房地产泡沫论文.doc

河南财经学院硕士学位论文河南财经学院函授本科生毕业论文房地产泡沫成因与对策问题研究姓名任现学号7200718010专业工程管理指导教师叶立赞2010年4月12日2学校代码：10484申请号：河 南 财 经 学 院 硕 士 学 位 论 文房地产泡沫成因与对策问题研究专 业 名 称：工程管理 专 业 代 码： 研 究 方 向： 房地产泡沫成因与危害申 请 人 姓 名： 任现导师姓名、职称： 叶立赞 完 成 日 期： 2010/4/25 论 文 主 题 词： 泡沫经济 摘 要房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。从16世纪荷兰郁金香泡沫到日本泡沫经济的破灭，人类已经多次领教了它对社会经济的巨大冲击。而纵观历史上历次大规模的“泡沫事件”，我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。经济泡沫和泡沫经济是两个不同的概念，前者反映的是“局部”的经济现象；而后者反映的是“全局”的经济现象。经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。综合起来，这些不均衡的具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。经济泡沫和泡沫经济，两者产生的原因不同，所造成的危害不同，解决问题的对策也不同。经济泡沫与泡沫经济之间主要的区别在于：市场机制会对经济泡沫起到制衡作用，无论经济泡沫增长速度快慢，最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点，但是市场机制对泡沫经济完全无能为力，因为在泡沫经济中根本不存在这样的均衡点。泡沫经济是一个非常典型的市场失灵的案例。在泡沫经济发作的时候，人们买涨不买落，价格越涨，需求越旺。反过来，需求越旺，价格上涨得越快。如果没有外部政策约束，泡沫经济将像脱缰野马一样，最终出现突然崩溃的结局。这是区分经济泡沫和泡沫经济的一个重要标志。房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比根本不同，它本身并不是泡沫经济。另外，房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。房地产业是一个与诸多产业高度关联的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也较大。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业，使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在：房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展；房地产泡沫破灭导致了金融危机；房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机；房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机。近年我国房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产业也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。对于房地产有无泡沫的争论已经越演越烈，那么做为中国的中原中心城市的郑州是否也出现了房地产泡沫呢?本文在借鉴国内外理论研究的基础上，引用最新的统计数据运用实证分析法，对郑州市房地产市场是否存在泡沫进行评判，得出结论：郑州房地产市场不存在泡沫。房地产业的迅速发展需要有效需求作为支撑才不会形成房地产泡沫。从预测需求的角度，本文对郑州市人口、城市化率、国民经济生产总值、产业结构、家庭可支配收人等相关宏观指标进行分析，并对成都市五城区的住房现状、购房需求等进行了具体的分析。从上述房地产业相关宏观指标的分析可以看出，郑州房地产业的持续稳定发展与城市经济社会的发展保持了相应的协调与稳定，而且这些分析数据客观反映了郑州市居民家庭住房现实状况及改善住房条件的客观要求，综合相关数据资料的比照分析，我们可以得出：目前郑州房地产市场是大量有效需求支撑的，投机成分很低。由此本文得出结论：郑州房地产市场没有形成泡沫。而且随着我国东西部大开发发展战略的逐步实施，成都市创建“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市”的城市发展战略的稳步推进，成都房地产业发展动力也必将更为强劲。作为国民经济发展的先导性支柱产业，成都房地产业必将为成都市的发展贡献更大的产业力量。对于房地产泡沫这种需要量化的经济现象，如果仅从定性的层面进行分析，并不能从整体上准确的显示房价的变动情况。因此，根据我们所能得到的数据及资料，本文选择四个国际上比较流行的几种指标对成都市的房地产行业进行实证的分析。分别是：房价增长幅度与GDP增长幅度比、房价收入比、空置率以及房地产贷款增长率与贷款总额增长率比。通过分析我们可以得出这样的结论：大多数的指标都显示成都市房地产目前没有严重的泡沫。可以说，整个成都房地产市场的发展是比较健康的。从而进一步验证了通过需求分析得出的结论。在泡沫理论研究和实证分析中，政府宏观调控政策始终是一个关键性因素，无论是泡沫的推起与化解，还是泡沫的防范与管理等各方面都与政府有直接关系。本文具体分析了房地产新政对成都房地产业的发展所产生的影响，从而进一步验证成都房地产市场是否存在泡沫的问题。总的来说从成都房地产市场近几年的发展情况来看，我国政府对这次房价上涨所采取的宏观调控措施是得当的，对抑制房价急剧上涨，防范泡沫形成，都有积极的作用，并已初见成效。由此也可以说明成都房地产市场并没有形成泡沫经济，在政府正确的宏观调控下成都房地产市场正逐渐走上一条健康、成熟的发展道路。当然无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看成都房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成举足轻重的影响。