房地产业税务检查实务.ppt

房地产业检查实务 2010 3 一 房地产开发业务流程 第一步房地产开发公司的设立 一 内资房地产综合开发公司的设立1 公司设立准备2 申请资质等级审批3 申请办理企业名称预先核准4 办理工商注册登记5 办理税务登记 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1 选定项目 签定合作意向书2 初步确定开发方案3 申报规划要点4 申报 审批项目建议书5 编制项目可行性研究报告6 申报 审批项目可行性研究报告 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 一 房地产开发项目的规划设计1 申报选址定点2 申报规划设计条件3 委托作出规划设计方案4 办理人防审核5 办理消防审核6 审定规划设计方案7 住宅设计方案的专家组审查8 落实环保 三废 治理方案9 委托环境影响评价并报批10 建设工程勘察招 投标11 委托地质勘探12 委托初步设计13 申报 审定初步设计 二 房地产开发项目的市政配套14 征求主管部门审查意见15 落实市政公用设施配套方案16 报审市政配套方案17 市政各管理部门提出市政配套意见18 市政管线综合 第四步房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一 国有土地使用权的出让1 办理建设用地规划许可证2 办理建设用地委托钉桩F3 办理国有土地使用权出让申请4 主管部门实地勘察5 土地估价报告的预审6 委托地价评估7 办理核定地价手续8 办理土地出让审批9 签订国有土地使用权出让合同10 领取临时国有土地使用证11 领取正式国有土地使用证12 国有土地使用权出让金的返还二 国有土地使用权的划拨13 国有土地使用权划拨用地申请14 主管部门现场勘察 P 15 划拨用地申请的审核 报批16 取得划拨用地批准 三 集体土地的征用17 征用集体土地用地申请18 到拟征地所在区 县 房地局立案19 签订征地协议20 签订补偿安置协议21 确定劳动力安置方案22 区 县 房地局审核各项协议23 市政府下文征地24 交纳菜田基金 耕地占用税等税费25 办理批地文件 批地图26 办理冻结户口27 调查户口核实劳动力28 办理农转工工作29 办理农转居工作30 办理超转人员安置工作31 地上物作价补偿工作32 征地结案 第五步房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1 委托进行拆迁工作2 办理拆迁申请3 审批 领取拆迁许可证4 签订房屋拆迁责任书5 办理拆迁公告与通知6 办理户口冻结7 暂停办理相关事项8 确定拆迁安置方案9 签订拆迁补偿书面协议10 召开拆迁动员会 进行拆迁安置11 发放运作拆迁补偿款12 拆迁施工现场防尘污染管理13 移交拆迁档案资料14 房屋拆迁纠纷的裁决15 强制拆迁 第六步房地产开发项目的开工 一 房地产开发项目开工前准备工作1 领取房地产开发项目手册2 项目转入正式计划3 交纳煤气 天然气 厂建设费4 交纳自来水厂建设费5 交纳污水处理厂建设费6 交纳供热厂建设费7 交纳供电贴费及电源建设集资费8 土地有偿出让项目办理 四源 接用手续9 设计单位出报批图10 出施工图11 编制 报送工程档案资料 交纳档案保证金12 办理消防审核意见表13 审批人防工程 办理人防许可证14 核发建设工程规划许可证15 领取开工审批表 办理开工登记 二 房地产开发项目的工程建设招投标16 办理招标登记 招标申请17 招标准备18 招标通告19 编制招标文件并核准20 编制招标工程标底21 标底送审合同预算审查处确认22 标底送市招标办核准 正式申请招标23 投标单位资格审批24 编制投标书并送达25 召开招标会 勘察现场26 召开开标会议 进行开标27 评标 决标28 发中标通知书29 签订工程承包合同30 工程承包合同的审查 建设 竣工阶段 三 房地产开发项目开工手续的办理31 办理质量监督注册登记手续32 建设工程监理33 办理开工统计登记34 交纳实心黏土砖限制使用费35 办理开工前审计36 交纳投资方向调节税37 领取固定资产投资许可证38 报装施工用水 电 路39 协调街道环卫部门40 协调交通管理部门41 交纳绿化建设费 签订绿化协议42 领取建设工程开工证 四 房地产开发项目的工程施工43 施工场地的 三通一平 44 施工单位进场和施工暂设45 工程的基础 结构施工与设备安装46 施工过程中的工程质量监督五 房地产开发项目的竣工验收47 办理单项工程验收手续48 办理开发项目的综合验收 领取 工程质量竣工核验证书 49 商品住宅性能认定50 竣工统计登记51 办理竣工房屋测绘52 办理产权登记 第七步房地产开发项目预售 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交会日期 4 取得 商品房预售许可证 主要涉及部门 1 土地局土地证2 