（计算机应用技术专业论文）碧桂园物业管理信息系统的开发研究.pdf

摘要 摘要 物业管理行业是在传统的房屋管理基础上发展而来的新兴行业，近年来获得了长足 的发展。随着人们生活水平的提高、住宅多样化的不断发展，物业管理作为一门科学的 内涵已经超出了传统定性描述和评价的范畴。发展成为集多种手段对物业进行综合管理， 并能对有关物业的资料进行归类总结、整理分析、定性与定量评价、发展预测等。物业 管理在现在生活中作用已经被广泛认可。采用现代化计算机技术进行物业管理是一种行 之有效的解决方法。在这种需求下，碧桂园管理公司经过认真调查与详细设计，确立了 该项目开发碧桂园物业管理信息系统。 物业管理信息系统是一套用于小区物业管理业务的综合系统。他利用计算机网络的 各种优势，根据物业管理原则，物业管理收费标准等，对物业小区的各种服务进行统一、 规范的管理，并对物业小区的各种费用进行计、收费处理。目前国内大多数物业管理公 司计算机应用水平还处于单项数据处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事务性工作。 物业管理信息系统的应用水平能充分体现物业管理的水平。 本项目除了解决物业管理的一般问题，包括实现计算机对楼房、业主、服务、工程、 装修、投诉、水电气、财务收费、汇总、统计、查询、报表等物业工作全方位的管理外， 主要增加了协议管理，服务管理、数据集中处理和发票管理等功能，这些都是根据碧桂 园物业管理公司实实在在的管理经验做出来的，也使到这套物业管理系统做得更适合碧 桂园物业管理公司的管理要求，完全体现了碧桂园物业管理公司以人为本的管理理念。 该项目开发实旖使碧桂园物业公司摆脱过去耗费大量人力物力和时间的手工管理，达到 规范化管理的效果，提高工作效率、提升对业主住户服务需求的反应速度，从而全面提 高物业管理的水平和服务质量。项目实掩到现在碧桂园物业管理公司还是比较满意的， 同时通过该项目的实施取得了一定的经济效益和社会效益。 关键词：物业，物业管理，物业管理信息系统 华南理工大学- 任j 硕十学位论文 a b s t r a c t t h ee s t a t em a n a g e m e n tt r a d ei san e wa n dd e v e l o p i n gt r a d ed e v e l o p e do nt h e b a s i so fm a n a g i n gj nt h et r a d i t i o n a lh o u s e ，h a sg o tc o n s i d e r a b l ed e v e l o p m e n ti n r e c e n ty e a r s w it ht h ei m p r o v e m e n to fp e o p l e sli v i n gs t a n d a r d d i v e r s i f i e d c o n s t a n t d e v e l o p m e n t o ft h e h o u s e ，e s t a t em a n a g e m e n tg ob e y o n d t r a d i t i o n d e t e r m i n et h en a t u r ed e s c r i p t i o na n dc a t e g o r yt h a ta p p r a i s ea l r e a d ya so n e s c l e n t i f i ci n t e n s i o n d e v e l o pi n t oa n dc o l l e c tm a n yk i n d so fm e a n sa n dm a n a g e t h ep r o p e r t ys y n t h e t i c a l l y ，c a ng oo na n ds o r to u ta n ds u m m a r i z e ，p u ta n a l y s e s ， d e t e r m i n et h en a t u r ea n dq u a n t i t a t i r ea p p r a i s a l ，d e v e l o pa n dp r e d i c ti no r d e r t oa b o u tp r o p e r t ym a t e r i a l s ，f u n c t i o nh a sa l r e a d yb e e na p p r o v e de x t e n s i v e l yi n t h el i f en o wo f t h ee s t a t em a n a g e m e n t i ti sak i n do fe f f e c t u a ls o l u t i o nt oa d o p t m o d e r n i z e dc o m p u t e rt e c h n o l o g yt oc a r r yo nt h ee s t a t em a n a g e m e n t u n d e rt h i sk i n d o fd e m a n d 。