北京顺义后沙峪地产项目市场研究报告.ppt

北京后沙峪项目报告 在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简要说明 因时间较紧 难免存在诸多不当之处 敬请斧正 大势 宏观市场分析 2009年1 11月 北京市期房住宅销售共131453套 销售面积共14441391 同比去年 分别上涨了55 和63 31 在11 12月传统的销售淡季内 销售情况仍持续高涨 地产开发商的高成本拿地是刺激需求释放的主要原因 2009年以来 整体市场走势良好 呈现量价齐升的局面 销售市场已经由买方市场转化为卖方市场 消费者面对市场将更加举步维艰 2009年北京房地产市场整体销售状况 北京市整体成交均价自2009年3月后保持持续平稳的增长 截止2009年11月 北京住宅成交均价已高达17443元 平方米 2009年北京房地产市场区域土地供应状况 北京住宅郊区化已成为趋势 继北京市政府大力投资北京城南区域后 顺义大龙房地产又以50 5亿元的天价拍得顺义天竺22号地 该土地楼面地价达到了29859元 平方米 该区域未来将成为北京热点区域 区域竞争市场将更为激烈 土地供应郊区化 2009年 北京市住宅土地成交面积1075 27万 成交68块地 城八区成交面积仅为200 37万 17块地 占北京市土地全年交易量的18 63 北京09年房地产市场总结 北京09年 房地产市场调整 量价齐升 近期在政策的利好下 成交量 成交价格将继续看涨 宏观政策 关键词 利好行业 房地产行业做为我国支柱行业 其稳定 长效的发展至关重要 因而 出于对行业及整体经济的保护 在现今市场环境下 政府将继续加大 救市 力度 以稳定市场 北京2010年房地产市场展望 市场环境 关键词 逐渐复苏 行业整顿还在进行中 消费者观望情绪依然存在 政府坚定的救市政策及措施出台 会使受宏观政策影响较大的楼市逐渐复苏 北京2010年房地产市场展望 价格走势 高位运行 09年整体市场价格持续走高 尤其表现在区域市场上 但从成交来看 刚性需求客户对价格的敏感度最高 未来产品品质重新成为定价的主要参考依据 市场价格将趋于理性回归 关键词 北京2010年房地产市场展望 产品供应 结构单一 随着90 70政策的落实 市场的供应结构正向着宏观调控的方向前行 中小户型已经成为主流供应 大户型产品将呈现稀缺性 对于产品面积的限制也将催生产品形态的创新 关键词 北京2010年房地产市场展望 板块轮动 向外扩散 09年 大兴取代朝阳 成为北京土地成交量之冠 北京市场呈现郊区化供应态势 大兴 顺义 通州 昌平等郊区县成为未来房地产市场热点区域 关键词 北京2010年房地产市场展望 在整个2009年中 中国房地产市场又经历了一次 拐点 从近期政府 金融机构表现而言 政策的转向在一定程度上表明 政府对房地产救市的倾向和决心 由于整体市场的供求格局在发生改变 客户的观望情绪在短时间内也不可能立即结束 而且受世界经济危机的影响的余波未退 2010年房地产整体市场将会是一个相对变化莫测的过程 而顺义区的竞争将十分激烈 产品成为取胜之关键 所以 2010年的房地产市场 注定是挑战与机遇并存 2010年挑战与机遇并存 战局 顺义区域市场分析 顺义1998年撤县设区 总面积1021平方公里 下辖19个镇 6个街道办事处 424个行政村 户籍人口56 4万 常住人口70 3万 顺义位于北京市东北部 城区距市中心30公里 东邻平谷 北连怀柔 密云 西接昌平 朝阳区 南界通州区 河北三河市 区境东西长45公里 南北宽30公里 总面积1021平方公里 城乡劳动力在二三产就业人数达到21 8万人 占本区劳动力总数的88 顺义概况 顺义 顺义区 十一五规划 中明确指出 围绕扩建中的首都机场 着力打造 