拆迁办拆迁许可3 规划局规划4 环保局环评噪音5 建设局可行性报告6 质监局质量报告7 市政综合审查 8 人防人防设施9 发改委项目计划10 消防队消防设施11 工商局营业执照12 税务局税务 二 会计处理及检查方法 一 收入 1 收入确认原则2 检查重点 1 税法收入确认原则 企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 具体按以下规定确认 一 采取一次性全额收款方式销售开发产品的 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 权利 之日 确认收入的实现 二 采取分期收款方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现 付款方提前付款的 在实际付款日确认收入的实现 三 采取银行按揭方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额 其首付款应于实际收到日确认收入的实现 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 视同销售 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 2 会计收入确认原则 销售商品收入同时满足下列条件的 才能予以确认 一 企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 二 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权 也没有对己售出的商品实施有效控制 三 收入的金额能够可靠计量 四 相关经济利益很可能流入企业 五 相关的 己发生的或将发生的成本能够可靠计量 3 账务处理 先收到预收款 借 银行存款贷 预收账款符合条件确认收入时 借 预收账款贷 主营业务收入 先符合收入条件借 应收账款贷 主营业务收入收到款项 借 银行存款贷 应收账款 4 检查重点科目 1 银行存款2 现金3 往来4 收入 5 案例 某房地产开发企业 第一年办妥一楼盘预售许可证 收取预售收入2000万元 第二年实现上述楼盘80 的销售收入 结转成本1000万元 账务处理 第一年收款借 银行存款20000000贷 预收账款2000000交纳营业税借 应交税费 营业税1000000贷 银行存款1000000 第二年确认收入借 预收账款16000000贷 主营业务收入16000000成本结转借 主营业务成本10000000贷 开发产品10000000结转税金 借 主营业务税金及附加800000贷 应交税费 应交营业税800000 常见问题 1 预售房款未按规定预缴税款 采取各种手段隐瞒或转移预收款收入 达到拖延纳税或不纳税的目的 2 销售收入确认不及时 如对已办妥移交手续 因购房者原因未及时收回房款的 企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认 3 隐瞒收入 收入计算不准确 表现为低价开票 少计收入 提供虚假或不完整的销售面积 以收抵支 如以商品房抵付施工单位工程款 以房抵债 以完工房地产抵付借款 银行贷款 以商品房抵付回租租金 职工奖励支出等 收取价外费用不计收入 利用关联方交易进行利润转移 挂靠企业开发 不申报纳税等 4 假代建 真开发 这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价 换取了部分土地所有权 而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权 双方均发生了纳税义务 检查方法 1 将从外部取得的有关开发项目信息 与企业的收入 成本等项目核对 确认申报的开发项目 2 从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积 与企业账载面积和实地核查核对 确认销售面积 3 收集企业销售合同统计数据 预售房款统计数据 售房发票记录 分析比对 并将结果与申报 账上记录进行核对 以确认销售 收入时间 数量 金额 准确性 及时性 4 到项目开发地 销售现场实地盘点 掌握项目建设及销售情况 分析账面可能存在的疑点 5 房地产企业涉及的关联单位较多 包括施工企业 建材商贸 销售代理公司 广告公司 物业管理等 因此对于与房地产公司业务往来频繁的单位 应进行重点外调核实 二 成本 开发企业开发的房屋 按其用途可分为如下几类 一是为销售而开发的商品房 二是为出租经营而开发的出租房 三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房 计税成本内容 一 土地征用费及拆迁补偿费 二 前期工程费 三 建筑安装工程费 四 基础设施建设费 五 公共配套设施费 六 开发间接费 计税成本对象的确定原则如下 一 可否销售原则 二 分类归集原则 三 功能区分原则 