i n v e s t i g a t ea n dd e s i g ni nd e t a i lc o n s c i e n t i o u s l y ，i th a se s t a b l i s h e d t h i sp r o j e c ta n dd e v e l o pt h ec o u n t r yg a r d e nm a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e mo ft h e p r o p e rc y t h em a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e mo ft h ep r o p e r t yi s as e to fi n t e g r a t e d s v s t e m w h i c h isu s e di nt h ee s t a t em a n a g e m e n tb u s i n e s so ft h ed i s t r i c t 。i t u t i l i z e sv a r i o u sk i n d so fa d v a n t a g e so ft h ec o m p u t e rn e t w o r k ，a c c o r d i n gt ot h e e s t a t em a n a g e m e n tp r i n c i p l e ，e s t a t em a n a g e m e n te x p e n s e ss t a n d a r dw a i t ，g o o n u n if y ，m a n a g e m e n tt h a ts t a n d a r d i z e t o p r o p e r t y v a r i o u sk i n d so fs e r v i c eo f d i s t r i c t 。a n dc o u n tt ov a r i o u sk i n d so fe x p e n s e so ft h ep r o p e r t yd i s t r i c t ，c h a r g e t od e a lw i t h m o s td o m e s t i cc o m p u t e r sa p p l i e a t i o nl e v e l o fi n f r a s t r u c t u r e m a n a g e m e n tc o m p a n ya tp r e s e n ts t i i ii ni n d i v i d u a le v e n td a t ap r o c e s s i n g ，i m i t a t e t h em a n a 譬e m e n ts t y l eo ft h ec r a f t ， i su s e di ns i m p l er o u t i n ew o r km o r e t h e a p p l i c a t i o n l e v e lo ft h em a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e mo ft h ep r o p e r t yf u l l y r e f l e c t st h el e v e lo ft h ee s t a t em a n a g e m e n t e x c e p tt h is p r o j e c ts o l v e st h eg e n e r a lp r o b l e mo ft h ee s t a t em a n a g e m e n t ， i n c l u d i n gr e a l z et h ec o m p u t e rt o t h eb u i l d i n g ，o u t s i d et h em a n a g e m e n to fw o r k o ft h ep r o p e r t y ，s u c ha so w n e r ，s e r v i c e ，p r o j e c t ，f i t t i n gu p ，c o m p l a i n i n g ，w a t e r ， e l e c t r i c i t ya n dg a s ，f i n a n c i a la f f a i r sc h a r g i n g ，g a t h e r i n g ，s t a t i s t i c s ，i n q u i r y ， r e p o r tf o r m ，e t c i n c r e a s ea g r e e m e n tm a n a g e ，s e r v em a n a g e m e n t ，d a t ac o n c e n t r a t e o nd e a lw i t ha n di n v o i c ep e r s o nw h om a n a g ef u n c t i o na l s om a i n l y a l l t h e s ew e r e w o r k e do u ta c c o r d i n gt ot h ep e c u l i a re x p e r i e n c e o fm a n a g e m e n to ft h ec o u n t r y g a r d e ni n f r a s t r u c t u r em a n a g e m e n tc o m p a n y m a k e a n d g e t t h e p r o p e r t y t h e n a b s t r a c t m a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e ma f f o r dt om a k et o o i th a st o t a ll yr e f l e c t e dt h e m a n a g e m e n ti d e at h a tp e o p