（工商管理专业论文）住房市场调查与预测方法及其应用.pdf

题名 住房市场调查 预测方法及其应用 研究生 傅九生导师 陈森发东南大学 摘要 房地产业特别是住宅建设 是国民经济重要的组成部分 和人们的日常生活 息息相关 对当前住房市场状况进行调查与研究 就住房市场未来的走势进行预 测与估计 无论对于政府管理部门 房地产企业还是住房消费者来说 都是十分 必要的 住房市场调查与预测是房地产市场营销与管理中的重要环节 通过科学 的市场调查 及时 准确 广泛地了解和掌握住房市场信息并在此基础上对未来 住房市场作出科学的预测 是房地产企业制定正确的营销策略的基础 是政府主 管部门加强与改进宏观管理的前提 也是指导住房消费者理性购房的基本条件 本文在介绍住房市场调查与预测基本理论的基础上 对住房市场调查与市场预测 的主要方法 步骤 内容等方面的问题进行了阐述 并运用文中介绍的方法做了 实例研究 对镇江市的住房市场进行调查与预测 全文共包括两大部分内容 一是住房市场调查与预测的基本理论 二是实例 研究 即对镇江市住房市场的调查与预测 在基本理论中 主要介绍了房地产市场概述 住房市场调查与市场预测的意 义 内容 方法 环节等方面的内容 一般来说 住房市场调查的方法有访问法 现场观察法 实验法 住房市场调查工作主要包括准备阶段 实施阶段和资料的 整理与加工阶段等三个步骤 住房市场预测的主要方法有可以分为三类 即判断 分析法 时间序列分析法 因果分析法 致包括六个步骤 明确目的 制订计划 果 撰写预测报告 住房市场预测与一般市场预测一样 大 调查搜集资料 进行预测 修正预测结 在实例研究中 主要是对镇江市住房市场的现状进行了调查与分析 对其未 来的发展趋势进行估计与预测 具体包括国民经济发展情况 住房供给要素 住 房需求状况 相关行业的调查及对2 0 0 3 年住房市场的总体走势 价格 品质 总需求量等方面的预测 从总体上看 2 0 0 3 年乃至今后几年 镇江住房市场将保 持现在的强劲势头 持续稳定地增长 具体表现为 土地购置继续快速增长 二 地价格进 步上升 住房市场将进一步活跃和繁荣 房地产投资继续快速增长 住房需求继续增加 供需两旺现象继续存在 需求结构将发生变化 新楼盘 大 楼盘特别高档楼盘将陆续推出并大幅增加 住宅产品的品质将全方位提高 房价 可能稳中有升 低总价 小面积的户型将受到市场青睐 从定量预测结果看 2 0 0 3 年镇江市住房总需求量为1 8 2 2 2 万平方米 关键词 住房市场调查分析预测应用 e n g l i s ht i t l e h o u s i n gm a r k e tr e s e a r c h e s t i m a t em e t h o da n d i t sa p p l i c a t i o n g r a d u a t e f uj i u s h e n g s u p e r v i s o r c h e ns e n f a s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r ye s p e c i a l l yr e s i d e n c e d e v e l o p m e n t s i sd a i l yl i f ev i t a l l yr e l a t e d t h a tn a t i o n a le c o n o m yc o n s t i t u t et h ep a r ti m p o r t a n t l y p r o c e e d i n gt h e r e s e a r c ht ot h e c u r r e n th o u s i n gm a r k e tc o n d i t i o na n dt h ee s t i m a t ef u rt h ef u t u r et r e n di nm a r k e ti n h o u s i n g w e t h e rt o r e a le s t a t eb u s i n e s s e n t e r p r i s e s t h eg o v e r n m e n to rh o u s i n g c o n s u m e rt o s a y i s a l l v e r yn e c e s s a r y h o u s i n gm a r k e tr e s e a r c ha n de s t i m a t ei s i m p o r t a n t l i n k t h a tr e a le s t a t e m a r k e t i n g t h es c i e n t i s t a c c u r a t em a r k e tr e s e a r c h a n de s t i m a t ei st h ef o u n d a t i o nt h a tr e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e se s t a b l i s ht h er i g h t m a r k e t i n gs t r a t e g y i st h ef u rag o v e r n m