遵义别墅市调.ppt

房地产市场 遵义房地产土地市场情况 土地购置价格快速上涨 红花岗 汇川等配套完善区域土地供应紧张 城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨 板块竞争将更加激烈 遵义市土地价格呈现快速增长趋势 2010年 土地价格为80 13万元 亩 至2013年 土地成交价格已涨至106 4万元 亩 年增长超过16 遵义市土地价格与房屋价格存在 倒挂 现象 房屋价格涨幅低于土地价格涨幅 随着遵义两大副城区 城南及新蒲房地产行业发展加快 各大房地产开发企业相继入驻 必将引发土地市场的激烈竞争 目前中建 金科 实地等企业已经进入新蒲区域 瑞安地产已取得遵义县2000亩土地 正在大规模开发 房地产市场 遵义房地产市场住宅整体供应及成交情况 2015年9月累计获批274万方 总体销售136万方 红花岗区无疑占据着主要的地位 新蒲新区以及南部新区开始崛起 全市整体均价4390元 虽受新蒲新区及遵义县楼盘低价影响 但较去年3790元有所上升 又由新蒲几个大盘的项目启动 各区域部分客户受到分流 影响较大的主要为南部新城及遵义县项目 遵义市整体成交量保持平稳 楼盘规模逐步向大盘模式过渡 价格处于洼地 市场容量及价格受大盘影响大 城市发展 东扩西控 南北充实 形成 一主 两副 一带 的城市空间结构 城市空间发展结构 中心城区形成 一主 两副 一带 的 网络化 组合型 城市空间结构 一个主城区 由董公寺 老城 忠庄龙坑与礼仪 南宫山两条城市带构成两个副城区 新蒲副城区与南白副城区一个现代产业集聚带 坪桥 三岔 龙坪 深溪工业带 城市空间发展方向 东扩西控 南北充实 提升中心 优化环境 房地产市场 楼市板块 主城区发展成熟 政府主导下先后发展了董公寺 忠庄 龙坑 新蒲四大板块 房地产市场 董公寺发展 汇川区政府主导的居住新区 2010年始发 起步早 发展慢 政府机构已建成 恒大城已入伙 后续发展动力有限 在楼市板块价值在竞争中逐渐趋于边缘化 汇川大道 川黔公路 遵龙快线 汇川区政府 汇川区人民法院 汇川国际温泉城 遵义恒大城 房地产市场 忠庄发展 红花岗区政府主导的居住新区 属于南部新城 2011年保利未来城市主导推动区域始发 目前处于快速发展期 属于现状热点板块 贵遵高速 遵南大道 遵龙快线 凯莱国际 保利未来城市 瑞安 房地产市场 共青湖 贵遵高速 遵南大道 杭瑞高速 天池大道 中铁共青湖 格瑞铜雀台 丰乐未来城 万豪城 南白一中 龙坑发展 遵义县政府主导的居住新城 以龙坑镇为基础发展 处于新发展期 与市区交通便捷 房地产市场 新蒲发展 遵义市政府主导的科教居住新城 2013年始发 目前处于起步发展初期 中建 金科 富力等品牌开发商相继进驻 2015年竞争将进入白热化阶段 机场快线 新龙路 新浦大道 高新快线 中桥水库 湿地公园 新蒲科教园 房地产市场 板块终极价值梯队 新蒲 高起点 市政府强势推动 忠庄 龙坑 融合 进入市场自行发展通道 董公寺 边缘化 房地产市场 2014年 预计区域市场内主推物业仍然以高层及小高层物业为主 洋房物业竞争有一定压力 别墅市场竞争压力相对较小 房地产市场 遵义房地产整体市场分析 遵义项目容积率多在2 5以上 高层及小高层是绝对的主流产品 土地使用强度高 复合型楼盘的高端物业多以品质洋房出现 遵义中高档次项目前期推货以高层及小高层产品为主 主要考虑为吸引刚需客群 促进楼盘热销 后期介入洋房细分市场拉升楼盘品质 遵义市场别墅产品推送量有限 市场竞争相对较小 房地产市场 遵义房地产整体市场分析 洋房 遵义市洋房产品供给集中在城南及新蒲 整体去化情况较好 市场成交主力面积段及总价格段比较集中 从洋房供应量上看 遵义市洋房供货量持续增加 面对市场竞争 众多开发商已将提高产品附加值及物业品质视为市场突破口 区域客户受消费水平限制 对洋房总价较为敏感 根据遵义市竞争楼盘分析和客户反馈信息来看 