因此，本文对预防房地产泡沫提出了一些对策和建议：进一步完善监管体系；抑制投机；改善经济环境和市场环境，扩大住房有效需求；建立完善房地产泡沫预警体系；加大经济适用房建设力度优化经济适用房开发机制；加强舆论宣传的引导；搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金等。关键词：泡沫 房地产泡沫 真实需求 宏观调控 Abstractthe“bubble”in theeconomymeans one kind ofspeculativeprocess，inwhich the price of one or a series of assets brewsawayandcontinuously goes upfrom market basic valueSince the mankind beganto stepinto market economy era，the economic bubble events have beenaccompanyingwith the development of humanThe bubble will prebablylead to the economic and financial crisisThe worldS economicsystem isbearing the impact of the speculation overbearing tide in rapidsuccessionReviewing all previous large scale“foam incidentsinhistory,we can find that the important carriershappeningin thesefoamincidents”are real estate and stockThe real estate bubble willbring a lotof problems to a national economyRecentlyin China，as soaring in economy,continuous improvementofpeopleS livingstandards andongoing expansive investment scale offixed assets，the real estate industry has also been into a new periodChengdu，as the centre city of economy and finance of the west China，the real estateproblemis ex仃emely noticeableThis paper is justlaunched around this questionThe author attempts to set llp an analysisframework about economic bubble in thisPaper to systematically analyzethe state of real estate market in ChengduThis paper has five partsIn the first chapter the author introducesseveral famous bubble events inhistoryand reviews the relevanttheoryofbubbleThen the author builds an analysis framework and identifiesthe definition,reasons and harm ofbubble”In the following part，theauthor discusses the effectiveenquiryand speculative enquiry in realestate market in ChengduThe rapid development of ChengduSeconomy improves the level of local peopleS life and attracts a great dealof investorsAll of this makespeopleinChengduneed more housesT【lis is an effective demandThis kind of demand will make the realestate marketdevelopin ahealthy wayThe author analyzes the demandof the real estate inChengdu by using the uptodate statistic status，introduces thequalitativeandquantitative analysis methods and gets theconclusion that there was no bubble in the real estate market in ChengduIn the thirdpartthe author uses four indexes which arepopularin theworld to verify the conclusion that isanalysedin the preceding chapterInthe chapter four,the author analyzes the governments macroscopicpolicieswhich arevery important to the“bubble”At the same time，italsoprovesthat the govemmentS policies are correct and the ChengduSreal estate market has no bubbleIn order to set up ahealthyreal estatemarket inChengdu，inthe last part，the author gives her own views andsuggestionsKeywords：bubble real estate effective demand macroscopicpolicies2第一章房地产泡沫研究的理论综述第一节经济泡沫与泡沫经济第二节房地产泡沫相关研究第二章郑州房地产市场的需求分析第一节房地产市场的供给与需求第二节从宏观指标分析郑州房地产的需求情况第三章郑州房地产市场泡沫的指标分第一节房地产泡沫定量研究综述研究方法在研究方法的选择上，本文主要运用了理论综述法、指标体系法、比较法、定性分析法、案例法等研究方法，目的在于更加全面地分析成都房地产泡沫的情况，为解决实际问题提供参考。