辽宁省房地产估价师《理论与方法》：成本法的含义模拟试题

辽宁省房地产估价师理论与方法：成本法的含义模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是_。 A城市环境保护规划 B控制性详细规划 C城市总体规划 D修建性详细规划 2、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为_万元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.43、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是_。 A0.21% B1.23% C2.01% D3.23% 4、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。 A0.63 B1.63 C2.25 D12.505、房地产价格是由房地产的_三者相互结合而产生的。 A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况 C权利、租金、利率 B价值、使用价值、供求 6、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为_。 A增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20% B增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30% C增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40% D增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50% 7、行政裁决应坚持_的原则。 A公平 B公正 C及时 D以上均正确 8、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的_具有认识上的一致性。 A基本准则 B客观规律 C衡量标准 D基本前提 9、w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，w公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5h的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证并经银行同意，并委托乙公司代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。请回答以下问题：下列关于w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，说法正确的是。 A：由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续 B：由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续 C：由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批 D：由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批 E：执行层的组织协调 10、属于房地产一级市场的行为是_。 A土地使用权出让 B土地使用权转让 C土地使用权出租 D土地使用权抵押11、多数估价是对当前的价值进行评估，一般以_之日为估价时点。 A委托书签订 B实地查勘期某一日期 C估价报告提交 D估价作业期 12、根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是_。 A属永久性建筑有柱的货棚 B有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C无顶盖的室外楼梯 D与室内不相通的类似于阳台的建筑 13、投资组合是_的一个有效措施。 A提高投资收益 B提高市场竞争力 C开拓投资领域 D规避投资风险14、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为_万元。 A40 B48 C50 D60 15、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7和5。该宗房地产的正常成交价格为元。 A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工业用地的监测点评估价格 16、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。 A60% B70% C80% D90% 17、房地产具有供给有限特性，本质上在于。 A：土地总量有限 B：规划限制 C：房地产不可移动 D：价值量大 E：工业用地的监测点评估价格 18、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A50 B60 C70 D80 19、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括_。 A标的非自有性 B主体的特定性 C目的的利他性 D权利义务的对等性 20、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。 A：土地出让金 B：占用面积 C：经营收入 D：销售收入 E：借款合同 21、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是_。 A条形基础 B桩基础 C箱形基础 D整体式筏式基础 22、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。(2005年试题) A：1005.56 B：1010.56 C：11 10.56 D：1115.56 E：借款合同23、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。 A难以采用假设开发法 B可以采用比较法 C难以采用成本法 D可以采用收益法 24、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。 A单因素敏感性分析方法 B多因素敏感性分析方法 C概率分析方法 D盈亏平衡分析方法25、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_。 A800万元 B1000万元 C1800万元 D800万1000万元二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。 A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同 B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同 C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间 D：前期物业服务合同合同甲方是业主委员会 E：物业服务合同合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位 2、住房公积金属于_所有。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房公积金的职工 C缴存住房公积金的单位及个人 D住房公积金管理中心3、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为_万元。 A2500 B3000 C3500 D4000 4、获取房地产估价业务的措施有（）。 A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 E最大限度压缩估价作业期5、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有_。 A层高不超过2.20m(含2.2的永久性建筑不计算建筑面积 B大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积 C与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积 D无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积 E突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积 6、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围内。 A23 B14 C0.52 D12 7、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有_。 A员工集资 B股本金 C从金融市场融资 D自有资金 8、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。 A：离、退休时的提取 B：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取 C：出境定居时的提取 D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取 E：职工翻建住房时的提取 9、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级 10、_之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。 A中华人民共和国仲裁法 B中华人民共和国宪法 C中华人民共和国土地管理法 D中华人民共和国土地使用法 E中华人民共和国民法通则11、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。 A2360 B2500 C2722 D2845 12、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的(2005年试题) A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同 13、下列关于电梯，表述正确的是。 A：高层建筑应设消防电梯 B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯 C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯 D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等 E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成14、时间序列中的各项指标值为。 A：时间序列 B：发展速度 C：发展水平 D：序时平均数 E：执行层的组织协调 15、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 16、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题) A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金 17、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。 A资质年检制度 B资质审查制度 C资质复查制度 D资质审批制度 18、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为。 A：重整价格基准 B：重建价格基准 C：重置价格基准 D：折旧价格基准 E：替代价格基准 19、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括_。 A价值相对指标 B结构相对指标 C强度相对指标 D动态相对指标 E时期相对指标 20、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。 A：市场上有足够多的生产者和消费者 B：市场上的产品是同质的 C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者 D：资源完全自由流动 E：市场信息是完全畅通的 21、达不成拆迁协议补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有_。 A公安介入 B行政裁决 C检察介入 D依法起诉 E强制拆迁 22、维修资金的归属权属于_。 A