天津西站地下空间产权划分方案研究.docx

器发展篇piannlng&d日velopment天津西站地下空问产权划分方案研究赵或天津市建设投资有限公司，天律300咖0摘要天津两站地下空间功能设施形态多样，涉及相关利益主体复杂产权划分不清容易造成后续管理维护混乱。在确 定研究思路厦原则的基础上“现行法律法规为依据对天津珂站地下空间产投划分内窖进行了界定，并参考国内相关 案例提出了天津西站地f空间产权划分方案。关键词：天津西站；地下空间；产权划分中圈分类号：1u 984113文献标志码b文章编号10097767(2013)s20046-03research 0n dh噎sion prog阳mme about propeny砌ghts ofundergro曲d space of tia埘in weststation天津西站交酒枢纽配套市政公用工程南、北广场 行法律法规的前提下，参考国内其他省市的相关做法， 地f空间，主要包括地下停车场、出租车蓄车场、公共 以规划红线及闸机为西站地下空间产权划分的主要 换乘区、轨道交通地下工程、设备管理用房、联通通行 切割线，利用地役权、地下空间分层登记取得土地使区域、商业设施及出入口等，涉及的相关主体有南北广用权、规划预留、平均分割等方法对西站地下空间的场开发单位、铁路部门、设备受益或使用者、停车场经产权进行有效蜘分。营单位及商业经营主体等。12研究原则 天津西站地下空间的开发不仅有效地解决了天津在我国法律法规及相关实例分析基础上西站地西站区域内的交通问题丰富了商业经营范围也进 下空间的产权研究遵循以下五太原则。 一步提升了西站地区以及天津市现代化建设的整体 1)依法划分原则。西站地下空间的产权划分，以我 形象。但其地下空间产权权属划分、管理范嗣及权限、 国及天津市现行法律法规的相关规定为基础，紧密结 维护费用取得来源等也成了困扰地下空间开发利用 合项目实际情况，研究产权确认问题。 及管理的突出问题。目前，该地下空问开发利用过程2)空间划分原则。西站地下空间产权划分，基于建 中存在的主要问题有：地下空间管理制度缺乏；地下筑平面控制坐标和高程组成的三维地下空间进行分 建筑物、构筑物的产权关系不明确：地下空间建设管 割和划分(亦即按地下空间建筑竣工图独立功能的地 理部门的职责不明确地下空间建成后使用的管理责 下空间进行分割和划分)。任不明确等。3)条件先置原则。项目结建或单建地下空间出让 天津西站地下空间的功能形态多样化，涉及的相前明确规划区内地下空间的开发范围、使用性质、平 关主体关系复杂。为了合理利用地下空阃实现地上、面及竖向布局、i人口位置和连通方式等。通过相关 地下协调发展，为该地下空间的未来开发及管理提供协议(约定)明确联通部位的建筑规模及形态联通开有效的指导方法，对其地下空间的产权划分问题进行放时间，建设、维护及经营管理等事项。 分析与研究非常必要。4)功能前提原则。项目地下空间的产权划分以 1研究思路、原则及依据区域总体建设规划为前提，地块开发单位依据区域建11研究思路设规划和整体功能布局开发建设。 西站地下空间产权研究，在遵照我国及天津市现5)借鉴创新原则。我国及天津市地下空间产权管46辛荭投木20i3suppiement(2)(dec)vof31发展篇钮pianningde帕fopment理方面立法正在建设过程中，对西站地下空间开发建权划分的研究需要明确每一层的空间功能，以此确认 设遇到的一些实际问题，如果我国及天津市的相关立 和划分权属主体，在其权属确认及划分的同时要明确 法尚未明确则可借鉴参考其他省市的法规或实证与 管理维护等权责。 