房地产研讨会-律协.ppt

1 商品房开发销售纠纷的法律问题 前言 近年来 东莞市房地产业不断发展 房地产市场交易持续活跃 东莞市商品房开发概况 2012年11月19日东莞市房管局网站公布的楼盘销售信息 东莞市楼盘总数588个 网上总成交332245套 网上可售87637套 莞城共销售成交539套面积64800平方米成交均价9098元 东城共销售成交1817套面积193300平方米成交均价8753元 南城共销售成交7909套面积823300平方米成交均价9005元 万江共销售成交2981套面积297000平方米成交均价8118元 主城区 莞城 东城 南城 万江4个城区共销售成交13244套 面积1378400平方米 占全市30 成交均价8743 5元 2012年1 10月东莞市房产交易概况 其他镇区 销售成交45418套 面积4581800平方米 成交均价8277 8元 2012年1 10月东莞市新建商品住宅销售数据 目录 一 房地产纠纷概述 二 房地产开发销售纠纷的成因分析 三 常见问题与典型案例 四 案例对纠纷预防与解决的引导作用 一 房地产纠纷概述 一 房地产开发销售可能衍生的民事纠纷 房地产开发销售从项目立项到结算 需要经过多个环节 开发资质审批 土地竞买 立项 规划 用地 建设 环保等审批 项目融资 建筑招投标 开发建设 预售销售 按揭贷款 竣工验收 房屋交付 税费缴纳 确权登记 项目结算 房地产项目开发流程图 房地产开发参与主体 挂靠开发 其他 物业管理 建筑施工 项目融资 办理房产证 按揭贷款 商品房交付 销售环节 相关费用交纳 开发商与施工单位之间因工程款结算 支付 工程质量 竣工验收手续等发生纠纷 总包方因工程分包 转包发生纠纷 挂靠施工 被挂靠人 实际施工人 开发商之间因工程施工等问题发生纠纷 开发商以土地或者在建工程抵押的形式向银行申请项目融资贷款 因贷款不能按时偿还银行与开发商之间发生纠纷 因土地抵押 已销售的房产不能办理确权过户 业主与开发商 银行之间就办理房产证发生纠纷 购房者通过小订 认购书等形式预定拟购买的商品房 双方因故未正式成交 因定金责任等问题发生纠纷 双方签订买卖合同后 因购房款支付等问题发生纠纷 因贷款申请银行审查不通过 业主与开发商之间就购房款支付或者合同解除问题发生纠纷 业主不能偿还贷款 银行要求开发商履行 回购 或者保证责任 在银行 业主 开发商之间发生的纠纷 开发商不能按期交付验收合格的商品房 或者房屋存在质量瑕疵 产生的逾期交房违约责任 保修责任等纠纷 开发商不能按期协助业主办理房产证 产生的违约金或者解除合同纠纷 因房产证登记的面积与约定面积不一致 产生的购房款 多退少补 纠纷 入伙 费 管道燃气安装费等基础设施配置费 专项维修资金应由业主还是开发商承担发生的纠纷 选聘 续聘 解聘物业服务企业物业管理费收费标准的确定和调整业主不交纳物业管理费小区公共部分用于经营如停车位 广告牌等收益归属与分配发生纠纷业主对物业服务质量不满意要求减管理费因业主的财产或者人身受到损害 要求物业服务企业承担赔偿责任 商品房 包销 开发商协助业主办理 内转 会所 游泳池 幼儿园等公共设施没有按承诺建设发生纠纷业主不同意开发商变更小区规划设计的纠纷 被挂靠人需对挂靠人的行为承担连带责任 被挂靠人通常是镇区房地产开发公司 最终需要以政府财政资金承担责任 东莞一院房地产纠纷案件构成 2010 2012年 东莞一院审理的4大类房地产纠纷案件共计3320件 其中 涉及商品房开发的建设合同类案件50件 占比1 5 商品房预售 销售合同类案件1275件 占比38 4 物业服务类案件1173件 占比35 3 涉及商品房按揭贷款类案件822宗 占比24 8 二 房地产纠纷案件特点 1 诉讼请求和争议问题集中 2 单个案件隐含共性问题 容易引发群体诉讼 3 商品房销售类纠纷多数以开发商损害业主权益而引发诉讼 资源图示 1 诉讼请求和争议问题集中 业主拖欠银行按揭贷款产生的纠纷 逾期交房违约责任 协助办证 其他 南城法庭审理的商品房预售 销售合同案件构成 解除合同 认购定金 面积误差 2 单个案件隐含共性问题 容易引发群体诉讼 