e n ts u p e r v i s o rs e c t i o nt oe n h a n c ew i t ht h e p r e m i s ea n di m p r o v em a c r ov i e wm a n a g e i sa l s oab a s i ct e r mt og u i d eh o u s i n g c o n s u m e rr e a s o n a b l e n e s s b u y i n gt h eb u i l d i n gt h et h e o r yt h a tt h i s t e x ti n t r o d u c e i n c l u d e st h ec o n t e n t s m e t h o d s s t e p so f h o u s i n gm a r k e ti n v e s t i g a t i o na n de s t i m a t e i nt h es a m et i m e u s i n gt h em e t h o d st o p r o c e e dt h ei n q u i s i t i o na n de s t i m a t et o z h e n j i a n g sh o u s i n g m a r k e t t h ef u l lt e x ti n c l u d e st o t a l l yt w o b i gp a n s c o n t e n t s e s t h ef i r s ti sb a s i ct h e o r i e s f u r h o u s i n g m a r k e tr e s e a r c ha n d p r e d i c t t h e s e c o n di sas o l i d r e s e a r c h m a i n l y i n v e s t i g a t ea n d e s t i m a t et h ez h e n j i a n g s h o u s i n g m a r k e t i nt h eb a s i ct h e o r i e s m a i n l yi n t r o d u c e dt h er e a le s t a t em a r k e t h o u s i n gm a r k e t r e s e a r c ha n dt h ec o n t e n t so fm e a n i n g m e t h o d l i n ko ft h em a r k e ti n v e s t i g a t i o na n d e s t i m a t et h em e t h o d so ft h e h o u s i n g m a r k e tr e s e a r c h i n c l u d e v i s i t i n g t h es p o t o b s e r v a t i o na n de x p e r i m e n tt h eh o u s i n gm a r k e tr e s e a r c hw o r ki n c l u d e st h r e e s t e p s t h ep r e p a i r i n gp h a s e t h ep r a c t i c i n g s t a g ea n d t h ed a t a s p r o c e s s i n ga n dd e a l i n g w i t h t h em a i nm e t h o df o rh o u s i n gm a r k e tp r e d i c t i o nc a nb ed i v i d e di n t ot h r e et y p e t h e j u d g m e n ta n da n a l y s i sb ye x p e r i e n c e t h e t i m ep r e f a c er o w a n a l y s i s c a u s ea n d e f f e c t a n a l y s i s m e t h o dt h e h o u s i n g m a r k e t p r e d i c t s i ss i m i l a rw i t ht h e g e n e r a l m a r k e t sp r e d i c t s m a i n l yi n c l u d es i xs t e p sm o s t l y d e f i n i t ep u r p o s e e s t a b l i s ht h ep l a n m a n d c o l l e c ti n f o r m a t i o n s p r o c e e dt h ee s t i m a t e r e v i s et h ee s t i m a t er e s u l ta n dc o m p o s e t h ee s t i m a t er e p o r t i nt h ef