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万科金色名郡产品小区规划强度排列分析案例 万科江淮项目地块容量及产品形态分析报告汇报目录 项目用地前期概况 用地区位 用地周边现状 设计限定条件 规划限定条件 规划相关法规 强排多方案比较 强排基础方案 强排布局方案介绍 产品形态调查分析 合肥市场主要楼盘户型分布 户型介绍 多方案比对 推荐方案选择 户型分析 分析结论 合肥地方法规 强排法规依据 为强排户型提供平均进深依据 结论 PART1项目用地前期概况 用地区位介绍 区位图 用地现状 105医院 电信大楼 用地北界 加油站 五里墩高架 PART2设计限定条件 相关法规 附图一 规划指标 总用地面积 116337平方米 含代征道路600平方米 其中住宅用地 101737平方米商业用地 14000平方米住宅地块容积率 3 30商业地块容积率 5 50绿地率 40 让城市一级道路20M 附图一 建筑间距 正向重叠30米以内 不小于南侧建筑高度0 3倍正向重叠30米 40米 不小于南侧建筑高度0 4倍东面 西面正向重叠40米以上 不小于南侧建筑高度0 5倍沿街条式住宅建筑长度不超过60米 规划局内部规定 日照测算 满足其居室大寒日2h满窗日照 建筑退让 退让基地北面20M 东西面8M 南面10M 退消防间距 高层建筑间13m 高层与多层间9m 特殊规定 南面界线为与拟建高层建筑平面外截的大寒日8时及16时太阳方位角 57 控制线 北面界线为拟建高层建筑高度的1 0倍 最大不超过100米 东面 西面界线为遮挡建筑高度的0 5倍 最大不超过50米 最小不小于30米 上述阴影范围以外的建筑不进行日照分析 附图二 北面界线为与被遮挡建筑平面外截的大寒日8时及16时的太阳方位角 57 控制线 南面界线为最高遮挡建筑高度的1 0倍 最大不超过100米 东面 西面界线为最高遮挡建筑高度的0 5倍 最大不超过50米 最小不小于30米 附图三 合肥规划特殊法规 建筑基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的 在符合消防卫生交通等有关规定的前提下 可按每提供1平方米有效面积的开放空间 允许增加3平方米的建筑面积 但增加的建筑面积总计应不超过核定建筑面积的百分之二十 增加容积率的鼓励性措施 酒店式公寓 在合肥规划中 住宅用地中可考虑部分酒店式公寓 指的按酒店式管理 可按单元式出租 出售的公寓 满足公共建筑的消防要求 允许少量 30 以内 单元降低日照要求 可按居住建筑处理 PART3产品形态调查分析 收集户型示意图 一梯三户户型 建筑面宽 29 3m 平均进深 10 6m 绿地海顿公馆高层户型 一梯三户户型 建筑面宽 29 4m 平均进深 10 0m 绿地海顿公馆高层户型 一梯三户户型 建筑面宽 31 5m 平均进深 12 5m 绿地海顿公馆高层户型 一梯五户户型 建筑面宽 30 6m 平均进深 11 0m 绿地海顿公馆高层户型 一梯两户 三户户型 建筑面宽 29 4m 平均进深 15 4m 绿地玉兰公寓高层户型 建筑面宽 27 2m 平均进深 15 2m 一梯六户户型 建筑面宽 28 1m 平均进深 15 4m 绿城玉兰公寓高层户型 一梯二户户型 建筑面宽 23 6m 平均进深 14 3m 绿城百合公寓高层户型 一梯三户户型 建筑面宽 28 5m 平均进深 13 8m 绿城百合公寓高层户型 一梯三户户型 建筑面宽 27 4m 平均进深 13 0m 碧水源高层户型 一梯六户户型 建筑面宽 36 0m 平均进深 14 6m 