基于复合地产理念体育主题地产开发与运营论文.pdf

i 基于复合地产理念的体育主题地产开发与运营 基于复合地产理念的体育主题地产开发与运营 姓 名 李 刚 导 师 陆元兆 教授 学科专业 体育人文社会学 研究方向 体育经济学 年级 2005 级 内容摘要 内容摘要 随着房地产经济的发展 楼盘在满足了人们住房的基本需求同时 人们对居住环境 居住配套 活动空间等有了更高的理解和追求 房地产只有通过理念创新 才可以创造出 房地产消费市场 目前以 健康 运动 生态 休闲 为主题的新兴 复合地产 逐渐成 为人们居住追求的目标 它们以丰富的文化内涵 先进的生活理念 鲜明的主题 全新的 个性化服务和极大的科技含量赢得了市场 成为今后房地产开发的方向 本论文基于复合地产理念的引导 将研究视角选择于体育与地产复合开发的体育主题 地产领域 运用文献资料 质的研究 归纳演绎 个案研究等方法集中讨论了体育主题地 产的相关理论与实践 旨在探索体育主题地产开发与运营的理念与模式 为我国体育主题 地产的开发以及城市体育建设 提供可参考的理论与现实依据 文章首先介绍了复合地产的概况 引出了体育主题地产是在承秉复合地产理念的基础 上提出的 并作了简单要义的说明 继而阐述了体育产业与房地产业在政策支持 投资基 础 开发模式上的复合机理 城市运营成就了体育主题地产这一新鲜事物 体育主题地产 的开发对城市运营有着重要的推动作用 体育主题地产的开发在带动所在地区相关产业发 展 提高区域经济 社会 环境效益中正发挥着日益重要的作用 文章初步提出了大型体 育主题地产运营城市的 csd 区域模型和 sec 人居模式 大型体育主题地产的开发已 经成为城市运营和人居环境建设的一种有效载体 以体育主题地产为载体的 csd 区域 模型的构建 是现代城市体育生活化形成的产物 是适应城市化进步发展的结果 在此模 型基础上重点提倡 sec 人居模式 使体育 环境 文化成为统一的共融体 促进人的 全面 和谐发展 使之成为人们理想生活的价值取向 新亚洲 体育城作为当前体育主题地产的典范 其成功的开发理念和运作模式为以后新 的体育主题地产大盘开发提供了可参照的实践经验与启示 新亚洲 体育城的实践表明 体 育公共场馆设施的建设要注重民营化投资主体 体育主题地产复合领域要注重多样化要素 的耦合 csd 区域模式的运营不能忽视人居环境软实力建设 开发商角色要从项目运 营转变到城市运营的高度 开发商要注重做好体育文化产业的规划与培育 体育主题地产 项目的管理和营销需要整合与创新 关键词 关键词 复合地产 体育主题地产 复合机理 城市运营 新亚洲 体育城 ii the development and operation of sports theme real estate based on the concept of composite real estate author li gang tutor prof lu yuanzhao mayor humane sociology of sports study speciality sports economics grade 2005 abstract with the development of real estate economic sale housing is meeting people s basic housing needs at the same time people have a higher understanding and the pursuit on living environment supporting living and activities space of real estate only through the concept of innovation we can create real estate consumer market at present the composite property with the new theme of health sports ecology and leisure gradually become the object of people living pursuit they have win the market and become the direction of real estate development in the future by the rich cultural connotations the advanced concepts of life the distinct theme the new personalized service the great scientific and technological content and so on in this paper based on the concept of composite real estate guide the research perspective choose to sports and the real estate development of the sports theme of the real estate industry using of literature