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西安建筑科技大学颂：1 学位论文 提高智能小区物业管理水平的途径 专业：管理科学与工程 研究生：高杰 指导教师：刘晓君教授博士生导师 摘要 我国的住宅产业正面临着一个高速发展时期，党和国家领导人对住宅建设和人民居住条件改善高度 重视，自从_ 二十世纪九十年代中期智能住宅小区的概念首次在国内捉山以来，各地智能小区建设和发展 开始形成旺势，智能小区物业管理就显得格外突出和极为重要。随着知识经济和网络经济的不断发展， 现有的物业管理方法和手段多数己不能适应新的智能小区物业管理的要求，在诸多方面存在问题。 本文从智能小区物业管理本文从的基础知识入手，详细论述了智能建筑、智能小区的概念和内涵， 智能小区物业管理的特点和重点，以及智能小区物业管理与传统物业管理之间的区别。在阐述了我国智 能小区发展状况及发展趋势的同时，重点剖析了目前影响我国智能物业管理的因素和存在的问题。通过 理论推导和模糊综合评判对提出的我国智能小区物业管理存在问题进行多维透视，将影响我国智能小区 物业管理的因素主要归结为：组织结构与人才与管理，技术，智能安防与通讯，家庭智能化系统与增值 服务系统。并以此为基础，指出了我国智能小区物业管理发展的关键冈素。最后，从完善智能小区物 业管理的角度进一步分析，初步得出能够解决现今智能小区物业管理存在的问题：从儿个方面给出了提 高智能小区物业管理的途径。 【关键词】智能小陌智能小区物业管理模糊综合评判 【论文类型】应用基础 塑耋兰釜型垫查兰堡圭兰竺篁兰 t h e w a y o f i m p r o v i n gi n t e l l i g e n tu p t o w nf a c i l i t y m a n a g e m e n t m a j o r ：m a n a g e m e n t o fs c i e n c ea n d t e c h n o l o g y 。 g r a d u a t es t u d e n t ：r o g e rg a o i n s t r u c t o r ：p r o l i ux i a o j m r a b s t r a c t i n2 1 s tc e n t u r y ，i t sau n r e s e r v e dt e n d e n c yt h a th o u s i n gi n d u s t r yw i l ld e v e l o pw i t hh i g hs p e e d o u rc o u n t r y al e a d e r sw a n tt oi m p r o v et h el i v i n gc o n d i t i o na n dt h ee n v i r o n m e n ta n dq u a l i t yo fo u r h o u s e s i nt h e1 9 9 0 s ，t h e i n t e l l i g e n tu p t o w nh a sb e e n i n t r o d u c e di n t oo u rc o u n t r y , a n dh a se n o r m o u s m a r k e ta l lo v e rt h ec o u n t r y t h ei n t e l l i g e n tu p t o w nf a c i l i t ym a n a g e m e n ti sv e r yi m p o r t a n tu n d e rt h i s c o n d i t i o n w i t hd e v e l o p m e n to fk n o w l e d g ee c o n o m ya n dw e be c o n o m y , t h et r a d i t i o n a l p r o p e r t y m a n a g e m e n tc a n t b ea p p l i e dt o i n t e l l i g e n tu p t o w nf a c i l i t ym a n a g e m e n t t h e r ea r e s t i l ls o m e p r o b l e m s t ob es o l v e d b e g i n n i n gw i t ht h ef u n d a m e n t a lc o n c e p ta n d c o n n o t a t i o no ft h ei n t e l l i g e n tb u i l d i n ga n d i n t e l l i g e n t u p t o w n ；t h ea u t h o r t e l l st h ek e yp o i n t so fi n t e l l i g e n tu p t o w nf a c i l i t ym a n a g e m e n t ，a n dt h ed i f f e r e n c e s b e t w e e ni n t e l l i g e n tu p t o w nf a c i l i t ym a n a g e m e n ta n dt r a d i