诺贝尔湖别墅二次提报849502494.ppt

诺贝尔湖岛屿别墅二次提案 目录 别墅市场分析目标客群分析别墅豪宅研究项目产品建议营销推广思路项目案名思考 壹 别墅市场分析 阳澄湖板块 春申湖板块 古城区板块 太湖板块 双湖板块 澄湖板块 木渎板块 石湖板块 青剑湖板块 注 红色代表热点板块蓝色代表新兴板块 新区板块存在市场空白 别墅市场板块分析 古城区板块 板块特征 土地的稀缺性使得古城区板块的楼盘体量都不大 土地的人文底蕴赋予各楼盘浓郁的中国风情 与现代生活相结合营造大家风范 建筑风格 传统中式 配套环境 观前和石路商业圈 交通条件 苏州环线 沪宁高速 人民路 产品形态 独立别墅为主 联排别墅数量不多 主要突出了产品的景观与生活私密性如 庭院 姑苏人家 价格因素 联排产品价格在14000 25000元 独栋的价格已突破30000元 直逼50000元 客源情况 苏州本地私营业主对老城区有很深的归属感 他们是市场的主力客源 部分来自于上海 港台和海外华人等客户 非常喜欢苏州的深厚文化底蕴 发展趋势 随着土地的稀缺 该板块别墅的价值将日益凸显 升值潜力较大 木渎板块 木渎板块 板块特征 是较早发展起来的别墅聚集区域 主要依托天平山 灵岩山的山景资源 以及木渎先天的历史文化积淀 成为苏州山景别墅的典型代表 区域发展成熟 区域环境适宜生活 休闲度假 建筑风格 风格较多 早期以欧美风格为主 近期出现中式及现代风格 配套环境 木渎镇商业区 交通条件 竹园路 苏福路 金山路 未来轻轨1号线 产品形态 联排别墅为主 少部分独栋别墅 该板块出现科技型别墅 如香溪琴谷 区域客户开始接受科技住宅 主力户型 独栋面积变化不大 一般在300平米以上 占地面积大的去化较快 联体别墅在区域市场产品较多 200 250平米之间联排去化较好 价格因素 独栋单价在13000 15000元 平米左右 联排在9000 11000元 平米 客源情况 客源新区及市区的外企高管 私企老板较多 木渎板块主力客为当地私营业主 部分区域外客群 住惯了农村别院生活 不喜欢住公寓 偏好大面积的别墅产品 喜欢有天有地的别墅生活 注重建筑的占地面积等 发展趋势 区域以良好的山景资源为依托 随着轻轨1号线的站点设置 区域将进一步的发展成熟 环太湖板块 板块特征 依靠太湖风景区 早期的别墅产品一般为超大面积的度假型豪宅 当前的产品度假型别墅在中等面积发展 产品在出现双拼别墅和联排别墅 范围从西山发展到东山 并逐步向太湖边上的胥口镇发展 建筑风格 中式 苏式 欧式产品 配套环境 太湖 西山 东山 胥口原有生活配套 山水资源丰富 产品形态 区域内以纯独栋的度假别墅为主要产品 交通条件 太湖大道 绕城高速等 主力户型 面积区间两极化较明显 超大户型与经济型户型共存价格因素 联排均价基本在11000 13000元 平米 独栋均价在18000元 平米左右 客源情况 客源基本以吴中区私企老板为主 其次为市区度假型客群再次为上海等外地投资兼度假客户 发展趋势 环太湖区域别墅市场日趋成熟 别墅市场前景看好 环太湖板块 板块特征 石湖板块的崛起始于2004年 当时吴中地产以石湖之韵项目首先进军石湖板块 该板块发展至今已具备较好的居住环境 建筑风格 产品建筑风格以中式为主 其中锦和加州则以地中海建筑风格吸引了不少眼球 配套环境 城市副中心 石湖 小石湖 森林公园 上方山等 交通条件 越湖路 吴中大道 友新高架 轻轨4号线 待建 产品形态 区域内的别墅产品以联排为主要产品 独栋均价在13000 14000元 平米左右 客源情况 客源基本以吴中区及市区的私企老板为主 由于交通便利 苏州市区也有大部分客户购买 发展趋势 