logic analysis expert interviews case analysis focused on the theme of sports related real estate theory and practice aims to explore the development and operation mechanism of sports theme real estate and provide possible information based on the theory and reality the article introduces the profile of the composite real estate which leads to a sport theme on the basis of complex ideas and make a simple statement to justice then elaborate on the sports industry and the real estate industry in the policy support investment foundation and the development model of the mechanism city operations offers the new thing of sports theme real estate and the development and operations of sports theme real estate have an important role in promoting city operations it led the development of related industries and improve regional economic social and environmental benefits and so on the article put forward the innovation of csd regional model and the sec habitat model the development and operation of large iii sports theme real estate has become an effective vector for urban operation and urban living environment building the construction of csd regional model is the product of modern life for sports and it is the results of city progress and development the sec habitat model which focus on promoting sports environment culture become part of an unity of communion and promote people comprehensive harmonious development so that it can become the ideal value orientation for people s living new asia athletics park as the representative of current sports theme real estate its successful development concept and mode of operation for the new sports theme real estate market offers a reference to the development of practical experience and enlightenment new asia athletics park shows the construction of sports public facilities main focus on privatization investment the field of sports theme real estate focus on elements diversification of the coupling the operation of csd regional model focus on soft living environment forces building developers should change the role from project operations to a high degree of city operations developers should pay attention to nurturing sports cultural brand and sports cultural industries the management and marketing of sports