（管理科学与工程专业论文）房地产流通的经济活动分析.pdf

3 1 3 5 8 3 摘要 1 厂 房地产业是国民经济的支柱产业，是我国改革开放以来发展最为迅 猛的行业之一。房地产流通作为房地产业中的重要经济流程和商品流通 的重要组成部分，无疑在社会主义市场经济中占有非常重要的地位，又 因为住宅与人民生活密切相关，房地产流通的效率效益必然直接或间接 地对政治、经济、环境等多个方面产生影响本论文试就房地产流通中 的经济活动问题进行分析、探讨。 目前，有关房地产流通的研究集中在如何拓宽流通渠道，活跃和发 展各级市场，以及如何建立全方位的房地产大流通市场体系等几方面， 但对于流通中的企业经济活动尚未有详细的分析和论述。本论文从房地 产企业的角度出发，结合房地产业、房地产流通的特点，就房地产流通 中的建筑材料采购、房地产销售、房地产租赁、物业管理等业务环节， 进行了科学的分析。之后论文在此基础上建立了对房地产企业流通综合 评价的函数模型，应用此模型，不但可以了解房地产企业局部和整体的 经济状况，而且可应用其考核指标体系对企业的发展态势进行量化处 理。这无疑为加强企业内部的管理控制，进一步提高企业的经济效益， 提供了科学的依据，起到推进作用。 、厂 i 本论文主要是对目前房地产企业中的常见问题进行了初步的研究， 提出了一些自己的见解。相信随着房地产业的蓬勃发展，其有关研究将 会不断深入，相关理论定会日益丰富。 本文的构思和撰写均是在导师肖孝德副教授的悉心指导下完成的， 同时得到了系内各位老师的大力支持，在此表示衷心的感谢，由于本人 水平有限，论文中存在许多不足之处，敬请各位专家和老师批评指正少 关键词：房地产房地产流通经济活动分析 a b s t r a c t r e a l t yb u s i n e s si sa ni m p o r t a n tp i l l a ro fn a t i o n a le c o n o m y a n di th a s b e e nd e v e l o p i n gs w i f t l ya n dv i o l e n t l ys i n c et h ep o l i c yo f r e f o r ma n do p e n i n g w a sc a r r i e do u t b e i n ga nm a j o re c o n o m i cp r o c e d u r eo fr e a le s t a t e c i r c u l a t i o na n da ni n g r e d i e n to t 、c o m m o d i t yc i r c u l a t i o n t e a le s t a t ec i r c u l a t i o n i sp l a y i n ga ni m p o r t a n tr o l ei ns o c i a l i s tm a r k e te c o n o m y b e s i d e s ，h o u s i n g p r o b l e m sh a v em u c h t od ow i t h p e o p l e + sd a i l y i i f e s ot h e e f f i c i e n c y a n db e n e f i c i a lr e s u l to fr e a le s t a t ec i r c u l a t i o nm u s ti n f l u e n c e p o l i t i c s ，e c o n o m y ，e n v i r o n m e n t ，a n de t c ，t h i sp a p e ra i m sa ta p p r o a c h i n ga n d a n a l y z i n ge c o n o m ya c t i v i t i e si nr e a le s t a t ec i r c u l a t i o nf r o md i f f e r e n ta n g l e s u n t i ln ow - m o s tr e s e a r c ha b o u tr e a le s t a t ec i r c u l a t i o nh a sb e e nf o c u s e d o nh o wt ow i d e nc h a n n e lo f d i s t r i b u t i o n ，m a k em a r k e td y n a m i c ，a n de s t a b l i s h b i gc i r c u l a t i o nm a r k e t i n gs y s t e m b u tt h e r e l sn od e t a i l e da n a l y s i sa n d d i s c u s s i o na b o u te c o n o m i ca c t i v i t i e so fe n t e r p r i s e s f r o mt h ep o i n to ft h ee n t e r p r