碧水源高层户型 一梯三户户型 建筑面宽 23 6m 平均进深 13 0m 滨湖品阁高层户型 一梯三户户型 建筑面宽 29 3m 平均进深 11 8m 滨湖品阁高层户型 一梯三户户型 建筑面宽 21 8m 平均进深 13 1m 滨湖品阁高层户型 一梯四户户型 建筑面宽 30 8m 平均进深 11 5m 滨湖品阁高层户型 合肥楼盘高层住宅一梯六户以上户型较少 结论 合肥市高层住宅以一梯二户和一梯三户为主 面宽做到26m左右 各楼盘平均进深如下 依上推出合肥地区高层户型平均进深为12 6米左右 以此作为强排结论依据 合肥地区品牌楼盘高层住宅一般以二种户型为主 如一梯二户和一梯三户结合等 很少有三种及以上形式 典型户型拼接分析 结论 得出可能的典型户型组合方式如下 一梯四户排布组合 三种 平均面宽34米 平均面宽37米 平均面宽44 5米 一梯三户排布组合 五种 平均面宽32 3米 平均面宽33 7米 平均面宽30米 平均面宽36米 平均面宽28 5米 典型户型拼接分析 结论 得出可能的户型组合方式如下 一梯两户排布组合 一种 平均面宽27 5米 影响户型的地块条件 基地地块东西向较长 面宽资源丰富 所处区域为合肥最好 学区 用地北界沿主干道 城市交通噪音影响 位于市区繁华地段 对高品质大户型有一定需求 基地地块东西向较长 考虑采用大面宽户型 提高住宅品质 考虑以 学区房 为卖点 增加90平米户型比重 用地北界可考虑一梯多户的大进深住宅提高用地效率 在景观较好处考虑140平米以上一梯两户大户型 提高小区档次 对应方案策略 PART4强排多方案比较 强排基础数据分析 在强排数据分析基础上 结合用地现状 合肥规划要点综合分析 综合多层 小高层 高层分析 比较容积率的结果 排除多层 小高层 纯粹高层分析 条式分析 塔式分析 条塔式结合分析 在达到规划容积率3 3的前提下 该用地有做多层的可能性 结论 结论 结论 三排两列条式 三排三列条式 三排四列条式 三排五列条式 三排三列塔式 容积率 6 29 在满足相关法规退让以及日照前提下 找出条式塔式极限强排需要的最小用地尺寸 高层多层组合四排 9F 34F 高层多层组合五排一 6F 34F 高层多层组合五排二 6F 34F 高层 34F 结合多层 6F 9F 分析结果 该用地有做可以做一部分价值高的多层的可能性 结论 沿北面布置高层 利用高层围合内部空间 可在内部开发产品价值高的多层产品 也可在A区适当的考虑花园洋房产品 区分AB区产品定位 使得产品多样化 条式强排方案一 条式强排方案二 条式强排方案三 条式强排方案四 条式强排方案五 条式强排方案六 条式强排方案七 条式两排沿100米布局 条式三排沿100米布局 条式强排方案汇总 条式高层 34F 强排分析结果 强排一 强排二 强排三 两排压100m 结论一 板式两排 可做大中心景观绿地 课提高局部产品价值 强排四 强排五 三排压100m 结论二 板式三排 均匀布置产品 形态单一但均衡 结论三 板式两排 沿北面退让空间 做景观或商业 可提高局部产品商业价值 但降低住宅产品的价值 结论四 两排 沿南面退让 可做万科特色前townhouse户型 塔式双排 380800 624400 5 39 5 16 塔式三排1 塔式三排2 塔式高层 34F 强排分析结果 塔条结合双排一 塔条结合双排二 塔条结合双排三 塔条结合双排四 塔条结合双排五 塔条结合双排六 塔条结合三排一 塔条结合三排二 塔条结合三排三 塔条结合三排四 塔条结合三排五 塔条结合两排100米一 两排100米二 塔条组合方案汇总 塔条结合高层 34F 强排分析结果 结论一 板塔结合 两排 围合