theme real estate project need to integrate and innovation keywords composite real estate sports theme real estate composite mechanism urban operation new asia athletics park 论文独创性声明论文独创性声明 本人郑重声明 所提交的学位论文是本人在导师的指导下进行的研究工作及取得的成 果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不含其他个人或其他机构已经发表或撰写过的 研究成果 对本文的研究作出重要贡献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 本人 承担本声明的法律责任 研究生签名 李刚 日期 2008 年 6 月 15 日 论文使用授权声明论文使用授权声明 本人完全了解广西师范大学有关保留 使用学位论文的规定 广西师范大学 中国科 学技术信息研究所 清华大学论文合作部 有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子 文档 可以采用影印 缩印或其他复制手段保存论文 本人电子文档的内容和纸质论文的 内容相一致 除在保密期内的保密论文外 允许论文被查阅和借阅 可以公布 包括刊登 论文的全部或部分内容 论文的公布 包括刊登 授权广西师范大学学位办办理 研究生签名 李刚 日期 2008 年 6 月 15 日 导 师签名 陆元兆 日期 2008 年 6 月 15 日 1 1 前言前言 1 1 问题的提出问题的提出 进入 21 世纪以来 随着我国社会经济的持续发展 居民的收入水平和消费能力不断 提高 生活方式和居住理念趋向于多元化和个性化 人们的生活理念逐步实现着从满足基 本衣食住行到以追求休闲娱乐 身心健康 生活质量为时尚的需求转变 而与此需求形成 鲜明对比的则是城市公共文化体育设施建设与大众对休闲 文化 体育的需求空间仍存有 差距的现实 因此 全民对文化 体育场所的广泛关注和认可是很迫切的 过去由于行政 划块 规划割据和空间区域的划分 影响着城市文化 体育等设施功能发挥及效率提高 伴随着北京奥运体育激情的火爆和全民健身运动的广泛开展 健康投资的新观念逐步树立 和加强 体育将发展成为一种新的生活方式 然而 体育活动的空间在哪里 体育设施的 建设如何真正满足居民的要求 体育设施的分布如何满足城市发展的需要 体育设施的 经营如何能够体现体育产业发展的活力 这是当前社会面临的重大课题 也是本课题研究 的重要出发点 长期以来 我国公共体育基础设施都是政府投资 政府运营 特别是因举办重大活动 同时兴建大批场馆后 由于产权 体制等多种原因带来了后期管理难题 全国 60 的体育 场馆闲置 每年都需要政府花费大量资金来维持它的正常运作和维修 公共体育场馆的管 理和经营不容乐观 按照现代政府公共管理的理念 公共体育场馆属于公共设施 理应由 政府投资建设 但目前我国公共体育设施建设并不乐观 据第五次全国体育场地普查结果 显示 截至到 2003 年底 我国的体育场地设施数量少 平均每万人才拥有 6 58 个 人均 体育场地面积仅有 1 03 平方米 而同时期的美国 日本等发达国家平均每万人拥有 200 多 个体育场地 相比之下我国体育场地设施数量严重不足 公共体育场地不仅数量少 而且 规模也小 平均每万人拥有开放体育场地仅有 2 59 个 1 此外体育场地的布局不合理 全 国范围内建在居民住宅区附近的体育场地比率偏低 致使当地居民健身活动难以正常开 展 近年来 国家体育主管部门一直倡导兴建群众身边的体育场地 满足群众日常健身的 要求 各级地方政府也积极鼓励建设社区体育场地 保留并改建居民区中原有的综合场地 使其继续发挥作用 不可否认 目前全国的社区体育都普遍比较落后 而体育经济却在全国范围内持续高 速增长 其发展速度明显高于经济增长的平均速度 事实证明 体育产业作为一个新兴产 业受到人们的广泛关注 在欧美某些发达国家体育产业已经成为支柱产业 体育产业具有 很强的产业关联性 发展体育产业对于带动制造 建筑 旅游 交通 会展 广告 电视 新闻等相关产业的发展 对优化产业结构 增加社会就业 促进社会和谐稳定都发挥着积 极的作用 此外体育产业还具有良好的向其他产业延伸的特性 如果把体育产业与房地产 业融合 将创造出一个全新的居住理念 这将是一个巨大的市场 目前我国体育产业发展 已经出现了明显的社区化 大众化倾向 而且社区体育设施的建设已经成为 文明城市测 2 评体系 中非常重要的一部分 人均拥有体育场地设施的数量和面积也成为评价一级政府 政绩的重要指标 随着北京 2008 年奥运会的临近 我国体育经济迎来了新的发展机遇 许多城市政府 部门纷纷颁布发展体育产业的政策 众多的房地产开发商瞄准了体育与地产的复合开发 一时间 体育楼盘 体育城 体育公园等地产项目掀起了建设高潮 目前奥林匹克花园系 列 四川龙泉阳光体育城 上海新体育广场 昆明的新亚洲 体育城等高品位大型体育主题 地产已经展现在人们的眼前 一方面 便利的体育环境使居民不用走出社区就能享受到运 动的乐趣 另一方面 大型的体育主题地产项目成为城市发展的重要引擎 那么 令政府 部门骤然欣慰 叫开发商趋之若骛 