在开发商逾期交房或者逾期协助办证的情况下 部分业主先起诉 其他业主观望 待法院作出裁判后 如果裁判结果对业主有利而开发商仍然不与业主协商处理的 则大量业主同时到法庭起诉 形成群体性诉讼 我们曾审理一起因开发商逾期履行协助办证义务而被业主起诉要求履行义务 支付违约金的案件 该系列案目前有21户业主起诉 尚有几百户业主在观望法庭的处理结果 案例 系列案件对开发商叠加效应明显 标的额巨大 商品房可能是普通业主全家积蓄的投入 是一辈子的事情 业主的利益诉求反映直接 有的业主利用媒体 网络大肆渲染 房地产纠纷是法院审理的民商事案件中系列案最为集中的类型 主要是由于项目开发过程中存在损害业主合法权益的严重问题引发 商品房系列案件特点 3 商品房销售类纠纷多数以开发商损害业主权益而引发诉讼 逾期交房 逾期协助办证 面积误差 该三种情形引起的诉讼案件比例为70 1 案件处理结果为开发商需要向业主承担违约责任的案件 包括调解和判决赔偿 比例达到90 以上 二 房地产开发销售纠纷的成因分析 开发商 业主 调控政策 逾期交楼逾期协助办证面积误差 房产价格变动没有理性主张权利缺乏物业管理知识 税费和规划的影响金融政策影响 施工单位 挂靠 借用资质违法转包 分包 黑白 合同 开发商原因 1 未能按进度完工验收导致逾期交房 个别开发商由于资金不到位 工期延误 建筑质量不合格需进行维修等原因 不能按照约定的时间向业主交付房屋 由此衍生了此类纠纷 该类情况是房地产纠纷中较为普遍的原因 2 因各种原因没有及时办理大确权手续导致逾期协助办证 项目开发过程中未依照法律规定要求办理相关证件 并缴纳相应的税费 有个别开发商反映 行政部门审批确权时间过长 3 没有严格按规划建设和销售 导致交付的房屋面积有误差 销售广告宣传将属于公共面积或已计算购房款的面积作为赠送面积 有些开发商没有严格按照规划施工建设 最终建成的房屋面积与规划审批不一致 出现 面积缩水 现象 购房者原因 房产价格变动导致业主购买利益受损 容易以各种理由提出退房的要求 法院曾审理过业主以双方合同约定的购房款过高为由请求减少房价款的案件 遇到房产质量等问题时 业主简单地用拒缴物业费的方式来进行对抗 有些业主没有理性主张权利 提出超过法律规定的请求 例如 房屋存在轻微质量瑕疵的 可以通过维修解决 但有个别业主拒绝收楼 要求退房 又如 在开发商存在逾期交楼或者逾期协助办证的情况下 有业主请求变更违约金计算方式 建筑施工单位的原因 东莞市建筑工程施工领域存在较普遍的挂靠施工 借用施工资质 违法转包 分包工程 签订 黑白 合同等问题 没有施工资质的 包工头 挂靠承揽工程 转包 分包工程 实际施工人为了保证获得利润 向建设单位要求增加工程款和合同外工程 或者用偷工减料的方式完成工程 影响项目的正常施工和竣工 最终影响商品房的交付和验收 黑白 合同工程 双方对合同约定内容发生争议 部分施工人以中途停工 不配合竣工验收等方式要胁建设单位接受相应的条件 影响项目的正常完工和验收 房地产调控政策原因 1 税费和规划的影响为了符合政府部门的调控要求 又不影响开发利益 有些开发商采取了变通应对措施 如 一房多证 多房一证 现象 容易引发纠纷2 涉及房地产的金融政策影响国家为了加强房地产的调控力度 对按揭贷款政策进行了调整 部分购房者不符合贷款条件 无法申请按揭贷款向开发商支付房款 因此引发拖欠购房款的纠纷 三 常见问题与典型案例 商品房交付 商品房销售 确权办证 商品房买卖合同的解除 面积误差 几个新类型问题 房地产项目开发建设 某房地产项目施工存在争议的案例 一 房地产项目开发建设 1 建设工程项目结算结算报告作为认定工程款的依据 2 工期延误设计变更 天气影响 发包人的原因导致停工 迟延支付进度款 增加工程量 3 工程质量与验收手续发包人接收并投入使用工程的 推定工程已完工 质量合格交付施工验收相关资料是施工人的附随义务 4 分包工程款的支付发包人在欠付的工程款数额范围内承担连带清偿责任 二 商品房销售 1 认购临时认购 内部认购 认购书 法律性质是预约合同 2 销售广告 宣传资料的法律效力具体确定的说明和允诺即使未载入买卖合同 亦应当视为合同内容 