临空经济带 的发展目标 并提出 空港国际化 全区空港化 发展融合化 的区域发展口号 临空经济带 五大功能板块共同组成 包括 顺义新城区 空港工业区 会展产业区 国门商务区 空港物流区 区域发展背景 2008年 中国北京 国际社会的焦点 全球华人的骄傲 在这样的宏伟背景下 顺义正走在前所未有的高速前进的轨道上 2008年 对于顺义 发展契机来源于奥运 但并不局限于奥运 顺义在承担奥运水上项目之外 08年更为重要的是 经济产业的转型 区域发展契机 新国展 会展经济全速启动 国际精英人群趋集 规划总建筑面积65万平方米 总建筑面积达到35 5万平方米 包括10万平方米的展馆及展览配套设施 预计新国展投入使用后 每年对相关产业带来的影响产值将达到60亿元 税收收入将达到2 3亿元 顺义区文化创意产业发展实施意见 明确了以会展为龙头 打造广告会展 设计创意 出版印刷三大板块 新国展催化区域经济多元化发展 本案思考 会展经济 创意产业 将为区域注入全新的运转资源 带动区域经济发展 以及产业 人群的丰富 大量的就业人口对本案定位及客群捕捉影响意义重大 空港提出 国门一公里 概念 建设工业别墅群 五星级酒店 商铺等作为综合配套设施利用国际口岸优势 设立空港保税区或空港保税物流园区 形成保税仓储 物流中转 物流配送 国际采购 展览展示 加工出口以及其它保税延伸产业集群 利用航空运输功能 在机场所在地周边地区形成产业群 以及更广泛的地区内与空运 航空相关的产业集群 截止到2008年上半年 临空经济区引进项目242个 协议引进资金486亿元 从业人员13万人 临空经济带 助推区域经济向国际化口岸跨越式发展 本案思考 临空经济的快速发展直接导致区域产业结构的变化 以及大量相关产业人群的涌入 空港助推区域经济 本案思考 TOD模式的引入 缩短中关村 亚运村 望京 及城市核心区与区域的时间距离 区域突破原有的依赖地缘性客户 改变人群结构及生活方式成为可能 15号线 线路为西苑 中关村 奥林匹克中心区 望京 沙峪镇 新国展中心 京密路 顺义府前街 到达燕京桥 此外 机场轻轨从东直门到机场3号航站楼 在设计过程中给通往顺义区的轨道交通预留了出口 TOD 公共交通导向型发展模式 为区域建设提供了一种交通建设与土地有机结合的全新发展空间 地铁15号线 机场线 发达立体交通结构 助推区域发展引擎 交通系统打通区域经济动脉 产业丰富 结构转型 2008年 顺义区第三产业比重将达到50 左右 借助新国展 空港物流 国门商务等重要产业构成的腾飞 顺义正在快速的从制造大区向服务大区转型 平台搭建 区域腾飞 2008年 首都国际机场三期扩建完成 新国展一期工程完工并投入使用 国际化的空港基地 跨时代的会展中心 08年 基础设施的建设完成 使得顺义的真正腾飞 从机会变成现实 区域前景展望 1 2 3 4 顺义新城 临空经济带 新国展 轨道交通 顺义区房地产发展前景良好 城市化进出将快速增加区域的就业和配套 将促进顺义房地产市场产生跨越式变化 日渐成熟 发展空间广大 产业素质与综合能力较高 为区域房地产市场提供良好的生存环境和客群基础 将带来大量的产业人口聚集 为区域提供置业的支持平台和客源基础 将缩短区域和其他区域的交通时间成本 使区域居住客群基数得到快速释放 顺义宏观环境小结 顺义老城区版块 国展版块 温榆河版块 顺义区域房地产市场概述 温榆河版块新国展版块马坡版块 顺义区域房地产市场发展至今 形成三个版块 并各具特色 顺义房地产市场以顺义老城区起步 温榆河版块以其自然资源成为最早的高端物业云集之所 已成为北京最为著名的中央别墅区 新国展版块 在新国展兴建后 也成为区域房地产开发重点 顺义新城马坡组团新起步 后市强劲 区域房地产发展历程 发展历程层面 新国展和马坡两版块房地产市场发展阶段较为接近 