让消费者兴奋不已的体育主题地产究竟是什么 本文 将着手探索体育主题地产的内涵 复合机理 开发模式 区域模型以及创新角度等 力图 从新的视角开拓 体育主题地产 这个崭新的课题 1 2 研究意义的设想研究意义的设想 1 2 1 理论意义理论意义 本文试图从理论上揭示体育主题地产的内涵和外延 在明晰了体育主题地产概念的基 础上 进一步构建体育主题地产相关问题的理论框架 拓宽体育主题地产开发与运营的理 论纬度和创新视野 进一步丰富复合地产理论和体育经济理论 1 2 2 实践意义实践意义 文章属于理论性与实践性相结合的研究 从前瞻性的角度看 结合体育产业 房地产 业 城市发展的实践而提出的理论构想 或许有一定的争议 但对体育产业和城市发展有 一定的指导意义 预期将体现体育的经济 社会 文化作用 体育主题地产是传统住宅领域新的突破口 它的开发与运营 将对解决滞后的体育设 施建设和闲置的体育场馆问题有帮助 使开展全民健身 倡导健康文明的生活方式 调节 和谐的人际关系等有了依托和载体 体育产业既为房地产业造市赚钱 又借助房地产业的 势头走向前台 自我造血 自谋发展 有利于拓展体育产业链的新领域 促进体育产业的 可持续发展 此外体育主题地产的开发对于加快城市化进程 优化城市环境 完善城市区 域功能 提升城市竞争力也有一定的战略意义 因此体育主题地产的开发理念和开发模型还将为政府 开发商参与城市开发 发展城 市体育 社区体育提供一定的指导作用 1 3 相关研究综述相关研究综述 1 3 1 关于复合地产的研究关于复合地产的研究 当前 中国房地产在经历了高速成长以后 其缺乏创造性和独特性的痼疾日益明显 大部分楼盘只是一味的模仿和照般 缺乏对于此时此地广大居民独特需求的真正关怀 随 着房产市场的逐步发展 人们对居住的要求也逐步提高 单纯的 钢筋 水泥 根本不能 满足人们的要求 近些年房地产业逐渐拓宽自己的外延 与教育 体育 文化 生态 旅 3 游 商业 高科技等产业进行有机的整合 更多的复合式地产模式崭露新姿 郭梓文 夏 志琼等学者对复合地产的概念 内涵 特征作了相关研究 并一致认为复合地产是中国房 地产的发展趋向 复合地产的研究集中于概念性研究和社会性研究 针对复合地产微观层 面的业态结合原理的研究相对较少 1 3 2 关于体育赛事对房地产的影响关于体育赛事对房地产的影响 每次的体育盛会都会带动一方房地产市场的全面发展 举办体育盛会对任何一个城市 而言都是带动整个城市和区域经济发展的机会 承办体育赛事 建设体育场馆 聚集了人 气 完善了居住和生活配套 也改善了投资环境 有利于快速完善城市功能 对于地产开 发而言 体育盛会更是一种巨大的推动力量 政府花大力气投资建设各种基础设施 道路 交通 市政 商业 生活等等 而这些恰是地产发展最至关重要的 在国外 汉城奥运会 对韩国房地产市场的拉动是一个鲜活的例子 在国内 北京举办亚运会后 房地产市场也 得到了质的飞跃 广州举办城运会 也极大的带动了楼市发展 文献研究中体育赛事对房 地产开发的影响方面 主要有黄霆 2002 奥运地产风云 胡斌 吕元 2003 奥 运场馆建设与房地产开发的互动研究 符振彦 2005 京北亚奥第一商务区的思考 杨铭德 霍瑞瑶 2006 浅议2010年亚运会对广州房地产业的影响 唐洁 张景东 2005 申亚成功对广州房地产业的影响 等 济南大学经济系城市经济专家林志平指出 从城 市经济的一般规律来看 体育场馆建立起来 附近地区就会变成一个人流 物流 信息流 的集中地并带动附近的餐饮 居住 购物 商贸 地产等一系列产业起飞 中山大学博士 生导师李江帆认为 大型比赛可极大地拉动城市经济的发展 体育盛会的外溢作用相当明 显 特别是体育对房产的影响 东南大学的李启明教授认为政府花大力气投资建设各种体 育设施 自然为房地产发展创造了有利的条件 从政府筹备十运会开始南京的房价就开始 节节升高 尤其是对河西奥体的房价上涨产生直接的助推作用 毛新凯 2005 在 奥运 经济对北京房地产市场影响分析 中指出目前奥运经济对北京房地产市场的拉动作用开始 逐步显现 原有的亚运村核心区 亚北地区与新兴的奥运村地区将连成一体 共同组成一 个超大规模的住宅集聚区 这个领域的文献研究主要集中在以宏观经济学和产业经济学的 角度分析体育赛事对区域经济特别是对房地产开发的影响 1 3 3 关于居住区体育设施的规划建与经营关于居住区体育设施的规划建与经营 体育与地产的嫁接是伴随者人们对体育的需求 国家政策的落实逐步成为开发商着手 的重点的 开发商不仅抓住现成的体育赛事制造营销热点 更会主动制造楼盘的体育卖点 对开发商而言 体育不仅仅只是增加一个卖点而已 如果运用的好 体育可以为一个楼盘 造血 不仅可以促进楼盘销售 还可以带动楼盘增值 自 1999 年广州奥林匹克花园诞生 以来 国内学者瞄准体育与地产的嫁接加以研究 取得了不少研究成果 如雷建文 张维 伦 胡大为 2004 的 超级引擎 奥园复合地产实战解码 对奥林匹克花园这一复合 地产品牌的开发与运营做了系统的研究 邓志勇 谭勇峰 2006 的 房地产业和其他产 业结合的投资机会分析 中对房地产和体育的结合作了个案分析 指出奥运村 高尔夫地 4 产是地产与体育嫁接的主要形式 王新国 万翠琳 朱先敢等学者认为我国体育 地产复 合功效显著 前景广阔 王乔君 陆一帆等学者普遍认为居住区体育设施建设是非常必要 的 中体产业董事长吴振绵很有自信的认为 