美亚肇庆国际新天地商业地产项目定位市场报告35页.ppt

房策网 谨呈 肇庆市嘉仕实业投资有限公司 肇庆市国际 新天地市场调研及定位报告 美亚置业投资顾问 深圳 有限公司 房策网 线索一 肇庆市能开多少平米的高档商场 2005年职工平均工资 城市恩格尔系数高过30 按二八定律 肇庆城区36万人 高档消费群体约7万人 按年均服装类消费2000元算市场空间 要保证百货日均45元 平米的营业额 营业面积就不能超过10000平米 定律 世界上80 的财富由20 的人创造 房策网 线索一 肇庆市能开多少平米的高档商场 不超10000平米的市场 广百时代广场约2 3万 2002年开业半年的天贸南大撤场 市场空间 现状供应 历史教训 肇庆市不能再开高档商场 不以中高档定位商场 房策网 线索二 国际 新天地能成为市级商业中心吗 纯住宅区 少商务 行政设施和人员非市中心 与市中心相距1 5公里市级商业中心已经形成 天宁路康乐北路只是城北片区生活出行交通干道与东西城市干道端州路还有250米步行距离公交线路三条 覆盖辐射不足 市级商业中心 全市核心位置 服务全市功能区 覆盖全市的交通 全市唯一的 房策网 线索二 国际 新天地能成为市级商业中心吗 红线为好世界购物中心 黄线为广百时代广场 紫色为国际 新天地 绿色为突破线 国际 新天地所临康乐北路道路较窄 周边环境差等劣势 不具备形成辐射全市的商业中心 也不适合高档商场定位 消费人群和商业机会只能从本区域去寻找 房策网 线索三 国际 新天地能做多大百货零售 假设辐射全市 假设辐射片区 设置标准1万 超市 10万人1万 百货 16 17万人 城区36万人 西区20万人 3 6万平米超市2 25万平米零售 2万平米超市1 25万平米零售 存量百货零售已经超过全城区需求 房策网 线索三 国际 新天地能做多大百货零售 西区百货零售 1 25万平米 天宁路无法跨越 城区百货零售 2 25万平米 项目百货零售面积不超1 25万平米 房策网 国际 新天地要研究的问题 是商业中心可行和特色 是竞争下的商机 各位同仁 我们要研究的方向是什么 目标沟通 是拓展空间要面临什么竞争 是商圈里的商机 房策网 商业中心雏形形成 可否形成商业中心 国际 新天地要研究的问题 商业中心指标 足够人流 商圈规模 区位价值认同 城市功能中心 交通枢纽 前临康乐北路日均5 3万人流 步行十分钟商圈内有8万居民 房策网 商业中心哪些特色 国际 新天地要研究的问题 公共汽车人流只占到总人流的9 左右 受限三路公交线路 商圈对全市中低收入群体覆盖不足 区域社区型商业中心 大众公交线路不足 中低收入群体片区覆盖 商业人群为周边居民 平时人流 2776 3433 人次 小时 上下班人流为 4800 6800 人次 小时上下班特性明显 人流基本为周边社区居民 如何解决日常人流不足的问题 房策网 商业中心哪些特色 国际 新天地要研究的问题 片区出行交通工具摩托车 小车占到73 约3 8万人次 证明片区居民收入较高 项目面临大量摩托车停车配置要求 约14个中高档楼盘 总户数为10694户 中高档消费人群所占比例 32082人 6 8 万人 40 53 中高档社区商业中心 约50 中高档社区居民 需要配套大量摩托车位 必须兼顾停车方便性和休闲娱乐社区配套型 房策网 商业中心哪些特色 国际 新天地要研究的问题 3000平米瑶池海鲜市场 4000平米康乐菜市场销售生鲜食品和日用品 两大市场和一条水果街 城北粮油站构成了整个片区内最大最集中的城市居民生活日用品市场 我司建议两套方案 第一 动员政府拆迁康乐市场作为项目停车场 第二 引入超市竞争 造成康乐市场自然淘汰 房策网 国际 新天地要研究的问题 商圈研究及机会把握 超市营业面积 8万人 3人 户 500元 户 月 30天 45元 天 日 9876平方米 房策网 国际 新天地要研究的问题 商圈研究及机会把握 潮 粤菜系品牌餐饮 经营面积不低于2000平方米 装修中高档 能承接婚宴团队消费 并设大量包房 大众菜价 经济实力雄厚 能连续推出特价菜促销 经营粤式早茶 不以海鲜菜系为主 管理好 适应市场变化 租金能接受40 50元 月 平方米 