品 卧室天花局部吊顶 油进口乳胶漆 地面铺木饰面地板 墙身贴高级墙纸饰面高级大理石及局部木饰面造型 卧室配豪华衣柜 采用金属栏杆 实木扶手 进口大理石踏步 卧室模块实木地板 高级壁纸 衣柜 产品发展建议 参考案例上海汤臣一品 厨房墙地面均采用进口大理石 吊天花油进口防潮漆配饰线 德国博得宝 Poggenpohl 厨具全套 德国Gaggenau电器设备 冰箱 微波炉 烤箱等 厨房模块石材 品牌厨具 电器 产品发展建议 参考案例上海汤臣一品 卫生间墙地面均采用进口大理石 吊天花油进口防潮漆配饰线 地坪加热系统 德国Villeroy Boch洁具及Dornbracht龙头 意大利TEUCO超音波按摩浴缸 德国汉斯格雅 Hansgrohe 福洛 Pharo 淋浴组 卫浴模块石材 顶级卫浴洁具组合 产品发展建议 参考案例上海汤臣一品 辅助模块实木门 Low E窗 电动窗帘户式中央空调 中央吸尘 净水系统 门 窗等门 窗套 实木窗套和实木花饰门 分户门 德国Nobelesse手工雕花铜门窗 铝合金烤漆门窗 中空玻璃 Low E防辐射铜化玻璃 意大利阿鲁克 ALUK 门窗五金 采用SilentGiss电动窗帘轨道 设施设备中央洗尘 美国碧慕 BEAM 中央洗尘系统 供水 冷水采用日本积水 Sekisui 铜塑复合管 热水采用304不锈钢管空调 日本大金 DAKIN VRVII户式中央空调 电器 法国海格 Hager 住户配电箱 采用进口德国ABB公司EIB系统 视讯装置 来邦 Lonbon 紧急对讲系统 产品发展建议 参考案例上海汤臣一品 参考案例君隆广场 项目基础信息 38F精装公寓 产品发展建议 装修标准 威斯汀经典公寓 威斯汀尚品公寓装修标准4000元 平方米 威斯汀公馆4000 6000元 平方米装修风格 现代风格 少数户型融入中式风装修色调 以黑 白 红为主色调主力户型 76 89 一居 123 160 两居 180 300 三室 主力户型 装修风格示意图 现代 威斯汀公馆180 300 威斯汀经典公寓76 89 威斯汀尚品公寓123 160 参考案例君隆广场 产品发展建议 参考案例 君隆广场威斯汀经典公寓 威斯汀公寓76 89 经典公寓模块细节拆分 客厅 厨房 在小户型公寓里采用浅色调演绎现代感极强的居室风格 在视觉上能够产生宽敞效果的同时也显得清新简约 产品发展建议 经典公寓76 89 经典公寓模块细节拆分 客厅 卧室 装修重点打造舒适 便捷的生活方式 步入式衣帽间成为其中浓墨重彩的一笔 参考案例 君隆广场威斯汀经典公寓 产品发展建议 经典公寓76 89 参考案例 君隆广场威斯汀经典公寓 产品发展建议 参考案例 君隆广场威斯汀尚品公寓 尚品公寓模块细节拆分 客厅 餐厅 采用暖色系和浅灰色系两种主色调 较多运用白 灰 黑色调 点缀少量橙色系软装 呈现出简洁 明快的风格 线条感十足的设计也在总体上展现出简约的效果 产品发展建议 各功能模块细节拆分 客厅 玄关 书房 威斯汀尚品公寓123 160 采用以暖色调为主的装修风格 米色系的墙面 壁纸 地毯衬托酒红色的木门 沙发及窗帘营造出温馨 舒适的居住感受 参考案例 君隆广场威斯汀尚品公寓 产品发展建议 威斯汀尚品公寓123 160 参考案例 君隆广场威斯汀尚品公寓 产品发展建议 各功能模块细节拆分 客厅 餐厅 威斯汀公馆180 300 在公馆户型里采用偏暖色调 融入了少量中式元素 表现出现代感极强的而又雄浑沉稳的气度 给人以大方 典雅 尊崇的感受 贴合产品的客群定位 参考案例 君隆广场威斯汀公馆 产品发展建议 威斯汀公馆180 300 参考案例 君隆广场威斯汀公馆 产品发展建议 装修亮点 君隆广场公寓内精装的选材采用国际原装进口一线品牌 注重品牌和整体施工工艺的质感 在细节中彰显品质 高雅品味一览无遗 君隆广场整体定位商务气息浓厚 因此 在居室的设计上采用现代简约的风格 