政府职能部门进行沟通争取相关政策支持。 22按建筑形式划分l3研究依据按建筑形式划分原则西站地f空间产权划分研 西站地下空间产权划分问题的研究以我国目前究内容可确定为地下结建空间、地下单建空间。地下空间开发建设相关法律法规为基础依据结合土 结建空间主要研究按规定要求建设的红线范嗣内 地管理及房地产开发建设的法律法规同时也参照了 的地下空间服务于规划红线范嗣内建筑自身的功能 国内地下空间权属相关法规建设先行省市的成果和 性地下空间(设备问、停车空间、商娱空问)及其他需 经验。公摊的地下空间服务于社会流动人群及周边地块的地下空间是指一定深度的地下建筑物所占封闭 地下停车空间地下设备问等。 空间及其外围水平投影占地范围。分为结合地面建筑单建空间主要研究单建商业空间，人防性质的单 一并开发建设的地下空间(结建地下空间)和独立开建地下空间以及单建地下空间中的没备空问。 发建设的地下工程(单建地下空间)。此外产权划分研究内容还可以按规划红线来分建设用地使用权可在地表下设立即地下空间的为规划红线范围内地下空间、规划红线范围外地下空 开发建设可以在相关法律支持下通过出让或划拨的 间及公共部分地下空间。 方式取得地下空间建设用地使用权，并办理相关登记。 3地下空间产权划分国内相关借鉴案例 结建地下空间建设用地使用权可随地面建设用地使地下商业城、人行地道、地下停车场是我国最广 用权一并获取。泛的的地下空间利用形式。我们选取了上海、北京、天结建地下空问可随地面开发建设一并办理相关津3处地下空间作为借鉴案例。 工程建设许可手续单建地下空间需单独办理相关工 31上海人民广场地铁车站程建设许可手续。人民广场地铁车站坐落在上拇市人民广场的东 地下空间建设完成后，参照地面房屋产权获取及侧，横卧在地下14m处，车站长度186m，拥有我国第 登记办法，取得地下空间产权并办理相关登记。同时参一座超高压、大容量城市型地下变电站。产权划分特点 照地面房地产经营相关管理办法，对地下空间自营或是：人民广场地铁车站为上海产权化试点项目对地 者依法进行转让、租赁。下商铺进行产权买卖：商业部分运用“体验型”的地铁 2_天津西站地下空间产权划分内容商业经营模式，设置网络咖啡区、电子展示区和时尚21按照三维地下空间划分生活文化广场；坚持“安全第一、需求第二、品牌第三” 基于空间划分原则即按建筑平面控制坐标和高的开发原则。程组成的三维地下空间进行分割和划分可以把西站 32北京中关村西区 地下空问划分为横向空间和纵向空间束进行产权划中关村西区项目的结构特点：共分3层地下一层 分研究。为环形交通环廊地下二层为支管廊和综合商业区地横向空间主要涉及到南、北广场地下空间与大铁下=三层为主管廊。 地下空间的确权及界线划分；换乘空间与停车空间的中关村西区项目的产权划分特点：政府本着“谁 权属确认及划分；设备空间的权属确认及划分：商业 投资、谁所有、谁维护”的原则，把交通环廊交由开发 空间的权属确认及划分；通道及出人口空间的权属确单位承担管理维护责任。地下环廊由北科建公司实施 认及划分。横向空间中各联通的地下空间需要明确 统一的物业管理，海淀区作为属地政府履行监督管理 产权界限和管理维护职责，同时保证各空间的照好通责任并与北科建公司签订管理资金补助协议海淀 达性。区政府每年补贴资金达190多万元。纵向空间主要涉及到南广场地下空间与地铁地33天津小白楼朗香街 下空间的确权及界线划分：设备空间的权属确认及划天津小白楼朗香街是天津市首例地铁情景商业 分；通道及出人口空间的权属确认及划分。