具体发方法运用如下：在论述泡沫经济、房地产泡沫的概念时，本文主要采用了案例法和理论综述法，通过一些著名的泡沫事件，以及对已有研究成果的综述来理清这些概念；在回答成都房地产市场是否存在泡沫的问题时，则是根据收集的具体数据采取实证分析法、比较法、定性分析法、指标体系法等。三、文章结构文章共有五个部分。第一章在借鉴了国内外学者的研究成果后，给出了经济泡沫、泡沫经济的定义以及房地产泡沫的特征、成因、运行机制等基本内容。第二章根据前一章建立的理论基础，收集了相关数据资料，通过分析成都房地产市场是否存在真实需求提出了成都房地产市场没有形成泡沫的观点。第三章运用指标分析法对成都房地产市场进行了具体的分析，进一步验证了成都房地产市场不存在泡沫的结论。接下来从成都房地产市场的宏观调控政策是否得当等方面再次论证了成都房地产市场没有形成泡沫经济的结论。最后一部分对以上部分进行总结，并对防范成都房地产市场出现泡沫经济提出了一些建议。第一章房地产泡沫研究的理论综述第一节经济泡沫与泡沫经济一、世界历史上著名的泡沫经济泡沫的英文是Bubbles，也可译成泡沫状态。在世界经济发展史上，早在300多年前就发生过荷兰郁金香狂潮、法国密西西比泡沫和英国南海股票泡沫，此后国际上就开始了对泡沫的研究。(一)荷兰郁金香(Semper Augustus)泡沫1636年荷兰的郁金香投机是有据可查的人类历史上最早的泡沫经济案例。1630年前后，荷兰典雅高贵的郁金香新品种风靡了欧洲上层社会。特别是在法国盛行的奢靡之风把郁金香的价格逐渐抬高起来。在1635年秋季，名贵品种郁金香的价格节节上升。在巴黎，颗最好的郁金香花茎的价钱相当于110盎斯的黄金。在1636年lO月份之后，不仅珍贵品种的价格被抬高，几乎所有的郁金香的价格都飞涨不已。在短短的一个多月期间，郁金香的价格被抬高了十几倍，甚至几十倍。郁金香花达到了空前绝后的辉煌。可好景不长，郁金香泡沫只维持了一个冬天，在开春之前，郁金香泡沫崩溃了。郁金香市场一片混乱，价格急剧下降。1739年的数据显示出有些品种郁金香的价格狂跌到最高价位的00051。(二)法国密西西比泡沫著名的法国密西西比股市泡沫发生在1719年。与荷兰郁金香泡沫相似之处是：法国股票市场的价格和当年郁金香价格一样在很短的时期内大起大落；两者的区别在于：荷兰郁金香泡沫基本上是民间的投机炒作，而法国密西西比股市泡沫却有着明显的官方背景。该事件G盯ber，Tulip咖垴I町Pre5s，l4关键人物是约翰劳。他认为：在就业不足的情况下增加货币供给可以在不提高物价水平的前提下增加就业机会并增加国民产出。一旦产出增加之后，对货币的需求也会相应跟上来。在实现了充分就业之后，货币扩张能够吸引外部资源，进一步增加产出。他认为纸币本位制要比贵金属本位制更好，纸币本位制具有更大的灵活性，给了发行货币的银行更多的运转空间和控制宏观经济的能力。1715年，法国摄政王奥莱昂(Orleans)公爵正在为法国的财政窘态犯愁，约翰劳的理论好像是向他抛出的一个救生圈。于是在政府的支持下，劳成立了可任意发行纸币的皇家银行和享有贸易特权的密西西比公司。约翰劳的股票在市场上非常受欢迎，从1719年5月开始，股票价格连续上涨了13个月，股票价格从500里弗尔(1ivres)涨到10000多里弗尔，涨幅超过20倍。大量的增发货币经过一个短暂的滞后期，终于在法国引发了通货膨胀。约翰劳的一系列措施并不能阻止股票价格的下跌。从1720年5月开始，股票价格连续下跌13个月，跌幅为952。一、房地产泡沫简介查尔斯P金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为新帕尔格雷夫经济学辞典撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。二、房地产泡沫的基本概念及争论2.1房地产泡沫的涵义房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。2.2房地产泡沫的特征房地产泡沫表现出来的理论特征包括房价持续过度上涨、房地产投资占固定资产投资的比例偏高、房地产企业银行贷款比例偏高和房价收入比过高。随着经济发展，房价上涨是个正常现象，但房地产泡沫发生时，房价是在不正常持续上涨。1989年到1997年第3季度，香港房地产价格上涨了3倍多(年平均增长率超过200)，马来西亚房地产价格在19911992年期间增长了1226，从1987年到1991年5月，东京、大阪和京都重要商业地区公寓价格年增幅都达到了两位数。综合香港、马来西亚和日本房地产泡沫时期的房地产价格增长率，房地产价格增长率连续几年在两位数以上就可视为有泡沫。2.2.1房地产投资占固定资产投资的比例偏高房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。在发达国家，房地产投资一般占2050。我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在30左右。2.2.2房地产企业银行贷款比例偏高从国外发达国家成熟房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40。