l ef i r s to ft h ec o u n t r yg a r d e ni n f r a s t r u c t u r em a n a g e m e n t c o m p a n y p r o j e c tt h i sm a k et h ec o u n t r yg a r d e ni n f r a s t r u c t u r em a n a g e m e n tc o m p a n y g e tr i do f i nt h ep a s tc o n s u m i n gal a r g ea m o u n to fm a n p o w e ra n dm a t e r i a l sa n d t i m em a n a g eb yh a n d ，g e tt h er e s u l to fs t a n d a r d i z e dm a n a g e m e n t ，i m p r o v ew o r k i n g e f f i c i e n c y ，p r o m o t et h er e a c t i o ns p e e do f h o u s e h o l d ss e r v i c ed e m a n df o rt h eo w n e r t h u sh e i g h t e nt h el e v e lo fe s t a t em a n a g e m e n ti n a na l l r o u n dw a ya n ds e r v i c e q u a l it y t h ec o u n t r yg a r d e ni n f r a s t r u c t u r em a n a g e m e n tc o m p a n yis s tiilm o r e s a t i s f i e dt h a tt h ep r o j e c ti sr e a li z e dt i l ln o w i th a sm a d ec e r t a i ne c o n o m i c b e n e f jt sa n ds o c i a lb e n e f i tt o o k e yw o r d s ：p r o p e r t y ( e s t a t e ) ，e s t a t e m a n a g e m e n t ，t h em a n a g e m e n t in f o r m a tio n s y s t e mo ft h ep r o p e r t y i l i 华南理工大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 作者签名日期：2 o 年f f 月2 。日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权华南理工大学可以将本学位沦文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密d 。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 晰獬：弦侉 日期：厶号多年l 月厶日 口期：；年i 。月；日 第一章物业和物业管理 第一章物业和物业管理 1 1 物业的含义 “物业”一词译自英语p r o p e r t y 或e s t a t e ，由香港传入国内沿海、内地，其含义是 指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地 区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业 有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物 业，办公楼字、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素： 1 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； 2 与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； 3 屋宇的建筑( 包括内部的多项设施) 和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干 交通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整 意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。“ 1 。2 物业管理的概念 物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房 地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既 是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分 流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。 广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物 业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等 内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术， 为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它 是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。 