t i o n a lp r o p e r t ym a n a g e m e n t h ea l s ot e l l s w h a tt h ep r o s p e c to fi n t e l l i g e n tu p t o w nw i l lb e ，i tp o i n t so u t t h e b r i g h tf u t u r ea n dc o n s i d e r a b l ep r o f i t si n t h i sm a r k e th o w e v e r , s o m ep r o b l e m si nt h ei n t e l l i g e n tu p t o w nf a c i l i t ym a n a g e m e n tw i l lb l o c kt h e c o u r s eo fp r o g r e s s s oh ef i n d st h em a t t e r sa n da n a l y z e st h e mh ea l s os y s t e m a t i c a l l ye x p r e s sa n d u s et h em a t h e m a t i cm o d e lo f f u z z yc o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o na n dt h em e t h o do f d e f i n i n g r i g h t _ c o e f f i c i e n t sf r o mp r o f e s s o rl i n ，a n dg e tt h ek e ye l e m e n t so ft h e1 0m a j o rq u e s t i o n s ，s u c ha s o r g a n i z es t r u c t u r ea n dh u m a nr e s o u r c e ，m a n a g e m e n t ，t e c h n o l o g y , i n t e l l i g e n to ff i r ec o n t r o la n d s e c u r i t y , c o m m u n i c a t i o n ，h o m ei n t e l l i g e n ts y s t e ma n di n c r e m e n t a ls e r v i c es y s t e m b a s e do nt h e s e c o n c l u s i o n s ，h em a k e saf u r t h e ra n a l y s i st oi m p r o v ei n t e l l i g e n tu p t o w nf a c i l i t ym a n a g e m e n t ，a n d s h o w ss o m e w a y s t or e f o r mf a c i l i t ym a n a g e m e n t sm e t h o d s k e yw o r d s i n t e l l i g e n tu p t o w n i uf a c i l i t ym a n a g e m e n t f u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u m i o n t y p eo ft h e s i s a p p l i c a t i o nf o u n d a t i o n 2 声明 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下 进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特 别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他人在其它单位已 申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志 对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关 责任。 巧。 论文作者签名：肭。乏一日期：勿咿z 、弘 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论 文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文 被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以 采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者签名：高置一导师签名： 日期： 注：请将此页附在论文首页。 ：主兰兰茎釜查兰：兰竺兰圭 - 1 1 基本概念 i 绪论 i i i 智能建筑简介以及智能建筑的定义 智能建筑的概念，在2 0 世纪后期诞生于美国。世界上第一座智能建筑是美国u t b s 公司于1 9 8 4 年 1 月在康涅狄格州所建成的“城市广场”大厦( c i t yp l a z a ) 。