a c t u a lr e s e a r c h p r o c e e d e dt h e i n q u i s i t i o nt o t h ep r e s e n tc o n d i t i o no f z h e n j i a n g sh o u s i n gm a r k e tp r i m a r i l ya n da n a l y s i s a st oi t st h ef u t u r ed e v e l o p m e n t t r e n d p r o c e e d st h ee s t i m a t e w h i c hi n c l u d e s t h en a t i o n a le c o n o m y sd e v e l o p m e n t h o u s i n gs u p l y i n gf a c t o lh o u s i n gr e q u i r ew i t ht h ei n q u i s i t i o no f t h ec o n d i t i o n r e l a t e d p r o f e s s i o na n d t h et o t a lt r e n d p r i c e q u a l i t y g r o s sd e m a n do f t h e2 0 0 3h o u s i n gm a r k e t f r o mt o t a la s c e n dt os e e i n2 0 0 3a n dn e x ts e v e r a ly e a r s z h e n j i a n g sh o u s i n gm a r k e t w i l l k e e p o n s t a b i l i z i n g t h e g r o u n d i n c r e a s e c o n c r e t e p e r f o r m a n c e i s t h el a n d p u r c h a s e si n c r e a s eq u i c k l yc o n t i n u o u s l y t h el a n dp r i c ef u r t h e rr i s e s h o u s i n gm a r k e t w i l lf u r t h e ra c t i v ew i t h p r o s p e l r e a le s t a t ei n v e s t m e n t i n c r e a s e q u i c k l y c o n t i n u o u s l y t h eh o u s i n gr e q u i r e sc o n t i n u et oi n c r e a s e s u p p l ya n dd e m a n di s 鑫l l p r o s p e r o u sc o n t i n u o u s l y t h ec o n s t r u c t i o no fr e q u i r i n gw i l lc h a n g e t h eq u a l i t yo ft h e r e s i d e n c ep r o d u c tw i l lb ea l l d i r e c t i o n st oi n c r e a s e t h eb u i l d i n gp r i c em a y r i s e t h e l o wt o t a lp r i c e s m a l la r e aw i l ls u f f e rt h em a r k e tf a v o r f r o mt h ea m m o u n t p r e d i c t i o n i n 2 0 0 3 t h eh o u s i n gg r o s sd e m a n do fz h e n j i a n gc i t ym e a s u r e st o 1 8 2 2 2 0 0s q u a r e m d e r k e y p h r a s e h o u s i n g m a r k e t i n v e s t i g a t e s a n a l y z e e s t i m a t e a p 疼i e s i v 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所照交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 嬲磅究残暴 尽我赝知 除了文中特别翔潋标注释致落鲍避方乡 论文中不包含 其他人已经发表戚撰写j 迁的研究成果 也不包含为获得东南大学戚其它教育机构 熬学整或证书焉搜耀过豹毒孝餐 与我一疑王终懿溺恚对本磅究繇锻懿任俺贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学 中国科学技术信息研究所 国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文熬复印件帮瞧予文稻 可戳采稻影印 