永川典型花园洋房(1).ppt

三星湖项目一期产品建议报告 目录 一 市场环境分析1 区域竞争楼盘状况2 区域竞争楼盘差异分析总结3 区域竞争楼盘指标分析总结4 市场环境整体总结二 项目户型面积建议1 整体原则2 户型配比建议 一 市场环境分析 一 金科 中央公园城经济指标 项目配套 商业配套 主题商业街 国际知名咖啡厅 运动设施 高尔夫球场 游泳池 老年运动中心 儿童游乐中心 教育设施 幼儿园 红旗小学 业主子女直接就读 车位配置 车位信息还未公布 洋房面积 90 130平米 1 区域竞争楼盘状况 推售统计 备注 该项目已推三批房源 截止目前已基本售罄 成交均价在永川处于绝对高位 本应影响去化速度 但凭借其企业品牌号召力和公园资源的独有 房源去化速度明显快于其他楼盘 推售统计 二 昕晖 香缇漫城经济指标 项目配套 1 运动设施 篮球场 羽毛球场 泳池 跑步道 2 教育配套 小区设有香港幼儿园一所 小学就读红旗小学 新校区 3 车位配置 车位共计1300个 地上500个 地下800 车位面积16 价格未公布 面积 70 200平米主力 90 110平米 1 区域竞争楼盘状况 推售统计 备注 该项目于4月23日新推洋房120套 6层4栋 8层2栋 共计6栋 户型偏小 70 190平米 小户型的快速去化 一直是该项目的旺销特点 推售统计 三 欧郡 时代国际经济指标 项目配套 1 商业配套 社区商业 2 运动设施 游泳池 运动健身器材 3 教育配套 社区幼儿园 红旗小学和永川中学 4 车位配置 地上80个 地下500个 车位面积16 价格还未公布 面积区间为103 258 1 区域竞争楼盘状况 推售统计 备注 该项目由于户型面积偏大 总价较高 且产品包装乏力 年初所加推房源108套到目前仅售60 占地380亩 建筑面积近50万方奠定其三湖片区大盘形象 永川市场独有的底TOWN产品设计 更显其居住品质的差异 5 1洋房与市场中6 1和8 1洋房相比更能体现洋房纯粹性 项目自带的商业街和酒店 四 凰城华府 面积 122 190平米 1 区域竞争楼盘状况 2 区域竞争楼盘差异分析总结 区域竞争楼差异分析表 3 区域竞争楼盘指标分析总结 竞争楼盘指标情况 小结 一 市场竞争格局明显 中高当楼盘居多 众多开发商中金科实力突出 永川房地产市场竞争格局分为两个主导层面 一方面来源于奥体片区与金科片区的相互竞争 另一方面来源于奥体片区内部版块的相互竞争 从目前的市场状态来看 奥体片区各项目开发规模趋中 开发商品牌带动力有限 金科片区单项目开发规模位居永川之首 具有强大的品牌带动力 二 2011下半年市场供应量增多 竞争热度升温 从目前的调研情况来看 2011年下半年随着金科 阳光小镇 嘉和 圣托里尼和凰城华府的面市 永川洋房市场的竞争热度将逐步升温 各项目客源结构的相互重叠 也将推动永川市场传播竞争进一步提速 三 产品形态集中 同质化严重 从永川房地产市场的产品结构来看 无论是三湖片区还是金科片区 均缺乏创新型产品 物业形态和产品价值点趋同 差异化特征不明显 导致产品同质化严重 集中扎堆形成竞争红海 洋房品质普遍偏高 注重环境及附加植打造主力面积110 135平米 户型偏舒适中小户型 低总价去化快 大户型 高总价滞销 4 市场环境整体总结 二 项目户型面积建议 众所周知 户型总价是影响成交至关重要的因素 故我们必须慎重把握本项目的户型总价范围 方能以此为依据确定主力户型的面积 1 整体原则 沿湖前排产品规划示意 地下 地下 1 2 7 8单元户型面积及特点 为地上两层地下一层共3层 带前庭后院 地上建筑面积控制在144平米以下 为顶跃 带空中院馆 露台 建筑面积控制在122平米以下 为平层带露台花园 面积控制在125以下 为平层带露台花园 面积控制在110以下 单元分布示意图 其中2单元和8单元平层面积中 面积调换 2 户型配比建议 沿湖前排产品规划示意 地下 地下 3 4 5 6单元户型面积及特点 为地上一层地下一层共2层 带前庭后院 地上建筑面积控制在120平米以下 为顶跃 带空中院馆 露台 建筑面积控制在110平米以下 为平层带露台花园 面积控制在120以下 为平层带露台花园 面积控制在110以下 单元分布示意图 其中6单元平层面积中 面积调换 4 5单元 面积皆为110平米以下 2 户型配比建议 沿湖后排产品规划示意 地下 地下 3 4 5 6单元户型面积及特点 为地上一层地下一层共2层 带前庭后院 地上建筑面积控制在110平米以下 地下70平米以下 为顶跃 带空中院馆 露台 建筑面积控制在90 100平米以内 为平层带露台花园 面积控制在110 120以内 为平层带露台花园 面积控制在78 90以内 单元分布示意图 其中每栋端头面积皆为110 120平米以内 2 户型配比建议 沿湖底TOWN144平米共16套沿湖底TOWN144与二层加地下120平米共16套沿湖110平米顶跃32套沿湖120平米平层48套后排78 90平米平层80套后排90 120平米平层80套后排顶跃100 110平米40套后排底TOWN110平米40套 共352套其中沿湖144平米16套占总套数4 5 沿湖底TOWN144与二层加地下120平米共16套占总套数4 5 沿湖顶跃110平米32套占总套数