该大厦以当时最先进的技术控制空调设备、 照明设备、防灾和防盗系统、电梯设备、通信和办公自动化等，通过计算机网络通信技术、计算机控制 技术以及自动化的综合管理，该大厦实现了方便、舒适和安全的办公和居住环境，并具有了高效运转和 经济节能的特点。智舷建筑在我国于2 0 世纪9 0 年代才起步，但迅猛发展势头令世人瞩目。智能建筑是 信息时代的必然产物，建筑物智能化程度随科学技术的发展而逐步提高。当今世界科学技术发展的主 要标志是4 c 技术( 即c o m p u t e r 计算机技术、c o n t r o l 控制技术、c o m m u n i c a t i o n 通信技术、c r t 图形 显示技术) 。将4 c 技术综合应用于建筑物之中，在建筑物内建立一个计算机综合网络，使建筑物智能 化。 美国智能建筑学会( a i b i ) 对于智能建筑的定义是这样描述的：所谓“智能建筑”，是通过建筑 的四个基本要求。即结构、系统、服务和管理进行最优化的组合，为用户提供一个高经济性、高效率、 高舒适性的建筑物。 在日本有关建筑杂志有这样的记载：“智能建筑”就是高功能大楼，是有效地利用现代信息与通信 设备，采用楼宇自动化技术高度综合管理的大楼。 在新加坡，规定智能建筑必须具备三个条件：一是先进的自动化控制系统。调节建筑内的各种设施， 包括室温、湿度、灯光、保安、消防等，以创造舒适的环境；二是良好的通信网络设施，使数据能在层 与层之间或大厦内进行流通；三是提供足够的对外通讯设施。 台湾地区将智能建筑称为：智慧型建筑。由于台湾政府和日本之间的诸多里不清的暖昧关系，其智 能建筑的标准是按照日本政府在1 9 9 2 年制定的智能建筑的标准发展而来的。但也代表了智能建筑发展 过程中的一个重要分支，其对于智能建筑的定义有一定的借鉴价值。台湾地区智慧型建筑物( 智能建筑) 定义为：系指建筑物及其基地设置建筑自动化系统( b u i l d i n g a u t o m a t i o ns y s t e m ，b a s ) ，配合建筑空问 与此建筑体元件，从人体工学，物理环境、作业型态及管理型态角度整合，将建筑物内之电气、电信、 给排水、空调、防灾、防盗及输送等设备系统与空间使用之运转、维护管理予以自动化，使建筑物功能 与品质提升，以达到建筑之安全、健康、节能、便利与舒适等目的。 笔者推荐的定义是：智能建筑是：通过对建筑物的4 个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以 及它们之间的内在联系，以最优化的设计，提供个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高 度安全的环境空间。智能建筑物能够帮助大厦的主人，财产的管理者和拥有者等意识到，他们在诸如 费用开支、生活舒适、商务活动和人身安全等方面得到晟大利益的回报。 1 i 2 智能大厦与智能小区之间的关系 根据智能大厦设计目标和智能建筑业数年来的发展和实践，智能大厦的含义和构成已经基本上有了 公认的标准和规范。美国智能大厦研究机构认为：智能大厦是指通过将建筑物的结构、系统、服务和管 理四项基本要求以及它们之间的内在关系进行最优化，来提供一个投资合理的、具有高效、舒适、便利 的环境的建筑物。智能大厦的构成一般公认包括以下三项基本内容：办公自动化( o a ) 、通信自动化( c a ) 和建筑自动化( b a ) 。 一 竺：苎苎茎兰兰兰墨：兰m竺：三iiiii _ 掣_ _ _ _ _ - - 一 一 智能大厦的各种自动化系统的基本构造模式都是采用集散式系统。即，具有一个集中的控制，心， 也有独立的控制终端、执行机构、传感器等等，各个模块通过布线系统互连在一起。办公自动化系统以 计算机网络系统为基础，计算机网络系统在物理拓扑结构上也是一个以布线系统为基础的星型结构。因 此，作为智能大厦各个系统的基础，结构化的综合布线系统是最基础的设施。而将这种功能、结构及系 统理论引入到民用住宅当中，就形成了一个全新的概念智能住宅。 厦卜1 智能建筑、智能大厦与智能小区的关系 国外对智能化住宅的定义为：将家庭中各种与信息相关的通信设备、家用电器和保安装置t 通过家 庭总线技术连锁反应接到个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视，控制和家庭事务性管理并 保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。 自从二十世纪九十年代中规智能住宅小区的概念首次在国内提出以来，各地智能小区建设和发展开 始形成旺势。与智能大厦相比，智髓住宅小区的系统构成更注重于满足：住户在安全性、舒适的居住环 境、便利的社区服务和社区管理、具有增值应用效应的网络通信等方面的实现和个性化的需求。 应当说智能小区的概念和思路来源于智能建筑，此后，智能大厦在世界各地蓬勃发展。近年来，智 能建筑技术又有了新的发展，人们把智能建筑技术扩展到个区域的几座智能建筑进行综合管理，再分 层次地连接起来进行统一管理。这样的区域和城市分别被称为智能小区和智能城市。智能小区是智能城 市的基本单元，它已成为建筑行业中继智能建筑之后的又一个熟点。 早在几年前，美国、欧溯和东南亚等经济比较发达的国家先后提出了“智能住宅”( s m a r th o m e ) 的概念。