区域以得天独厚的吴中山水资源 宜于打造宜居型片区 板块特征 项目主要沿东白塘和和阳澄湖分布 靠近相城中心区 多种产品类型并存的综合性项目较多 建筑风格 现代 英式 美式 地中海多种风格并存 配套环境 阳澄湖 相城体育中心会展中心 四星级酒店等完善配套 交通条件 京沪高铁 沪宁高速 绕城高速 相城大道 产品形态 阳澄湖路楼盘 双拼 独栋 联排等产品形态较全 太平 渭塘镇区楼盘 经济型联排别墅 主力户型 联排主要为偏小经济型户型 面积主要在220 300 之间 独栋300多 的经济户型于500 以上的豪华户型并存 价格因素 由于该板块分布区域较大 价格差距也较大 联排产品价格在7500 13000元 之间 独栋产品在9500 18000元 之间 客源情况 相城区占50 市区占25 少量园区及投资客 客源的职业以私营业主和外企高级管理人员为主 发展趋势 目前相城板块迅速崛起 必然带来阳澄湖区域的迅速发展 招商 合景大的开发商进入也会带来该区域产品品质的迅速提高 板块特征 起步较晚的新兴区域 但是发展迅速 园区后花园的位置是其发展的主要原因 青剑湖周边良好的生态景观吸引了较多高档项目的进驻 建筑风格 国际化的欧美风格 配套环境 未来青剑湖商业区 园区的商业配套 交通条件 星湖街 现代大道 312国道 产品形态 青剑湖版块的独栋和联排别墅各占市场的50 左右 主力户型 面积设置偏大 250平米为主力面积 价格因素 联排均价基本在8000 12000元 独栋均价在12000 18000元 之间 客源情况 客源基本以园区外企高管 私企老板为主 其次为市区私企老板 以及部分外籍人士及少量的投资客 发展趋势 随着青剑湖区域的整体规划发展 将形成一个高档的居住片区 未来将有大量的新盘上市 必将进一步带动区域的发展成熟 板块特征 相对成熟的城市湖泊居住区 全国知名开发商的精心之作 产品各具特色 全部为联排产品 并具有一定的代表性 建筑风格 风格较多 地中海 现代中式 现代简约风格并存配套环境 金鸡湖 独墅湖 园区CBD中心 高尔夫球场交通条件 沪宁高速 机场路 独墅湖隧道产品形态 本区域内主要以联排别墅为主要产品 独栋较少主力户型 以联排产品为主 联排主力面积在230 290 双拼或独栋在350 以上 价格因素 联排价格主要在13000 18000元 客源情况 客源基本以园区外企高管 私企老板为主 其次为市区私企老板 以及部分外籍人士和少量的投资客 发展趋势 金鸡湖区域的开发日渐成熟 独墅湖区域具有较大的开发空间 新一代的精品将会在这里出现 板块特征 项目主要沿春申湖分布 属于各板块中发展最晚的一个板块 价格也位于各板块的低点 建筑风格 现代中式 欧式 配套环境 春申湖 荷塘月色公园 春申湖大酒店 交通条件 京沪高铁 沪宁高速 苏虞张公路 春秋路 产品形态 该区域以联排产品为主有少量独栋和叠加产品 主力户型 联排主要为偏小经济型户型 面积主要在210 250 之间 独栋为300 以下的经济型独栋 价格因素 该板块目前价格较低 联排6000 8000元 独栋8000 12000元 左右 客源情况 主要是黄埭镇 黄桥镇当地客户 少量市区客户 以自住为主要置业目的 同时兼有投资意愿 发展趋势 目前相城板块迅速崛起 随着人民路 广济路 齐门北大街的打通 板块价值将日益凸显 苏州别墅供给结构分析 联排产品 不含双拼 供应充足 2007年占据市场整体供应量的65 双拼和独栋产品分别占据了24 和11 由于国家法规的限制 使得独栋类产品的供给趋于减弱 市场供给的份额减少到了2007年的11 由于独栋产品的市场需求 而双拼别墅在品质上与双拼最为接近 因此市场份额有所提升 