现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理。但比房地产管理范围更广泛。这 个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安 保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。 综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代 管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专 业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的 居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 物业管理的这一定义，有着丰富的内涵： 华南理j i ：大学：e 程硕士学位论文 i m i _ _ _ _ l _ l _ _ _ _ _ _ _ - l - - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ l _ l e e e e l l _ _ ! _ * l _ i l _ _ _ _ - _ 日e = j = = = = 自自= 目 1 物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物j i k ，即楼宇。 2 物业管理的服务对象是人，即物业所有人( 业主) 和使用人。 3 物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是 有偿的无形的商品一劳务与服务。 4 这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。 5 物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、 服务、经营于一体。 6 物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业( 楼宇等) 或小区 物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。 7 优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。 8 就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过定的契约，规定 相关各方的权利和义务。 1 3 物业管理的起源 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于1 9 世纪6 0 年代的英国。由于工业革命的发展，大量农村人口涌入工业城市，引起了对城市 房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问 题。当时，英国有一位名叫奥克维娅希尔( o c t a v i a h i l l ) 的女士迫不得已为其名下出租 的物业制订了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士 纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理作为一个 固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外， 物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、 目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保 障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皂家物业管理学会，会员 遍布世界各地。“1 1 。4 我国物业管理的历程和前景 从我国第一家物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发，可以说到 本世纪初，物业管理总体上处于初级阶段。 1 ，4 1 初创阶段 这是我国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业的时期。8 0 年代物业管理开始在 内地兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制特别是物业管理的引进所启发， 内部条件是出创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是，作为一个行业， 还只出现在沿海部分大中城市，只是作为房地产丌发的附属，尚不具备全国性的规模。9 0 年代，物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1 9 9 3 年建设部房地产业司在广州 2 第一苹物业和物业管理 - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ i i i i _ l _ _ _ _ l _ _ _ - _ _ _ _ _ l _ l l _ l _ l _ - l _ _ _ i _ i i _ _ _ - _ - _ _ _ _ _ 自_ _ i e - _ _ _ - - _ _ _ _ 和深圳召开第一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会的成立标志着我国物业管 理进入了全面推开的时期。