存在一定竞争关系 新国展版块 区域各版块房地产市场分析 顺义老城区 在售项目 顺义县城为顺义老城区版块的核心组成部分 便利的交通 完善的生活配套是顺义老城区最为明显的优势 老城区项目多以地段优势和配套作为卖点 目标客群更多地指向顺义本地居民 典型项目如下 顺义老城区 特性分析 本案关注 随着老城区的衰败和新城区的北移 原顺义区域原住民的刚性需求也将随之迁徙 成为本案未来基础客群 区域客群自住为主 其主要满足顺义区内住户的自住性需求 该区域客群看重价格及户型 消化速度最快的是90平米左右的中小户型 产品单一价格稳定 区域在售项目以普通住宅为主 均价在8000 10000元左右 后续量小区域衰败 顺义老城区的房地产开发基本已进入尾期 后续开发量较少 未来供应以多以普通住宅为主 温榆河版块 区域各版块房地产市场分析 温榆河版块在售项目 温榆河畔北京传统中央别墅区是温榆河版块的核心部分 高端别墅成为本区域的标语 客群 氛围不可复制 典型项目如下 温榆河版块特性 涉外区域高端调性 顺义最高端 最具知名度的房地产区域 以别墅供应为主 已形成独特的区域属性 引领全北京别墅市场 客群 氛围不可复制 其它三个版块与其无竞争性 成熟区域最后的晚餐 区域短期内供应较大 多为老项目后期放量 区域也已成熟 长期供应有限 形象基础区域名片 对顺义其它区域的房地产市场而言 该区域拉升整体区域形象和价值 也成为区域最具客群吸引力的地产名片 本案关注 成熟的涉外别墅区形象成就了区域地产高端基因 并且其强大的客群认知度成为本案高端物业分流的主要目标 新国展版块 区域各版块房地产市场分析 新国展版块在售项目 后沙峪 新国展以及空港周边区域组成了新国展版块的主要部分 临近传统别墅区以及新国展 空港未来所带来的客户及配套价值成为支撑该区域的主要力量 典型项目如下 新国展版块特性 后起之秀 新国展版块做为顺义房地产市场发展的新起之秀 以商用物业供应为主 区域住宅供应还未形成规模 在售项目规模较小 前景无限 随着空港园区和新国展带动的会展产业发展 未来区域做为顺义经济产业核心区 住宅市场将随之启动 成为顺义房地产市场的热点区域 中端区域产品平实 目前区域特性为中端住宅市场 虽有部分别墅等低密度产品的供应 但缺乏景观 氛围的支撑 未成气候 受限于产业的发达 区域房地产市场基调较为固化 以配套型住宅为主 本案关注 新国展从发展来说 是未来马坡的主要竞争对手 但其产业园区的标签弱化了竞争性 本体 个案项目分析 项目地理位置简图 项目地理位置简图 地块现状及周边现状 项目总占地105亩 可建设用地面积为65 42亩 现状为六通一平 土地性质为工业用地 花博会主会场西南侧实拍图 国航飞行培训中心东南侧实拍图 国航飞行培训中心东北侧实拍图 国航飞行培训中心东侧实拍图 项目西北侧实拍图 项目西北角路标实拍图 国航飞行培训中心效果图 国航飞行培训中心效果图 地块现状及周边现状 技术经济指标建设用地 43300平方米容积率 大于等于0 8建筑密度 多层不低于40 单层不低于50 控制高度 小于等于24米控制层数 小于等于7层绿化率 大于等于15 建议我们参照智地 香蜜湾作为模板来建造设计我们的建筑 对比理由 智地 香蜜湾与本案项目 有很多相似性 我们在产品定位 价格制定 建筑形态和形式上均可借鉴智地 香蜜湾 具体细节可有我们个性化的定制 项目名称 智地 香蜜湾所在区域 顺义区所在板块 顺义板块环线位置 五环外楼盘地址 顺义区后沙峪裕民大街38号 龙腾文化公园对面 项目四至 东 市政绿化带 南 空港开发区 西 龙道河 北 裕民大街 物业类型 普通住宅开发商北 京汉唐建设发展有限公司销售代理 北京金网络房地产经纪有限公司物业管理 北京金网络物业管理有限公司广告策划 北京智联东方广告有限公司建筑