i s e so fr e a le s t a t e ，t h i sp a p e ra n a l y z e s m a t e r i a lp u r c h a s i n g ，p r o d u c ts e l l i n g ，h o u s i n gl e a s i n g ，p r o p e r t ym a n a g e m e n t w i t hm a r k e t i n gt h e o r y , c o n s i d e r i n gt h es p e c i a lf e a t u r eo fr e a le s t a t e c o m m o d i t ya n dr e a l t yb u s i n e s s i nt h i sp a p e r ，as e r i e so fr e l e v a n ta n a l y s i s m e t h o d sa n dm e a n sw e r ep r o v i d e d a n da tl a s t ad e s c r i p t i o no fc i r c u l a t i o n r e s u l t sa n da q u a n t i f i a b l et r e a t m e n to fe n t e r p r i s e s d e v e l o p i n gt r e n dw e r ep u t f o r w a r d k e y w o r d s ： r e a le s t a t er e a le s t a t ec i r c u l a t i o n e c o n o m i ca c t i v i t i e sa n a l y s i s 序言 1 j 予舌 房地产业在国民经济的发展中占据重要地位，其发展能够带动许多 相关产业的发展。房地产业是第三产业中固定资产最为雄厚的产业，。 国外的房地产业所提供的收入，一般占年度财政收入的1 4 一l ，3 。房地 产业的市场广阔，能够为国家提供巨大的积累，是提供建设资金的主要 来源。房地产业的发展与国民经济发展的关系可以用图l l 及表l - 1 来 证实： 表1 1 g n p 增长率与商品房销售额增长率对照表 1 9 8 81 9 8 91 9 9 01 9 9 11 9 9 21 9 9 31 9 9 4 幽1 1 1 9 8 81 9 8 9l q 9 01 9 9 l1 9 9 21 9 9 31 9 9 4 | g k p 。 1 1 3 4 4 1 17 61 2 81 3 4 1 1 8 商品虏3 37 3l l 2 32 ：j2 51 7 8 57 9 3 41 0 2 4 71 7 9 2 从图中数据可以看山，从1 9 8 8 年到1 9 9 4 年，6 n p 的增长率先是略 如约如加0 北方交通大学硕士学位论文 有下降，然后逐步回升，直至1 9 9 3 年达到最高点；商品房销售增长率 的变化曲线办是如此，即国民生产总值的增长率与商品房销售额的增长 率在七年之f b 拍变化趋势是一致的，可以说房地产业是国民经济的晴雨 表。 建幽以后，由于土地无偿使用的体制和地租金的住房分配制，房地 产：业的发展一直处于停滞不i 口的萎缩状态。自改革开放以来，我国房地 产：业得到了迅速发展。据国家统计局统计快报显示。1 9 9 7 年城镇完成 房地产丌发投资3 1 0 6 亿元，其中土地开发投资2 6 2 亿元，商品房建设 完成投资2 4 4 3 亿元；1 9 9 7 年城镇房地产开发资金来源合计3 6 3 4 亿元， 国内贷款8 4 3 亿元，占2 3 2 ，利用外资4 3 6 亿元，占1 1 9 8 。企业自 有资会4 9 3 亿元，占1 3 5 5 ，定金及预售款1 0 5 6 亿元，占2 9 6 3 。1 9 9 7 年，城镇人均居住面积8 7 平方米，已提前实现了建设部的本世纪末人 均8 平方米的计划。根据我国的发展目标，“九五期间”房地产业的增 加值年递增1 8 ；到2 0 0 0 年，我国建筑房将达到1 2 亿平方米。 看到成绩的同时我们也不能不看到，我国房地产业受整个经济环境 的影响，经历了一个从超速发展到相对缓慢的过程。1 9 9 2 、1 9 9 3 年全 国房地产投资增长速度都超过了1 0 0 ，9 4 年开始回落，现已进入低速 发展时期。截止到1 9 9 7 年底，商品房累积空置面积为6 8 8 8 万平方米。 另一方面，目前还有3 3 4 0 万平方米的危旧房急需改造；全国住房配套 率仅5 5 ：每年有2 l o 万对新婚夫妇需要住房：3 5 亿城镇人口和1 3 亿农村剩余劳动力涌向城市，扩容潜力巨大。一边是高供给，一边是高 需求，但却没有形成活跃的市场局面。目前经营房地产的企业中5 1 ，4 亏损，平均负债率达7 j 7 ，每家房地产企业的开发工作量平均只有4 1 0 0 j 几。当前这种情况的症结所在除去体制问题不谈，仅从经济角度分析， 就是一个流通效率问题。在市场经济中，因此本文主要分析、研究房地 产流通中的经济活动。 中固是人口大国，房地产问题的重要性仅次于粮食问题。