上升到2007年的24 联排别墅作为低密度的经济型别墅 作为以别墅的享受和第二居所的选择为主寻求客户 存在着巨大的市场空间 众多低密度地块都以联排产品为主 2007年供给体量巨大 市场份额也从提升到65 联排别墅占据绝对比例 独立别墅项目比重持续下跌 主力面积段分布在2个区间 300 500平米为第一区间段 为独栋别墅的主要供应段 整体竞争压力较大 第二个面积段为600 850平米 主要有太湖天阕 太湖高尔夫等顶级项目 而超过900以上的独栋除及个别的项目用做形象展示外 基本都无设置 苏州独栋产品面积段分布 2007年别墅供应又掀起一轮供应高潮 全年批准预售总量超过100万平米 而全年去化别墅达到104万方 供需两旺 进入08年 全市的住宅市场逐渐转冷 别墅成交量也随之跌入谷底 至二季度市场同比去化下降30 而供应却持续上升 存量去化压力凸显 苏州别墅成交分析 与07年相比 08年别墅去化整体形势恶化 6月份后成交量呈逐步下降状态 市场经过07年的强力需求的释放后 已进入下一个积蓄期 再者国家整体经济疲软 后市反弹乏力 同时国家宏观调控的政策走向也相应延长了积蓄期周期 短时间内市场低迷仍将持续 苏州别墅存量分析 吴中目前市场存量较大 未来一段时间内去化压力巨大 园区的市场存量仅次于吴中区 独墅湖 青剑湖等园区别墅市场热点区域 成为供应主力 古城区别墅供应量较小 随着土地的日趋稀缺 升值潜力日益凸显 数据来源 苏州土地交易中心园区土地交易中心 未来别墅供应分析 苏州未来别墅土地供应量282 1万方 按区域划分 吴中区和园区所占比重最大 吴中区供应量为94 2万方 未来供应主要体现在甪直 木渎 环太湖等偏远区域 园区供应量为91万方 未来供应量主要体现在独墅湖 青剑湖周边区域 注划分标准以容积率为1 0为界限 受到国家宏观调控的影响 未来别墅土地供应将会越来越少 其稀缺性及价值日益体现 预计未来别墅市场仍有不小的上涨空间 但短时间内 由于经济下滑以及房产整体形势影响 别墅市场成交下滑很难改变 供应总量大幅增长 需求持续低迷 未来吴中区成为别墅主战场 园区次之 联排别墅占据绝对比例 独立别墅项目比重持续下跌 市场阶段性调整 宏观趋势未明前提下 低迷状态仍将持续 依旧延续二强争霸局面 园区别墅存量体量适中 热点区域在独墅湖与青剑湖 吴中供应体量庞大 主要在太湖周边 土地的供应填补新区市场空白 别墅市场现状 别墅未来市场格局 主要来自联排物业竞争 市场持续低迷 需求萎缩 客户持币观望 整体压力巨大 联排物业面临市场压力最大 独栋相对较小 市场结构面临调整 联排物业一家独大的局面有望改善 独栋物业受政策限制 依然供应有限 稀缺性明显 竞争压力相对较小 但短期内形势不容乐观 总结 贰 项目客群分析 客户区域 各板块别墅的客户群主要以项目周边为主 进而扩散到项目所在行政区及苏州古城区 太湖板块度假型客户较多 会有部分上海 浙江等外地客户 客户职业 多为私营企业主及企业高管 部分项目公务员购买 家庭构成 别墅客户的年龄更加趋于年轻化 30 50岁为主 多为三口之家 部分会有老人一起 置业目的 除澄湖和太湖板块客户购房以度假为主外 其他板块以自住为主 置业特征 自住型别墅主要看重生活 工作的便利性 度假型别墅主要看重其优美的自然环境 客户关注 客户普遍对价格最为关注 其次为产品 户型 老人比较关注社区景观 镇湖镇 支柱产业为刺绣 刺绣销售产值2007年达到5 8亿元 占全年销售总产值的75 2 在镇湖直接从事刺绣制作生产的绣娘有8000多人 从事刺绣设计 生产 销售及与其配套的电脑印花 花线 木工工艺等 小老板 近1000人 由此还催生了一批油漆 包装 运输等相关行业 