其要实现的目标就是：“将家庭中各种与信息相关的通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过 家庭总线技术( h a s ) 连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理， 并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。”早在1 9 8 3 年美国电子工业协会就组织专门机构开始制 定家庭电气设计标准，并于1 9 8 8 年编制了第一个适用于家庭住宅的电气设计标准，即：家庭自动化 系统与通讯标准，也有称之为家庭总线系统标准( f i b s ) 。1 9 8 8 年，日本建立了住宅信息化促进会，主 要开展家庭总线技术的研究，并公布了总线标准。近年来，为了适应大型住宅小区的需要，又提出了超 级家庭总线系统的概念。1 9 9 6 年日本推出多媒体住宅样板计划，将多媒体技术引入智能小区，并取得 重要研究成果。 新加坡专家认为：现在的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4 c 技术( 即c o m p u t e r 计 算机技术、c o n t r o l 控制技术、c o m m u n i c a t i o n 通信技术、c r t 图形显示技术) 建立一个由小区综合信 息服务和物业管理中心，通讯接入网和家庭智能化系统组成的“三位一体”小区服务于管理集成系统。 即智能小区服务与管理系统- - i n t e l l i g e n th o m es e r v i c e m a n a g e m e n ts y s t e m ( h i s & m s ) 。 鉴j f 国际上对所谓住宅小区及家庭智能化系统的概念与定义，至今尚无一致认同，笔者推荐的定义 如下： 所谓的智能小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物( 主要是指住宅小区) 按照统筹的方法综合采用微型计算机、自动控制、通信与网络和图形显示等技术，建立一个由住宅小厩 综合物业管理中心与安防系统，信息通讯服务于管理及家庭智能化系统组成的“三合一”住宅小区服务 与管理集成系统使小区与每个家庭由一个安全、舒适、温馨和便利的环境。对各种功能进彳亍智能化， 2 一 ：圭耋釜茎苎圭兰2 三：2 2 竺圭- - - 一 资源充分共享，统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一 管理和控制，并尽可能的提高性价比指标。 子系统集成 图1 - 2 智能建筑与智能大厦、智能小区的发展过程及演变 1 2 论文研究的背景和意义 物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，物业管理业已成为市场化、企业 化经营和社会化、专业化管理的一个新型的服务业。二十一世纪物业的发展走向，将会从根本上改变我 们的物业管理观念、运作方式以及这一产业的结构。从当前现代化科学技术发展的趋势看，二十一世纪 的物业将是高科技、高智能化的产物，它将从根本上突破二十世纪建设的局限。将彻底改变人们的生活 方式与现行的物业管理模式。 知识经济时代的物业管理以其特定的产品，深厚的文化及社会内涵成为个全新的服务经济概念， 知识经济时代的物业管理将全面转向服务经济。国内外一些知名的物业管理公司已纷纷采用高新技术， 对社区进行网络化管理。即一个社区就是一个局域网。每个居民的家庭就是网络的一个结点，而物业管 理公司就相当于一个总控制室，也可称为智能物业管理。物业公司能及时掌握所辖社区居民的情况，对 居民提出的要求也能及时分类整理，及时反馈。 而我国的住宅产业正面临着一个高速发展时期，党和国家领导人对住宅建设和人民居住条件改善高 度重视。江总书记明确指出：“随着生产发展和社会财富的增加，城乡居民的实际收入、消费水平和生 活质量要有明显改善，衣食住行尤其是居住条件，应该有较多改善。”朱总理也指出：“研究新的经济增 长点、新的消费热点，现在看来还是增加住宅建设、加快住房制度的改革。”改革开放以来，我国住宅 建设发展很快，几乎每年房地产开发和销售都出现持续递增的发展势头，各年的情况见表 卜卜1 9 9 2 - 2 0 9 1 年我国年商品房销售与房地产投资情况表与表卜2 1 9 9 6 2 0 0 1 年我国商品房竣工面积 与商品房销售面积情况表。 年份全国商品房销售额增长率( )全国房地产投资增长率( ) 1 9 9 27 9 31 1 7 6 1 9 9 31 0 2 51 6 5 4 1 9 9 72 6 17 5 1 9 9 83 9 71 3 7 1 9 9 92 8 11 1 2 0 0 03 0 41 9 1 2 0 0 12 9 4 2 5 3 表卜1 我国1 9 9 2 - 2 0 0 1 年商品房销售与房地产投资情况表 一3 一 西安建兢科技大学磺士学位论文 项目 商品房竣工面积比上年增长率商品房销售面积比上年增长率 年劈 ( 万平方米) ( )( 万平方米)( ) 1 9 9 61 4 4 1 1 6 17 9 0 0 4 l 1 9 9 71 5 8 1 9 79 7 79 0 1 0 1 71 4 0 5 1 9 9 81 7 5 5 6 6 61 1 0 41 2 1 8 5 3 33 5 2 4 1 9 9 92 1 4 1 0 82 1 8 81 4 5 5 6 51 8 5 2 0 0 02 5 1 0 4 91 7 2 51 8 6 3 7 1 3 2 8 0 3 2 0 0 12 7 3 0 3 1 6 8 7 62 0 7 7 9 2 41 1 4 9 表卜21 9 9 6 - 2 0 0 1 年我国商品房竣工面积与商品房销售面积情况表 虽然今年国房景气指数小幅回落，据国家房地产开发业景气指数表明住宅建设至今仍呈上升趋势， 建设部有关领导和专家认为，这种上升趋势还将持续三、四十年。