1 9 9 8 年7 月，国务院发靠了关于进一步深化城镇住房制度的通知，通知指出： 停止住房分配，逐步实现住房分配货币化：建立和完善以经济适用房为 二的仟膀供应体系。这将进一步促进房地产流通的发展。“十血大”报 告中也指出，我国的经济体制改革将从增量改革转向存量改革。活跃房 序言 地产流通，必定将盘活现有的积压房地产，促进我国的社会主义市场经 济建设。 房地产流通的概述 2 房地产流通的概述 2 、1 房地产与房地产业 2 1 1 房地产的概念 房地声：是房屋财产与土地财产的总称，是房屋与土地在经济方面的 商品体现。 虏地产既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。在生产经 营资料方面，它属于资产范畴，在生活资料方面，它属于财产范畴。 房地产的概念涵盖较广，一方面在物质上，房地产包括土地、建筑 物及固着于土地、建筑物上不可分离的部分，如树木和水暖、电、通风 等设备。在房地产中，房与地是“统一物”的两个部分，它们在质上具 有内在的统一性。本文中提到的房地产或房产，一般均指两者组成的有 机整体。另一+ 方面，房地产也包括由上述物质衍生出来的各种权利和利 益，如使用权、典当权、租赁权等。在国外房地产有两种译法r e a le s t a t e 和r e a lp r o p e r t y ，其中前一种强调其物质性，后一种强调利益性。 房地产商品与其它商品相比，有自身的特性。如空间上的固定性， ，e 产、。走用的曼期性，保位增位眭。价值巨大性吵及对周围环境因素的 敏感性等。所以有关房地产商品的经济活动也有具自身特色的经济运行 规律。 2 1 3 房地产业的概念 房地产业是从事房地产开发、经营、( 买卖、租赁、信托、典押等) 管理和服务的产业。1 9 8 7 年1 1 月2 0 日原城乡建设环境保护部关于 发展城市房地产业的报告中对房地产业的内涵作了如下表述：“房地 产业包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿 划拨，转让，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而 形成的房地产市场。 房地产业的活动内容包括：土地的开发和再开发；房屋的设计建设 和改造以及房屋的维修、装饰、管理：土地使用权的有偿出让、转让、 转租：房犀所有权的买卖，房屋使用权的租赁；房地产的信托、抵押贷 北方交通大学硕士学位论文 款以及由此而形成的房地产市场等。 房地产业是一个独立的行业。它包括着房地产商品社会再生产领域 的各种经济组织。它们之间互相联系，互相依存，形成一个有机整体。 联合国国际标准行业分类中把经济行业分为十类，建筑业列为 笫血类，把房地产业和经营服务业舢为第八类。我国有关部门把我国经 济分为十三门类，建筑业列为第四类，房地产业列为第七类。由此可见， 无论是国际还是国内，房地产业都是不同于建筑业的独立行业。房地产 不仅是经营土地与建筑产品，同时还是从事土地的开发和房屋建设，具 有生产、经营、服务的三重性质，介乎第二、第三产业之间的以第三产 业为主的独立的产业部门。它正在逐步纳入国民经济平衡体系，国民生 产总值统计体系和国民经济机制之中，发挥它在社会主义经济建设中应 有的作用。 2 1 4 房地产业的特点 房地产业作为国民经济中的一个部门经济行业，具有如下的行业特 趋： a 房地产行业中价格具有单件性。 这是由房产的个体性即房产在实物形态上的千差万别所决定的。各 种房屋，如工厂、住宅、学校等都有其特定的专门用途。为了适用于不 同的用途，房屋必须有不同的造型、不同的结构，采用不同的建筑材料 和不同的设备，并且在建筑艺术上也有不同的要求。即便是用途相同的 房产，其技术水平、建筑等级、所在城市、地区以及建筑标准也各不相 同。这些都决定了房地产价格的单件性。 b 房地产开发经营企业规模的小型化。 房地产商品物质形态的不动性和房地产价格的地域性表现了房地产 业的地区性特点。因此，除了少数大型房地产开发企业能够在全国范围 内以至跨越国界到海外进行丌发经营以外，一般公司都是在一定的地区 范幽内j i ：发经营。这样，就房地，“”发经营企业而言，绝大多数都是在 有限的地区内进行较小规模经营的房地产商。 c 房地产业属于城市型的产业。 房地产流通的概述 房地产业为城市经济活动提供了基本的物质基础，现代化城市的发 展以房地产业的发展为先导。城市房地产业是由城市房产有机结合而组 成的统一体，它是从事城市房地产丌发、经营和管理的行业。城市化程 度的进程加快，房地产业便随之快速发展并趋于活跃。 d 房地产业资金积累的初始性。 房地产投资数额大且生产周期长。同时，房地产具有可供居住的 消费性。由此造成房地产投资具有很大的吸引力，吸引着人们将一部分 资金投入房地产业。其所需巨额投资资金，除少数是自有资金外，绝大 多数都是通过贷款或预售房屋等多种方式筹集而得。这就使得房地产业 在其资金循环周转的开始就丌始形成资金的积累，为房地产业筹集资金 提供了极大的便利条件。 e 房地产是国民经济中的支柱产业。 与其他行业相比较，房地产业属于风险小而获利性强的行业，它是 国民财富的重要来源。世界上很多国家和地区，不论是发达国家还是发 展中国家，其房地产业在整个国民经济中都占居重要地位。