在干练线条中寻求一种平衡的美感 用更加精细的工艺 考究的材质 国际一流品牌 展现出该项目商务气质独有的精致和个性 客户需求特征精装修需求程度 根据调研其购买客户大部分为高端商务人群和高级公务员 投资类客户和自住型客户各占50 的比例 采用了厨卫配置家具家电的方式既满足主流客户需求又保证了客户对于个性化的追求 精装修风格偏好 在承受更多压力的高端商务人群的生活中 快节奏 高频率 高负荷是其生活常态 因此他们要求其居住品质简约而舒适 而简约主义所崇尚的正是通过流动的线条 质感的材料及整体协调搭配让人在日趋繁忙的生活中 得到一种能彻底放松 以简洁和纯净来调节转换精神空间 因此客户对该种空间布局较为认同 色调偏好 整体采用中性色调 以褐色 米黄等色调搭配方案 舍弃色彩的繁杂和堆砌 与商务人士简约的生活互为因果 客户对各功能区域装修重视程度一居自高向低为 卫生间 卧室 客厅 厨房二居 三居自高向低为 客厅 卧室 卫生间 厨房 君隆广场小结 项目基础信息 装修风格 现代风格装修造价 津门装修标准为4000 4500元 平方米 含厨卫家具家电 津塔装修标准为3500元 平方米 全部家具家电 装修色调 以米 灰 暗红为主色调主力在售户型 118 357平米 60 130平米 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 津门公寓 各功能模块细节拆分 卧室 实景图 公寓以177平米以上大户型为主 全部采用现代风格 并以暖色调 深色系为主基调 紫金色的卧室软装 酒红色的玄关柜等 共同营造出奢华 典雅的居住感受 卧室采用以暖色系为主的装修风格 色调统一具有层次感 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 津门各功能模块细节拆分 客厅 餐厅 客厅实景图 餐厅实景图 客厅及餐厅区域装修也以深色系的暖色调为主 赋予居住空间庄重 大气的风格特点 点缀其中的水晶灯 红色地毯等软装饰也将室内空间渲染得浪漫温馨 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 门厅 餐厅 户门 三防门 配海福乐 HAFELE 或史丹利 Stanley 或英格索兰 IR 或瑞高 BESTKO 或耶鲁 YALE 或其他同档次门锁 地面 实木复合地板 墙面 壁纸 局部位置有镜子或木饰 顶棚 轻钢龙骨石膏板吊顶 乳胶漆 固定家俱 壁龛1组 固定柜1组 材质为中密度板实木贴皮 五金配件为海福乐 HAFELE 或史丹利 Stanley 或英格索兰 IR 或瑞高 BESTKO 或多玛 DORMA 或其他同档次品牌 客厅 地面 实木复合地板 墙面 壁纸 局部位置有镜子或木饰 顶棚 轻钢龙骨石膏板吊顶 乳胶漆 厨房 地面 石材 墙面 石材或其他同档次材料 顶棚 轻钢龙骨石膏板吊顶 乳胶漆 橱柜 汉森或科宝博洛尼或艾诺或柏丽或其他同档次品牌 卧室 地面 实木复合地板 墙面 壁纸 顶棚 轻钢龙骨石膏板吊顶 乳胶漆 固定家俱 主卧室固定柜1组 步入衣帽间衣柜1组 客卧固定柜1组 材质为中密度板实木贴皮 五金配件为海福乐 HAFELE 或史丹利 Stanley 或英格索兰 IR 或瑞高 BESTKO 或多玛 DORMA 或其他同档次品牌 卫生间 地面 石材 墙面 石材 顶棚 轻钢龙骨防水石膏板吊顶 防水乳胶漆 淋浴间 独立淋浴间 配汉斯格雅 HANSGROHE 或当代 DORNBRACHT 或高仪 GROHE 或其他同档次品牌 浴缸 杜拉维特 DURAVIT 或劳芬 LAUFEN 或唯宝 V B 或凯勒马 KERAMAG 或其他同档次品牌 坐便器 杜拉维特 DURAVIT 或劳芬 LAUFEN 或唯宝 V B 或凯勒马 KERAMAG 或其他同档次品牌 浴室柜及台面 每个卫生间1组浴室柜 台面为石材 洗手盆 杜拉维特 