这样一组数据给我t l j 3 , 1 日多启示，在 房地产的投资和开发面积不断的增加的情况下，为什么空置率还会上升昵? 现在我们分析一下买房的主 力消费者时就会发现一个不争的事实：购房者的年龄在2 0 一4 3 岁之间是消费的主力，其受教育的程度和 对新生事物的接受能力与前几年的消费者都有了较大的提高，再加之“金牌”房地产开发商( 如万科、 华远、红石s o t l o 、金地等) 对市场发展方向的预测和有意的引导，使智能建筑的理念在消费这心目i f , 不断巩固和强化，使得一般的、传统的房地产项目很难对主流消费者产生影响! 多数空置的房地产项目 属这种情况，但也不排除因某些原因使得某些智能项目的滞销! 如何使得好的项目产生良好的回报和收 益，使得“p e n t i u m ( 奔腾) 4 的电脑”智能小区装上最新的“软件”智能小区物业管理，这样 才能真正发挥其卓越的性能，在新的经济形式和消费条件下更好的满足客户多样化的不同需要。 在4 - 5 年前，我们讨论智能小区的主题是智能小区究竟如何定义与要不要建造智能小区。今天， 在积累了多年的教训和经验的基础上，我们应该讨论的是如何规范智能小区建设的运作方式与如何管理 好智能小区，使之发挥应有的作用。 最近二三十年的人类科学史，最重要的事件是i t ( 信息技术) 技术的发展，它正在改变人们生活的 方方面面，也必然要向传统产业发展渗透，包括传统的建筑产业。因此，现在的住宅建设必将带有十分 明显的时代特征一以i t 技术为主要内容的住宅智能化。 北京中鸿天房地产有限公司，其最具代表性的智能地方项目为：s o h o ( s m a l lo 币c eh o m eo f f i c e ) 。 老板潘石屹成了明星级的人物。他抓住了北京人追逐时尚、前卫的心理。在互联网热潮狂卷北京的背景 f ，适时推出“s o h o ”概念。对项目进行准确而独特的定位，跳出同质化竞争，并大肆宣传抄作， 公关造势，从而取得了空前的成功。智能化住宅与智能化小区g n n - - 种不可逆转的发展模式。 据最近中国互联网络信息中心( c n n i c ) 公布的数据表明，中国目前的网民是4 6 0 0 多万，比半年 前增长了一倍；按照这个速度到2 0 0 4 年中国网民人数将达到1 2 亿，主力年龄是2 8 3 5 岁。这与万科 地产公司的统计有惊人的相似。据中国经营报的统计，人口数在1 0 0 万以上的中国城市人口合计 1 2 亿，其中房地产消费群主力年龄也是2 8 - 3 5 岁。这些都说明诸多商家都有嗅到智能住宅的前景。网 络将是一种工具，是一种必备的生活条件。按照现在的生活标准，网络是一定要进入生活的。小区生活 里有网络，就像家中有水、电一样，7 通一平变为8 通一平。 据建设部的官方统计：目前建筑智能化的投资约占项目建设工程投资的5 - 8 ，有的可达1 0 ，智 能建筑中智能系统的成本回收期在3 年左右，远远快于建筑其他部分投资回收期。而其将对经济、社会、 环境效益等各方面起着显著性的作用! 而我国的智能建筑物业管理行业发展存在着诸多问题，随着我国 加入w t o 后承诺开放物业管理市场的日益临近，将会有大批的、专业化的国外物业管理公司进入我们 现在还不够完善的智能物业管理市场，与我国的物业管理公司同台竞争。研究我国( 以经济发达地区为 例，因为主要的竞争将集中在高端市场) 智能小区物业管理方面存在的问题，探讨物业管理公司应当采 取的相应对策、管理方法、管理手段，对于发展完善我国的智能物业管理市场、智能物业管理公司的自 身发展、提高智能物业管理水平，以及对优化和完善智能物业管理系统都具有极其重要的意义。 一4 一 竺三耋兰兰兰垒兰竺：兰竺兰圭一 i _ _ _ _ _ _ _ l _ l _ l _ _ _ l l _ _ _ _ _ _ l l _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ l l _ _ e l _ 。1 一一。 1 3 国内外目前的研究现状 当前，国内外对智能建筑和智能小区方面的理论研究和实证研究均十分活跃。如美国的a m a f i v e d u e - - r o y 、t h u m a n 、r i c h a r dr n t ：l s , o n 、欧洲的e 芬奇和d 克莱门慈- 克罗姆，英国的弗里曼福特以及 台湾的温砺玲、新加坡的李林( 笔者曾在1 9 9 8 年北京国际智能建筑研讨会上与李林老师有过深入的交 谈，有幸得李林老师赠书智能大厦系统工程) 等，以及我国的许溶烈、林少培、祝敬国、张露、陆 伟良、刘叶冰、左扬、张庆权、张宝秀、杨建青、张劲、耿鼎发、王健、房佩军、沈国明等都对这一领 域作了深入的研究。 然而，理论界对我国的智能小区物业管理系统的整体研究却较少，大多数论文只是将系统的部分作 为研究的重点，较为零散，系统研究整体处于探索阶段。