四 定价差异原则 五 成本差异原则 六 权益区分原则 具体分配方法 一 占地面积法 二 建筑面积法 三 直接成本法 四 预算造价法 可任选其一 在会计上除设置 开发成本 房屋开发成本 账户外 还应按开发房屋的性质和用途 分别设置商品房 出租房 周转房 代建房等三级账户 并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算 开发企业对房屋开发成本的核算 应设置如下几个成本项目 1 土地征用及拆迁补偿费或批租地价 2 前期工程费 3 基础设施费 4 建筑安装工程费 5 配套设施费 6 开发间接费 例 土地征用及拆迁补偿费或批租地价 房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价 能分清成本核算对象的 应直接计入有关房屋开发成本核算对象的 土地征用及拆迁补偿费 成本项目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 银行存款 等账户的贷方 房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费 如分不清成本核算对象的 应先将其支出先通过 开发成本 自用土地开发成本 账户进行汇集 待土地开发完成投入使用时 再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 开发成本 自用土地开发成本 账户的贷方 例如 某开发企业支付征地拆迁费180000元 将建两幢商品房 占地面积分别为10000平方米和8000平方米如果企业采用占地面积法分摊重地拆迁费 则应按如下方法计算各幢商品房的征地拆迁费 某项工程征地拆迁费 该项工程占地面积 总拆迁费 各项工程占地面积合计设例中 101商品房10000平方米 180000元 18000平方米 100000元102商品房8000平方米 180000元 18000平方米 80000元 例如 某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标 标价为1080000元 这两幢商品房的预算造价为 101商品房630000元102商品房504000元合计1134000元则在工程完工结算工程价款时 应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费 某项工程实际建筑安装工程费 工程标价 该项工程预算造价 各项工程预算造价合计设例中 101商品房1080000元 630000元 1134000元 600000元102商品房1080000元 504000元 1134000元 480000元 则在用银行存款支付征地拆迁费时 应作 借 开发成本 房屋开发成本180000贷 银行存款180000结转出租房 周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时 应作 借 开发成本 房屋开发成本150000贷 开发成本 自用土地开发成本150000将应付设计单位前期工程款入账时 应作 借 开发成本 房屋开发成本120000贷 应付账款 应付工程款120000将应付施工企业基础设施工程款入账时 应作 借 开发成本 房屋开发成本305000贷 应付账款 应付工程款305000将应付施工企业建筑安装工程款入账时 应作 借 开发成本 房屋开发成本1980000贷 应付账款 应付工程款1980000分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时 应作 借 开发成本 房屋开发成本265000贷 开发成本 配套设施开发成本 水塔265000预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时 应作 借 开发成本 房屋开发成本280000贷 预提费用 预提配套设施费280000分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时 应作 借 开发成本 房屋开发成本272000贷 开发间接费用272000 常见问题 1 利用虚开 代开发票等手段 人为抬高开发成本 减少应纳税所得 2 利用成本核算特点虚增成本 一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的 3 房地产商自用房产 出租用房产不及时从 开发成本 结转至 固定资产 而是混入 开发产品 科目中 直接转增 经营成本 4 超标准列支费用 5 成本费用重复入账 虚假列支成本费用 利用建安工程施工复杂 项目繁多 专业性强的特点 重复列支费用以减少纳税额 6 利用 预提费用 待摊费用 账户调整当期利润 检查方法 1 是否准确区分期间费用和成本 开发产品建造成本和销售成本的界限 是否有虚列 重列有关的成本 费用 2 土地征用及拆迁补偿费 公共设施配套费是否按成本对象进行归集 是否