如美国的房 地产业是国民经济的三大支柱之一，香港的房地产收益则经常占到财政 收入的l o 以上，最高曾达3 7 ，是香港的主要财政来源之一。房地 产业在我国虽仍属新兴产业，但其在国民经济发展中的重要地位与作用 己被愈来愈多的人所认识。随着房地产业的广泛深入发展，其作为我国 国民经济支柱产业之一的地位，必将很快显现出来。 2 2 房地产流通 2 2 1 房地产业的基本经济运动 房地产业的基本经济运动是房地产开发建设过程，经营管理过程和 产业服务过程的有机统一体具体包括生产流通分配三环节。 这就是蜕，房地产业的经济运动除了房地产的买卖、租赁和管理，还包 拓历地j 、。的玎发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。 a ，生产环节 即通过对自然状态的土地或旧有房地产投入人类劳动，进行房屋和 城市箍础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。具体说，包括土地的 6 北方交通大学硕士学位论文 开发与再开发、房屋建筑物的生产过程。 b 流通环节 即在房地产业中商品的所有权在不同的主体间转移，实现其价值 和使用价值的过程。如建造房地产时对材料和的购买，对房地产商品的 出售和出租，以及售后服务等等。 c 消费环节 即房地产产品经过市场交易活动转移给使用者后，满足生产、居住、 公益等需要的过程。 2 2 2 房地产流通的概念 a 定义 房地产流通指的是房地产业中以货币为媒介的商品交换。房地产流 通是房地产生产、消费中必不可少的环节，它将房地产生产、分配与消 费互相衔接，解决了房地产业供应与需求之间的多种矛盾，使房地产商 品实现其价值和使用价值。 b 房地产流通的机能 1 商的流通机能：即买卖交易机能，通过一连串的买卖双方的交易 活动，使商品所有权( 或使用权) 不断转移而形成的供需结合，这是房 地产流通最本质的机能。 2 信息的流通机能：为保证商流的顺利进行，所进行的信息的收集、 处理、传递活动。 3 辅助的流通机能：主要包括流通金融和风险负担机制。 2 2 _ 3 房地产流通的阶段 按照传统的流通阶段理沦，房地产的流通可分为两个阶段：即从货 币转化为商品和从商品转化为货币。 房地产流通的g w 阶段。这个阶段可以出现在由消费者到房地产销 售企业的流通序列中，也出现在房地产开发商到建筑材料供应商的流通 序列中。由于本文是从房地产企业的角度进行研究，所以主要研究第二 房地产流通的概述 个序列，就是房地产企业用货币资本购买生产资料阶段。这一阶段也就 是为房地产生产作准备的阶段。 房地产流通的w g 阶段，这个阶段所呈现出的是房地产商品从各类 生产者向消费者的转移，也就是房地产企业将生产出来的成品即房屋销 售出去的阶段。这个阶段重要的问题是选择有利时机和销售方式，尽快 地实现房地产商品的价值。 2 2 4 房地产流通的结构 流通结构包括三个内部要素，即主体、对象、方式。 a 房地产流通的主体 房地产流通的结构成员包括承担各种流通机能的各种各样的流通主 体( 流通机构) 。流通机能通过这些经济主体的分化和合作的活动而实 现。在房地产流通中，主体包括生产者、销售者和消费者以及各种信息 机构：金融机构、服务机构等。政府通过法令对流通进行宏观调控，也 可视为流通主体。 b 房地产流通的对象 在房地产生产的准备阶段，流通的对象指的是生产所需的各种物质 资料；在生产结束后，流通的对象或客体即房地产产品，进入流通领域 则称为房地产商品。事实上，流通在很大程度上受商品特性的影响。房 地产商品包括有形产品和服务两类。有形产品包括房屋建筑及其附属 物，服务则指随房地产商品流通所产生的如装修、物业管理等活动。 c 房地产流通的形式 在房地产生产前，流通的形式没有太多的特色。在此只分析房地产 商品的流通形式，主要介绍房地产的买卖和租赁。 1 、房地产的买卖 这驰的房地产买卖指的是通过交易买方获得房地产商品全部所有权 的流通方式。在社会主义市场经济的条件下，房地产的供应和需求在房 地产市场上形成了两个对立的而又紧密相关的经济部分。房地产的供求 和其l 也i r ；- i i ”i i i 供求关系一样，都是相互依存、互为前提的。供应为了需求， 北方交通大学硕士学位论文 而需求又引起供应。双方的作用产生房地产的买卖。由于土地的稀缺性 和房地产生产的长期性，房地产的供给弹性不足，房地产需求的变化大 于供给的变化。 房地产的买卖，具有其行业的特性。一是房地产有不能挪动的特点。 各种房屋所座落的地段构成了房地产市场的橱窗，供社会集团和个人选 择购买或租赁。二是因为房地产价值量大，消费时间长，所以除了部分 商品一次交换完毕外，大部分房地产需要采取长期的交换形式。三是一 般商品买卖双方交换完毕，便各得其所，再没有什么其他关系。而房地 产买卖双方则不然，卖力将房地产出售后，必须保证买方入住后的相关 权益( 如包修) 。 2 、房地产的租赁 房地产租赁是房屋销售的另一种形式。它以租金形式逐步收回成本 和利润，可以看作房地产的分期出售，其实质同样是流通领域的价值转 移。卖方出租房地产，租赁者获得房屋使用权，在租赁条件下，需要在 若干年后才能实现房地产的全部价值。在这期间，房地产的修缮劳动和 管理所刨造的新价值，必须追加到房租中去，这是房地产销售的一个特 殊点。 