大型餐饮 10分钟商圈内 餐饮特色为规模大 装修上档次 环境舒适 宴会厅 包间多 有大型停车场 大部分菜类价格中档 少部分价格高 没有完全消费高的餐饮 交通方便 与大型住宅区 娱乐区不远 因而集客力强 经营状况大都较好 房策网 国际 新天地要研究的问题 商圈研究及机会把握 10分钟商圈娱乐设施调研 经营好的娱乐设施 营业面积都在1500平米以上 周边只有帝苑俱乐部一家大型娱乐设施 市场空缺大 在其他娱乐场外地商旅占到30 40 的情况下 帝苑90 接待本地客人 国际 新天地娱乐设施主要以满足社区需要为主 房策网 商圈研究及机会把握 大型KTV商家 营业面积在1500平方米至2000平方米 如果要考虑演艺厅设置的KTV商家 则要求其属于全国连锁 旗下有签约演艺人员 并在周边有连锁店 中高档档次和装修 减少大包房所占比率 提高中型包间和迷你型房所占比例 KTV包房采用量贩式消费 由顾客自主选择 自助服务 只设最低消费 成熟经营理念 能够不断调整促销手段 资金实力雄厚 能够自己吸引消费群体 娱乐设施定位 国际 新天地要研究的问题 房策网 10分钟商圈内休闲设施列表 商圈研究及机会把握 商圈休闲设施特点 休闲设施数量规模小休闲设施功能不健全经营状况都一般以本地居民消费为主女性美容市场潜力巨大 周边美容院普查 国际 新天地要研究的问题 房策网 商圈研究及机会把握 国际 新天地要研究的问题 房策网 国际 新天地要解决的问题 商圈内的定位思路 房策网 国际 新天地要研究的问题 商业空间拓展研究 天宁路消费群体的消费水平偏低档 以青春活力人群为消费主体 购物的有效性很低 天宁路商业中心沿街店铺商品覆盖面大 未细分市场进行针对性定位经营 也就很难看出街区的经营特色 但仔细看来 该区域临街店铺青年消费处主导地位 商品价格多处于中档 天宁路商业街铺特点 房策网 国际 新天地要研究的问题 商业空间拓展研究 约50 人消费金额在10 20元内 30 在40 60元内 20 在80 120元内 购物有效人流占到70 左右 日常人流量为7750人 节假日人流量为9750人 新一佳日常日均销售额 7700 10 20 60 40 60 30 80 150 10 70 141050 244125 元 日新一佳节假日日均销售额 9700 10 20 60 40 60 30 80 150 10 70 177600 307534 元 日按照超市保本经营的日营业额为25元 平方米 一类城市为30元 平方米 计算 新一佳超市营业额达到日均25万元时才能保本 结论 超市应该进入社区内经营 并偏重经营日用百货 房策网 国际 新天地要研究的问题 商业空间拓展研究 好世界购物中心 结论 日常与周末人流只相差1400人 说明商业配套设施针对性不强 好世界购物中心把目标客户定位为最有消费力的两类人群 女性和儿童 但其对女性青春时尚的考虑更多 商品价格和风格针对性很强 商品价格在100 200元 件 中低档消费 房策网 国际 新天地要研究的问题 商业空间拓展研究 女装品牌 基本没有女正装服装风格跟消费群吻合度高品牌女装的数量太少国际女装 日韩 品牌少粤港台知名品牌少国内女装品牌所占比重太大 好世界购物中心 房策网 国际 新天地要研究的问题 商业空间拓展研究 不能单纯将时尚与档次同等挂钩 过分强调价格上的高只能丧失消费群 我认为广百女装除了贵外 没有体现真正的时尚风格 广百是传统百货经营 讲究统一管理 统一装修风格 很多风格时尚 个性独特的品牌进了广百后魅力尽失 在国际 新天地应该采用店中店经营模式 肇庆顾客喜欢讨价还价 广百百货经营明折明扣 未照顾消费特点 所以市场觉得单价过高 广百时代广场结论 房策网 相邻商业中心商业满足度分析 房策网 国际 新天地要解决的问题 相邻商业中心竞争性定位思路 房策网 国际 新天地要解决的问题 目标消费群体定位 房策网 国际 新天地要解决的问题 经营主题定位 房策网 国际 新天地要解决的问题 各层经营定位 房策网 国际 新天地要解决的问题 各层经营定位 房策网 国际 新天地要解决的问题 各层经营定位 房策网 国际 新天地要解决的问题 各层经营定位 房策网 国际 新天地要解决的