DURAVIT 或劳芬 LAUFEN 或唯宝 V B 或凯勒马 KERAMAG 或其他同档次品牌洗手盆 卫浴五金 包括洗手盆龙头 浴缸龙头 品牌 汉斯格雅 HANSGROHE 或当代 DORNBRACHT 或高仪 GROHE 或其他同档次品牌 其他五金配件 毛巾杆 手纸架 浴衣钩 开关插座 西门子或罗格朗或奇胜或西蒙或其他同档次品牌 津门交工标准 整体采用国际一线品牌建材配合天然石材凸显精装质感看不见的部分 五金件全部采用国际品牌 从细节着手塑造高端品质 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 0居1卫88 津塔公寓 主力在售户型 59 一居 127 两居 138 三室装修风格 现代风格装修色调 米色 咖啡色 0居以米色墙壁配以香槟 咖啡 米色家具 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 2居2厅1卫127 主力户型图 2居以灰色搭配褐色家具 给人以沉稳大气之感 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 3居2厅1卫138 三居在现代风格基础上融合了少量欧式元素 更加尊贵 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 津塔公寓精装标准 1 门厅 1 户门 门锁 防盗木门 配海福乐 HAFELE 或史丹利 Stanley 或英格索兰 IR 或瑞高 BESTKO 或其他同档次电子门锁 2 地面 微晶石 3 墙面 壁纸 局部位置有木饰 4 顶棚 轻钢龙骨石膏板吊顶 乳胶漆 2 起居厅及开放式厨房 1 地面 实木复合地板 2 墙面 起居厅墙面为壁纸 局部位置有木饰 开放式厨房墙面为石材 3 顶棚 部分乳胶漆 部分轻钢龙骨石膏板吊顶 乳胶漆 4 橱柜 汉森或科宝博洛尼或其他同档次品牌 3 卧室 1 地面 实木复合地板 2 墙面 壁纸 3 顶棚 部分乳胶漆 部分轻钢龙骨石膏板吊顶 乳胶漆 4 卫生间 1 地面 瓷砖 诺贝尔或其他同档次品牌 2 墙面 石材 3 顶棚 轻钢龙骨防水石膏板吊顶 防水乳胶漆 4 淋浴间 独立淋浴间 花洒为汉斯格雅 HANSGROHE 或当代 DORNBRACHT 或高仪 GROHE 或其他同档次品牌 5 坐便器 杜拉维特 DURAVIT 或劳芬 LAUFEN 或唯宝 V B 或凯勒马 KERAMAG 或其他同档次品牌 6 浴室柜及台面 每个卫生间1组浴室柜 台面为大理石或人造石 7 洗手盆 杜拉维特 DURAVIT 或劳芬 LAUFEN 或唯宝 V B 或凯勒马 KERAMAG 或其他同档次品牌 8 洗手盆龙头 汉斯格雅 HANSGROHE 或当代 DORNBRACHT 或高仪 GROHE 或其他同档次品牌 9 其他五金配件 毛巾杆 手纸架 浴衣钩 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 装修亮点 装修采用高档材质或高档品牌 户型由小到大色调及风格随之趋于沉稳成熟 客户需求特征精装修需求程度 绝大部分购买原因是看重项目地段 30 客户认为精装修可有可无 10 客户不需要精装 有少数顶尖客户认为精装效果差强人意 甚至会自行拆除重新装修 60 以上客户认为最好带有精装修 装修风格喜好 70 的客户认可项目的现代装修风格 30 的客户喜欢其他风格 色调偏好 客户普遍接受简约 大气的中性偏暖色调客户对各功能区域装修重视程度 津门 大户型 自高向低为客厅 卫生间 厨房 卧室 津塔 小户型 为卫生间 客厅 卧室 厨房 是否要求配送家具家电 由于投资型客户较多因此多数客户认为需要带有家具家电 小结 参考案例 天津环球金融中心 产品发展建议 公寓市场精装标准化分析 配备标准 精装产品根据精装造价的不同 