缩印躐萁穗笈翻手段保存论文 本入 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致 除在保密期内的保密论文外 允许论 文被套阋和借阐 可以公布 包括刊登 论文的全部或部分内容 论文的公布 包 括刊登 授权东藤大学研究生院办理 东南大学硕士学位论文 绪论 1 论文背景与选题依据 房地产业是国民经济的重要组成部分 是支柱产业之一 其发展水平直接关 系和影响到整体国民经济的发展 直接关系到国计民生 正确分析和判断房地产 市场 不仅关系到房地产开发经营企业的生存与发展 也关系到国民经济发展的 宏观大局 衣 食 住 行 是人民生活的最主要组成部分 特别是自1 9 9 8 年国家停 止住房实物分配等一系列房改政策实旅以来 越来越多的人从等待住房的计划配 置开始加入商品房市场的滚滚洪流 住房市场已经成为人们茶余饭后的热门话题 改革开放以来 我国坚持以经济建设为中心的发展战略 城市建设步伐不断 加快 人民的居住条件明显改善 特别是近几年来 房地产市场热度不断升温 住房价格持续高位上涨 住宅市场连年出现 价升量增 的局面 与此同时 社 会各界对房地产市场的议论也日益激烈 房地产泡沫论 不时见于报端 政府也 不断发出加强房地产宏观调控的信号 但房地产市场仍然没有降温的迹象 2 0 0 3 年乃至以后几年中房市走势何去何从 房价是跌是涨 是广大人民普遍关心的问 题 因此对住房市场进行调查与预测显得非常必要 首先 对政府管理部门来说 可以根据预测报告 制定相应的宏观调控政策 采取必要的措施对土地供应 房 价 住房供应量等进行干预 防止出现房地产泡沫 房地产紧缩等不良现象 其 次 对于房地产开发企业来说 可以根据预测报告 充分了解市场需求的信息 掌握住房消费者对住房户型 结构 功能 档次 价格等方面的要求 从而调整 经营策略 开发出符合居民需求的适销对路的住房产品 减少房地产投资与开发 的风险 实现最佳的经济效益 最后 对于住房购买者来说 可以通过预测报告 了解住房市场行情 在自己购买力允许的范围内 选择最符合自身要求的住房 少花冤枉钱 本文对住房市场调查与预测的基本方法 主要步骤等进行了探索 并运用住 房市场调查与预测的基本方法 对镇江市住房市场近几年的相关情况进行了调杏 与分析 对2 0 0 3 年该市住房市场的价格 供应与需求情况 住房产品的功能等方 东南大学硕士学位论文 面 进行了估计与预测 力求为住房市场的管理者 消费者 生产者提供较好的 参考作用 2 目前国内外研究状况 关于房地产市场的调查与预测 从国际到国内都有过大量的研究 特别是对 房地产市场的调查与预测方法的应用进行了大量的探索 运用的调查与研究方法 也很多 但还没有形成很成熟的调查与预测技术 对房地产市场的预测结果也经 常出现偏差 美国 日本 包括我国都发生过因为缺乏对房地产市场的科学调查 与准确预测而导致的 房地产泡沫 大大影响了房地产业甚至国民经济的健康发 展 人类社会对预测的研究 起源较早 个阶段 如占扑 算命等都可算为预测 先后经历了神话 宗教 哲学和科学四 只是由于其缺乏科学的依据 预测结果 不可信 市场预测是商品生产 交换发展的产物 据历史记载 早在2 6 0 0 多年以 前就有市场预测工作 法国的朱格勒在十九世纪六十年代就发表了关于价格与时 间序列的关系 在预测方法上 1 8 9 0 1 9 0 0 年问 英国生物学家皮尔逊教授提出 了相关分析和回归预测法 并运用到市场预测上 取得了很好的效果 自2 0 世纪 6 0 年代以后 由于科学技术的高速发展 特别是电子计算机技术的广泛运用 使 得预测的科学化成为一种可能 市场预测技术得到了很好的发展 现代的市场预 测科学迅速在世界各国兴起 据不完全统计 各类预测方法达2 0 0 多种 常用的约 有2 0 多种 包括特尔裴法 经验分析法 综合判断法 趋势外推法 回归分析法 生产函数法 时间序列法 指数平移法 经济计量模型法等 从国际上看 由于房地产业在国民经济中的重要地位 各国对房地产市场的 管理都是比较重视的 有专门的机构来实施宏观调控 很多国家建立了比较完善 的房地产市场预警机制 市场预测技术与方法也不断运用到房地产市场的预测上 以防止出现房地产过热或房地产泡沫 保障房地产业的健康有序发展 以美国为代表的西方国家预测机构不计其数 已经形成为一门新的智能行业 这些国家十分重视住房市场预测 起步较早 从二十世纪八十年代初期就开始把 经济预测方法与技术运用到住房市场的预测上 每年都定期地发布有关住房市场 的预测报告 预测技术相对较为完善 其中美国的兰德公司被称为预测未来的尖 兵 发展了许多预测技术方法 其推断前苏联发射人造地球卫星的时间只与实际 相差两周 西方国家的住房市场主要由预测机构来实旌 其预测机构主要分为三 东南大学硕士学位论文绪论 类 一是国家级的预测机构 二是企业性质的预测机构 三是高等院校的预测小 组 西方国家市场预测最大特点是广泛使用经济计量模型 目前在住房市场预测 上采取的主要预测方法有经济计量模型法 先行指标综合指数法 趋势外推法 回归分析法 专家意见综合预测法等 日本的经济预测事业相比西方国家而言 起步较晚 但也很发达 特别是从 1 9 7 0 年开始有了较快的发展 在促进日本经济起飞上作出了重大的贡献 日本的 预测机构已达到2 0 0 多家 其中以野村综合研究所最具影响力 该所从1 9 7 0 