城南及新蒲总价在40万 60万的洋房为畅销产品 从去化率上看 竞品项目110 130 洋房整体去化率高 房地产市场 遵义房地产整体市场分析 洋房存量预判 5个在售亮相项目 存量总计约80万 主要集中在凯莱国际22万方洋房和中铁共青湖北区近50万方洋房 未来洋房项目可达6个 存量约48万方 集中在新蒲板块 包含金科 中建等企业 整体市场供应近130万 项目端供应48万 集中在忠庄板块 老城区供应有限 新蒲包含金科等品牌企业 约33万方 从别墅供应量上看 遵义市别墅供货量较小 价格处于较低水平 预期随着居民消费能力提升 改善性置业需求将促进别墅市场容量增加 物业价值上涨空间较大 从去化率及整体去化量来看 中铁 共青湖目前占据着遵义市场别墅产品领导者 遵义市别墅产品供应量小 上涨空间较大 发展前景较好 房地产市场 遵义房地产整体市场分析 别墅 在售 待售项目未来别墅存量主要集中在保利未来城市 中铁共青湖 其中保利未来城市预计3万 根据土地成交统计 未来土地别墅存量约为16万 集中在新蒲板块的中建项目 永和美投资项目及星长征项目 未来4个大盘开发别墅 现状竞争集中在保利和本案 土地端存量集中于新蒲 中建项目 永和美项目 星长征项目约18万 房地产市场 遵义房地产整体市场分析 别墅 房地产市场 竞品案例分析 别墅 新蒲中建永和美 忠庄保利未来城市 龙坑中铁共青湖 仁怀碧桂园 汇川星长征 遵义别墅市场以南部区域中铁 共青湖和保利 未来城市为主 供应稀缺 相对畅销 遵义市区别墅项目只有个别项目少量有售 天蕴南加州 汇川国际温泉城 别墅市场供应稀缺 相对畅销 公开市场仅中铁共青湖销售走量3 6套 月和未来城市1套 月 客户以商贸老板为主 公务员 事业单位管理层为辅 后者更为低调 购买低调楼盘 随着大盘的土地供应 别墅开发混合其中 未来竞争聚焦大盘 仁怀碧桂园会形成潜在的分流 房地产市场 竞品案例分析 别墅客户构成 以主城区商贸生意人主导 特别是酒 茶经销商 建材等商贸老板 企业高管为辅 政府单位公务员管理层较少 集中于低调项目桃溪河畔御龙湾的叠拼 区县客户占比相对较小 项目整体占地2700亩 总建面105万方 涵盖叠拼别墅 联排别墅 类独栋别墅 独栋别墅 洋房等业态 定位清晰 直击遵义最高端客户市场 景观资源 高赠送均为客户重要需求因素 项目有共青湖天然水景资源 房地产市场 竞品案例分析 中铁共青湖 竞品独栋产品均属于热销产品 联排产品中 A B两个组团的联排去化率较高 C组团联排较难销售 洋房产品A C组团滞销严 房地产市场 中铁共青湖 产品情况 A组团余货11套 联排别墅均集中在后排山上位置的9 14 楼栋中套 花园赠送较小 滞销原因 产品位置基本集中于中套 湖景视野被遮挡 相对于已售产品花园赠送较小 附加值差异较大 房地产市场 中铁共青湖 产品解析 B组团余货48套 A1户型去化较好 花园赠送面积大附加值较高 A2 A3户型滞销 B 滞销原因 A2 A3户型滞销明显 赠送面积远远小于A1户型 且实得单价高于A1户型1000元 价值差异颠倒 2013年下半年受工程影响 处于销售停滞状态 且产品展示不强 客户体验度不高 房地产市场 中铁共青湖 产品解析 C组团独栋剩余5套 类独栋剩余22套 联排剩余33套 剩余产品均被位置影响 景观面不佳 私密性较差 滞销原因 独栋产品位置不佳 部分产品临高速路或入口位置 噪音影响较大 私密性较差 类独栋花园赠送较大 附加值高 但由于位置影响 景观面不足 且部分产品临高速路 联排产品剩余房源景视野被遮挡 所在位置比较尴尬 私密性较差 房地产市场 中铁共青湖 产品解析 优点 阔景独栋 大尺度大空间地下室全赠送 花园超大赠送空间变化多样 功能配置完善 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 缺点 占地面积过大 占有资源过多导致总价过高 房地产市场 中铁共青湖 独栋产品解析 