使相当一批从事刺绣贸易的商家积累了坚实的经济基础 东渚镇 东渚是目前全国最大的日本和服及韩国韩服刺绣加工区 乡制的日本和服和韩服年加工累计约50万套 从事苏绣的绣娘近万名 而且还有近4000人直接或间接为镇湖绣庄提供刺绣服务 此外 青铜器和玉石雕刻 红木雕刻 建筑 香山古建等也发展迅速 工业企业主要以建材 机械 电子 轻纺 医疗等行业 此外 水产养殖 绿化苗木产业发展也非常迅速 通安镇 随着新区北扩西进战略的推进 近年来大力招商引资 发展加工工业 钢材市场以及物流产业 成为新区北经济发展的重要增长点 目前一个 平方公里的民营工业园已经形成 苏钢 聚力电机 固锝电子 排头兵药业等一批重点企业已经进驻 同时发挥区位优势 大力培育三产服务业 引进了以铁流 日益升和鑫澳钢材市场为代表的一批物流企业 2009年全镇实现工业年产值 服务业年产值均有望达到 亿元 浒墅关镇 高新区 工业后花园 依托浒墅关经济开发区 新浒工业园等基地发展出口加工 物流贸易等产业 近年来经济迅速崛起 本项目客群分析 从目前各镇经济运行情况来看 由于对外贸易较少 东渚 镇湖经济受影响相对较小 而通安 浒关主要以加工产业为主 有一定程度的依赖外部需求 目前已经不同程度的受到全球金融危机的影响 周边乡镇产业发展 客户群分析 周边乡镇客群 区域 主要为东渚 镇湖等经济实力很强的乡镇 以及部分通安 浒墅关的客户 东渚镇除镇区部分客户外 与镇湖相接的区域也有部分经营苗木绿化的 实力较强的客户 职业 镇湖主要为经营刺绣产业的业主和刺绣艺术家 目前资产在两三千万以上的约有20人 东渚镇经济实力最强的客户主要为经营苗木绿化和建筑业的私营业主 总资产在两千万以上的约有100人 通安和浒墅关的部分经济实力较强的业主也可作为本项目的潜在目标客户群 年龄 主要在35 50岁之间 购房目的 以自主为主 部分客户投资 对科技城板块的认识 多数认可科技城的规划发展前景 对区域发展看好 特别是东渚镇居民 对科技城板块的环境也有很高的认可度 通安 浒墅关客户对科技城板块的认可度相对较低 消费习惯和心理 东渚等镇整体经济实力较强 消费能力较强 经常去新区以及木渎消费 有很大一部分客户能接受300万以内的别墅 但能接受超过400万的别墅的客户数量相对较少 消费攀比心理严重 在攀比消费时容易冲动行事 理智不够 注重产品的实际品质 只要能让客户感觉到物有所值 能使其在别人面前 有面子 就容易冲动购买 多数在外闯荡做生意的客户归根心里浓厚 在外面发展的再好也要在家置办产业 客户估算 按照单价2万推算 能够承受四五百万总价的客户约有200组 如果挖掘到位 周边乡镇客户成交15套左右 客户群分析 科技城企业客群 职业 科技城企业 研发单位的高层管理人员或私营业主 以及少量科技城管委会的高级官员 多数为 学历高 素质高 收入高 的三高人群 年龄 主要在35 50岁之间 购房目的 以自主为主 部分客户居住兼投资 对科技城板块的认识 熟悉科技园板块的开发 清楚项目的升值潜力 多数认可科技城的规划发展前景 对区域发展看好 消费习惯和心理 追求个性化消费的心理 如西餐厅 咖啡馆等 注重通过消费显示自己的身份 文化修养 舒缓工作压力 注重提高生活的品质和质量 注重品牌 客户估算 科技城分为研发机构及产业园 研发机构目前有120余家企业入驻 目前就业人员在两三千人 中高层约两三百人 随着科技城板块进一步开发 就业人数会进一步增多 预计这部分客户能成交5套左右 客户群分析 新区核心区客群 职业 主要为企业主或者企业高管 银行等金融系统中高级职员以及部分高新区政府中高级官员 年龄 主要在30 50岁之间 购房目的 以投资为主 