年就接 受了 在博览会举办的半年期问有多少人进场 的咨询课题 日本对房地产市场 的预测大约起步于二十世纪八十年代末期 主要由各咨询机构来实施 目前运用 的主要方法有专家意见综合法 时间序列法 因果分析法等 从我国来看 预测咨询业的发展从7 0 年代末期开始 可分为三个阶段 一是 萌芽阶段 从1 9 6 9 年一1 9 8 3 年 市场预测逐步被人们所认识和承认 二是初创阶 段 从1 9 8 4 年一1 9 8 5 年 对市场预测进行了初步探讨 三是形成阶段 从1 9 8 6 年 以来 专业的咨询预测机构越来越多 对市场预测技术与方法进行着不断的改进 与完善 8 0 年代末期以来 我国房地产业发展迅速 特别是近几年房地产市场持 续升温 对房地产市场的调查与预测 也成为社会各界非常关心的问题 从9 0 年 代中期开始有机构对房地产市场进行比较周密的调查与科学的预测 做过不少的 研究与探讨 还有一些专门的顾问咨询机构对房地产市场进行预测 如北京的伟 业顾问和上海的社会科学经济研究所等 有关房地产市场预测的文章也经常出现 在各种报刊杂志上 运用的预测方法主要是综合意见判断法和时问序列法 今年 以来 有不少城市和省份也己建立或正在建立 房地产市场预警机制 定期发布 相关的房地产市场信息 但是这些研究大都是从定性的角度 从总体上看系统性 不够 相对来讲定量的预测比较少 还没有形成较为完善的定量预测方法与模型 此外 对研究成果的应用也不太成熟 没能真正运用于房地产市场的调控中 起 到调节与维护房地产市场正常发展秩序的作用 从镇江市来看 目前还没有专门的 权威的机构就房地产市场 特别是住房 市场进行深层次的系统的调查与科学的预测 就未来住房市场的发展趋势也没有 权威的观点和论断 只有新闻媒介的相关报道 房地产企业 政府管理部门和住 房消费者对住房市场有关信息的了解较少 在关于房地产市场的争论不断加剧的 情况下 剥 该市的住房市场进行系统的调查与预测是很有必要的 本文在对住房 东南大学硕士学位论文绪论 市场的调查与预测方法进行探讨的基础上 对镇江市进行实例研究 通过对该市 住房市场状况的调查研究与分析 全面预测其住房市场的总体走势 价格 住房 产品功能 总需求量 户型结构等方面的内容 为政府主管部门的市场管理 房 地产企业的营销和市民的住房消费提供较好的参考作用 3 所采用的研究方法 本论文的研究主要借助以下几种方法来完成 一是定性预测与定量预测相结合的方法 在对2 0 0 3 年住房市场的预测中 分 别采用了定性分析与定量预测相结合的方法 如在对住房市场总体走势 户型结 构及产品功能等的预测时用的是定性分析的方法 而对住房市场的总需求量的预 测 采用的是定量预测的方法 二是经验估计与模型计算相结合的方法 在对住房总需求量的预测时 分别 用了经验估计法 数学模型预测法进行预测 并对预测的结果进行协调 力求预 测结果更加科学 准确 三是动态分析与静态分析相结合的方法 在对住房市场进行调查时 主要是 通过静态分析的方法 对房地产市场的现状及历史情况进行分析 在对住房市场 进行预测时 采用了动 静结合的方法 通过静态分析找出市场发展的趋势与规 律 再由动态的方法估计出住房市场的发展状况 从而对整个住房市场进行预测 4 论文的基本框架 本文主要由两大部分组成 第一部分是基本理论 主要是介绍了房地产市场 房地产市场调查 房地产 市场预测的相关理论知识 具体包括房地产市场的概念 分类 特点及影响因素 住房市场调查的概念 内容 分类 方法 步骤等 住房市场市场预测的定义 意义 主要工作程序 方法 内容等 第二部分是方法的应用 主要是运用第一部分所探讨的基本理论与方法 对 镇江市住房市场进行调查与分析和对镇江市2 0 0 3 年住房市场发展趋势进行预测 具体包括宏观环境与经济发展情况的调查 住房供给及要素的调查 住房需求及 相关要素的调查 相关行业的调查等和住房市场总体走势与前景预测 住房产品 功能 价格 户型结构 市场供求等定性方面的预测 住房总需求量的定量预测 等 4 东南大学硕士学位论文第一章房地产市场概述 第一章房地产市场概述 1 1 房地产市场的基本概念 1 1 1 房地产的含义 房地产是指土地 建筑物及其他地上定着物的统称 是实物 权益和区位三 者的结合 是一种特殊的商品 如果从法律意义上讲 房地产是指房地产所有权 中内含的各种权益和权利 从广义上讲 房地产包括土地 在建工程和建成后的 物业三种类型 房地产的主要特征是与土地的属性联系在一起的 可分为物质和经济两方 面 一是物质方面的特征 主要包括不可移动性 异质性即独一无二性 不可消 灭性或寿命长久性等 二是经济方面的特征 主要有稀缺性即数量有限性 开发 的二重性 用途多样性 相互影响性 价值高大性等 1 1 i2 市场的一般概念 现代经济经常被称为 交换经济 人们根据各自的特长进行专业化生产 然后拿自己生产的产品去换取自己需要的产品 为了有效地进行交换 买卖双方 就要进行接触 市场就应运而生 广义地说 任何能使买卖双方接触的安排都可 以称之为市场 市场包括主体和客体 主体是指参与市场交易的买家和卖家 客体是指买 卖双方交易的对象 在市场经济条件下 交易的基础是市场供求相互作用下形成 的市场价格 市场功能的核心是形成交易价格 因此市场可定义为 能令买卖双 方走到一起 并就某种商品的交易达到彼此都能接受的价格的任何安排 1 1 3 房地产市场的含义 