我国房地产开发三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段) 每一阶段都离不开银行资金支持，即除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行，因此我国房地产企业银行贷款比例最多不应该超过50。2.2.3房价收入比过高房价收入比，国际上通行标准有两个：一个是联合国人居中心标准，即房价收入比不应超过3：1，另一个是世界银行标准，即房价收入比不应超过5：1，否则，房地产市场就会停顿房价收入比反映了居民对房地产的相对购买能力。西方学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，而我国由于特殊的住房体制，隐性收入高、需求长期压抑等原因，目前正常房价收入比在58倍问属于正常。房价收入比反映了一个地区居民对住宅价格的承受能力，当这一比例过高时，居民承受力较低，会影响住宅销售。2.3房地产泡沫一般表现形式2.3.1价格泡沫土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，就会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于价格泡沫。如果土地价格成倍甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。例如，日本的地产价格暴涨就是一个有力的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然会引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就会形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济1161。1992年我国海南及北海地区出现房地产泡沫就是典型的例证。2.3.2房屋空置泡沫价格泡沫在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成房地产泡沫。2.3.3房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。2.4房地产泡沫经济的理论解释2.4.1虚拟资本理论由于价格泡沫是虚拟资本迅速膨胀的产物，马克思的虚拟资本理论也就成为研究房地产泡沫经济的重要理论依据。根据马克思在资本论第三卷的有关结论，虚拟资本被理解成是与实物资本相分离的，本身没有价值的，仅是给持有者带来一定收入的凭证。广义的虚拟资本包括有价证卷(如股票、债券)、银行借贷信用(如房地产所有权凭证、汇票)、记帐符号等。在市场对资本价格普遍看好时期，虚拟资本吸引越来越多的社会贷币资本，使其市场价格持续上涨。马克思将虚拟资本在运行中出现的这种脱离实物资本价格的过度上升称为“肥皂泡”。以这种五光十色的“泡沫”为基础的经济呈现出一片“繁荣”。但由于虚拟资本只是代表实物资本与其收入的凭证，它的任何变化都需要以后者的变化为前提，虚拟资本单方面膨胀只能产生出必然会破裂的“泡沫”。因此，在房地产价格上涨阶段，投资者预期对房地产投资将带来日益增高的超额回报率，于是投入更多的资金于该市场，造成房地产业吸纳过多资本，而实物资本相对萎缩，速度放慢。当市场投机者意识到房地产价格上涨超常，相反预期占据市场主导地位时，整个市场的贬值就随之出现。2.4.2市场行为理论金德尔伯认为泡沫经济是由投机行为引起的。投机首先是基于短期内以低成本方式谋取高额利润的动机和心理冲动，其次在市场经济环境下，土地本身具有的稀缺性、有限性以及土地使用价值易变性等特点决定了土地价格变动总趋势为上升的，同时又由于受到经济周期及其他因素的影响而大幅度变动。世界各国和我国的情况都证明了土地波浪式增值律的存在；如日本19951974年问城市地价的年平均递增率，按划分的八个时段来看，最低的为0，最高的达30，波浪起伏甚大，但总趋势是不断上升的。因为投机是为了在不从事生产性劳动的情况下期望利用市场价格变动获得超过正常利润率的利润，房地产市场价格变化快且价格变动幅度大的特点使该市场的投机活动尤为活跃，具体分为土地投机，即对交易土地或买卖土地的投机活动；增量房产投机，即对新增或新建房产买卖的投机活动；存量房产投机，即对己投入使用的原有房产买卖的投机活动。其中，尤以期望利用土地价格或房地产价格变化，并通过土地交易或房地产交易获利的土地投机最为严重。由于投机者掌握全部的市场变化信息几乎是不可能的，它对未来的预测建立在对现有信息的把握之上的。当市场上“集体无意识”，即在某一时刻对土地价格的相同预期(预期的同质性)以及非理性冲动的共同作用下，投机者对土地的需求会大大超过市场供给，使房地产价格脱离其市场基础条件所代表的现实价格而急剧上升，出现房地产泡沫经济。2.4.3金融危机理论马克思在资本论第三卷第五篇集中分析了信用和虚拟资本，指出作为一种代表收益权或货币要求权的非劳动形成的无价值物品，虚拟资本具有价格。在这种情况下，它是价值与价格的完全分离。货币作为金融运动的中心，由它产生的倾向危机是金融危机的一般特性，其他各种危机仅是在不同主体的具体表现。其中，虚拟资本与货币交换及转化价值，产生出了虚拟资本市场。该市场是以虚拟资本为中心，由富有阶层、投机者、金融机构、小资本所有者组成部分，主要进行虚拟资本和信用货币相互交易的自我循环动作。银行信贷的过度增长和虚拟资本市场的过度膨胀使作为一般等价物的货币同信用货币的面额价值、虚拟资本的市场价值的矛盾加深。在当前以虚拟经济为主导的社会金融系统超常情况下，进入投机市场的资金停转、银行收缩信贷等行为都会引发金融危机。房地产通过供股、配股、发行固定利息。赚回优先权等方式从货币市场、资本市场、外汇市场、股票市场筹集资合并在泡沫经济破裂时动摇整个金融行业。2.5我国房地产市场存在泡沫现象市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般认为，判断房地产市场的指标主要有以下四个：首先是规模。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，2005年国家统计局数据显示全年房地产开发投资15759亿元，比上年增长198。商品房竣工面积48793万平方米，增长149。