部分客户居住兼投资 对科技城板块的认识 对高新区的发展规划较为了解 比较熟悉科技园板块的开发 尤其是新区政府官员更清楚项目的升值潜力 消费习惯和心理 追求个性化消费的心理 如西餐厅 咖啡馆等 注重通过消费显示自己的身份 文化修养 舒缓工作压力 注重提高生活的品质和质量 注重品牌 客户估算 高新区管委会预计将于09年底搬迁 约500名工作人员将搬至科技城办公 其中中高级官员约200名 对本案去化能有一定的支撑 加上核心区大量的金融 企业中高层 预计能为本项目完成15套左右的成交 客户群分析 其它区域客群 职业 主要为企业主或者企业高管 银行等金融系统中高级职员以及部分政府中高级官员 年龄 主要在30 50岁之间 购房目的 投资为主 对科技城板块的认识 对高新区的发展规划科技园板块的开发不是非常熟悉 但喜欢科技城板块的环境 认可科技城板块的规划发展 认可项目的升值潜力 客户估算 预计这部分客户能为本项目完成5 10套左右的成交 叁 别墅豪宅研究 中国顶级别墅综述 无论古今中外 别墅均被人们视为住宅的最高形态 也往往寄托着人类诗意栖居的终极梦想 随着经济条件的变化 现在世界许多地方诞生了豪华气派 尊贵典雅的超级别墅 这两年 全国数百万 数千万 甚至数亿元的豪宅次第而起 成为城市中一道亮丽的风景 为中国顶级成功人士打造的奢侈品 顶级别墅的定义 顶级豪宅是指在特定地段 以度身定制的方式打造具有鲜明建筑特色和历史人文价值 专门供给社会上具有相当的财产 地位和权利的人居住的独立式住宅 顶级别墅的特点 顶级别墅具有五大特征 区位优越不可替代 环境幽雅历史形成 建筑精美不可复制 风格各异难以仿造 人文价值无法再生 因此 称得上豪宅的物业必然具有唯一性 中国顶级别墅的发展历程 第一阶段 简单模仿 直接COPY约从2001年开始 中国从南到北开始 大量进行一场 殖民文化 式的建筑风格大 拿来 第二阶段 从粗犷型的简单模仿向精细型综合创造的转型随着客群居住水平 置业阶段的提升 海归客群 企业家客群 文化人客群等一大批 新知富阶层 开始摒弃 伪别墅 并对住宅风格的纯粹性 文化的纯粹性 空间功能的纯粹性提出更高的要求 开发商开始全面引入世界最先进地区的经典建筑风格 在深圳 意大利风格的波托菲诺 在北京北美乡村风格的纳帕溪谷 在上海 纯西班牙风格的鼎邦丽池等 皆以经典异国文化风格取胜 尤其是文化风格竞争是这一时期的焦点 通过对异域生活形态的直接 拿来 建立纯粹的风格 经典的风格 建立豪宅产品 第三阶段 从殖民式的复制向文化整合与创新发展2002年前后 中国别墅开始从殖民式的复制向文化整合与创新发展 尤其随着新亚洲经济与文化的复兴 亚洲及中国地缘意识的崛起 中国文化意识开始进入别墅设计中 而成都率先将中国元素导入现代建筑芙蓉古镇的出现让业界叹为观止 之后成都的清华坊 广州的中华坊 北京的观唐等 一系列以中国空间和风格为主题的别墅产品形成强势产品冲进市场 与盛极一时的各类北美风格别墅形成鲜明对比 这一时期 甚至象纳帕溪谷 万万树这样的北美风格的别墅在组团形式上 也强调中国庭院式的空间感 第四阶段 百花齐放 品质更加纯粹2003年后 在北京 上海 广州 开始纷纷出现千万元豪宅 市场上有为顶级富豪定制的顶级别墅 如上海的佘山紫园 北京财富公馆等 这一阶段 由于大量专业的国外别墅设计公司与大师的介入 中国的别墅从风格 空间 功能 配套 装修上 都显得更加纯粹了 北美乡村风格的纳帕溪谷 北京北美风格的桔郡 深圳意大利风格的波托菲诺 回归中式精神 成都清华坊 北京观唐 上亿元别墅现身中国 上海紫园 北京财富公馆 上海檀宫 中国顶级别墅的分布 中国的顶级别墅主要分布在中国的珠三角 长三角 