体育跟房地产好像离得远一点 但是健康 跟房地产就离得很近 因为大家需要健康 所以把健康融入到任何一个行业当中都不奇 怪 广东奥园集团董事长郭梓文先生在 2006 年 复合房地产 研讨观摩会上作了 复 合房地产 兼论体育房地产 的报告会 对复合概念和体育与房地产的有机结合作出了 最权威的诠释 纵览上述研究成果 体育与地产相结合深入挖掘的成果非常少 对体育主题地产理论 的构建几乎是个空白 因此 本课题具有很大的发展空间和一定的研究价值 1 4 研究方法研究方法 1 4 1 文献资料法文献资料法 通过互联网 internet 部分著名搜索引擎 搜索了 复合地产 体育地产 和 体 育主题地产 等相关资料 利用中国期刊网 中国科技期刊网 武汉体育学院图书馆 广 西师范大学图书馆 桂林图书馆等查阅了有关体育学 经济学 城市学 社会学等多学科 的文献和书籍 此外还通过网上书店 当当网 zcom 等 桂林书城等购买了相关书籍 这些资源为本文的研究提供了详实的资料和可靠的理论依据 1 4 2 质 的研究方法 质 的研究方法 质 的研究是以研究者本人作为研究工具 在自然情况下采用多种资料收集方法对 社会现象进行整体性研究 使用归纳法分析资料并形成理论 并对其行为和意义建构解释 性理解的一种活动 质 的研究比较适合在微观层面对个别事物进行细致描述和分析 质 的研究还擅长对特殊社会现象进行探讨 称为 特殊性 研究 独特的个案研究虽 不能证实整体情况 但可以为人类提供新的认识事物的方式 因此本文更多采用的是对 体 育主题地产 这一 特殊性问题 的研究 1 4 3 归纳与演绎相结合的方法归纳与演绎相结合的方法 本文运用归纳与演绎相结合的方法 通过对体育主题地产相关理论的探讨 总结出体 育主题地产开发机理与创新理论模型 同时 通过实践分析 验证这些理论在实践中的应 用和效果 从而进一步证明理论设计的科学性和有效性 1 4 4 个案研究法个案研究法 本文以新亚洲 体育城为典型个案进行静态的定性分析 着重于信息反馈和经验总 结 通过对个案的介绍 分析和评议总结出深层次 规律性的东西 从而证实和补充 已有理论假设的正确合理性 以便将正确的经验总结更好地去指导实践 5 2 复合地产概述复合地产概述 复合地产是从 1999 年介入中国 2004 年开始兴旺的房地产开发模式 中国复合地产 的产生和发展有其必然原因 20 年以来中国经济的迅猛发展基本解决了人们的生存需求 随之而来的是物质极大丰富后人们审美观念的提高 生活方式的转变和个性化服务的渴 求 消费者的意志决定了地产产品的品质朝着更多样化 更个性化 更人性化的方向发展 这意味着任何一种类型 风格的楼盘都不能独占市场风范 那些千篇一律 风格雷同 毫 无特色的 同质化 楼盘注定会被市场淘汰 复合地产开发模式已成为目前房地产业发展 的新趋势 从而形成一种不同于国外房地行业的 具有鲜明的民族特色和产业特色的房地 产经营模式 2 复合地产以其丰富的理念和鲜明的主题成为今后房地产开发的方向 2 1 复合地产的理念内涵复合地产的理念内涵 所有成功的房地产项目运作都可以归结为一个概念 一个成熟的思想 这是项目的灵 魂 理念先行在房地产开发中可收到事半功倍之效 3 复合地产就是打破以往地产开发中 的单一理念支持 以地产为载体 整合多种产业 商业 旅游业 生态 体育产业 教育 科技等 创造的一种全新地产经营模式 它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结 合 将房地产业和其他相关产业进行整合 从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方 式完整地镶嵌到房地产的规划 开发 运营和服务的整个流程之中 为消费者创造出充分 体现生活感受和文化价值的复合人居生活 4 复合地产的内涵实际上是最贴近消费者的住 房 生活需求的 同时也是为大家的生活提供更加人性化 便利性的整合空间 具体说来 复合地产具有以下内涵 2 1 1 创意性开发理念创意性开发理念 复合地产作为一种全新的开发理念 它是整个房地产开发的出发点和归结点 它贯穿 了整个房地产开发的整个过程 包括规划设计 物业管理以及售后服务等各个环节 只有 这样 才能找到规划设计的灵魂 才会在以后的规划过程中紧扣主题 开发理念 既要在 设计方式上有所表现 又要在外在形式上表达出来 具有一定的创意性 复合地产提供给 广大消费者的 不仅仅是物理意义上的 房子 更是一种人文环境和生活方式 在这样 的理念之下 复合地产是科学运动 健康生活 终生学习 文明和谐等具体要素的集合 2 1 2 泛地产开发模式泛地产开发模式 复合地产是对传统开发模式的一种更新 是跳出房产做房产的尝试 它为房地产引入 了文化思考 理念先行 它考虑到生活方式的营造 不仅盖房子 建社区而且培育生活气 氛和生活方式 它进行跨产业合作 深入研究与其他产业的整合 它不是简单的配套产品 的叠加 而是面向消费者未来生活理想的哲学研究 它打破以往房地产单一的建设模式 居住模式 管理模式 从战略高度上上升为提升城市品位的有效载体 而这一全新的模式 正是策划大师王志刚所提倡的泛地产模式 5 泛地产强调在某一特定概念下营造一种人性 化的主题功能区域 社区 6 2 1 3 多元化资源整合多元化资源整合 复合地产不是简单的将其他行业与房地产行业的功能进行随意搭配 