房地产建筑成本.ppt

浅谈2012年最新房地产建筑安装成本 引言 我们生活的城市里 总能看到各种建筑 如写字楼 商品房综合小区 大酒店 学校博物馆 体育馆 工厂厂房等 但它们是怎样拔地而起的呢 我们也总能听到生活中各种谈论房地产的言论 说房地产老板是多么的有钱 尤为典型的例子是当今被炒得超高的房价 那么 房地产开发商们到底付出多大成本 到底能有多大利润呢 下面 我们就来一起探究一下 建筑的基本构成及相应成本 一 桩基 1 桩基其实就是建筑物的地基 就好比是建筑的根 它是建筑能屹立不倒的最根本保证 根据建筑物的高度和结构类型不同 设计的深度也会不一样 2 桩基按材料分类一般分为钢筋混凝土桩 钢桩 木桩 砂石桩 灰土桩 现在基本上用到的是钢筋混凝土桩 钢桩在有些厂房设备基础中也会用到 而木桩在现在的工程建设中基本没有了 砂石桩和灰土桩主要是用于地基的加固 3 随着新工艺的不断涌现 钢筋混凝土桩的种类也比较多 这里也不一一列举了 下面以用的较多混凝土灌注桩为例 来剖析它的成本 先看看下面一张图片 其实 灌注桩就是是由混凝土浇灌成型的钢筋笼而成的 需要用到的材料有主要混凝土 钢筋 单方造价一般在70 100元 平方米 有效的控制用料和用工 才能很好的控制成本 特别强调一点 由于桩基在工程中的重要性 在施工过程中 要严格按规范来 以合理的成本投入 做出优质的工程 二 钢筋 1 钢筋是组成建筑中各混凝土构件的必备材料 它在工程造价中也占了不小的比例 2 由于现在的建筑都有抗震设计 所以钢筋利用它自身的拉伸性能 结合混凝土的强度 便能达到抗震的要求 3 钢筋既分等级 也有多种型号 在使用功能上 除了受力作用的钢筋 还有起到加固作用的措施钢筋 且钢筋在不同的构件中 所表现的作用也不一样 如在梁中 基本承受剪力和拉力 在柱子中 通常承受抗压作用力和剪力 4 现在的钢筋已统一按照最新发布的11g101系列图集施工 施工中要尤为注意钢筋的锚固和搭接要求 不能锚固深度不够或搭接长度不够 也不能太浪费 先看看下面一张图片 这张图片表现的是地下室底板施工 板筋间距均匀 插筋安插到位 符合规范要求 一般情况下 主体钢筋含量在40 75KG 平方米 多层的含量较低 高层的含量较高 折算造价为160 300元 平方米 当有地下室时 从这张图片的钢筋密集程度不难看出 含量会更高 一般在90 200kg m2 由于地下室设计较灵活 不同设计的含量差别较大 三 混凝土 1 混凝土是直接组成建筑各个构件的原始材料 混凝土构件好比是建筑的骨骼 通常工程术语中的主体就是指主要混凝土构件 柱 墙 梁 板 而基础混凝土构件一般含基础梁 承台 或独立基础 筏板基础等 2 现在工程中大部分用到的是商品混凝土 它也分等级 一般从C10 C80不等 3 混凝土施工时要振捣均匀且要及时养护 以让它更大的发挥强度效果 以上一张图片所显示的就是泵送混凝土施工 一般情况下 主体混凝土含量在0 3 0 5立方 平方米 多层的含量较低 高层的含量较高 折算造价为100 165元 平方米 四 砌体 1 砌体是组成建筑主体围护结构的普遍材料 一般砌于墙 柱之间 在基础中也用于砖胎膜的砌筑 2 砌体普遍分为加气块 空心砖 标准红砖 灰砂砖等 不同种类的砖 气作用功能是不一样的 3 砌体的砌筑要平整 有时为保证墙体整体性 要在气体中设置加固筋 先看看下面一张图片 以上一张图片所显示的就是剪力墙间的加气块砌体施工 一般情况下 主体砌体含量在60 120元 平方米 多层的含量较低 高层的含量较高 五 抹灰工程 1 抹灰俗称粉刷或粉饰 就是用砂浆抹涂在房屋建筑的墙 地 顶棚等表面处的一种传统做法的装饰施工工艺 2 抹灰所使用的砂浆根据抹灰面性能 所用的砂浆材料也不一样 3 抹灰施工中 要注意先清理墙面 抹灰厚度均匀 密实 先看看下面一张图片 以上一张图片所显示的就是在剪力墙间的加气块砌体面上抹灰施工 一般情况下 抹灰工程单方造价在25 40元 平方米 六 外墙工程 1 外墙工程种类多种多样 一般住宅的外墙是涂料饰面 并且都含有保温隔热性能 有些写字楼或高档办公楼也会用面砖或幕墙饰面的外墙 2 外墙根据饰面材料的不同 