1 9 9 4 年4 月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个 规章，确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。1 9 9 5 年又把物业管理提到城市管理 体制改革的高度，要求全社会关注和支持。1 9 9 7 年又要求物业管理在广度上从新建区向 建成区延伸，从深度上向市场化方向发展。 这个阶段的特点是： 1 虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍 处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏窄。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇 相对较慢； 2 传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向 单一的市场化的物业管理模式过渡； 3 物业管理企业和业主委员会大量建立，但是运作不规范。合适的自治管理和专业 管理人才缺乏； 4 开发商一般重建轻管，物业管理未髓及时介入。前期后遗症严重影响物业管理的 经济效益和服务质量； j 政府逐步重视对物业管理的治理和监控，但是法规建设滞后； 6 物业管理的经费不足，收费混乱，资会运行未能进入良性循环。 1 4 2 市场化阶段 本世纪，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是： 1 传统的和非市场化的房屋管理模式基本上都纳入市场化的物业管理轨道，市场的 规则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立，物业管理业在城 市建设和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认： 2 物业管理企业和业主委员会运作逐步正常，相互关系逐步理顺并出现一批名牌的 物业管理企业、优秀的业主委员会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准普 遍从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准 提升； 3 出现一批智能化的物业住宅、大厦和智能化城区，如智能化住宅小区、智能化广 场等。各种先进设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐 步增大； 4 物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换， 出现一批物业服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良 性循环； 5 物业管理的法规建设完善配套。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和 社区建设的关系逐步理顺： 华南理工大学下程硕十学位论文 6 物业管理业实现跨国经营，既有境外的物业管理企业在国内拓展业务，也有国内 的著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。 1 5 我国发展物业管理的必要性 1 5 1 市场经济需要物业管理 随着改革开放的深入发展，我国房地产! 眦迅速发展。我国改革开放多年来，无论是 住房的建成量，还是人均居住面积的增长量，均位居世界前列。据有关部门1 9 9 8 年统计， 建国以来新建住宅4 0 4 亿平方米，占现有城镇住宅总量的2 3 多。其中改革开放2 0 年是 前3 0 年建造住宅量的6 6 倍，使全国城镇居民人均居住面积由2 0 年前的3 6 平方米，提 高到现在的9 3 平方米。新建5 万平方米的住宅小区5 0 0 0 多个，解决各类住房困难户近 8 0 0 多万。随着城市经济体制改革的深化，市场经济的建立和发展，以实现住房商品化、 按照商品经济原则组织住宅的生产和流通为目标的住房制度改革的深入发展，房地产管理 社会化问题，尤其是住宅小区的管理问题被提上了议事日程。为了适应社会主义市场经济， 顺应房地产综合丌发的发展，许多有识之士借鉴了国外先进住房管理经验，并从我国的实 际出发，提出了物业管理的新方法。因此，物业管理是改革开放、市场经济、住房制度改 革的产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济。其具体体现在以下几个方面： 1 物业管理要适应城镇住房毒4 度改革： 2 物业管理要适应社会主义市场经济体制； 3 物业管理是根除“重建轻管”弊端的有力措施； 4 良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象： 5 有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决； 6 物业管理是为房地产开发提供服务、解除后顾之忧的系统工程； 7 物业管理能有效吸引外资，促进房地产市场发展； 8 物业管理在推进两个文明建设中显示出积极作用。 1 5 2 物业管理可以提高城市服务功能 物业管理可以提高城市服务功能加快城市现代化建设，我国城市的服务功能还不完 善，城市服务的社会化程度也比较低。因此，加快物业管理发展，将有利于扩大城市服务 范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。