而是两种或两种 以上且跟房地产高度关联的产业间的有机整合 复合地产的一个特色就是要对涉及到项目 开发的相关资源进行高度的整合 他们之间的关系并不是借用某个产品来作为卖点 而是 两个产业之间处于一种互动 叠加的关系 复合房地产需要整合 借鉴 利用 嫁接 延 伸 发挥的资源比一般房地产项目要多很多 如将社区建成休闲式大型住宅社区的复合旅 游地产形态 如 深圳 华侨城 和杭州 宋城 将社区建成运动式大型住宅社区的复 合体育地产 如 奥园 系列和新亚洲体育城 等 2 1 4 特定的功能价值特定的功能价值 复合地产是一种功能价值的具体体现 是有形的 实用的 可见的 物质化的东西 主要体现在规划设计 功能设计 服务保障等方面 做房地产的最终目的就是要给购房者 一个适宜的人居环境 所以复合地产只有满足人们现实的需求 这样才能算得上真正复合 成功 如果复合地产离人们的生活需求很远 且遥不可及 那么这个复合地产就算不上成 功 开发理念要落实下去 表现为一定的功能价值 功能可以表现为单一的健身价值 文 化教育 休闲旅游 购物等 也可以是多样价值的综合 2 1 5 和谐的生活体验和谐的生活体验 房地产作为人们生活居住的场所 承载了对 家 的梦想 对美好生活的向往 中国 的房地产开发经历了由卖房子 卖配套 卖生活方式的过程 有了一个质的突变 复合地 产提倡和谐美好的人居环境 其内涵实际上是最贴近消费者的住房 生活需求的 同时也 是为大家的生活提供更加人性化 便利性的整合空间 因此复合地产必须生活化才算成功 因为它的终极目标是创造一种生活体验 2 1 6 整体的系统工程整体的系统工程 复合地产要做好 从确定主题开始 必须贯彻到每一个部门和环节中 例如规划设计 工程管理 营销策划 物业服务等 它是一个系统工程 从系统论的角度来说 不管是从 整体到局部 还是从局部到整体 都应体现完整性 协调性特点 2 2 复合地产的类型复合地产的类型 当传统房地产承袭新经济血脉的时候 房地产便有了一个全新的发展空间 选择一个 全新的领域与房地产进行资源整合 产业渗透 将大大提高房地产的附加值和竞争前景 1999 年之后 以广州奥林匹克花园为代表 产生了深圳万科四季花园 华侨城 北京 soho 现代城 锋尚国际公寓等各具特色的主题式复合产品 以其超前的文化内涵 先进的科学 理念 全新的生活水准赢得了市场 同时也昭示着中国房地产复合发展阶段的到来 2 2 1 商业地产商业地产 商业地产是商贸产业与房地产业复合开发的产物 属于非居住性物业 包括写字楼 酒店 公寓 会所和会议中心和商业服务业等经营性场所 用于各种零售 餐饮 娱乐 7 健身服务 休闲等经营用途的房地产形式 商业地产是一个具有地产 商业与投资三重特 性的综合性行业 商业地产的形式多样 规模也有大有小 规模大的商业地产如 shoppingmall 项目 可以达到几十万平方米 规模小的商业地产项目仅几百平方米 对于 规模庞大的商业地产 其经营多采用开发商整体开发 项目统一经营管理 以收取租金为 投资回报形式的模式 对于规模较小的商业地产而言 大多数项目依然采取在统一经营管 理模式下租金回收的方式 但很多小规模商业地产中住宅 公寓 写字楼等项目的底层商 铺和各类商业街 商品市场则采用商铺出售 零散经营的模式 2 2 2 旅游地产旅游地产 随着国内休闲 度假机制的不断健全 人们生活水平的不断提高 更多的人渴望一种 舒适 自然 和谐的居住环境 向往一种既有居住功能 又有休闲 度假功能的新型社区 形态 旅游地产是以旅游度假为目的 通过整合规划设计 开发建设 专业策划 市场营 销 网络和酒店管理等各个环节 把旅游业与房地产业相结合的一个全新的产业模式 6 其实质是全部或部分实现了旅游功能的房地产开发 根据国际权威机构预测 未来二十年 中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景 旅游地产作为两个黄金产业的交 叉型产业 已经开始逐步受到业界及专家学者的关注 华侨城集团 旅游 地产 模式在 深圳获得成功 其复合地产产品 深圳华侨城 以丰富的旅游资源和匹配的文化主题赢得 了市场 并将这种开发模式传播到全国 2 2 3 教育地产教育地产 真正的教育地产是指在楼盘达到一定规模后 发展商按规划投资兴建学校 或引入名 牌学校进驻楼盘 这与学校正计划推动教育 产业化 不谋而合 在楼盘硬件越来越同质 化的今天 教育概念增加了楼盘的一个卖点 增强了项目的附加值 同时顺应了业主对孩 子教育的需求 教育与地产的有机结合 在很大意义上还可以更好地优化教育配套 也促 进了地产与教育的双重发展 对于丰富楼盘社区的内容将起到相当积极的作用 名校的进 入让房地产开发商不仅站在开发的角度思考城市化进程 而且站在一定运营的角度在思考 城市教育体系的搭建与完善过程 万科四季花城联手当地教育部门兴建学校 蔚蓝海岸 引入北师大附中 附小 城市绿洲 引入北京景山学校等都是成功的教育地产项目 2 2 4 文化地产文化地产 文化地产就是具有先进企业文化的房地产企业所创造的具有鲜明主题和深刻文化内 涵 能引领先进生活方式和和谐人居理念的复合地产形态 它提倡在满足房地产项目建设 基本物质要素的基础上 提升独特的文化要素 以可持续发展的理念 保障居住者生理 心理和社会人文 情感 历史 精神 艺术等多层次文化需求 进一步提高房地产质量和 生活品位 营造舒适 安全 