环渤海三大经济圈 其中又以四个一线城市 深圳 广州 北京 上海 最为集中 典型个案研究 观澜湖高尔夫别墅 高尔夫别墅是别墅中的劳斯莱斯 作为世界最大球会的高尚别墅项目 观澜湖高尔夫大宅坐落在中国最著名的的观澜湖世界杯球场中央 最大面积在2000平米以上 最贵的5套单位单套总价在1 5亿以上 是国内别墅市场中 高尔夫别墅 的代表作 也是巅峰之作 世界第一大高尔夫球会世界最大高尔夫会所国际花园社区金奖中国十大超级豪宅 项目概况 意大利建筑风格 双首层设计 项目特色 可以借鉴 私家泳池 花园 私家会所 可以借鉴 2006年 珠三角首栋亿元别墅在观澜高尔夫诞生 观澜高尔夫别墅由香港骏豪倾心打造 得天独厚的自然景观 世界第一大球会的光环 每年的世界杯在此举行的利好 都为别墅的未来预留了充分的想像力 结合运动项目 俱乐部 时尚PARTY或品牌发布活动 借势 打造苏州财富时尚潮流前线 可以借鉴 檀宫 檀宫位于上海西郊宾馆西侧 位置优越 总占地面积4 7万平方米 仅建18幢建筑 8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性 汇聚了英国 意大利 法国等地别墅最为经典的风格 总价在0 8 1 5亿之间 檀宫 可以借鉴 空间 檀宫 每栋建筑面积在1600 2000平方米的别墅都有上下四层 每层代表着休闲娱乐 社交 款待贵客和居住四大主题 室外有广阔的私家花园 下沉式庭院 室内设有恒温泳池或室内外双泳池 健身房 SPA 图书室和至少五套以上的豪华卧室套房 有些还设计了沙龙 北欧风格的阳光房 具备商务功能的会议室 用材 檀宫的外墙主要采用产自法国中部的珍贵天然石材 门窗和内部设备均采用世界顶级品牌 有意看房的参观者必须提前预约才能看房 而有意买房的消费者 必须先交纳人民币1000万元的可退还保证金 然后才能选择购买哪座别墅 并与开发商讨论别墅的内部装修细节 看房预约 可以借鉴 紫园 上海紫园坐落于佘山国家级旅游度假区内 总占地面积1400亩 其中水面积达300亩 共268栋别墅 每户平均占地5亩以上 共有50多个户型 建筑面积从420 3342平方米 主力总价1500 3500万元 最高1 3亿 上海紫园不设样板房 不是建好了卖 而是完全按照业主的意愿 由世界级著名设计事务所按照富豪们心目中的想象与追求 逐一地加以现 使其梦想成真 度身定制是其最高境界 上海紫园的开发商实际上扮演了 房地产代理开发 的角色 接受所定项目的业主委托进行开发建设 土地前期开发的费用由上海紫园项目的投资负责 盖房的钱 由委托方 即已经订购该项目的业主直接投入 业主参与开发 个性化定制 可以借鉴 建筑材料基本采用国外尖端科技成果及新型材料 如瑞典的WIRSBO地热系统 OTIS最新无机房电梯 DAIKIN智能型中央空调 通上电源后立刻变得清澈透明的雾化玻璃等 仅厨房家具就达100万元人民币以上 不惜成本 打造极品别墅 可以借鉴 苏州别墅典型案例借鉴 可以借鉴 太湖天阙 会所设计 苏州别墅典型案例借鉴 太湖高尔夫山庄 可以借鉴 高尔夫球场 游艇俱乐部 石材墙面 简单大方 可以借鉴 独栋指标 每栋别墅占地约1 5 2 5亩 庭院面积在1500 2000 之间 挑高客厅4 5米 主餐厅面积30 物业服务 纳入五星级酒店管理服务范畴 针对业主提供九大服务系统 安全保障服务系统家政服务系统送餐服务系统专业人员 保姆 服务员 厨师 园艺师等等 培训及出租服务系统活动筹划和执行服务系统商务服务系统后勤保障服务系统信息化管理服务系统延展服务系统 可以借鉴 总结 充分刺激世俗的浅表神 豪华奢侈配置 装修 超常尺度 对稀缺资源的奢华占有 