物业管理可以拓宽城市服务领域，增加 服务内容，使城市总体服务功能得以提高。 1 5 3 物业管理是为城市居民提供全方位服务 物业管理属于第三产业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。 由于物业管理涉及房地产、市政、园林绿化、公安、工商管理、商业、邮电通讯、水、电、 煤气等专业部门，如果由业主去跟这些部门打交道，处理各类事情将是一件十分繁琐而费 4 第一章物业和物业管理 心、费力的事情。如果物业管理企业以自己多方位的服务把业主连接起来，协调业主与各 有关部门之间的管理、服务关系，那么物业管理的范围越大，对业主( 使用人) 越方便，城 市服务的社会化水平就越高，服务功能越完善。 综上可见，在社会主义市场经济条件下，在住房制度的改革中，实施物业管理制度， 对促进房地产管理的社会化、科学化，促进城市建设化和房地产市场发展，促进社会安定 团结，必将产生深远的作用与影响。 1 6 本章小结 本章论述了物业及物业管理的背景知识，阐述了物业管理的概念和发展。简单介绍 了我国物业管理的发展阶段以及发展物业管理的必要性。也从侧面反映现代的物业管理对 业主对城市对社会的重要性。 华南理工大学m 科硕士学位论文 第二章物业管理信息系统 随着信息网络技术r 新月异的发展，信息时代的浓厚气息正一步步地进入人们的f i 常工作和生活。智能化、网络化小区拔地而起，网络己影响人们的生活，历史已进入一个 崭新的时代一网络信息时代。同样信息时代的物业管理水平很大程度上体现在物业管理信 息系统的应用水平上。 2 1 物业管理信息系统概述 物业管理行业是在传统的房屋管理基础上发展而来的新兴行业，近年来获得了长足 的发展。随着人们生活水平的提高、住宅多样化的不断发展，物业管理作为一门科学的内 涵已经超出了传统定性描述和评价的范畴。发展成为集多种手段对物业进行综合管理，并 能对有关物业的资料进行归类总结、整理分析、定性与定量评价、发展预测等。物业管理 在现在生活中作用已经被广泛认可。采用现代化计算机技术进行物业管理是一种行之有效 的解决方法。在这种需求下，必须经过认真调查与详细设计，开发小区物业管理信息系统。 物业管理信息系统是以高效、便捷的软件体系来协调小区居民、物业管理人员、物 业服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、公共设施、工程档案、 各项费用及维修信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理 的各种运行状况。 物业管理信息系统是一套用于小区物业管理业务的综合系统。他利用计算机网络的 各种优势，根据物业管理原则，物业管理收费标准等，对物业小区的各种服务进行统一、 规范的管理，并对物业小区的各种费用进行计、收费处理。 2 2 物业管理信息系统介绍 近年来，随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求，在此前提下， 我国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多 智能化住宅小区都存在搭好了硬件平台却没有智能化的软件在上面运行的情况，或者说缺 少现代化的管理手段。智能化住宅小区开始建设的同时应该遵循“管理是保障”的原则， 没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学 高效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意 义的。为此，作为智能化住宅小区的实际管理者物业管理公司应该运用现代化的计算机 管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向现代化、制度化与规范化创 造条件。 2 2 1 物业管理软件的构成 一个好的物业管理软件，应构建在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平 台上。 6 第二苹物业管理信息系统 物业管理软件采用i n t r a n e t 技术，i n t r a n e t 技术是在i n t e r n e t 和c l i e n t s e r v e r 模式下发展起来的系统，采用i n t r a n e t 作为小区内部信息网络。 各部门内的计算机均通过网络连接到服务器上，其客户端软件以客户服务器模式 开发，能为小区内部不同职能部门的合作提供服务，包括文件共享、数据共享等。 客户服务器c l i e n t s e r v e r 是近年来迅速发展的分布式信息处理体系结构。客户 服务器体系把信息处理过程分成几个部分，并把它分配到整个计算机网络上，使信息处 理过程能最佳地利用计算机的系统资源。在物业管理系统中，系统多采用客户、服务器结 构。 服务器系统：w i n d o w s2 0 0 0s e r v e r 、i n t e r n e ti n f o r m a t i o ns e r v e r 客户机：w i n d o w s 9 8 、w i n d o w s 9 5 、i e 5 开发软件：推荐采用v b 、v c 或d e l p h i 等通用先进的开发语言 软件采用客户服务器分布式信息处理体系。在客户服务器配置中，数据库引擎 和应用程序所需要的数据都驻留在网络服务器上。工作站是以s q l 语句的形式向数据库服 务器发出高级请求。s q l 是发送给数据库并要求数据库操作其数据的指令，可与多种数据 库相兼容，即服务器可适用多种数据库。 