文明 健康 生态 智能的居住环境 引领符合时代要求的 先进生活方式 它要求因地制宜地把先进的企业文化 社区文化 城市文化 建筑文化 环境文化 科技文化 文学艺术等综合运用到地产开发与生活运营全过程的每一个细节 8 2 2 5 体育地产体育地产 体育地产是体育产业与房地产业结合的产物 特别是近年来 体育发展所引发的体育 经济效应 也在一定程度上促成了体育地产的诞生 多数体育楼盘在设计规划之初就以创 造 休闲 健康 运动 环境为理念 满足了居民体育健身的需求 真正意义上的体育地 产应是以竞赛表演类 休闲体育类项目为主 其中包括一些正规体育场馆的建设 具备相 应的硬件和软件设施配套 奥园可以说是中国体育地产的第一品牌 它是为响应国家体育 总局 全民健身 的号召 宣传奥林匹克的精神文化 体现 科学运动 健康生活 的体 育主题 在全国范围内建设运动型健康主题社区 创造一种全新的生活方式的典型 图图 2 1 复合地产类型示意图复合地产类型示意图 2 3 复合地产的特征复合地产的特征 从某种意义上讲 一个成功的复合地产之所以成功 就在于贯彻了 创造给消费者一 个适宜的人居环境 突出人性化 生活化 便利性 新生活方式等主题诉求 它突出了 一定的主题性 然而复合地产并非是随便一个主题和房地产的结合 而是两者或者更多者 的有机结合 复合地产可以是单一主题 也可以是多元主题 但无论什么样的主题 都应 突出 复合 这一根本理念 概括说来 复合地产具有以下方面的特征 2 3 1 温馨的人性化温馨的人性化 房地产开发的最终目的是要给消费者一个适宜的人居环境 所以复合地产只有满足人 性化 生活化需求 才能算得上真正复合成功 为此 复合地产确定的主题应当遵循和人 类的一些最基本需求高度相关 与人们工作以外的各种活动高度相关 例如健康 运动 环保 教育等 此时房地产复合更有必要并且应该向纵深发展 以仔细推敲每一个与人的 生活息息相关的细节 使之能最大限度地满足不断提升人的物质和精神需求 7 9 2 3 2 非常的广泛性非常的广泛性 复合地产作为一种全新的开发理念 它不是一句口号 一个简单的概念 而是贯穿于 整个房地产开发过程的有机的 广泛的复合 比如把健康复合到房地产中 不仅是优美的 社区环境 舒适合理的居住空间 完美的生活配套和先进的现代化设施 更重要的是以健 康管理为核心的服务系统 健康作为一种生活方式 它不仅涵盖了体育运动 还包含健康 的饮食 健康的环境 健康的文化 健康的家庭 健康的人际关系 健康的教育等 具有 非常的广泛性 2 3 3 融洽的参与性融洽的参与性 参与性是复合地产在设计过程中非常注重的一个方面 消费者很容易感知到与他们生 活密切的主题价值 并善于参与到主题之中 社区组织部门适时进行多元化体验产品的设 计 包括公共设施的设计 活动场景的设计 活动类型的设计等 期望广大社区居民真正 的参与到活动中来 通过自身的体验 感悟生活的和谐 满足精神上的需求 如社区运动 会 让广大的社区居民参与到运动中来 对活跃社区气氛 增强社区的认同感意义非凡 2 3 4 和谐的匹配性和谐的匹配性 复合地产要成功就必须讲求适应性 让主题与消费者的需求能够有机地匹配 主题和 优势资源能够有机地匹配 如把教育融入房地产 就要在总体规划 景观设计 功能设置 和产品打造等方面 刻意强调以教育 科技 人才及知识为主要景观元素 形成独特的 属于人文环境范畴的知识景观 2 3 5 突出的差异性突出的差异性 复合地产讲求差异性 就是要与众不同 复合地产 要以发散的思维方式 跳出行业 之外整合资源 将狭义的房地产与商业 旅游 体育 教育 休闲 科技等产业融合起来 营造新的文化与生活方式 实践证明 复合地产除了住宅和体育产业嫁接以外 在教育 旅游 度假 休闲 养生等与人类生活息息相关的元素上同地产嫁接整合 8 突出它们的 个性 在激烈的市场竞争中同样能创造出差异化的奇迹 2 3 6 一定的权威性一定的权威性 复合地产是房地产业的领跑者 所以地产项目应当拥有一定的权威性 这种权威表现 在企业对项目的开发与经营上 同时也表现在企业自身品牌的传播 就拿奥园与华侨城来 说 负责项目开发的企业是具有产业背景的巨头 在房地产行业实力雄厚 具有一定的影 响力 开发的地产项目在全国呈现出连锁性开发的局面 他们所开拓的领域的竞争开始在 强大的资金背景支持下 在规模化 多元化层面上展开竞争 2 4 复合地产的发展趋势复合地产的发展趋势 复合地产的开发得到了众多专业人士和广大消费者的广泛认同 新的建设理念引领新 世纪居住趋向 它并将成为房产开发新的聚焦点和引爆点 为新的地产开发和建设提供了 新的模式和经验 复合地产的前景是美好的 10 从消费者角度 十六大以后 全面建设小康时代已经到来 复合地产开发以人本理念 为出发点 从商业配套的建设到人文环境的营造 创造出休闲 健康的 人文的生活方式 迎合了人性化 生活化的需求 使得消费者的感官和心理体验得到了极大的满足 因此备 受消费者欢迎 常常出现一售即空现象 从开发商角度 中国房地产市场发展虽然只有短短十余年 但其成长速度之快令世界 瞩目 导致市场同质化现象非常严重 在激烈的竞争情况下 没有个性 没有自己理念的 地产项目必将会逐渐被市场淘汰 复合地产的开发展现了地产开发的持续性 并为地产商 带来高额回报 因此越来越多地开发商将热衷于投入到复合地产开发的行列中 从政府角度 复合地产的开发与城市形成良好的互动 