房地产市场是令住房的买卖双方走到一起 并就某宗特定住房的交易价格 达成一致的任何安排 房地产市场有时是正式的 有时是非正式的 由于房地产 市场具有地区性和随时间变化的特点 因此 房地产市场是住房的买家和卖家在 某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内成交的住房交易量的总和 1 2 房地产市场的分类 从识别和把握住房宏观市场环境的角度出发 可以按照地域 房地产的用途 东南大学硕士学位论文第一章房地产市场概述 和等级 交易目的等方面 对房地产市场进行相应的分类 1 2 1 按地域范围划分 房地产的不可移动性 表明其对地区性需求的依赖程度很大 这决定了房 地产市场是地区性市场 人们认识和把握住房市场的状况 也多从地域的概念开 始 因此按地域范围划分是房地产市场分类的主要方式 地域范围有大有小 而 房地产市场主要集中在城市化地区 所以这种分类方式主要是按城市或省份划 分 如北京市房地产市场 海南省房地产市场等 1 2 2 按房地产的用途和等级划分 由于不同房地产类型之间从投资决策 规划设计 工程建设 产品功能等 方面均存在很大差异 因此住房市场还要按照住房的用途不同 划分成不同的若 干子市场 居住物业市场 含普通住宅市场 别墅市场 公寓市场 商业物业 市场 写字楼市场 商场或店铺市场 酒店市场等 工业物业市场 工业厂房 市场 高新技术产业用房市场 研究与发展用房市场 特殊物业市场 土地市 场等 此外 还可以根据需要 按照物业的档次或等级对房地产市场进行更细的 分类 如甲级写字楼市场 丙级写字楼市场等 1 2 3 按房地产交易形式划分 按照 中华人民共和国城市房地产管理法 的规定 房地产交易包括房地 产转让 房地产抵押 房地产租赁等形式 由于同一时期 同 地域范围内某种 特定类型房地产的不同交易形式 均有其明显的特殊性 所以还有必要依据不同 房地产交易形式对房地产市场进行划分 从土地市场的角度看 包括国有土地使 用权出让子市场和转让子市场 新建成的住房交易 有销售 租赁和抵押子市场 存量房屋的交易 则有租赁 抵押 转让和保险等子市场 1 2 4 按房地产购买者的目的划分 房地产市场上的消费者购买房地产的目的主要有自用和投资 自用型购买 者将住房作为一种耐用品 目的在于满足自身生活或生产活动对空间的需要 其 购买行为主要受消费者自身特点 偏好等到方面的影响 投资型购买者将住房作 为一种投资工具 目的在 j 获得投资收益和收回投资 其行为主要受房地产投资 收益水平 市场内使用者的需求特点 趋势 偏好等的影响 因此 根据购买者 购买目的不同 可以将房地产市场划分为自用市场和投资市场 东南大学硕士学位论文 第一章房地产市场概述 1 2 5 其他划分方式 根据房地产市场分析的特殊目的与需要 房地产市场还有其他分类方式 如按照住房产权的特点 可将房地产市场划分为完全产权的交易市场和部分产权 的交易市场 商品房租售市场 公有房屋租售市场 按照住房进入市场的时间顺 序 可将住房市场划分为一级市场 土地使用权出让市场 二级市场 土地转 让 新建商品房租售市场 三级市场 存量房交易市场 增量房市场 存量房 市场等 1 3 住房市场的特点 住房是房地产的主要组成部分 与人们的日常生活密切相关 对于一般的 居民和房地产开发企业来说 他们更关注的是住房市场 要对住房市场进行有效的调查分析与预测 就需要先了解住房市场的基本 特点和性质 从总体上说 住房市场的特性主要表现在以下几个方面 1 3 1 住房市场是住房权益的交易市场 住房市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体住房上的权益 或权利 而不是土地或物业本身 这种权益可以是所有权 包括占有权 使用权 收益权 和处置权 也可以是部分所有权 这种权益 权利 是有明确界定的 是排他 的 住房买卖双方交易的实质就是住房的这种权益 所以说住房市场是住房权益 的交易市场 1 3 2 住房市场是地区性市场 由于住房的不可移动性和受制于区域性需要 决定了住房市场是一个地区 性市场 不同国家 不同省份 不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间 住 房的市场条件 价格水平 供求关系等都是不同的 讲住房市场必须指出具体的 时间和地区 否则没有实际意义 1 3 3 住房市场要求高素质的专业顾问服务 由于住房市场中的买卖双方都很难及时准确了解最新市场行情 而且交易 过程中的费用也比较昂贵 因此住房购买者要想了解最新市场行情 并根据拟购 买住房的所处位置 类型 建筑物及附属设施的状况等确定价格是非常困难的 这就需要专业人员的参与 如房地产估价师 物业代理人员等提供高素质的专业 顾问服务 东南大学硕士学位论文 第一章房地产市场概述 1 3 4 住房市场易于出现市场的不均衡和垄断 从总体上看 进入住房市场是自由的 也有足够的买家和卖家 是个自由竞 争的市场 但在某些情况下 也会经常出现少数人垄断 控制住房市场的情况 如住房市场的区域性导致地区市场间的不完全竞争 资本市场的不完全性可能导 致进入住房市场的不平等 住房空间位置的固定性可能导致买卖双方的不平等地 位 住房市场信息的不充分性可能导致供求失衡 1 4 影响住房市场的主要因素 各种因素对住房房市场的影响主要体现为对其价格的影响 住房价格的高低 