某知名地产万科品类规划介绍及其应用分析.ppt

万科品类规划介绍及其应用分析 目录 2 3 目录 品类是什么 对客户 基于不同客户需求的 不同种类的产品 产品的种类 万科品类规划的出发点在哪儿 万科历来崇尚 像卖汽车一样卖房子 实现的前提就是产品细分和客户细分 产品 我能 王石 我的地盘听我的周杰伦 潘玮柏 神州行 我看行葛优 我相信群众葛优 万科品类规划的出发点在哪儿 万科学习的标杆帕尔迪 正式通过产品和客户细分实现了全生命周期的客户关怀 7 目录 1 通常划分住宅产品种类的方式 通过产品来分 独栋 联排 多层 小高层 高层 50万 80万 150万 没有体现住宅产品特征和客户需求的结合 2 通常划分住宅产品种类的方式 通过客户来分 传统的产品分类 2 万科品类划分的逻辑基础 体现住宅产品特征 包含土地客户导向 对应客户需求 品类 独栋 联排 多层 小高层 高层 土地 小 产品 低容积率 中高容积率 高容积率 万科品类建立的原则 万科的品类 在不同特征土地上 满足不同客户需求的不同产品 11 目录 万科品类规划的四个阶段 阶段一 2005年 客户细分 阶段二 2006年 产品系列 土地同客户对应 阶段四 2007年 品类成果的推广应用 完善 阶段三 2006 2007年 品类划分 阶段一 客户细分 家庭生命周期 购买动因 社会标志社交娱乐照顾老人工作场所独立空间 中老年核心老人 青年中年三口之家小太阳自由青年 支付能力 低 中 高 划分11类人群 1 找到影响客户购房的三个关键指标 支付能力 生命周期 购买动因 2 得出8大类 13小类细分客户的细分结果 阶段一 客户细分 阶段二 产品系列 这一阶段万科尝试将客户同土地的对应 阶段二 产品系列 用土地在城市中的位置将产品分为金色 城花 四季 阶段二 产品系列 阶段三 品类规划 将客户 土地 产品结合的品类规划 产品 土地 客户 阶段三 品类规划 土地 产品 客户 阶段三 品类规划 品类规划简介 品类规划简介 品类规划简介 品类规划简介 品类规划简介 品类规划简介 品类规划简介 品类规划简介 品类规划简介 关于品类的几点说明 说明1 必须依据目标客户的选择来确定土地属性 土地属性不一样 品类规属自然不一样 说明2 同一块土地上 由于开发时间或土地条件不一样 品类规属的判断结果可能也会有所不同 并会对应不同的产品 说明3 项目同品类的关系是 项目是品类的组合 项目有可能是单一品类组成 也有可能是以多个品类组合的形式出现 30 目录 战略层面 1 适应未来发展 建立客户导向的生产逻辑 战略层面 2 简单 有效率才能获得规模化 迅速扩张 品类规划利于实现迅速扩张 3 利于形成产品品牌 完善品牌架构 战略层面 4 动态规划 判断未来市场发展趋势 战略层面 战术层面 5 把握城市主流市场 确定项目发展 市场 战略 战术层面 土地 客户 产品 测算 土地属性 客户价值 拿地 yes no 流程一 土地 客户 产品 测算 土地属性 客户价值 no 拿地 yes 流程二 6 通过合理的逻辑流程 判定项目可行性及快速定位 37