2 2 2 物业管理软件的功能 广义的物业管理软件设计应该覆盖物业管理公司的整个办公自动化系统，它除了包 含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能 以外，还应该包括物业管理公司下属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局 域网上的w e b 网站软件。 狭义的管理包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、 财务管理等功能。下面具体说明物业管理软件一般包括的模块功能： 2 2 2 1 资料维护 初始化物业管理的必需基本数据，如发展商资料，物业基本资料，房屋基本资料， 业主资料，管理员资料，操作员资料等。这些是运行此物业管理软件的前提条件。可以在 此项目中查找、添加、修改、浏览和打印相应的基本资料。 2 22 2 物业财产管理 包括房产、设备、道路、卫生绿化、停车管理等。 1 房产管理 ( 1 ) 其中提供了房产住户明细表，可以方便地查找打印房号所对应的住户详细信息，包 括户主的照片，并可加以编辑修改和统计查询。使本来工作量相当大且繁琐的资料登记和 存档工作变得极为方便，并可对大量资料及时进行分类、加工处理、保存和传递。 ( 2 ) 钥匙管理。对住户入住钥匙的领取管理，查询和统计。 ( 3 ) 装修管理。包括住户装修申请管理，小区内房屋装修状况的统计查询。 华南理工大学r 程硕+ 学 ! ：) = 论文 ( 4 ) 交接管理。包括接管验收资料的录入整理、分类建档及查询管理。 2 设备管理 包括对安全防范设备、卫生绿化设各、水电气油设备和通讯网络设备等的资料维护 及维护记录的管理。 3 道路管理 对小区内各主于通道、辅助通道和重要的分支通道进行管理。 4 卫生绿化 小区内卫生绿化情况的安排和管理。 5 停车管理 小区内停车场车位管理和进出车量的登记及停车收费的管理统计等。 2 22 3 入住管理 业主入住登记管理、入住基本资料、入住户内验收、打印入住正式通知单、住户家 庭资料录入、房产资料查询。 2 2 2 4 人事管理 小区管理人员、居住人员、保安纠察的人事档案及相关资料的管理。 2 2 2 5 财务管理 l 提供水电费、物业管理费的单价设黄，水电费抄表输入、收费管理，物业管理费 的收取和查询管理，特约服务、罚款没收管理，工作人员工资的查询管理。 2 只需输入相应的数据既可自动计算出用户的应缴费用，并自动打印出收费单据， 并可以e - m a i l 形式给住户发出收费通知单、催款单。对财务数据可进行统计对比，通过 财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者及时了解小区物业管理 中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。 3 对可收费超时期限进行设置，当有住户未能按时缴纳费用时，系统会自动弹出对 话框发出报警，并将超时住户资料列出。这使得收费管理和查询非常方便，免除了管理人 员的大量重复繁琐的手工查找和计算过程。 222 6 保卫治安 对小区内保安的巡逻巡更、投拆上访、事件处理进行管理。 22 2 7 维修管理 1 包括房屋建筑设备和小区公共设施的维修管理。房屋建筑设备管理中根据住户维 修委托书填写维修项目，并登记维修所用的材料及相应费用的收取。公共设施管理中对电 梯等公共设施的维修保养记录进行资料管理。 2 对设备和公共设施的检测维修定期查询统计，对比各种数据，可及时进行维护修 缮，采取有效措施，对易发生问题的重要设备建立检修档案，定期强制更换部件和保养， 做到防忠于未然。 22 2 8 综合查询 综合资料的统计查询，包括小区资料、小区地图、楼群查询、娱乐设旖、卫生保健、 第二章物业管理信息系统 办公设施、公共设备、公共物产以及财务和人事情况的查询。 2 2 2 9 系统工具 1 包括数据的备份、恢复，操作员的更换、添加、权限的设置。 2 为考虑到系统的安全性，提供了多级权限设置控制功能，可自定义使用权限和密 码，系统会自动跟踪、记录所有报警和违规操作记录。 3 系统可进行所有数据的各份，以便系统数据的安全恢复。 2 2 。2 如办公工具 系统应具备日志管理等办公工具，可以用于会议召开、任务分派、同记记录以及自 动产生设备维护、费用交纳等工作，大大提高物业管理人员日常工作效率。 狭义的物业管理软件模块设计是参照全国优秀物业管理小区的物业管理流程制定 的，可以针对不同岗位单独使用，各个模块之间共享一个数据库，可以实现数据共享。n ， 2 3 我国物业管理信息系统的应用状况 2 3 1 我国物业管理遇到的问题 我国物业管理己经发展了一段时期，物业管理流程规章也得到了一定的规范。但是 在我国实际情况下，不同的物业管理公司或多或少都存在同样的管理问题，而这些问题不 但要物业管理公司确确实实面对还要找到实际的解决办法。物业管理公司在管理上一般会 遇到问题如下： 1 无论是管理公司内部还是管理公司与业主住户之间的信息有效沟通存在障碍，无 论是沟通方法还是沟通途径都比较缺乏； 2 管理服务比较被动，服务不到位； 3 缺少小区特有的文化买点； 4 从业人员学历和专业化程度有待提高； 5 物业管理工作流程不规范，不同公司有不同做法，不同人也有不同处理方法，使 到办事效率不高，经常出错； 6 物业管理成本高，利润低； 7 对于一般小区业主和住户觉得缺乏与物业管理公司沟通的方法和桥梁，期望入住 时的各项承诺得到实现： 8 业主和住户期望物业管理公司提高服务质量和服务效率，不断提供新的并能体现 现代化、人性化的服务。但是物业管理公司却提供不了。 2 3 2 物业管理公司对物业管理信息系统应用的迫切需求 1 物业管理作为一个新兴行业，正处于物业管理成长过程的关键阶段。 2 物业管理初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。 