房地产的租赁，是资本运动的一种特殊形态。马克思在资本论中讲 到单纯的房租即不包括地皮的租金在内的房租时，曾经说过，那是 投在房屋上的资本的利息和偿还金。在讲到生息资本时，他又指明，房 屋按照它的使用价值的性质，只能当作固定资本来贷放( 就是说租赁) 。 他并说明这种贷放过程如下：贷放者会定期收到利息。并收到所支出的 固定资本价值的一部分，当作逐期磨损的代价，而在限期终了时，所贷 放的固定资本之未消耗部分，即在自然形态上流回来。在市场经济的社 会早，房地产就是一种商品，建筑房屋需要一定的投资，而且要经常出 资加以修缮，当利用房地产投资收取租息时，它就成为一种资本。 2 2 5 房地产流通的性质特点 a 房地产流通是商品流通的重要组成部分 如前所述，房地产是一种特殊的商品，它的诸多属性导致房地产流 房地产流通的概述 通成为商品流通的一个重要组成。 首先，房地产商品，尤其是住宅商品的消费需求具有不可替代性。 无论是从事生产、科研、军事、公益哪种活动土地与楼宇建筑都是不可 缺少的环境要素。没有房地产，就没有了社会经济发展的物质前提。另 方面，无论收入如何，从事何种职业，社会地位怎样，住宅都是最基 本的生活条件。“居者有其屋”一直是我国人民的居住观念。对房地产 商品不变的需求和房地产商品不能成批生产的事实决定了房地产流通 成为商品流通中一个不变的组成。 第二，房地产商品的单位价值量较高。由于使用土地、建造房屋所 需的总成本很高，因而房地产商品参与流通时的价值量和随之产生的流 通费用都较其它商品为多。在我国，一幢商品房的价值往往达到一个家 庭年收入的十倍以上。因此，房地产流通在整个商品流通的总价值量中 也占据相当的比例。 第三，房地产商品的酬用性使得它可以多次参与商品流通。只要质 量可靠和没有不可抗力，一件房地产商品可以使用几十年甚至上百年。 在这期间，所有者往往由于生活等原因出让房地产商品的所有权，使房 地产商品再次参与流通，另一方面，房地产商品具有升值和减值的可能， 供求、地理位置、经济发展都提供了多种投机的机会。 第四，房地产商品可以以多种方式参与流通。由于房地产商品尤其 是住宅价值量较大，往往难以采取一次性买卖的方式进行流通，因此房 地产租赁、房地产抵押、房地产典当与房地产买卖多种方式同时存在。 这样房地产流通就以多种形式参与到商品流通中。 第五，房地产商品的流通带动其他商品流通的发展。房地产商品的 所有权发生转移，就会带动相关的经济活动，例如家居产品、装饰材料 的购买，住宅的装璜、维修等。由于人们生活水平的提高和消费观念的 改变，当家庭住所发生变化时，家庭居住条件也常常会有所改善，对于 屑民户来说，就需要直接或问接地购入商品、材料，因而活跃了商品市 场和原材利市场的发展。| 司时还会给服务业的发展提供广阔的天地。 b 房地产流通除了在流通领域发生外，还延伸到生产、消费两个领域。 北方交通火学硕士学位论文 由于房地产商品高价值量的特殊性，使得房地产开发企业往往不能 全部利用现有资金进行生产，而是通过各种手段进行融资。这其中除了 发行股票、债券等方式以外，还包括预售，即“售楼花”。对于房地产 商品的购买者来说，买楼花就是在房地产商品的生产时期取得该产品的 部分价值。通过这种方式，流通在房地产生产时期就已经发生了。 另一方面，房屋购买者往往不能一次性将房地产商品购入，这就产 生住房抵押贷款和分期付款活动。房屋使用者在事实已经入住，即开始 对该商品进行消费的情况下，还没有完全获得房地产商品的所有权。即 使在完全获得所有权以后，所有者也会在房地产商品消费时期将其投入 再流通如换房、出租等活动。因此说房地产流通在房地产商品消费时 期也发生。 c 房地产商品流通只有商流、信息流而不存在物流 由于房产和地产的不可移动性，使得房地产流通与其他流通不同， 不存在物流的过程。因而，房地产商品参与流通的成本也不包括仓储、 运输、包装等经济活动所创造的价值量。相对于其他可移动商品来说， 在确定房地产价格等经济活动中，房地产商品具有其特殊性。房地产商 品的信息流因此也受到影响，即使是材质、体积、建筑工艺完全相同的 两件房地产商品，也会因为所处位置不同而产生价格上的差异，在进行 比较时应剔除地理因素，不能用其中一个的信息来替代另一个。 2 3 房地产流通的经济活动分析 在了解了房地产流通的一些基本知识之后，本文将探讨房地产流通 经济活动分析。 2 3 1 房地产流通经济活动分析的概念 房地产流通经济活动分析指的是以经济和管理理论为指导、以实际 资料为依据，采用一定的方法，正确认识房地产企业各项流通活动的过 程和成果，加强经济管理、提高经济效益的方法。 进行房地产流通经济活动分析具有重要的意义和作用。首先，房地 产流通是商品流通的重要组成房地产流通质量效率直接影响整个商品 流通。只有提高房地产流通的效率，才能促进房地产商品的生产，消费。 房地产流通的概述 保持社会再生产中这一重要部分的良性发展。第二，房地产也是国民经 济的重要支柱，如果此部分流通不畅，无疑将压占大量资金，降低全行 业资金周转率。那么国民经济的运行速度也随之降低。第三、房地产流 通与人民生活息息相关，如何使每户居民都住上质优价廉的住房，一直 是大家关注的问题。