挖掘自然环境 区位价值 自然环境 地段的价值 国际品牌和国际化标准 国际级的品质保证 精细的产品及服务的附加价值 产品细节 后期服务 目前豪宅别墅的主要运作方式 企划推广阶段展开 产品定位阶段展开 本项目目前可做的 产品细节的苛求 增加项目附加值 国际品牌的引入 区域发展不成熟 区域认可度较低 客户支撑不足 地段价值被低估 如何实现高价销售 肆 项目产品建议 五 给水给水注意要点 地段选择输水品质净水品质供水稳定关键位置 输水管材备援系统水质净化系统六 排水排水注意要点 排水管堵塞排气管不顺排水管反冒日后可否拆修关键位置 马桶浴缸洗面盆水槽洗衣机厨房阳台地板排水七 隔热隔热 隔热注意要点 室外环境基地方位外墙开窗无帝国防热关键位置 屋顶外墙开窗楼板八 隔音隔音注意要点 室外环境空间设计门窗材质墙板结构机械设备关键位置 室外环境开窗玄关门楼板隔户墙马达设备九 空气空气注意要点 室外环境室内通风当层排气空间气密漏水潮湿关键位置 地段开窗浴厕厨房管道间排水管十 外观外观注意要点 墙面龟裂形状材料施工管理不佳关键位置 露梁阳台女儿墙窗户石材铁件 一 防水淹水注意要点 防洪规划排水堵塞溢水孔排水关键位置 一楼防洪地下停车场屋顶露台阳台室内浴厕厨房积水注意要点 泄水坡度地坪平整度关键位置 屋顶露台一楼庭院地下停车场阳台室内浴厕厨房漏水注意要点 防水施工给排水试水考验关键位置 外墙窗户屋顶露台地下停车场阳台室内浴厕厨房二 抗震结构注意要点 地段选择地基基础结构设计房屋外型箍筋绑扎关键位置 梁 柱 墙 板三 防火防火注意要点 管道间窜火上下楼梯层卷火隔户延烧关键位置 管道间外墙隔户墙逃生门安全梯消防箱火灾警报系统四 供电供电注意要点 用电规划用电安全漏电防治输电缆线安全紧急供电关键位置 总开关箱插座电源开关冷气机厨房浴厕阳台客厅 品质源自细节 产品调整建议 户型 负一层增加工人专用的卫生间 景观建议 东南亚风情果岭 景观建议 住宅区部分配合水景等元素 景观建议 配合水生植物 景观建议 东南亚风情庭院 加入水景元素 加入水景元素 增加附加值 原脉温泉入户 打造国际温泉养生别墅社区 对项目进行勘探 研究采用地热温泉的可行性 可行 即开挖温泉 并赠送全套进口SPA设备 提高项目附加值 泳池与露天SPA 露天SPA 露天温泉SPA 与东南亚景观相匹配 释放浓郁的东南亚风情 临水庭院配备私家码头 物业管理目的在于维持房屋等不动产 物业 正常 持续的使用和维持 是为 物 服务的 管家服务目标是使业主从家庭琐事中解脱出来 更好地工作或享受生活 是为 人 服务的 物业管理是一种基本服务 而管家服务是特约服务 因此 物业管理基本局限于社区公共空间内的服务 一般不介入业主的家庭生活 而管家服务则从一开始就以 贴身 服务为特征 管家对业主家里的基本情况都要有所了解 业主也放心让管家打理包括财产在内的涉及居家生活中的一切大小事务 所以 两者最后得到的效果是不一样的 物业管理使物业保值与增值 而管家则是让主人 增值 是帮助主人进入上流社会的助手 增加附加值 顶级物业管理与管家服务 管家职能 中国英式管家的职能范围非常广 我们可以从 衣食住行 四项来进行区分 衣 接受过正规的制衣训练 制帽训练和制鞋训练 在衣服保养和皮鞋保养方面有独到的方法 此外 在主人外出或参加宴会 需要进行衣着搭配时 能够给出中肯实用的建议食 接受过正规的餐饮培训 酒类培训 对雪茄烟的鉴赏和保养很有经验 此外 为主人筹备餐会是英式管家的拿手好戏 而在主人用餐时 英式管家对餐具的摆放 上菜的顺序和礼仪等都有一套详细而完善的做法 住 英式管家可以负责家居的各个方面 从装修房间 整理公文到洒扫厅堂 整理卧具无一不精 