其变化主要表现在选用材质 装修程度 品牌配置三方面上 3500 7000元之间精装修配置 2000元及以下精装修配置 精装报价区间在3500 7000以上 厨卫家具家电齐全 厨具 卫浴 建材品牌为中高档 较多采国际一线品牌及国际知名品牌 但在具体规格款式上有一定差异 有部分小户型公寓配备全套家具家电 主要面向投资客群 市场上精装报价区间在2000元及以下 厨卫配备部分家具家电 厨具及卫浴品牌偏于中档 建材较多采用国内品牌 品质的变化主要表现在精装修成本的变化 公寓市场标准化分析 产品发展建议 材质 品牌对于精装造价有较大影响 例如汉斯格雅和杜拉维特的卫浴其品牌下有多个系列产品 选用不同档次的产品系列对实际成本产生较大差异 各项目精装着重点不尽相同 但普遍最为重视卫生间的装修和配置 因为多数购买者寻求长期投资回报 而终端使用客户对于卫生间最为看重 卫生间品质提升有利于未来租售 配备标准 公寓市场标准化分析 产品发展建议 装修风格 以现代简约风格为主流兼有部分欧式 中式元素 装修色调 整体色调主要采用米色 咖啡色和黑色等偏暖色系 装修风格及色调 大户型产品 中小户型产品 装修风格 装修色调 以现代简约风格为主 保证舒适性和实用性 以米色为主 家具家饰上偏褐色 咖啡色 现代简约的装修风格和米色 咖啡色系是住宅精装修产品的主流 产品配置 公寓市场标准化分析 产品发展建议 3500 7000元 平米 卫生间 座便 浴缸 洗面盆 龙头 花洒 高仪 汉斯格雅 维宝 杜拉维特 劳芬热水器 AO史密斯阿里斯顿洗衣机 博世 西门子 GE 高投入项目更多采用国际一线的品牌 2000元 平米及以下 卫生间 座便 浴缸 洗面盆 龙头 花洒 摩恩 科勒 TOTO热水器 AO史密斯阿里斯顿洗衣机 西门子 伊莱克斯 公寓市场标准化分析 产品发展建议 厨房 橱柜 科宝博洛尼燃气灶 西门子水龙头 弗兰卡水盆 弗兰卡冰箱 西门子 伊莱克斯烤箱 微波炉 西门子 伊莱克斯 厨房 橱柜 德国艾诺汉森燃气灶 Ariston 西门子抽油烟机 Ariston 西门子水龙头 弗兰卡汉斯格雅水盆 弗兰卡汉斯格雅冰箱 GE 西门子 博世烤箱 微波炉 Ariston 西门子 3500 7000元 平米 2000元 平米及以下 公寓市场标准化分析 产品发展建议 建材 天花 石膏板吊顶地面 主要为实木复合地板墙面 壁纸家具 定制固定家具五金件 合资品牌五金件 建材 天花 轻钢龙骨石膏板吊顶 乳胶漆地面 实木复合地板或天然石材墙面 壁纸 部分搭配石材或木饰面家具 定制固定家具五金件 德国 意大利等国际品牌五金件 3500 7000元 平米 2000元 平米及以下 公寓市场标准化分析 产品发展建议 本案产品精装发展建议 精装标准需满足高端豪宅公寓的品质保证 还需注重居住的舒适性 根据不同产品 不同户型在客户关心的重点部位以国际一线品牌及高端建材为主 突出国际化的美观与质感 在选用具体规格 型号 款式时 本着成本集约化原则 以拥有主流功能的中高端产品系列 例如仁恒选择的高仪龙头为其产品中价格最低款 既保证项目品质又最大限度节约成本 在非重点部位则以国际知名品牌或国内一线品牌搭配中端建材为主 注重视觉感受和质感 在保证高质量和实用前提下 应用在门 瓷砖 乳胶漆 地板等方面 本案公寓精装策略 仁恒采用 700元 个 产品发展建议 1 2 3 凸显品质区域 重点区域 一般区域 配置标准 国际一线品牌配高端建材策略 与竞品项目在硬件对比上增加卖点 支撑本项目高价值 成为产品亮点以国际一线品牌中的实用型产品为主 配置标准 国际一线品牌或国际知名品牌 配中高端建材策略 突出配置与国际一线品牌属于同等的水平 但在选用时 本着成本控制的原则 以主流功能产品为主 配置标准 国内一线品牌为主配中高端建材策略 注重观感和手感 在保证质量和使用寿命的前提下 应用在规定的范围空间里 差异化精装策略 实现成本控制和高端形象双重功能 