招标阶段控制造价的主要方法.doc

成本管理土地投资论证阶段：项目成本预设指导土地投标项目启动阶段：项目设计阶段成本目标指导方案设计设计阶段：项目成本测算及验算控制各阶段设计招标图完成一个月后：项目目标成本指导工程合同签订施工过程中：动态成本跟踪控制工程实际成本竣工结算后一个月：项目竣工成本评估成本管理、项目效益一、招标阶段控制造价的主要方法1、 单位工程方面：采取总承包方式为主，部分项目分包，单位工程实行平方米造价或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门窗楼梯栏杆等采用分包，同样实行单位造价包干；2、 甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等）宜采用统一甲供材料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。因季节因素价格变动较大的某种材料（水泥、钢材等）也可充分利用开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性；3、 区内配套及园林工程方面：宜采取清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确；4、 智能化工程方面：宜采取清单报价方式，合同价款应采用可调价款的方式，招标时应约定主要材料价格的调整幅度、差值，结算时超过此差值，其价格将进行调整。（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）5、 土石方工程方面：区内土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，可采用单方报价的竞争方式进行招标竞标。招标工作环节多，有力的监控将避免决策失误，成本失控。一方面加强对招标单位的资格审查，详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断；另一方面，加强对标底的审核，应建立受核机制，避免标底偏差所产生的成本提高。合同中还应对现场签证、设计变更的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。二、设计阶段的成本控制1、主要是对设计变更的有效控制。如地下室砖外墙改为钢筋 墙，基础土方、主体结构设计变更、外立面装饰提高设计标准，基础底板增加防水层，地下室 增加膨化剂，外墙增厚防水砂浆，增加防水卷材，组院增加围墙、铁门栏杆等以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致成本增加，如公共楼梯、电梯间的精装修，楼梯增加木制作构架，景观增加软硬景标准等等。2、明确结构设计成本的控制管理要点控制要点：输入方式、设计周期的合理取值、设计费的合理取值。设计合同中设计院应承担的风险，限额设计的合同内容和应用。应提前向设计院输入的技术原则及内容的方向及必须控制的重点，比如明确剪力墙布置、数量、长度取值及厚度取值，异形柱结构中应注意的事项，对勘察报告取值及建议的关注点，各种钢筋材料对成本影响的对比分析等。3、设计管理是关键着力点：地形的处理、产品的分布、交通的规划、流线的设计、停车的考虑、地库的规模、竖向的设置、景观的处理、资源的利用等；成本及市场的互动加上多方案比较形成完善的项目SWOT分析，如土地价值分析、管理界面分析、开放空间分析、竞争楼盘分析、主要成本分析、财务分析。三、制定策划、设计、工程、销售的基准周期成本管理根据项目的特性、定位制定设计成本目标并分解列出分项工程清单。建设工程一般有总图及室外工程、商业及社区配套工程、市政配套工程，如变配电、建筑主体地下车库及人防工程、景观及绿化工程、会所或售楼处、室内装饰及样板房等，不要漏项。六大成本控制要点1、 土地成本：要点：关注项目前期可行性研究和合作方（如有）尽职调查，保证土地成本支出的可行性，同时关注一些市政费用的支出；2、 前期费用：包括报建费用、勘测费用、设计费用等，其决定了工程成本的75-80%成本支出；（1） 报批：争取政策优惠，合理提高容积率；（2） 设计单位采购：采购策划（设计任务书明确）、提前准备、严格审查；（3） 概念设计和方案设计：设计任务书输入充分、概念性方案和方案设计方案尽量招标、设备选型方案可提前确定；（4） 扩初设计：提出限额设计要求、加强设计评审、做好成本概算；（5） 施工图设计：限额设计、评审会审保证图纸质量，减少不必要的设计变更；做好施工图预算；3、 工程成本：重点关注采购成本支出和工程变更成本支出（1） 材料进场时间：订货时间、供货时间要充分结合工程进度考虑运输周期、验收安装时间；（2） 施工单位和材料设备供应单位采购：要点：做好采购策划（计划先行，规划明确，方式清晰）、名单建立与入围单位选择、招标文件准备、供方选择；（3） 材料设备供应：要点：选型、数量和质量验收（4） 设计变更：要点：充分论证必要性、经严格审核审批流程确认；（5） 现场签证：要点：签证的必要性论证、预算复核、审批、复查；（6） 付款：要点：工程款支付（按合同按工程进度付款）、材料款支付（预付款额度控制、保修不低于5%）4、 营销管理（1） 营销方案：要点：营销预算、促销方案；（2） 现场费用：要点：现场宣传资料、包装费、模型、展销费等（3） 销售合同：合同样板、补充条款及承诺；（4） 客户交房：交房日期、保修期、质量补偿（