每位管家都接受过收藏品 古董鉴赏与收藏的培训课程和花卉培训课程 此外 还有一项必不可少的培训项目 求生 一旦发生危险 管家可以在第一时间保护主人安全 行 需要出游 只需将大致要求告诉管家 出游的一切细节 包括机票的预定 酒店床位预定甚至行程都会被安排得妥妥当当 此外 英式管家都学习过儿童心理学课程 具备照顾孩子的经验 夫妇出游 可以放心地把孩子交给他们 除以上提到的内容外 中国的英式管家还必须接受物业管理培训课程 保安培训课程 西方礼貌礼仪培训课程 物品管理培训课程等等 英式管家与鸿艺会世界最佳物管与中国第一会所的价值碰撞 项目的硬件系统 具备非常高的价值 对于项目软件系统的思考 也必须选择世界最顶端的技术 为业主提供最顶级的软件服务 作为极致生活象征的英式管家服务 与代表中国顶级会所的鸿艺会共同作为项目的服务团体 为项目业主的尊荣生活全程呵护 增加附加值 组建顶级越野车俱乐部 选择价格在100万以上的越野车车主组建顶级越野车俱乐部 通过定期组织活动 传达部分项目信息 并通过会员将信息释放给其他人群 进行圈层营销 定期举办交流活动 组织自驾游等 投资理财培训 国际重要拍卖会 珍品展示会的通知与服务 借助俱乐部力量 组织团体进行各种娱乐活动 俱乐部会员特权享受 利用本项目果岭 与专业培训机构合作设立儿童高尔夫学院 培养优雅小绅士 个体独立性 增加附加值 儿童高尔夫学院 可以培养孩子的风度和社交礼仪能培养还孩子从小解决问题适应环境的能力能培养他和伙伴的沟通能力从小形成坚强意志的能力显著增长孩子的身高 能矫正含胸驼背的不良姿势 kid sgolf 儿童高尔夫 与伊顿国际学校洽谈合作 给予其一定的赞助换取入学名额 购买本项目的客户的子女可进入伊顿国际学校就读 享受国际化的教育水准 提升孩子未来竞争力 增加附加值 入读伊顿国际学校 引入国际品牌和国际化标准 交房部分标准 外墙 西班牙顶级瓷砖品牌雅素丽木格栅 加拿大进口定制木格栅窗子玻璃 耀华皮尔金顿高档中空LOW E玻璃24小时热水系统 通过热交换机 24小时提供60 的低温生活热水中央空调系统 在天花板上安装 采用上出风系统 采用蒸汽动力型制冷机 更环保 节能新风系统 采用法国爱迪士ALDES技术 在消除室内污浊空气的同时导入宜人新风 做到减少室外污染的空气和灰尘从门 窗等缝隙进入室内 保持室内外清新干净中央吸尘系统 采用法国爱迪士ALDES技术 只需将软管插入吸尘插座即可自动启动主机实用 它的吸力是普通移动吸尘机的3倍 更缩短清洁时间中央排风系统 在卫生间 厨房 家政间设置排风口 由爱迪士专利产品BAP自平衡式排气口代替传统的排气扇 实现排风 平衡 持续无噪音给排水系统 生活冷热水管材料全部用铜管 价格比一般的不锈钢管贵了40 物理性能更稳定 水箱式恒压变频集中供水系统 食品级不锈钢材料水箱 避免水质二次污染中水系统 小区污废水分流 设中水处理系统安防系统 设保安监控系统 24小时闭路电视监视系统 楼宇可视对讲系统 车辆管理系统 引入国际品牌和国际化标准 样板房装修部分标准 入户门 霍曼 曼特或同等级高档安全入户门客厅 餐厅 卧室 地面 高档实木复合木地板墙面 顶面 多乐士 立邦或同等级乳胶漆卫生间 地面 优质大理石 墙面 瓷砖顶面 防潮石膏板吊顶洁具 贝朗 科勒或同等级品牌厨房 地面 防滑地砖 墙面 瓷砖 顶面 防潮石膏板吊顶 橱柜 科宝博洛尼 雷诺尼或同等级品牌 排油烟机 灶具 科宝博洛尼 泰格或同等级品牌 洗涤槽 水龙头 科宝博洛尼 贝朗 或同等级品牌 壁挂炉 杜瓦尔 依马 阿里斯顿或同等级品牌阳台 地面 防滑地砖 墙面 瓷砖 顶面 多乐士 立邦或同等级乳胶漆 伍 营销推广思路 活动策略 高