3 物业管理标准化、科学化、规范化、国际化已是物业公司迫在眉睫的首要任务。 9 华南理工大学工程硕士学位论文 4 走规模化，网络化的计算机综合管理的道路是物业管理的必然。 5 物业管理系统是企业降低管理成本、提高管理效率的关键和原动力。 2 3 3 物业管理公司希望物业管理信息系统能解决的主要问题 l 真f 实现“社区信息化”，吸引购房者： 2 实现“零距离”的沟通，建立小区新文化； 3 交互式管理和服务，树立物业品牌； 4 降低小区服务成本，形成规模效益： 5 规范物业管理公司工作流程，提高专业化管理水平； 6 增加社区服务的附加值，形成其特有的无形资产； 7 引导社区逐步实现电子商务化。 2 。3 。4 我国物业管理软件的使用层次 1 第一个层次为单项数据处理 物业公司通过计算机模仿手工管理方式，多用于简单的事务性工作，信息不能共享。 这是个阶段也是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平。 2 第二个层次是数据综合处理 这个阶段计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已经具备部分提高物业管理效率 的特点。国内已有部分比较大型的物业管理公司进入这个阶段，无论是工作效率还是计算 机应用水平都得到了很大的发展。 3 第三个层次则是管理信息系统 这个阶段信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网 络和数据库的建立，使计算机由管理某个单一系统发展成全面的管理系统。系统集成能力 的高低和决策分析功能成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。这个阶段也是现阶段计 算机管理应用水平比较高的物业管理公司的努力方向。 2 4 本章小结 本章论述了物业管理信息系统背景知识，阐述了物业管理信息系统的概念和发展。 简单介绍了一般物业管理系统的基本功能和模块。然后从物业管理公司遇到的管理问题和 希望物业管理信息系统能解决的主要问题出发，简单介绍我国物业管理信息系统设计s j - - 个阶段以及我国物业管理行业在物业管理信息系统上的应用水平。 1 0 第三章碧桂园物业管理系统项目确立依据和目的 第三章碧桂园物业管理系统项目确立依据和目的 3 1 系统项目前期的可行 生分析 碧桂园物业管理信息系统是为了解决物业管理问题的应用软件系统，其开发是一项 技术与管理相结合的系统工程，所以对于系统项目的可行性可以从技术、管理、经济三方 面分析。 3 1 1 技术可行- 性分析 计算机技术是系统开发成功的基础，有好的技术开发人员和采用先进、成熟的开发 技术能使系统开发有质量的保障和较高的开发效率。 3 1 1 1 系统开发小组的情况 系统开发人员的组成情况。碧桂园物业管理信息系统的开发小组计划安排四个成员。 这四个小组成员中有三位都具有多年的软件开发经验，而且都熟悉同一开发工具一s y s b a s e p o w e rb u il d e r 前台开发工具与m i c r o s o f ts q ls e r v e r 数据库管理系统。另外一位成员 是物业管理公司的主管，负责需求调研以及流程确认，该成员必需对物业管理公司的日常 工作相当熟悉，而且要能调动管理公司其他部门的工作。基于这种情况，在项目丌发进行 过程中，小组成员会较容易协调、沟通，也较容易形成一个具有团队精神、富有战斗力的 开发队伍。 3 、1 1 2 系统的结构模式 系统采用当前流行、成熟的c s ( 客户机服务器) 方式。开发工具选择s y b a s ep o w e r b u il d e r ，数据库开发平台选用m i c r o s o f ts q ls e r v e r 7 0 。这两者的组合对于进行数据库 系统的开发是一个较成熟的开发工具组合。 p o w e rb u i l d e r 是美国s y b a s e 公司的子公司p o w e rs o f t 在1 9 9 0 年开发的客户机 服务器( c 1 i e n t s e r v e r ) 前端应用工具。它采用了面向对象的开发方法以及可视化的开发 界面，特别是其强大数据窗口，能够让程序员轻松地开发出独立的应用程序。运用自带的 驱动程序，它可以通过o d b c 连接几乎所有的数据库。可以通过其中的某些驱动程序直接 连接一般的大型数据库。p o w e rb u i l d e r 是开发数据库管理信息系统的强大工具。 s q ls e r v e r 是一个功能强大的，综合的数据库环境。s q ls e r v e r 的核心组件就是关 系数据库及其结构。s q ls e r v e r 允许用户最多定义3 2 7 6 7 个数据库。在典型的产品安装 中，在任何给定的服务器上，用于服务的面向应用程序的数据库都少于5 个，通常都只有 一个。在3 2 7 6 7 个数据库的每个数据库中，至多可以定义2 0 亿个表，当然用户似乎也不 可能碰到在某数据库中需要2 0 亿个表。在典型的系统中，数据库中一般不多于几百个表。 每一个表中最多可定义2 5 0 列。对于s q ls e r v e r 来说，一个表的行数实际上是没有限制 的。用户只是受限于实际用来存储表的存储介质的容量。数据库和它们的表可存储在多个 华南理工大学工程硕士学位论文 物理磁盘上。 综上所述，选用p o w e rb u ii d e r 与s q ls e r v e r 组合进行丌发物业管理系统是可行的、 成熟的。 3 1 2 实施应用可行性分析 碧桂园物业管理系统的用户是碧桂园物业管理公司，从调查了解到物业管理公司有 一套较为完善、成熟的管理。作为物业管理的主要部门客户服务部有较