表现出倡导多，研究少：借鉴经验模式的提议 多，实际情况的对策研究少。在分析影响智能小区物业管理发展的因素方面，大多数研究人员注重管理 系统的若干子系统的分析与研究，或提出的关键影响因素较少，没有形成系统性的论述。比如有的研究 人员提出人才问题是制约智能小区物业发展的瓶颈，并就此展开论述。我们认为影响因素之间是相互关 联的而不是独立存在的。因而从系统角度入手对象关联的关键因素进行分析，可能对我们认清问题、解 决问题都有较大的帮助。智能物业管理更应该注重系统的协调性和整体性：在研究智能小区物业管理时， 独立的、分散的子系统研究有其存在的必要性和重要性，也容易深入的研究和分析各个子系统存在的问 题，给出解决方案。确保每个子系统的技术的前瞻性和领先性，可以只追求技术的先进性而不必考虑在 具体应用中存在的技术和实际相脱钩的现象，技术上的先进不一定就一定代表实际应用中的方便和快 捷。我们在分析和研究智能小区物业管理系统时，会结合应用中的实际情况，着重研究和分析：如何使 整个管理系统的正常运行；如何协调各个子系统之间的关系，使其协调配合、有效运转是从整个系统的 角度来关注智能小区物业管理系统；对其关键因素的分析的目的就在于从关键因素分析入手，提高智能 小区物业管理水平。 由于智能小区物业管理概念本身以及管理的实际操作都是刚刚兴起的事物，所以在资料和指标的统 计方面，一是不全面、不系统，二是分类不明确、不具体。这些都给本文的研究造成了极大的困难。所 以本文的有些观点是局限在个人对智能小区物业管理系统的认识，有不足之处还请各位老师和同学给与 批评和指正! 1 4 论文主要研究内容及研究路径 本文从引题到得出结论，共包含四部分内容，具体如下 第一部分：对智能小区物业管理进行了初步阐述，形成智能小区物业管理框架，从系统的角度对智能小 区的物业管理系统进行了论述。即论文第二章。 第二部分：阐述了我国智能物业管理发展状况及发展趋势，重点剖析了目前影响我国智能物业管理的因 素和存在的问题。此部分即论文第三章前半部分。 第三部分：论文通过理论推导和模糊综合评判对第二部分提出的我国智能小区物业管理存在问题进行多 维透视，将影响我国智能小区物业管理的因素主要归结为：组织结构与人才与管理，技术，智能安防与 通讯 一5 一 西安建筑科技大学硕士学位论文 本文研究路径如下图l - 3 所示 图l 一3 论文研究路径 西安建筑科技大学硕士学位论文 智能小区物业管理简述 建筑是时代的产物。不同的文明时代有不同的生活方式和生产方式，也有着不同的技术基础。因此， 在不同的历史时期，建筑的“安全、舒适、高效率”有着不同的技术内涵和不同的体现。随着工业化的 技术发展，建筑规模的扩大，以及对生存环境和生存条件的无限制扩展，使得建筑物内配备的机电设备 越来越多，对建筑物的管理越来越快速、越来越繁重。人们迫切希望改善传统的人：【管理模式，减轻建 筑管理的复杂程度。同时，日益严重的生态危机要求人类加强环境保护，确保生活质量和可持续发展。 而电脑的诞生和迅猛发展，又激发了一场席卷全球的信息网络风暴，通信技术和电脑网络已经成为人们 工作生活中不可缺少的部分。这一切集中反映到建筑观念和建筑实践中，于是建筑中增加了“智能化系 统”。如何使智能化小区保持高效、持续地运行，是对物业管理的一个新挑战。 2 1 智能小区物业管理简介 人的智能至今尚无一个统一的定义，我们可以认为，智能是如下的人类的一些重要能力的综合：学 习和应用知识的能力，对新环境的适应和调整能力，对知识的演绎和推理能力、克服本能冲动的能力， 运用适宜性解决问题的能力，对未来进行考虑和采取措施的能力。 从目前的科学技术水平及其发展的速度可以预料，即使在今后相当长的一段时期内，人所制造的“智 能”机器都属于“人工智能”的范畴，是无法与人的智能水平相比拟的，它们始终只能处于辅助地位。 因为人的主动性、创造性、灵活性是机器所不可能具备的。 智能小区是因为这类小区有了大家称为智能化系统而得其名的。这样的小区及其设施主要具有满足 个人社团组织需要的智能水平。而智能小区物业管理就体现了管理人员的主动性、创造性、灵活性， 在此管理就显得异常突出和重要。 中国从1 9 9 7 年开始建设智能小区，到现在已经有5 年了，在建设过程中，既有成功的经验，也有 失败的教训。在不断的创造和摸索过程中我们在建设智能小区方面取得了举世瞩目的成绩。智能只是一 种手段，通过对小区智能设备功能的配备，强调高效率、低能耗、低污染。在真正实现以人为本的前提 下达到节约能源、保护环境和可持续发展的目标。这就需要我们再次强调智能小区物业管理的重要性， 我们只具各先进的管理手段是远远不够的，智能小区物业管理要具备建成以后按照使用者的要求随时对 智能化系统进行调整的能力。另外，智能小区物业管理的发展性在宏观上表现为智能化系统从接体上需 要不断吸收各个相关专业的新技术、新设备，以此加强和扩展其信息处理能力、通信能力和监控能力。 物业管理公司也就应该适应这种技术和应用的发展，具备技术扩展能力。 所谓智能小区的物业管理就是通过以家庭为核心的三层信息平台；家庭内部的数字化平台、社区的 智能化平台和城市公众信息平台，将信息、网络、自动控制、通讯等高科技应用到人们的生活领域，以 家庭信息化为手段，实现家庭社会化和社会的家庭化。它包含三方面的内容：智能安防系统、通讯信息 系统和物业管理自动化系统。