核心策略 本案公寓精装策略 产品发展建议 大户型公寓 中小户型公寓 凸显品质区域 重点区域 一般性区域 客餐一体 卫生间 配置 国际一线品牌 杜拉维特 汉斯格雅 凯勒玛 当代等品牌策略 品牌影响力体现项目硬件配置高度 厨房 卧室 配置 国际一线品牌 国际知名品牌策略 品牌性价比高的产品进行搭配组合 既保证品质又控制成本 配置 国际一线品牌 杜拉维特 汉斯格雅等品牌 配置 国际知名品牌 策略 国际知名品牌中实用型强的产品 卫生间 客厅 餐厅 卧室 配置 国际知名品牌策略 多配置固定家具 五金件的配置要体现质感 本案公寓精装策略 产品发展建议 本案公寓精装建议 产品发展建议 电梯间及入户门 电梯轿厢 钢木复合入户门 产品发展建议 入户门 电梯间效果示意 本案公寓精装建议 产品发展建议 产品发展建议 豪华餐厅效果示意 豪华餐厅效果示意 产品发展建议 本案公寓精装建议 产品发展建议 产品发展建议 厨房家电效果示意 本案公寓精装建议 产品发展建议 产品发展建议 卧室效果示意 本案公寓精装建议 产品发展建议 产品发展建议 卫生间效果示意 花洒采购价 5000元 套 坐便器斯达克2系列采购价 5000余元 套 洗面盆斯达克1系列台上盆采购价 2500余元 套 产品发展建议 厨卫高端品牌示意 厨房水槽 龙头精密细压纹系列采购价 2500余元 套 浴缸斯达克3系列采购价 5000余元 套建议全部二居及部分一居户型 厨卫高端品牌示意 产品发展建议 本案公寓精装建议 产品发展建议 产品发展建议 起居室效果示意 豪景苑 起居室效果示意 产品发展建议 产品发展建议 硬件科技提升 通过提升硬件科技 增加项目的功能性和品质感 进而提升产品的附加值 硬件科技提升 中水处理系统 硬件科技提升 地源热泵系统 硬件科技提升 外维护 置换新风系统 硬件科技提升 恒湿恒温系统 硬件科技提升 IP可视电话系统 硬件科技提升 私家指纹识别系统 硬件科技提升 红外线监控系统 硬件科技提升 产品发展建议 社区智能化系统 保证住户居住的安全性 舒适性 同时通过社区智能化及其细节关怀细节体现居者的身份和尊贵 社区智能化系统 安全防范系统 公共管理系统 可视对讲系统 周界防越及报警联动系统 闭路电视监控系统 门禁系统 停车场管理系统 电子巡更系统 室内安防系统 公共信息显示系统 电梯紧急对讲系统 背景音乐与紧急广播系统 物业管理系统 小区在管理上采用封闭式的管理模式 住宅 商业分开管理 通过设置多道防线形成层层防范 并通过人防辅助技防 人防 技防相结合 形成一个全方位的 立体的 一体化的综合保安安全防范系统 提高社区的安全性 为此 针对小区的安全管理设置如下防线 第一道防线 周界围墙防范 第二道防线 出入口管理 人 车出入口 第三道防线 公共区域监控 第四道防线 保安电子巡更 第五道防线 室内居家防盗 小区防线规划 社区智能化 安全防范子系统以维护社会公共安全为目的 采用人力防范 技术防范和物理防范等方式综合实现对人员 设备 建筑及区域的安全防范 运用安全防范产品和其他相关产品所构成安全防范子系统包括 周界报警 视频监控 电子巡更 楼宇对讲 停车场管理等 周界报警在小区四周围墙上安装双光束主动式红外对射探测器 分区引至小区监控中心 视频监控对小区出入口 小区道路 单元出入口 车库出入口 电梯内 停车场 围墙等安防关键部位进行实时监控 并与报警系统联动 楼宇对讲管理主机 小区出入口的围墙机 单元门口主机 户内终端 联网设备等构成联网型楼宇可视对讲系统 实现可视对讲 远程开门及集成门禁控制功能 电子巡更安装在线式电子巡更系统 对保安人员巡逻的工作状态进行监督 记录 并能对意外情况及时报警 停车场管理地库出入口 小区出入口安装停车场管理系统 对出入车辆进行管理控制 社区智能化 公共广播与背景音乐子系统营造一个舒缓 轻松 优雅的居住氛围 平时播放背景音乐 必要时可作寻人通知 