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占355，期房占645。过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年均住宅竣工面积达到68亿平方米(见表21，表22)是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。按每平方米2000元计算，每年城镇住宅的投资规模己经达到14万亿元左右，接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16，超出世界平均水平一倍以上。相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。从需求方面看，推动这次房地产高速增长的主要因素是房改的政策效应。表21部分城市商品房交易面积(单位：万平方米)城市2006200720082009上海749901241175461246.86北京989412025147331525武汉1325016955233329799沈阳116.03177.3342.6深圳41036449054320141876重庆2459327893930951773天津17584211.4263932754郑州5963743801681南京13763183802928829614成都20332454291445054石家庄3341621877122无锡7701318195622679南昌28460851811576表22 房地产企业联网直报综合数据表2006年3000家房地产企业联网直报综合数据表指标名称完成投资(亿元)住宅投资(亿元)施工面积 (万平方米)竣工面积(万平方米)销售面积(万平方米)1-12月37662116291948303 74721-11月2796192326193596258041-10月2295147824136430442851-9月180113351966935673633其次是价格。房地产市场存在泡沫与否有很多判断标准，但最有意义的指标是房产价格。国家发展和改革委员会经济研究所王小广指出，房地产泡沫的表现之一就是价格飞涨。张曙光、清华大学教授魏杰也在不同场合表示，目前房价虚高状况令人担心。例如，杭州的房地产价格水平已飙升到香港的水平，这绝对不正常。国家统计局的数字表明，今年前4个月，全国商品房平均销售价格同比增长74，而上年同期是下降12。2003年1月份，原国家计委发布的行业景气报告指出，目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。国际通行的看法认为，住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比的合理水平应为3：1到6：1。在日本东京，房价收入比大约为48：1。目前在我国大部分城市与之相应的比例(平均房价与平均收入之比)是8：1到15：1。上海、广州等房价收入比维持在8：1左右。北京市民户年均收入为34万元，一套80平方米的普通住宅也需要40万左右，房价收入比为11：1。高房价己使众多欲购房者却步。一边是房价的快速上涨，老百姓买不起房子；一边却是房地产投资还有继续扩大的趋势，房屋的空置率节节攀升。当房价与公众的购买力严重背离，远远超出人们的承受能力，当房价上涨与空置率同步增长，谁敢说这里面没有泡沫?那些鼓吹房价还要上涨多少倍的学者，依据的是我国GDP的高速增长，但是，GDP的增长并不意味着人们实际购房能力的同步增长。理由如下：个人财富并未与GDP的上涨保持同步。改革开放以来，国家财力快速增长，但是，人们的工资收入增长速度远低于GDP的增长速度。根据国家统计局于2006年1月9日对GDP历史数据修订结果的公告显示，我国GDPl993年为35334亿元到2005年增长为159878亿元，增加了352倍，而同期职工工资总额从49162亿元到2005年增长为169002亿元，增加了244倍，11年来慢了一倍多。再次是资金。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，引发一系列连锁反应。目前进人房地产市场的资金主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业热资、社会游资。在这五块资金中，开发商自有资金数量较少，北京房地产开发商中，注册资金不到位的占90以上。目前，几乎所有的房地产开发项目都存在施工企业热资问题，给旋工企业造成了沉重的负担，有的施工企业的资会链条己经中断，难以长期保持下去。社会游资的基本属性是追逐利润，哪些产业和地区能产生高额利润，这些资金就流向哪些产业和地区。目前房地产业的利润率较高，对社会游资有一定的吸引力，一旦利润率下降，这些资金将会迅速撤离房地产市场。据建设部等部委的调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约20至300是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30至40的资金，这部分资会也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61的资金是来自于银行。目前，我国房地产贷款总额约占金融机构贷款总额的10。资金来源的集中度过高，使商业银行的信贷风险增大。在此之前，中国社科院经济研究所汪利娜等专家学者早已警告说，房地产过分依赖银行贷款会增加整个经济运行的险。最近一个时期，中央银行也确实采取了一些措施，收缩银行业对房地产业的融资，似乎在某种程度上佐证了房地产泡沫的存在。2005年底摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠最近发表最新言论指出，虽然中国至今还没有开放资本项目，但可供渗透的孔洞不少。有非常大量的热钱流入体制。在货币增长中，那些可以随时撤走并影响经济稳定的热钱占了很大部分。而迅速增长的信用借贷使中国的房地产行业得到长足发展。谢国忠表示，由于中国信贷增长的大部分都投进了房地产行业，变成了大批的楼房住宅。假如这些流动资金迅速撤离，中国的房地产行业将会遭遇危机。