是由众多影响住房价格的因素综合作用的结果 影响住房价格的因素很多而且复 杂 概括起来讲主要有8 类 自身因素 环境因素 人口因素 经济因素 社会 因素 行政因素 心理因素和其他因素 1 4 1 自身因素 住房自身状况的好坏 直接关系到其价格的高低 所谓自身因素 是指那 些反映住房本身的实物 权益和区位状况的因素 主要包括住房的面积 坐落的 位置 朝向 功能 质量 建筑物外观及地形 地质条件等 1 4 2 环境因素 环境的好坏对房地产价格的影响也非常明显 特别是住宅住房 即使是同 一地区的住房 环境不同 价格也相差很大 人们在购房时越来越注重住房周围 的环境条件 影响住房价格的环境因素 是指对住房价格有影响的住房周围的物 理性状因素 包括声觉环境 大气环境 水文环境 视觉环境 卫生环境以及绿 化景观等 1 4 3 人口因素 住房的需求主体是人 人口的数量 素质 构成等状况 对住房的价格都 有很大的影响 从人口数量上讲 主要是人口密度从两方面影响住房的价格 一 方面 人口高密度地区 求大于供 可能提高住房价格 另一方面 人口密度过 高会导致生活环境恶化 从而可能降低住房价格 从人口素质上讲 人们的文化 教育水平 生活质量和文明程度都会引起住房价格高低的变化 从人口的构成上 讲 由于家庭人口规模的变化 即使总人口不变 也会引起住房需求的变化 从 而影响价格 一般来说 随着家庭人口规模的小型化 即家庭平均人口数的下降 东南大学硕士学位论文第一章房地产市场概述 住房价格有上涨的趋势 1 4 4 经济因素 住房业是国民经济的支柱产业之一 住房价格与经济发展水平直接相关 影响住房价格的经济因素主要有 经济发展状况 储蓄 消费 投资水平 财政 收支及金融状况 物价 特别是建筑材料价格 水平 建筑人工成本 居民收入 水平等 1 4 5 社会因素 影响住房价格的社会因素 主要有政治安定状况 社会治安程度 住房投 机和城市化等 一般来说 政治不安定 社会治安差会造成住房价格下降 而住 房投机 城市化程度的提高会引起住房价格的上升 1 4 6 行政因素 我国虽然进入社会主义市场经济时期 但对房地产业特别是住宅业的宏观 调控仍然较紧 行政干预对住房价格的影响也很直接 影响住房价格的行政因素 是指对住房价格有影响的制度 政策 法律法规 行政措旅等方面的因素 主要 有 住房制度 住房价格政策 行政隶属变更 特殊政策 城市发展战略 城市 规划 土地利用规划 税收政策 交通管制等 1 4 7 心理因素 心理因素对住房价格的影响也是不可忽视的 特别是一些当地的民俗民风 对住房价格的影响尤其明显 总体讲 影响住房价格的心理因素主要有 购买或 出售心态 个人偏好 时尚风气 接近名家住宅心理 讲究风水或吉祥号码等 1 4 8 其他因素 主要是除了上述因素以外的方面 如国际经济 军事 政治等环境对住房 价格也有影响 某些重要政治人物的健康状况 有时人们预期其会影响政局 从 而会引起住房价格的变化 1 5 住房市场需求的特点及影响因素 住房市场需求是指在一定的价格水平和消费者收入水平下 消费者愿意购买 的住房的总和 它包括有效需求 潜在需求和名义需求三方面 在实践中人们更 注重的主要是前面两种 对住房市场的调查与预测最重要的是对住房市场需求量 与价格的预测 所以必须先了解住房市场需求的特点与影响因素 东南大学硕士学位论文第一章房地产市场概述 1 5 1 住房市场需求的特点 l 需求的多样性 由于不同的消费者的收入水平 文化程度 职业 年龄 和生活习惯等都不尽相同 从而形成了各种各样的兴趣与偏好 因此对于住房的 区位 户型 功能的要求自然也会有较大的差异 这种差异就形成了住房需求的 多样性 2 需求的广泛性 住房是人类生存 享受 发展的基本物质条件 是一切 社会经济活动依托和凭借的载体 是一种基本需求 无论何人都需要住房 因此 住房需求具有广泛性的特点 3 需求的层次性和发展性 由于受到收入水平的制约 对于住房的需求同 样也带有一定的层次性 如高档别墅 高档公寓可能居于较高层次的需求 普通 商品住宅居于中等层次的需求 安居房 解困房可能居于较低层次的需求 一个 居住困难 收入又不高的消费者不会奢望购买高档住宅 只会考虑购买解困房或 安居房 然而随着收入水平的提高和科学技术的进步 需求也是在不断发展的 如房型由简单的 大卧室 向 大厅小卧明厨明卫 发展 对环境区位要求也由 繁华 向 健康 便利 转变 4 需求的双重性 由于房地产既是生活消费品同时又是一种投资品 因此 房地产需求具有消费需求和投资需求的双重性 消费者购买住房既可以供居住使 用 同样又可以作为投资 达到资产升值保值的目的 5 需求的综合性 住房市场需求是一种综合需求 它不仅是对房屋本身建 筑质量的一种要求 还存在一个对居住质量的要求 例如 上下班的交通费用以 及花费时间 居住区的环境质量 居住区的治安状况以及邻里关系的和睦程度都 会直接影响到居民的居住质量 从而导致消费者对现有的居住条件不满 产生新 的需求 1 5 2 影响住房市场需求的因素 在房地产市场中 消费者需求的变化不仅与价格有关 而且与收入 偏好 等其他因素密切相关 一般来说 影响房地产市场需求的因素主要可以归结为以 下几大类 1 区位 区位即住房所处的区域位置 这是影响消费者需求的最重要因素 房地产是一种异质性很强的商品 这种异质性在很大程度上就是由于区位不同所 1 0 东南大学硕士学位论文 