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 优点 联排端套户型作为类独栋销售 提升产品品质 赠送较大 高性价 缺点 四连排背靠背布局紧凑 部分采光较差 房地产市场 中铁共青湖 联排端套产品解析 房地产市场 中铁共青湖 产品解析 优点 面积尺寸适中 功能分区齐全 赠送较大 高性价 优点 四连排背靠背布局紧凑 部分采光较差 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 房地产市场 中铁共青湖 联排产品解析 一层 二层 三层 房地产市场 中铁共青湖 合院产品解析 调查目的 更好的认知客户针对客户群 别墅客户 各大中企业负责人 商铺 别墅客户 访谈数量 415份 共青湖成交客户55组 意向客户80组 资源280组 调查着重点 对项目区域的认可度 对项目品牌认可度 对产品的需求情况 对别墅与洋房产品的看法 客户心理价位预期 客户调研 市场客户电话访谈调查 客户多以自住型为主 对共青湖景观资源 环境 高尔夫等极为认可 具有强烈的独有资源占有欲望 但一半以上的客户以资源占有非自用型为主 认为区域偏远 且交通不便 配套设施薄弱 影响生活便利性 对比市场竞品 认为其价格偏高 客户难以承受 客户调研 客户调研结果 房地产市场 中铁共青湖 客户情况 房地产市场 中铁共青湖 小结 共青湖湖景资源 共青湖为遵义市民的 母亲湖 是遵义市民家喻户晓的 湖泊 景观资源 是遵义市民休闲 度假 游玩的好去处 也是中铁共青湖项目为客户所接受的最主要的卖点 靓点 稀缺产品 目标客户群锁定精准 遵义市场稀缺的 唯一在售的别墅产品是本项目的又一大卖点 试想 共青湖畔不是别墅产品 而是高层产品 则可想客户的接受度及认可度肯定不会很高 企业品牌 中铁置业 国家央企 在贵阳有不少已成功开发的高品质楼盘案例 在遵义市民心目中就是实力的象征 相信中铁开发的楼盘品质高 质量有保证 中铁品牌就是项目附加值的体现之一 也是项目的核心卖点之一 项目点评 1 共青湖独有资源配套 加上别墅产品定位 奠定了遵义市场顶级楼盘形象 2 主要目标客户群为主城区的实体企业主 个体私业主 部分公务员及仁怀 金沙等郊区县市的顶级客群 房地产市场 竞品案例分析 汇川国际温泉旅游城 项目整体占地666667 总建面120万方 涵盖高层 洋房 别墅等业态 项目分三期开发 目前正在进行一期开发 定位清晰 开拓遵义市高端温泉旅游市场 温泉资源 学区资源 房地产市场 汇川国际温泉旅游城 产品情况 项目已推户数284套 到目前为止 销售157套 用时15个月 平均每月销售约11套 项目是遵义市政府重点打造标杆项目 低密度温泉资源是客户居住主要原因 项目的优惠政策主要是洋房特价房4260元 洋房业主享有温泉会所一定折扣 具体未定 别墅业主享有温泉会所6折优惠 房地产市场 汇川温泉城 客户情况 国际温泉城位于汇川区 产品主要以洋房 高层为主 洋房504套总面积19593 76 面积段为105 132 主要以小户型低总价为竞争力 成交客户以市区和绥阳为主 房地产市场 房地产市场 汇川国际温泉旅游城 小结 资源优势 遵义市场仅有的温泉资源及航中的学区资源是项目的优势 城市运营的规划配套 政府对于温泉旅游城的规划奠定了此项目的标杆地位 集生态居住 温泉疗养 水上乐园 五星酒店 旅游商务 商业超市 特色商街为一体的城市综合体 周边配套 与遵义航天中学相邻 与北部客车站 汇川区人民医院等近在咫尺 项目周边区检察院 区人民法院 区人武部已投入使用 市中级人民法院 区公安分局 移动公司 供电公司即将投入使用 项目整体占地150亩 总建面38万方 项目由49栋洋房5 1 9栋高层组成 项目共一期开发共11栋5 1洋房组成 项目一期200余套已全部推出 剩少量平层房源 项目卖点 地理位置优势 由于建筑风格特色一出来就抓住中高端客户群体 满足其居住需求 树立精品标杆路线 定位准确 有极强的借鉴意义 