如下表2 1 智能小区物业管理框架表所示 ：主耋釜茎兰兰兰：兰竺：圭 智能小区物业管理 住户煤气泄露报警及自动关闭 住户防盗报警 住房消防报警 智能安防系统 住户紧急求助系统 i 住户门磁系统 通讯信息系 住户可视对讲系统 小区电话报警系统 f 有线电视系统 l 语音与传真服务 f 小区信息服务 刮鬈篙 i 在宅教育 l 在宅证券交易 l 远程网络登陆 物业管理系统 住户远程抄表系统 住户家电自动控制系统 小区车辆出入管理系统 小区摄像监控系统 小区出入控制系统 小区背景音乐系统 小区巡更签到系统 小区设备管理系统 。兰萼妻登钾翌智堂小区物业管理的基本功能和构成有了进一步的认识，那么智能小区物业管理和 篓苎睾苎圭紫黧竺曼警妻竺么区别昵? 我们为什么要研究智能小区的物业管理昵? 下一节，氧们藉爵菇 智能小区物业管理和传统意义上的物业管理之间的区别。 2 2 智能小区物业管理与传统物业管理之间的区别 卜。霎篓圭：羔苎竺了璧! 孽能物业管理的功能和构成，智能物业管理不但在管理手段上和管理模式上 与传篓竺些警翌有很大的改进和提升，同时在管理内容和功能上也有很大的转变和扩芜。一 。霎璧望竺蔓理篓篓譬兰的物业管理功能转变为多样化的服务功能，根据建矗赢蔷菇化住宅小区及 妻兰曼型望茎煮：。篓能小垦塑业管理不但包括传统物业管理的内容和功能，送蔷磊。子藉蠢茁募葛誉i 机电磬苎皇翌些监控、三表数据远程与收费管理等十二项新增管理与服务内容和功晶：“一一 以下通过表2 2 传统与智能小区物业管理内容与功能比较表来说明其区别。 一卜 竺耋苎苎竺兰查兰竺：兰竺至圭 序物业管理内容传统物业管理功能智能物业管理功能 号 1房产管理费记查询建筑名称、面积、层数、单元数、 住户可通过网络登记和查询在册房产登 图纸、验收资料、车位以及变更资料记，变更的有关资料 2住户管理住户档案管理，住户变更，住户投诉管理， 采用1 c 卡住户档案登记管理，网上报修 住户装修管理，住户维修管理与投诉，住户可通过网络查询有关住户管 理资料 3财务管理物业收费管理，收费历史资料物业收费管理、三表收费管理、住户可通 过网络查询收费记录和拖欠款与还款情 况 4设各管理 设备档案管理，设备维修与保养管理电子化管理 5保安管理保安人员管理，治安事件管理，保安值班 公共场所与家庭安全报警管理，闭路电视 管理 监控管理，i c 卡门禁对讲管理，保安巡更 管理，实时报警与治安管理，l1 0 报警管 理，保安人员管理 6环境卫生与绿化 环境卫生管理，保洁人员管理。绿化植被 环境卫生指数自动化监控，环境卫生指数 管理 管理，绿化带管理，绿化工程管理公告，保洁人员管理，绿化植被管理，自 动浇花系统，绿化工程管理 7物业办公管理 人事管理，档案管理，财产管理 办公自动化系统，与房产管理、财务管理、 设备管理等管理系统联网，实现信息共享 8一卡通管理 实行住户认证、出入口管理、停车场管理、 收费管理、一卡通管理 9三表数据远距离 无此管理内容 三表数据自动采集与统计，三表收费管 传送及收费管理 理，住户通过网络查询三表数据记录及收 费金额 1 0 小区i s p i c p 服务， 提供网络化的家电遥控，i n t e m e t 网络互 联，电信服务器，网上信息查询 1 l数据库住户租用 无此管理内容 提供小区i n t e m c t 网络数据库租用，住户 可在网络数据库中存放个人资料 1 2电子商务 ， 提供b t o b t o c 电子商务，提供配送服务及 财务结算 2 3 小区智能化系统的特点 以往的建筑及其设备设施系统是建立在机械加工与土木工程的基础上，适用的是机械加j l 精度和加 工误差。主要是器件的几何形状、尺寸和相互位置。它们的度量通常以毫米( 甚至厘米) 为单位的。而 且，另部件一旦加工完成以后具有相对稳定的特点，基本上不再受后天环境的影响。或者说，环境和使 用磨损对建筑另部件和建筑设施的精度、误差的影响都很小。因此，传统的建筑和建筑设旅的寿命可以 用“十年”这样的长时间来衡量。 微电子产品却不同。微电子技术是建立在几个电子的移动电流和微米距离的几何尺寸上。这种空前 的儿何精度一方面极大地提高了控制能力和响应时间，加快了信息的传输速度。另方面，正因为它们 自身的公著极其微小，因此对运行环境特别敏感。器件磨损老化所造成的参数漂移和环境扰动所产生的 一卜 西安建筑科技大学硕士学位论文 影响成了智能化系统运行中不可忽视的基本条件。因此，以微电子技术为主体的智能化系统的加入，既 为建筑环境带来了质的改善，提高了物业管理的效率；同时又增长了建筑对高科技、自动化的依赖，造 成了智能化建筑运行的“苛刻性”和“脆弱性”。智能化系统以微电子技术为主体的特点，又使得传统 的建筑行业从原来的士建和机电设备领域，扩展到微电子技术领域。增加了许多传统的建筑行业中毋须 考虑、或者考虑甚少的通讯、自动化、信息技术等专业。而且，不仅是专业门类的增多，更加深化了多 t ：种的关联协调。这样就对物业管理的人才结构提出了多工种、复合型的新要求。 正因为智能化系统加强了建筑运行效果和管理功能。使得许多智能小区的日常运转已经离不开智能 化系统的持续性运行。尤其是楼宇自动化子系统、安全防范子系统、停车场监控子系统等都需要2 4 小 时、3 6 5 天不停顿地工作。这不仅增加了物业管理的工作人员和工作量，更重要的是打破了传统停机检 修的故障修复、应急处理作业方式，要求物业管理部门在保证不问断正常运行的前提下进行维护。 智能化系统给物业管理工作带来的显著好处是把原来传统的机房现场的隐性检查转变成为远程的 实时监控。这不仅大大减轻了物业管理人员的工作强度，而且提供了物业管理人员及时了解设备运行状 态和运行趋势、预测设备故障的新手段，提高了应变速度。