第四是速度。自1998年以来，房地产市场的各项指标都一自保持很高的增长速度，每年的房地产开发投资、住宅竣工面积、住宅开工面积、住宅销售面积、个人住房抵押贷款额、房地产价格都在高速增长，增长速度基本上都保持在两位数上。2006年9月15日国家统计局发布的数据显示，前八月，中国完成房地产开发投资11063亿元，同比增长24，增幅比去年同期回落48个百分点。7月份，“国房景气指数”为10351，比6月份上升O58点，比去年同月上升154点(见图21)。与房地产市场高速增长相比，国民经济增长速度，城镇居民可支配收入增长速度、固定资产投资增长速度要低得多，物价指数甚至出现过负增长。1998年以后，房地产业和国民经济之间的关系发生了根本性变化，从被动受国民经济影响的滞后性产业，转变为主动影响国民经济的先导性产业。即使这样，房地产业增长速度也不可能长三、房地产泡沫的主要特征1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。四、房地产泡沫的判定房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：（1）整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产也会有一定的过热的现象。（2）投资增长率从。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率从的2倍时，就有产生泡沫的危险。（3）商品房的空置情况，一般当空置率达到10%时，就是房地产业过热的预兆。除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。五、我国房地产泡沫的形成原因1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。7.土地价格垄断。土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。土地要素市场的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。8.房地产开发市场行政垄断。房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资金，企业无法进入这一行业。弱化了房地产行业的竞争。加上我国根深蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。 9.地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。10.城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造;住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。11.房地产租赁市场不完善。我国房地产租赁市场很不完善。现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主休是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理，使正常的租赁市场需求者望而却步。12.房地产投资与投机。我国经济高速发展，居民手中积累了大量的货币资金，住房消费成为了新的消费热点。住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。我国居民本就有购房置业的习惯，为了扩大内需，鼓励先富起来的家庭购买第二或第二套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。再者，我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的惟一投资渠道。 六、房地产泡沫的危害 房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展房地产贷款比例与增长率。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是银行流出的。在日本房地产泡沫急剧膨胀、市场过热时期，很多金融机构违背贷款原则，随意变更贷款比例上限，有的甚至将贷款上限提高到100 %以上。房地产贷款增长过快，助长了房地产泡沫的形成。此外，银行也是房地产泡沫破裂的直接受害者，因此将房地产贷款比例与增长率作为一个衡量指标是十分自然的。然而，与其他指标一样，仍然没有一个公认的标准来衡量房地产泡沫是否已经出现。但不可否认，一旦出现房地产泡沫，将严重扰乱我国经济的正常运行，带来无法估量的严重后果。 中央政府将是房地产泡沫破裂的最大受害者。由于房地产开发商、施工单位、居民购房都从银行融资，60%以上的房地产投资金额来源于商业银行。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。由于四大商业银行为国家所有，银行买单事实上也就是国家即中央政府买单。此外，泡沫破裂还会导致经济萎缩、消费下降、投资乏力等一系列后续问题，如日本1990年房地产泡沫破裂导致的后遗症到现在都没有完全消除，这也会对政府产生很大的压力。因此对中央政府而言，它有足够的理由来防止任何可能出现的房地产泡沫。 20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师黑马恩德（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个“比较理想”的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的36倍。许多学者用这个标准来衡量国内商品房价是否合理，甚至用其来判断房地产价格是否“虚高”，房地产泡沫是否出现。据包宗华分析，房价收入比36倍主要依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来。由于各国的国情不尽相同，因而36倍并不一定适用于世界上所有的国家，也不宜称之