纵向空间产街，是集精品购物、美食餐饮和休闲服务为一体的综20i3年增刊忙)12_)蓐31毫辛荭投毒47器发展篇planning&developme玳台购物中心，也是全天候开放的地铁立体商业街。其产 高之间的产权归地下建筑开发单位所有地下一层建 权划分特点是：天津市地下铁道集团有限公司和天津筑底板以下至地铁规划建设深度之间的产权归地铁 市大通建设发展集团有限公司共同投资建设产权权开发单位所有。 属归为天津地铁置地商贸有限公司并由其负责开发以地下空问规划三维坐标为界确立产权地铁规 建设和经营管理。内部按功能不同施行分区管理地 划三维坐标范围内产权归地铁所有。嵌入规划范围内铁通道由太通公司建设、经营及维护。 的联通通道、出人口的产权由地块开发单位及地下 4天津酋站地下空间产权划分方案开发单位协商解决。41横纵空间产权划分细部方案设备空间与上下层使用空间依三维立体划分结 南、北广场地下空问与大铁地下空问以闸机为界合建筑本身办理统一的产权证书，附带运营维护管理确立产权，闸机内产权归铁路建设管理单位，闸机外 权限。并可通过收费实现公共空间的增值。 在南北广场红线范围内地下空间的产权归南北广场南北广场地下车库按功能逐层划分再进行立体 开发单位所有，同时附带管理、维护权责。三维切割。产权归属遵循“谁投资、谁所有”的原则。但停车空周、广场通道、广场空间、设备用房之阿在肘社会资金投资建设的地下构筑物则拥有限制年跟 产权确权方面需根据功能(机动车、非机动车、出租 的使用期限。通道及出人口权属划分同横向空间通道 车)及未来的经营方式(自营、出售、转让经营权等)进及出人口权属划分。 行三维立体划分，同时附带管理、维护权责，并可通过5结语 征收设备使用费、物业费等实现设备空间的经济价值。天津西站地下空间产权划分方案的总体构架是商业空间、广场通道、广场空间、出入口依照三维 以我国及天津市现行的相关法律法规为基础依据，以 立体划分产权证书结合地下建筑本身统一办理其运地块规划红线为西站地下空间产权划分的主要切割 营、维护及管理的权责归产权所有人，通道等公共空线，利用地役权、地下空间分屡登记取得土地使用权 间的使用价值可通过收费形式得以体现。证书、规划预留、平均分割等方法，将西站地下空间的 通道及出入门产权与整体地下空间产权相统一产权有效划分，达到地下空问功能充分利用的目的。天 不同建筑相互联通部位通过闸机或卷帘门等形式对津西站地下空间产权划分研究作为天津市地下空间其进行分割，并以分割处为界确立其运营维护权责。若产权管理的先行试点项目开创了实践例证和理论创无法分割则通过地役权、耜邻关系来明确权责。新相结合的新思路。墨同4t 2纵向空间产权划分细部方案收稿日期：20131230南广场地下空间、地铁空间、公共设备空间及通作者简介：赵女，女+i程师硬，主要从$城市i设施建设投赍道出人口按层划分地面以下至地下一层建筑底板标管mi作。(上接第45页)参考文献：车辆设备尽量国产化。随着国产车辆、设备技术1】隋映牌，付大为，高庆宁，等城市地铁：运营模式厦效益的 的日益成熟国产设备不仅可以满足地铁运营的基本实现口科技导报，2呻，(12)：4s47 需要，更在价格方面凸显优势。同时，在地铁车辆组装2】周天勇中国企业高戚本时代真正来到u党政干部文摘，方面，天津地铁还应大力提倡本土化组装积极推进2008(8)：1617本地组装车问的建设步伐，改变地铁车辆从外省市运f3】李扬直面成本上升的挑战eb，ou(20嘴一0229)f2013一11_0u hnp：脚w y蛐口sor巾叫20嘴02把0080229_414829送的历史降低车辆长途运输成本。h岫4结语4】郭建国，日静拽谈地铁障低成本、增加簸盘的几点意见fc在