房地产市场 竞品案例分析 天蕴南加州 天蕴南加州产品 高层 洋房 5 1 洋房去化率比较高 房地产市场 天蕴南加州 产品情况 户型点评 此户型是洋房平层 入户花园带有大露台 让生活更加有序 通厅设计彰显高贵大气 厨房带生活阳台使得更加方便 户型方正紧凑合理 南北通透 板式结构 间间采光 三阳台设计 房地产市场 天蕴南加州 户型情况 前期通过西班牙风情实景园林呈现吸引客户 加之地理位置优越 洋房产品去化较好 后期余货主要为高层产品 其中 含公寓产品 成交客户以市区和仁怀为主 内部关系占主要 该项目处于老城区与南部新城交汇处 地理位置优越 在客群选择上与本案存在竞争威胁 房地产市场 天蕴南加州 客户情况 房地产市场 天蕴南加州 小结 优势 在遵义市场面世较早 客户普遍认可项目其南加州的建筑风格 周边配套 在遵义市一中分校对面 周边有遵义市体育馆 医专附院等配套设施 周边配套 规划有2万 风情商业街 小区广场等 点评 项目花园洋房基本售罄 只余住宅在建 已开始交房 项目口碑较好 房地产市场 竞品案例分析 保利 未来城市 项目整体占地7500亩 总建面1500万方 分五期开发 涵盖洋房 高层 别墅 A1地块由15栋洋房和39栋高层组成 全部在售 A2地块规划有高层与别墅组成 项目品牌为突出优势 项目以品牌效应 强大的配套为主要策略 取消 客户分析 共计44个意向客户 交筹客户10个 逼定成交4套 成交客户 均为商业客户再购和朋友介绍 认可经济型别墅产品 接受保利的大规划和配套 未成交客户 不能接受价格和环境 对产品位置不满意 房地产市场 保利 未来城市 产品情况 保利联排别墅产品与本案形成竞争趋势 意向客户主要为市区商贸人群 外省商会人群占一定比例 客户对环境和价格较不认可 强度推广 拓客动作强 覆盖面广 客群定位改善群体 对客户选择性极高 加之相同产品价格在区域内竞争优势 未来城市项目以改善客群为主 该项目离本案较近 对本案洋房和别墅产品影响较大 房地产市场 保利 未来城市 客户情况 房地产市场 保利 未来城市 小结 大盘规模 遵义市场前所未有的1500万方规模大盘 未来200万常住人口的南部新城 未来的遵义城市副中心 企业品牌 保利置业 国家央企 国之巨子 在贵阳及全国有不少已成功开发的高品质楼盘案例 在遵义市民心目中就是实力的象征 相信保利开发的楼盘品质高 质量有保证 保利品牌就是项目附加值的体现之一 也是项目的核心卖点之一 城市运营的规划配套 一山两湖五公园的 公园城市 0 18岁的全国知名幼儿园 小学 初中 高中全程教育的 教育城市 2 5公里长西南最长商业步行街的 中心城市 三纵六横的 畅通城市 温泉酒店 五星级涉外酒店 5A甲级写字楼 大型SHOPPINGMALL 保利博物馆 保利电影院线的 顶级配套城市 公务员榜样力量 充分利用政府力量 大部分政府公务员均购买保利 保利未来城市掀起了 全城谈保利 全城买保利 的热潮 公务员的榜样力量及 羊群 效应导致了客户 不买保利没面子 的从众心理与局面 房地产市场 竞品案例分析 金科 中央公园城 项目整体占地3000亩 总建面350万方 分五期开发 涵盖洋房 高层 别墅 本项目品牌为突出优势 项目以品牌效应 区域核心发展为主要策略 客户分析 共计成交135套 剩余141套成交客户 均为商业客户再购和朋友介绍 认可经济型别墅产品 接受保利的大规划和配套 未成交客户 不能接受价格和环境 对产品位置不满意 房地产市场 金科 中央公园城 产品情况 强度推广 拓客动作强 覆盖面广 客群定位改善群体 处于新蒲新区政府大力引导核心区 加之相同产品价格在区域内竞争优势 客户关注点 别墅地块及周边环境要求绿化率较高 别墅社区景观打造客户非常看重 客户对户型设计的合理性要求最高 花园及户型赠送面积非常关键 企业知名度及物业管理水平客户也十分看重 房地产市场 金科 中央公园城 客户情况 房地产市场 金科 中央公园城 小结 优势 金科以品牌效应 区域核心发