要解决目前房价与收入比过高、房屋质量不过关等 问题，不仅要从生产的角度，更要从流通的角度出发，降低不合理流通 的费用成本比例，优化整个流通结构，是房地产商品将的流通费用缩 短流通时f h j ，使，。大居民尽快住上称心的住宅。这样无疑对提高人民生 活水平、稳定社会秩序起着重要的作用。第四、房地产企业有大量资金 投入到房地产流通之中，及时对流通的结构、渠道、效率进行分析，有 助于确定开发方向，判定营销策略，提高企业活力和资本运营效率。如 小及时渊整流通方式与开拓流通渠道，无疑会造成销路不畅，资金压占。 另外、提高房地产流通效率，还可以促进社会消费。据国外测算，住宅 商品销售后对家庭装修、家具、家用电器等消费市场的带动系数为1 3 4 。 以此统计1 9 9 6 年全国城镇商品住宅销售额1 11 9 3 亿元，所能带动的社 会商品整体销售额为2 6 1 9 亿元，相当于全社会消费品零售总额的1 2 以上。房地产商品的消费具有不得替代性，如果加快流通速度，提高流 通效率则可以使房地产消费提i i 发生。那么房地产消费将促进其他消 费发展，从总体上促进社会消费。 2 3 2 房地产流通经济活动分析的范围 经济活动分析内容很广泛，包括市场动态、发展趋势、商品流转、 劳动效率、财务状况、利润等方面的分析。在本文中主要研究的是房地 产流通，因此分析的范围主要是在商品流转问题上。 前文所述，房地产流通包括g w 阶段和w g 阶段。对于房地产企业 来说，前一部分指房地产企业用货币资本购买生产资料的阶段。这一阶 段也就是房地产生产完成前的阶段的流通。后一部分指房地产商品进入 市场后，房地产企业获取货币资本的阶段。这一阶段也就是房地产生产 完成后的阶段的流通。 可以看出房地产商品形成之前的房地产流通，主要是房地产丌发 企业材料购买的过程。在这阶段分析房地产流通的效益效率，一方面 北方交通人学硕士学位论文 主要研究建筑材料的采购绩效即如何充分利用市场信息，购入适合于建 筑需要的，价格和时代，配套齐备的材料。高效率的采购应该能够为生 产提供及时、质量优质的材料，同时不使采购成本、材料成本降低。本 文将主要分析建筑材料的采购问题。 房地，“流通的后一阶段是以房地产商品为标的物进行交易的。房地 产商品形成以后，无疑比形成前对人民生活、社会经济的影响更大。同 时一个房地产企业经营的效果也要通过销售成果来衡量。 流通活动的机能包含价格决定机能，流通渠道选择机能以及促销组 合机能。房地产商品流通阶段，主要分析房地产商品的销售策略、定价 方法、销售渠道确定、促销策略、再流通( 如租赁) 效果、售后服务( 物 业管理) 的效率效益。 2 3 3 房地产流通经济活动分析的原则 房地产流通从总体上来说是一个系统活动。首先，房地产流通有其 固定的作用范围。它运行于房地产行业中，只包括涉及到商品交换的经 济活动。每一个企业在从事房地产流通活动时，所运用的资金也是有固 定范围的。其次，房地产流通具有开放性，前与房地产生产相连，后与 房地产消费衔接。政治、经济、文化的各种活动都会对房地产流通产生 影响。而房地产流通的效率也会对各方面产生影响。第三，房地产流通 具有自适应性，当供给和需求等条件发生变化时，流通的方式、数量、 时间、渠道、速度等都会发生相应的变化。因此，本文在分析房地产流 通时，是从系统的观点出发，而不把房地产流通中的各项活动孤立的看 待，而是要把它们有机的结合到一起。在研究一项房地产流通中某一活 动时，我们也要研究它对相关的经济活动的作用，以及相关经济活动对 它的反作用。 房地产流通经济活动的效果，需要一个基本的评价标准。在市场经 济环境下，资本是企业生存的最基本条件，使资本保值增值是各种经济 活动的最终目的，因此本文对房地产流通是从资本保值增值的角度来 评价分析的。固然，房地产业与人民生活息息相关，需要在追求经济效 益的同时，讲究社会效益，但我国房地产业目前尚不成熟，在运作中还 存在许多政府干预、行政命令等经营方式，当务之急应是促进房地产业 房地产流通的概述 的独、上经营。这种环境条件要求房地产企业将自身资本发展提到最重要 的位置卜来。 建筑材料采购活动的分析 3 建筑材料采购活动的分析 3 1 建筑材料采购的原则与分类 3 1 1 建筑材料采购的原则 a 满足数量质量需要 建筑材料采购要按房地产企业对物资的需求进行采购，一方面是满 足数量，一方面是保证质量。对数量应控制好每次的采购量，最好计算 经济订货量，使建筑材料采购费用最省、库存保管费用最低。质量保证 就是所采购材料质量适用，一些原材料的技术指标能满足产品生产需要 的必要功能就可以了，不是质量越高越好。质量越高，价格必然就高， 是不经济的。如有些应用普碳钢作些防锈处理就可以使用的，就不一定 采购不锈钢。所以一定要兼顾满足功能和降低采购成本两个方面，使物 资具有适当的材质。 b 满足时间要求 科学采购不需要过多的库存贮备，只需按照房地产商品生产的节 拍，定期供料。采购物资时应根据牛产性质、物资品种、运输条件等确 定备运时闾。采购既不能超前太多影响资金周转，又不能滞后影响建筑 的需求。如果供方是实行配送制的物资企业，可结合本企业的生产作业 计划提出配送料计划，及时送交供货企业。 c 满足价格要求 同一种物资优质优价是市场的一般规律，现实中是“一分钱，一分 货”，所以不能单纯追求低价，只有在“适质”时力争取得价廉才是可 墩的。 