3 购房按揭贷款银行房贷政策调整 4 合同相对性案例 二手业主不能向开发商主张权利 5 商品房质量应符合约定 三 商品房交付 1 商品房的交付条件约定标准规划验收 竣工验收 消防验收合格基本的安全居住条件如电梯 水电 煤气等可正常使用 2 通知业主收楼 3 竣工验收备案问题商品房竣工验收合格即可交付使用 不以备案为必要 4 不符合交付条件而交付 四 确权办证 协助办证义务的内涵办理确权手续即 商品房屋产权权属证明书 提交其他办证资料报房产登记部门备案 取得收件收据按照规定向行政部门缴纳税费 逾期办证原因1 开发建设手续不完善 不能及时办理大确权2 建筑单位不配合办理验收手续3 项目开发遇到资金问题 未能及时支付工程款 税费4 约定的办证期限不合理 客观上无法完成5 个别开发商反映行政部门审批的时间过长 五 商品房买卖合同的解除 主张解除合同的主要情形逾期交付 逾期协助办证 商品房质量瑕疵合同没有约定逾期协助办证可以解除合同的情形的处理 合同解除的法律责任退回已付的购房款及利息 赔偿损失 律师费 印花税 房产交易手续费 专项维修资金等 购房契税可以向相关部门申请退回 不属于损失范围 争议问题 房屋使用费的处理 东城某房地产项目被业主群体要求退房的案例 除斥期间 六 合同效力的认定与处理 影响合同效力的几个问题预售许可证 小产权房 一房多卖 争议问题与案例 为骗取银行按揭贷款而虚构的商品房买卖合同效力 可撤销 无效 影响银行对房屋的抵押权 房屋使用费的处理 标准争议 七 违约金问题 违约金调整逾期交楼 居住利益损失 逾期协助办证 购房款的贷款利息 案例与处理原则 违约金的诉讼时效问题定额 期间 合同未约定逾期违约金 应如何处理 逾期交楼违约金与逾期协助办证违约金能否同案主张 八 面积误差 面积认定的依据认购书记载的面积 商品房买卖合同记载的面积 产权登记面积 面积误差款返还的标准 赠送 面积开发商的赠送面积承诺构成合同的组成部分 因实际未兑现赠送面积承诺的 应对业主折价补偿 案例 层高 缩水 案例 九 几个新类型问题 1 房 证 不对应 2 一房多卖 4 开发商对按揭商品房的 回购 责任 3 精装修 房屋销售 5 专项维修资金的交纳主体争议 6 小区公共部分的物权争议 7 物业公司的选聘和解聘 房证不对应 原告卢某等人诉被告鸿某公司商品房销售合同纠纷系列案 一房多证 是规划为多套商品房 但实际建设的是一套商品房 开发商与同一业主分别签订多份合同销售给业主 办理的是多个房产证 多房一证 是规划为一套商品房 但开发商将一套房建设成几套销售给同一业主 形成只有一个房产证 但有多套 独立 房屋的状况 案例介绍 一房多证 多房一证 一房多卖 开发商为了套取银行按揭贷款 在不存在真实买卖交易的情况下虚构商品房买卖合同申请按揭贷款 之后又将同一套已经申请过抵押贷款的房屋出卖给业主案例 白马山庄开发商诈骗刑事案 精装修 房屋销售 装修的质量和验收标准不同 业主对精装修房屋的验收要求高 容易引发纠纷 案例2 毛坯房 业主在售楼处与装修公司签订了装修合同 之后由于业主对装修质量不满意 认为开发商交付的房屋不符合要求而不同意收楼 案例1 样板房 业主发现装修质量存在瑕疵 拒绝收楼 3次以不同的诉讼请求提起诉讼 历时近5年才最终以和解方式解决纠纷 开发商对按揭商品房的 回购 责任 开发商向银行就业主的按揭贷款提供担保 有部分约定为 连带保证 有部分约定为 回购 担保 问题一 业主 断供 开发商代为偿还贷款后如何主张权利 解除商品房买卖合同 请求确认商品房属于开发商所有 请求业主返还代为清偿的贷款 并主张对商品房享有抵押权 问题二 回购 责任是否等同于 保证 责任 案例 专项维修资金交纳主体争议 专项维修基金是专门设立用于物业维修的专款 2003年至2007年期间 对专项维修资金的交纳主体 广东省物业管理条例 与国务院 物业管理条例 建设部 住宅共用部分共用设施维修基金管理办法 有不同规定 广东省的规定是由开发商负责缴交 而国务院的规定是由业主交纳 2007年后 国务院的批复明确以预售许可证的发证日期确定交纳主体 但在国务院批复之前 有部分商品房项目的开发商在销售