做法也多样 由于现在房屋节能要求的推出 外墙保温已成为房屋建筑的外墙设计必用到的 3 以涂料外墙为例 如下图 以上两张图片分别表现了涂料保温外墙的整道施工做法和石材保温外墙的钢骨架做法 一般情况下 涂料保温外墙工程单方造价在50 100元 平方米 当为石材或幕墙时 可能高达300 1000元 平方米 七 室内水电安装工程室内水电安装工程作为建筑配套使用功能的一个单项工程 在这里不详细说明 以后会以图片和解析的形式说明 室内水电安装工程 含消防 60 120元 平方米 按小区档次 多层略低一些 如果有电梯安装的话 单方造价相应增加40 200元 平方米 这与与电梯的档次 电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系 一般工程约为100元 平方米 八 屋面工程 1 屋面就好比建筑物的一顶 帽子 当建筑物封顶后 一般要做一个有防水隔热功能的屋面 2 屋面的结构形式也有很多种 一般多层住宅用到坡屋面 设计成有组织的自排水 高层要用到有天沟和排水口的平屋面 设计女儿墙泛水 3 屋面工程最重要的是要做好防水 现在由于对保温功能的要求 屋面还要加保温层 以一般的保温防水平屋面为例 如下图 从以上两张图片可以了解到屋面的保温防水结构体系 一般情况下 屋面工程 15 30元 平方米 多层含量较高 高层含量较低 九 门窗工程 1 门窗工程是以便建筑采光和美观的而设计的专项工程 一般有开发商单独发包给具有相应资质的施工单位施工 2 门窗工程普遍用到的有塑钢窗和铝合金窗 一般有隔热断桥处理 门窗工程 不含进户门 中每平方米建筑面积门窗面积约为0 25 0 5平方米 与设计及是否高档很大关系 高档的比例较大 造价90 300元 平方米 一般为90 150元 平方米 如采用高档铝合金门窗 则可能达到300元 平方米 十 土方 进户门 烟道及公共部位装饰工程 土方 进户门 烟道及公共部位装饰工程单方造价30 150元 平方米 与小区档次高低关系很大 档次越高 造价越高 当有地下室的时候 造价相应增加40 100元 平方米 十一 人工费人工费在工程造价里还有相当一部分比例 人工工种一般分为泥工 钢筋工 木工 架子工 水电安装工 人工费的单方造价一般是130 200元 平方米 十二 室外配套工程 单方造价区间30 300元 平方米 一般约为70 100元 平方米 关键要看小区内的配套工程档子的高低 单方造价为70 150元 平方米 十三 模板 支撑 脚手架工程 十四 塔吊 人货电梯 升降机等各型施工机械等 约为总造价的5 8 约60 90元 平方米 十五 临时设施 生活区 办公区 仓库 道路 现场其它临时设施 水 电 排污 形象 生产厂棚与其它生产用房 30 50元 平方米 十六 检测 试验 手续 交通 交际等费用 10 30元 平方米 十七 承包商管理费 资料 劳保 利润等各种费用 约为10 以上各项之和 10 90 180元 平方米 十八 上交国家各种税费 总造价3 3 3 5 33 70元 平方米 高档的可能高达100元 平方米 以上没有算精装修 一般造价约为1000 2000元 平方米 高档小区可达3500元以上 以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本 精装修造价一般为500 1500元 平方米 这要看档次高低 也有300元 平方米简装修 更有3000 10000元 平方米超高档装修 拎包入住 十九 设计费 含前期设计概念期间费用 15 100元 平方米 二十 监理费 3 30元 平方米 二十一 广告 策划 销售代理费 一般30 200元 平方米 高者可达500元 平方米以上 二十二 土地费 一般二线城市市区 老郊区地带 为70 100万 亩 容积率一般为1 0 2 0 故折算房价为 525 1500元 平方米 市区中心地带一般为200万元 亩 折算房价为 1500 3000元 平方米 核心区域可达300万元 亩以上 单方土地造价更高 一线城市甚至有高达20000元 平方米以上的土地单方造价 三线城市 县城等土地单方造价较低 一