管理人员讲话或娱乐指导等 在出现突发性事件时 可通过消防自动报警系统自动控制或通过本系统紧急广播分区切换器手动控制作紧急广播 LED大屏显示子系统在小区入口处安装LED大屏 用于小区公告信息发布 也可与社区智能平台集成 接收来自社区智能平台的发布信息 公共设备监控子系统对小区内的配电 道路照明 给排水设备 消防水泵 电梯运行进行监控 物业机房子系统包括建筑装修 供电 照明 防雷接地 UPS不间断电源 火灾报警及灭火 门禁 防盗 闭路监视 综合布线和系统集成等 社区智能化 产品发展建议 家居智能化系统 在成本可以保证的前提下 与周边竞品形成差异化竞争 提升项目的卖点和附加值 智能调光开关 调光 场景控制窗帘控制家居环境控制 温度 湿度 空气质量自动调节家庭背景音乐网络家电控制 防盗 报警入侵检测 防火检测 煤气泄露探测 自动报警可视对讲CCTV监控 本地 远程电梯控制 自动呼梯 指定楼层 集成开关面板 场景切换 家居安防无线操作 遥控器 移动智能终端设置方便 家庭地图 可视化操作远程访问控制 PC 手机 电话自动抄表 家居智能化 家居智能化 霍尼韦尔智能家居系统的优势 参考价格霍尼韦尔HRIS 1000系列标准配置 28000元 套 家居智能化 霍尼韦尔智能家居系统的控制 霍尼韦尔国际智慧家居结构图 家居智能化 霍尼韦尔国际智慧家居实力展示 家居智能化 家居智能化 照明控制 空调控制 温度控制 家用电器 场景 实现手机遥控 霍尼韦尔科技支撑 可视对讲及门禁控制由管理中心主机 单元门口机 家庭智能终端 家庭网关 组成可视对讲系统访客与住户 住户与住户 住户与管理中心之间的可视通话以及远程开门集成普通电话的功能扩展出非可视分机 可视分机 厨房电视电话 浴室电话等多种对讲终端智能可视门铃 实现访客二次确认访客图像浏览 管理中心机 单元门口机 智能可视门铃 对讲分机 家庭智能终端 厨房电话 浴室电话 家居智能化 家庭防盗 报警设置入侵探测 火灾 防盗 燃气泄漏探测 紧急求助等多个防区 接入家庭网关每个防区可单独进行布 撤防操作预设在家 外出 睡眠等多安防模式 布 撤防一键搞定 也可自定义安防模式当有警情发生 本地报警提示 报警信号上传小区管理中心 电话通知住户安装网络摄像机 通过智能终端 无线智能终端等本地实时查看 或者通过网络远程监控 家居智能化 灯光 窗帘 场景控制灯光开关 调光控制窗帘的开合控制生活场景模式 个性化设置客厅 居家 迎宾 影院餐厅 就餐 聚会 烛光卧室 影院 阅读 起夜智能调节根据室内光照度 自动调光 起夜 自动触发夜起场景模式家庭地图 直观设置 操控集成开关面板 遥控器 智能终端 便捷操控远程操控 窗帘控制 场景控制 家居智能化 家居智能化 家庭背景音乐高保真 立体声音质 HI FI级音质效果不同房间独立控制音源 音量 音质不同音源任意播放内置电话模块 电话接入时相应房间自动静音液晶面板操作与其他系统联动 家居智能化 家居环境控制室内温 湿度监测探测到空气质量变差 自动启动空气净化器 空调新风机组 负离子发生器探测到燃气泄露 自动关闭气阀 打开智能窗户 排气扇等进行通风空调系统 室内温湿度自动调节通过互联网 电话等 实现对这些家居设备的远程控制 其它网络家电控制支持对有RS 485 EIB C BUS或PLC等接口开放协议的网络家电控制显示冰箱食物储量自动洗衣自动加热食品 煮饭通过网络 电话等进行远程控制 家居智能化 家居智能化 自动抄表系统的家庭网关带有独立的抄表模 直接可接入抄表信号其他抄表系统只要提供相应的数据接口 家庭智能终端就可以显示相应的抄表数据 上传至小区管理中心通过家庭智能终端进行本户的相关费用查询通过网络 在异地远程进行三表的数据读取及费用查询 电梯控制通过户内家庭智能终端或公共门口机实现自动呼梯 或者通过单元门口主机自动呼梯到大厅 并自动到达住户所住楼层 产品发展建议 Suggesti