d 节省采购流通费用 尽量就地就近采购，批量采购，简化包装，以节省流通费用。 3 1 2 建筑材料采购的过程 建筑材料采哦句过程是指企业从编制采购计划丌始，到材料进库为止 的全部过程。般包括搜集整理资料、决策、商务作业、进货作业等四 北方交通大学硕士学位论文 个阶段。 a 搜集整理资料阶段 要为采购决策和编制采购计划打下良好的基础，就必须搜集整理与 建筑材料采购有关的企业内、外部各项资料。包括企业内部资料( 各项 生产、建设任务量；建筑设备的技术状态及数量；近期采购的情况统计 等) 和企业外部资料( 市场供求状况；重点采购资源分布及其变动情况； 供货厂商产品品种、技术性能、质量、价格、信誉、服务等情况) 。 b 决策阶段 决策阶段的任务是对采购材料的品种、规格、数量、时间、方式及 供货厂商作出的抉择。它是采购过程中具有决定意义的阶段。其决策内 容包括：订购材料的品种、规格和数量、订购厂商采购渠道选择、订购 批量、订购时间和订购方式。 c ，商务作业阶段 商务作业阶段是企业根据建筑材料采购计划和决策与供货厂商洽 谈，办理订货手续的阶段：是完成交易过程中商品所有权转移，并确认 供货关系的过程。 d 进货作业阶段 该阶段是采购过程的最后阶段。主要内容： 1 订购合同的审查、确认、登记分类与整理，建立合同台 帐，掌握合同执行情况和及时清理、 2 经常了解、掌握供货厂商的供货能力，组织催料； 3 编制进货作业计划，组织接运或提运； 4 组织验收； 5 及时处理进货过程中的短缺和破损； 6 按时付款结算，并对违反合同的进货提出拒付或索赔。 3 2 建筑材料采购成绩评价 建筑材料采购活动的分析 采购成绩评价就是建立一定的评价指标体系，用来全面反映和检查 采购工作成绩、工作效率和效益。通过成绩评价，总结一定期间内采购 工作中的得失，不断改进工作，共同努力提高效率。 3 2 1 评价指标制定的原则 由于采购工作的业务性质特点，它同时受许多因素的影响，设想建 范一套完善的采购绩效评价指标体系，用以全面反映和检查企业采购业 务工作的完成情况，不是一件简单的事情。美国“全国采购管理协会” 对采购绩效评价指标问题进行了多年的研究和探索，也没能设计出一套 可以普遍适用的计算公式，而只是总结了制定时应该遵循的若干原则。 如为进行绩效评价所花费的费用，应同其所能取得效益相当；进行绩效 评价，原始记录和数掘必须齐全、真实和可靠：企图只用一个综合评价 指标是不可行的，需从不同的方面设置多个指标，才能全面反映出采购 工作的绩效；采购绩效评价指标不可能固定不变，应随着情况的变更而 及时调整和补充新的内容。 3 ，2 2 评价指标的内容 采购绩效评价，一般包括五个方面的内容，即工作实绩的数量指标、 质量指标、效率指标、采购业务研究指标。现分别介绍如下： 1 采购数量指标，反映采购部门完成的工作数量，有七项内 容：受理的材料请购单，其中己处理和未及时处理的份数；发 出的询价单份数与供货1 商谈判次数：签订的订货单和购货合同 份数，以及订购总金额；审核的发票份数和总金额，经与订购单 和收料单核对，其中因质量不合格、数量不符合、发票价格差错等 原因而剔除的发票份数和总金额：处理废旧和剩余材料的收入； 采购人员总数；部门的经费支出。 2 采购质量指标，反映采购部门是否适质、适时、适量、适 价地采购生产所需用的物资。通过五个方面来描述：拒收数量与 金额同全部交货量与金额的比率：延期交货数量与金额同同期按 订购单( 或合同) 舰定交货只期应交货的数量与金额的比率；缺 货次数与金额：办理紧急订货次数与金额：主要物资购入实际价格 与计划价格或市场价的比率。 北方交通大学硕士学位论文 3 采购效率指标，反映采购部门的工作效率，有以下各项：每 百元采购金额的平均经费支出：每办理一次订购单与合同订购手 续的平均经费支出：每一个采购人员平均完成的采购金额。 4 采购效益指标，反映采购部门降低采购成本和经费支出， 为企业提高盈利水平所作出的贡献，从三方面来衡量：采购成本 节省总额( 指采购的实际价格小于计划价格或市场价格的差额部 分) ，以及节省的百分率：采用价值分析方法，以具有同样功能 而价格低廉的物资代替价格高的物资所获取的节省额，以及节省的 百分率：经费支出的节省额以及节省的百分率。 5 采购业务研究指标，反映采购部门对出现的新情况和新闷 题的研究和对策，有以下内容：采购政策的执行情况和有待补充 修改的问题；发展与供货商建立长期稳定购销关系的情况；加 强和改善采购部门与本企业其他业务部门之间的关系情况；采购 部门内部组织分工与有关改善采购业务管理问题：采购人员是否 称职和有关业务培训问题等。 3 3 建筑材料采购策略分析 建筑材料采购的目标是如何降低采购成本，及时、质量良好的完成 采购任务。因此采取适当的策略是必要的。 3 - 3 1 供应厂商选择策略分析 a 分析流通渠道，减少流通环节，进一步降低流通费用。 多渠道少环节的物资流通体制不仅为社会带来经济效益，而且对房 地产企业也是非常必要的。购买建筑材料，如果要经过几个批发中间环 节，那么购入材料的价格势必因流通环节的介入而增高。因此房地产企 业应列建筑材料的采购渠道加以调查，确定不必要的中间环节，将其越 过，从而降低材料购入价格。 但是必须注意，流通环节减少，流通渠道改变，各种材料直接向工 厂订购时，采购的品种会增多，因而给交货r 期管理带来困难，订购费 用增加同时库存的管理费用随之增加。