当然，智能化系统也具有建筑中其他设备设 施同样的线路隐蔽性问题。包括许多体积相对比较小的末端设备，由于二次装修的原因而难以检查、更 换。 2 4 智能小区物业管理的重点 智能小区物业管理的核心是保持长期、持续的运行，在精细化运行中发挥效益。由于智能化系统微 电子技术为主的特点，使得智能化系统的物业管理工作产生了四方面的重点转移： 2 4 1 在系统与设备的维护管理方面 一般要求从以往的定性检查深入到对系统每个另部件物理层的定量化检测，例如，从电源的通断转 移到供配电系统的电压、频率的质量与稳定性的检测，对设备、线路、接点的老化与漂移的检测等。这 些都是传统建筑物业管理中没有深入的工作层面。在按惯例对中央主机、现场控制器、末端设备等系统 设备进行巡检外时，还需要加强智能化系统设备的日常清洁工作。避免灰尘、水气等对微电子器件产生 的物理损害和静电破坏。在运行管理中特别要注意对智能化系统中容易老化的烟感、温感、水位等末端 设备进行定期检测，及时纠正参数漂移对系统运行的干扰。再有，对备用发电机、u p s 电源等一些平 时不运转的备份设备要经常定期进行试运转检查，保证设备的完好和应急启动。智能化系统的制度管理 所需要解决的是预防和纠正人为的失误和失职，与智能化系统物业管理相关的一切活动都应当制订清晰 明确的程序和规定。 2 4 2 智能化系统的管理需要更多的相关环境条件的保证 智能小区的物业管理就应当上升到非线性大系统的层面来考虑管理问题。例如，建筑的防水、防尘、 防潮性能都会影响到智能化系统的运行精度和正常。建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界 干扰，也会关系到智能化系统的安全。外界供能的顺畅更是决定了智能化系统的运行质量和方式。为了 防止智能化系统的受损，对防雷措施的类型与全面性则更加严格。在智能化条件下，不仅是外来人员的 非法闯入，任何人员的非法操作、或者有意无意的误操作都将给智能系统带来不可估量的损害。 2 4 3 制度的制定对物业管理自身从业人员的出入与操作做出坚决规定的必要性 制度的制定一定要规范，对自身从业人员的要求一定要严格。例如，在系统值班操作规范中，对安 全保卫监控室、消防监控室、楼宇设备监控室的进出和值班人员的操作流程要有具体的条文。其中应有 一系列报警处理规程。诸如现场报警处理，设备报警处理，主机报警处理。系统报警处理等。要预先规 1 0 - - 苎圭耋苎兰兰查兰竺：兰竺竺三 一 定故障处理制度和处警时间要求。对故障的检查与发现，故障的报告与记录，故障的处理与排除要有明 确无误的规范。在操作制度与规范中要加强对工作人员自行开关、更改智能化系统的监督管理。尤其要 杜绝工作人员因为种种原因而私自关闭安全防范子系统和消防子系统。当然，从物业管理的全方位考虑， 智能化系统的零备件领用制度也是十分重要的。应该对零备件的采购、零备件仓库管理和零备件报废等 制定相应的规定。 2 4 4 智能化系统在突出信息作用的同时，也强调信息资源的安全保护 信息社会人们对信息资源的安全看的极为重要，因此，智能化系统的物业管理与传统物业管理最显 著的区别，在于智能化建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流3 个角度才能完善安全性。物业 管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象，还要防止隐性的信息的不正常流传。因此，智能化系统 的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。诸如通信传输方面，既要保证传输 线路、载体的正常完好，还要采取口令、密码、多重复核等技术进行监视，制止非法入侵、窃听窥视和 非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。 小节：在先进的计算机技术、通信技术、控制技术及i c 卡技术基础上，采用系统集成方法，逐步建立 一个沟通小区内部住户与住户，住户与小区综合服务中心，住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统。 为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、 具有二十一世纪风范的智能化小区。 智能化跟住宅产业的结合，除了促进住宅的销售，增加楼盘的附加值，使物业更具备保值、增值 的潜力外，也确实给消费者带来的极大的方便。消费者可以坐在家里通过网络来看最新的新闻，看最酷 的美国大片，网上炒股，甚至可以做s o t t o 一族，在家里办公。北京、上海、广州等经济发达地区拥有 较高的电脑普及率，具备了开发智能化住宅的前提条件，同时也存在着一个具有相当规模的需求群体， 可以说智能化小区概念的提出是水到渠成的事情。 现在物业公司只需稍加投入就可实现简单的网络化。让整幢楼的拥有计算机的用户实行互联，只要 设置一台服务器，楼内的网络体系便可运营。居民可享受到快捷舒适的网络服务。管理单位既可采用发 布主页的方式也可采用b b s 的方式或e - m a i l 的形式与用户沟通，如网上公告板，物业公司在网上发布 各种消息，居民只要每天打开计算机，花一两分钟便可将信息尽收眼底。还可进行网络娱乐，如网上棋 赛、网上点播、网上交流等，因为整幢楼可用电缆相连，居民不用电话线，