除了地产本身所产生的经济收 益外 更带动了区域的发展 解决了就业 复合地产中赋予的社会功能往往是现阶段或者 是今后一段时期内政府尚不能完全提供和完善的 因此政府对复合地产的开发给予肯定和 支持 从需求与供应的角度 未来是建设全面小康的时代 消费者的简单物质需求正在被全 面的 复杂的精神需求代替 复合地产是供给优化的一个可行的途径 其价值远远大于普 通的功能性住宅 展望复合地产开发的美好前景 笔者认为 复合地产的发展方向有以下趋势 2 4 1 大盘化 社区化大盘化 社区化 随着城市化进程的加剧 城市人口的急剧增长 房产开发逐渐由住宅小区向大型社区 的建设迈进 楼盘的开发逐渐趋于大盘化 规模化 复合地产的开发同样趋于大盘社区的 建设 随着广大居民生活质量的提高 复合地产开发的市场将变得更加广泛 消费对象有 较为狭窄的上层人士向中层人士扩展 一个大型的复合主题社区应运而生 2 4 2 复合化 多元化复合化 多元化 复合地产的开发要贯彻可持续发展的理念 这无疑是最具活力的开发模式 复合地产 不仅仅注重单一的设施配套 而且要注重对资源的整合 注重与相关产业的联动开发 达 到最优化的资源复合和市场配置 不仅能满足人们对于住房的需求 同时又能满足人们休 闲 娱乐 教育 文化等多元需要 此外复合地产注重以主题地产开发为核心的综合片区 建设 从而推动区域经济的发展 2 4 3 科学化 人性化科学化 人性化 复合地产因为复合了两种或两种以上产业而体现出特有的功能 组织管理环节应作好 社区居民的服务工作 科学有效的组织社区居民开展系列社区活动 对于活跃社区气氛 凝聚社区的认同感 具有积极的影响 根据设施布局的层次化 组织活动的系列化 资金 筹备的多元化 信息传输的实效性 从设施 组织 资金 信息等方面打造贴近人们生活 的新型社区服务保障体系 11 3 体育主题地产相关理论要义体育主题地产相关理论要义 3 1 体育主题地产兴起的社会背景体育主题地产兴起的社会背景 3 1 1 城市化进程的加快和城市空间结构的优化为房地产大盘开发提供了广阔的空间城市化进程的加快和城市空间结构的优化为房地产大盘开发提供了广阔的空间 随着我国经济的持续发展 城市化进程也进一步加快 城市化给房地产带来了活力 对房地产的需求拉动将迅速增加 伴随着新一轮的城市规划和城市建设 城市的空间结构 也正经历着旧城改造 新区开发的联合推进 大规模的城市改造需要房地产开发作为填补 和扩充 为房地产的大规模开发提供了广阔的发展空间 而采用大盘的方式集约化地进行 城市居住区建设 可以克服城市人口激增 土地紧张等难题 是一种必然选择 同样 大 规模的房产开发也势必提升城市形象 完善城市功能 促进城市的可持续发展 3 1 2 休闲 体验经济时代居民消费能力的提高 生活方式和居住理念的多元化和个性化 为新兴的主题地产开发提供了契机 休闲 体验经济时代居民消费能力的提高 生活方式和居住理念的多元化和个性化 为新兴的主题地产开发提供了契机 著名未来学家格雷厄姆 莫利托在 全球经济将出现五大浪潮 一文中指出 到 2015 年人类将走过信息时代的高峰期而进入休闲时代 9 2001 年 12 月 美国未来学家阿尔文 托 夫勒再次向大家预言 我们的经济社会在经历了产品经济 商品经济 服务经济社会后将 迎来一个崭新的经济时代 体验经济 人们将会创造出越来越多的跟体验有关的活动和事 物 在这个经济快速发展 人民生活水平不断提高的新经济社会 人们的消费能力日趋多 元化和个性化 具体到居住领域 现代的房地产行业逐渐脱离简单的居住概念 被赋于了 景观元素 人文元素 健康元素构成的新兴社区 运动 健康成为大众置业必须考虑的要 素之一 以 生态 健康 运动 休闲 为主题的新型房地产备受青睐 3 1 3 北京奥运 全民健身运动的持续影响 使体育社区化 体育生活化成为现实 这就 为体育主题地产的兴建营造了良好的环境 北京奥运 全民健身运动的持续影响 使体育社区化 体育生活化成为现实 这就 为体育主题地产的兴建营造了良好的环境 随着 2008 年奥运会的临近 各地纷纷打出体育牌 各类体育城 健康城 体育场馆 的建设如火如荼 以北京为代表的奥运配套设施建设正在紧锣密鼓地进行 一些城市纷纷 出台扶持体育产业发展的政策 大力提倡全民健身 随着人们对体育需求的日益强烈 人 们的生活观 健康观 娱乐观等都出现了可喜变化 在今天的社会中 体育运动在人们的 生活中从未有过如此的普及和广泛的影响 全民健身已经不是独立的体育现象 它是一种 具有强烈社会冲动的群众行为 是一种需要浓烈社会氛围烘托的时代潮流 10 体育就在 身边 建群众身边的体育场地 体育就在家门口 的情形逐渐变为现实 体育已经成 为人们生活的一部分 这就为体育主题地产的兴建营造了良好的环境 3 2 体育主题地产的界定体育主题地产的界定 欲求真 就必须科学地理解现实并根据一定的法则来探求事物的本质 关于体育主题 地产的界定 至今没有一个比较确切的说法 根据目前体育与地产的复合化社会实践 出 现了体育地产 体育概念地产 体育房地产 体育复合地产 运动型楼盘等说法 根据本 12 文研究的视角和范围 笔者试图从以下三个角度对体育主题地产加以阐明 3 2 1 根据主根据主 客体要素的界定客体要素的界定 根据房地产开发的原理 体育主题地产的开发应包括主 客体要素 主体要素包括了 政府 开发商 居民以及相关的价值利益 客体要素包括资源 市场 政策等