第一章房地产市场概述 造成的 对于不同类型的房地产而言 对区位的要求是不同的 在住宅房地产中 随着生活水平和生活质量不断提高 消费者对于区位的要求也越来越高 例如 要求房地产所处的区位有洁净的空气 安静的环境 便捷的交通 远离污染 消 费者更加注重所处区位的环境质量 2 收入 收入是影响房需求的一个很重要因素 消费者的需求是指具有货 币支付能力的有效需求 而消费者购买商品的支付能力直接取决于消费水准 这 里所说的收入是指消费者的实际收入 即扣除通货膨胀因素后消费者所持货币的 实际购买力 的高低 当消费者的实际收入水平提高时 其拥有的支付能力也就 越大 能够购买的住房商品数量也多 住宅消费支出在收入中所占的比重也会提 高 这时住房的需求也会上升 3 价格 从房地产商品的价格来看 由于土地的稀缺性 房地产需求是富 于价格弹性的 也就是说当房地产商品价格降低时 可能会带来需求的上升 当 房地产商品价格上升时 则需求可能会减少 同时 可替代的商品的价格也会影 响到消费者的需求 消费者会在商品及其替代品中选择较为廉价的 例如 当房 租很便宜时 如在我国计划经济下的 福利型 住房制度下 消费者就根本不会 考虑买房 而选择租房 4 偏好 偏好是指消费者对房地产商品的喜好程度 主要取决于消费者的 文化水平 职业 年龄 心理因素等 当消费者对住房的偏好程度降低 市场需 求就会减少 反之 当消费者对房地产的偏好程度提高 市场需求就会增加 影响消费者需求的因素并不是单独作用的 往往是几个因素合在一起发生 作用 对住宅的总体需求主要取决于两方面的因素 是购房者的区位偏好 购 买能力 二是开发商提供房源的质量和数量 东南大学硕士学位论文第二章住房市场调查 第二章住房市场调查 2 1 住房市场调查概述 2 1 1 住房市场调查的概念 市场调查 系指通过一定的方法取得市场信息第一手资料 以便能在掌握 市场情况的基础上 对市场未来发展趋势做出切合实际的预测与分析 进而作出 正确的经营决策 住房市场调查是专门的调查机构或住房经营企业为实现特定的目标 运用 科学理论和特定的方法与技术手段 通过各种途径和方式收集 整理 加工与分 析有关的住房市场的各种信息资料 对住房市场的现状与发展趋势作出正确判断 与推测 并为经营决策提供正确依据的一种活动 随着市场经济的不断发展 各种企业对市场调查越来越重视 对住房市场 的调查也日益普遍 企业在作出重大决策前 都要成立专门机构 或者委托调查 顾问中介 对市场行情进行广泛的调查与分析 提高决策的科学性 现在的住房市场调查 内容越来越广泛 运用也越来越普遍 已经发展为 以满足住房消费者和住户的需求为中心 参与企业内部经营活动的决策 为住房 企业全部经营活动提供可靠的决策依据的所有活动 已成为企业经营管理的重要 组成部分 贯穿于企业整个经营活动之中 同时 住房市场调查也为政府部门加 强和改进住房市场的宏观调控提供科学的依据 2 1 2 住房市场调查的分类 住房市场调查 可以根据调查的深入程度划分为 探测性调查 描述性调 查 因果性调查和预测性调查 探测性调查 探测性调查是调查人员在对住房市场情况很模糊或对所要调 查的问题不知从何处入手时所采取的一种调查方式 这种调查方式主要是发现问 题和提出问题 以便确定调查重点 为更深层次的调查奠定基础 如 开发的高 档住宅滞销是由于产品定位造成的 还是由于宣传力度不够 对目标消费者接触 面不够造成的 还是由于竞争力不够造成的 一时难以确定 这时调查人员就可 以采取探测性调查的方法 从消费者或中介商收集和掌握一些信息 然后进行分 东南大学硕士学位论文第二章住房市场调查 析 发现问题 再确定下一步的调查 描述性调查 描述性调查是对已经找出的问题作如实的反映和具体的回答 是从外部联系上找出各种相关因素对提出的问题进行回答 这种调查比探测性调 查细致具体 必须占有大量的信息情报 要有较详细的计划和提纲 以保证所得 资料的正确 可靠 但也不够深入 回答的仅仅是一些表面现象 例如 房地产 企业为了了解住房销售量变化的情况 就要对一定时期内的销售情况及消费者购 房意向进行调查 从而发现 某一时期住房销售量不断下降 的问题 但至于是 什么原因导致这种问题的出现 并没有作进一步的调查与分析 这种调查就是描 述性调查 因果性调查 因果性调查是在描述性调查的基础上进一步分析问题的前因 后果 并找出影响问题的各个因素与问题之间的因果关系 因此也称为因果关系 调查 这种调查对在描述性调查中找出的各种相关因素进行测量 将各类因素设 计成为控制变量 通过改变其中一个变量 来观察其对问题的影响程度 例如 房地产企业为了比较不同广告媒介的效果 就可以通过改变和控制在不同媒介的 广告费用开支 来观察其对住房销售量的影响 这种调查就属于因果性调查 预测性调查 预测性调查是通过收集 分析 研究现有的各种市场资料 运用相应的数学方法 估计未来一定时期内住房市场对某种住房的需求量及其变 化趋势 如为了预测某地区将来特定年度的住房价格所进行的调查 就是预测性 调查 这种调查可以帮助企业控制和减少投资风险 上面四种住房市场调查是相互联系 逐步深入的 探测性调查是发现问题 和提出问题 描述性调查是说明问题 因果性调查是分析问题 预测性调查是估 计问题发展的趋势 2 2 住房市场调查的主要内容 由于影响住房市场的因素是多方面的 因此进行市场调查的内容也是广泛而 多样的 从总体上讲 住房市场调查的主要内容包括