此时，数量多而品种单一的物 资应考虑由公司直接联系厂家协作供应。但在购买及材料配套上确有困 建筑材料采购活动的分析 难，则宜和信誉服务良好的物资经销企业来进行交易。如：标准化、规 格化产品的各种螺丝、挚圈等紧固件；地区性之特殊零件，新规格、非 标产品；批量小，金额少的小额需用物资。 b 利用变动费用定价选择厂商 如果生产企业已经常年生产某项产品，不会因增加订购而购置新机 械设备和扩建厂房时，那么其固定费用早已在这些采购交易之前发生， 或者计提折旧已完成。因此订购时，可以不考虑生产企业固定费用，只 考虑变动费用( 包括材料费、劳务费、作业时所发生之费用) 以及对方 应得之利润来签订合同，这会大大降低其采购成本。因此房地产企业应 分析各生产厂的历史状况、设备利用率等情况，瞄准一些企业生产不景 气时进行订货，可使双方利益共享，一举两得。 o 利用价值工程选择厂商 该法是指运用价值工程原理( v e ) 对所购建筑材料在质量，价格和 订购，使用费用进行综合分析比较，作出论质比价的评定，选择产品价 值高的供货厂商。 采购人员在应用v e 作决策时，具体实施步骤如下： 1 利用公式v = f c ，公司中f 为该材料的功能价值，即使 用价值。c 为所耗费的资源，即成本费用。v 为价值，综合评判该 种材料有益程度的尺度。 2 功能价值的计算功能价值是以实现功能的目标成本和该功能 现实成本的比值。这里所谓目标成本，指实现必要功能的最低成本或期 待成本。具体计算公式为： f = s ；s i 式中f 。第i 个单位的功能价值： s 第j 个必要功能的目标成本； s i 第i 个单位必要功能的实际成本。 3 费用分析费用包括订购费用和使用费用两部分。 北方交通人学硕士学位论文 订购费用为购入成本，包括购买物资的价格和支付的采购费。使用 费用指使用中支付的费用。订购费用加上使用费用一般称作“寿命周期 费用”。目标费用可以按各项最低费用之和计。计算公式如下： c ，- c 。c 。， 式中c 寿命周期费用； c ，目标费用； c 第i 个供货单位的费用系数。 ( 4 ) 按公式计算价值系统v v i = l ：i c 计算每一个供货单位的价值系数，选取最大者为最佳供货单位。 3 3 _ 2 价格决定方式分析 价格决定方式是指买卖双方在采购活动中怎样确定单价的一种形 式，它具有很大的灵活性。一种交易价格决定方式往往不是一方主观臆 断，而是由双方，甚至是供方所决定。因此房地产企业应针对不同的价 格决定方式进行分析，确定是否该种方式适于该品种材料的采购。 a 协商决定方式 是指凭经验预先拟定一个基准价格与厂商承接产品后的估价进行比 较，经多次协商后达成满意价格的方式。这种方式形成的价格稳妥可靠， 适用于采购员经验丰富，判断能力强的情况。 b 计算决定方式 是指按照价格的构成、生产成本、利润、税金来计算价格的方式。 此方式适用于手续简单，短时间内决定单价的采购活动：科学性强， 可满足双方信任：可防止j 一商投机行为：有利于促使厂商改善经营管理。 缺点是：价格一i q 计算确定后，难以再随情况变更。实施过程中常将生 产成本加利润加税金计算出来的价格再与市场基准价格加以比较，然后 考虑双方互利的情况下再予以确定。 c 比较决定方式 建筑材料采购活动的分析 浚方式是指收取各生产厂家之估价单，然后加以对照比较价格、交 货期、品质、服务等，在其它条件相同时，以价格较低者成交。适用于 货源充足，供方互相竞争的情况。缺点是可能有行业垄断使价格提高。 此方法要求采购员业务水平高，秉公办事，不暗中收取回扣：详加调查 各厂估价单之依据，进行压价。 以上几种价格决定方式各有其利弊，对于不同情况应该区别对待。 即使是同一种建筑材料，也会因为时间、地点、人员的差异而改变价格 决定方式：即使是同一个人，由于分析计算时所采用的方法和选用的数 据不同，也会使结果出现显著的不同，在某种程度上，采购的评价只能 作为参考，因为市场的变化是多种多样的。 房地产销售活动的分析 4 房地产销售活动的分析 房地产商品生产过程结束以后，往往要以销售的方式进入流通过 程，商品的价值能否及时良好的实现，企业能否得到预期的利润都在很 大程度上决定于销售的情况。销售既是连接产品的流出端，又是消费品 的流入端，销售对整个流通的效果、效率起到决定性的作用。 在本章中销售指的是狭义的出售，不包括租赁活动。房地产商品 的销售不是一个简单而短暂的步骤，从营销角度来看，它是一个连续的 有机的过程。包括房地产商品的定价和价格控制、销售渠道的选择、促 销活动等等。只有在详细分析市场环境与产品情况的条件下，才能进行 正确的销售活动，制定合理的价格，最终获得最大的销售收益。 4 1 房地产商品销售定价分析 在房地产销售活动中，房地产商品的定价直接决定着销售成果。销 售是否可以达到目的其关键在于定价，因此本节将分析房地产商品的定 价问题。 4 1 1 房地产商品的定价目标分析 房地产企业都要在国家许可的范围内，结合本企业的生产和经营目 标。拟定自己的定价目标。企业定价目标是指企业在制定价格时所要达 到的目盼和标准。在社会主义市场经济条件下，要求企业生产经营的目 的，应当是在提高社会宏观经济效益和满足人民日益增长的物质文化需 要前提下，取得最优的微观经济效益。即