土地评估业务拓展及估价实务.doc

土地评估业务拓展及估价实务2006年土地估价师继续教育教案吉林省土地咨询评估中心 罗宏波2004年3月，胡存智秘书长土地估价师协会秘书长联席会上的讲话抓住机遇 务实创新 开创协会工作新局面中讲到，要创新评估技术，拓展业务领域。对评估技术，胡存智秘书长主要提出四个方面，即：1、划拨土地使用权评估。2、征地价格评估。3、土地收购价、出让底价评估。4、集体建设用地流转价评估。在我省，征地价格评估原来不用评估，主要是由征地方和被征地方在国家法律法规的基础上协商确定。现在，国土资源厅正在出台土地征用区片价格，以后征地就按区片价格执行，也不需要进行评估。近年来，全省各地土地租赁土地增加，土地评估机构遇到的租赁土地使用权评估较多，大部分估价师在租赁土地评估上也存在着较大的困惑，所以我今天要讲讲租赁土地评估。今天主要讲述四个方面问题：1、划拨土地使用权的评估2、租赁土地使用权的评估3、土地使用权拍卖底价及土地收购价格评估4、集体土地的评估一、划拨土地使用权的评估土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。两个观点：1、有一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。存在：企业拆迁划拨土地的补偿。实际上，划拨土地需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。另外，为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。2、不管是不是划拨土地，一律评估土地市场价值，即出让土地使用权。举一个典型的例子：某企业用划拨土地使用权及地上房屋抵押贷款，评估机构评估抵押物价值达1亿元(含土地出让金4000万元)，结果该企业从A银行贷款7000万元(10000万70%)，抵押到期企业不能还贷，对该抵押房地产依法拍卖变现1亿元，这1亿元在扣除土地出让金4000万元后，A银行仅就余下的6000万元有优先受偿权，银行损失1000万元，还未包括利息损失。因此，在评估时，对于划拨土地使用权，评估时只评市场价值是不科学的，也是有极大风险的。国土资源部于2001年2月3日下发了关于改革土地估价结果确权和土地资产处置审批办法的通知(国土资发200144号) 指出：“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。可见，对于企业改制的划拨土地使用权评估，国家已明确不能按照出让土地使用权进行评估。那么，是不是所有的划拨土地使用权都按划拨土地使用权价值进行评估呢，答案是：要区分情况。 对划拨土地使用权评估的分析：1、 划拨土地使用权抵押评估国土资发200144号中规定：企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；对此，房地产估价规范也明确规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。所以，划拨土地使用权抵押评估应只评估划拨土地使用权价值。2、 划拨土地使用权转让评估A、 正常转让：占转让的绝大部分。房地产管理法第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”转让后需由买方交纳土地出让金，转变为出让土地使用权。这种情况，只需评估划拨土地使用权价格。B、 转让后用地仍符合划拨目录的，按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地仍属划拨性质的，土地评估值中也不应包括土地使用出让金，只需评估划拨土地使用权价格。保留划拨的前提：国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998年8号令）企业改革涉及下列情形，经批准可采用保留划拨方式处置。1） 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的。2） 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后企业是国有工业生产企业的3） 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业。4） 国有企业改造或改组为国有独资公司的。C、 经军区总后批准转让的划拨土地。这类土地比较特殊，因为此种划拨土地使用权转让后可直接变为出让土地，只需交地方政府相当于出让金的5%的管理费用。所以评估此类划拨土地，地价中应包含土地出让金，或只扣除5%的土地出让金。3、 划拨土地使用权收购评估或房屋拆迁补偿评估A、 非住宅土地收购：只需评估划拨土地使用权价格。B、 住宅土地收购：因一般住宅收购都需要走拆迁程序，土地大多是不评估的，而是房地一体化评估，而此种房地一体化评估，多对住宅有一定倾斜政策。比如长春市的拆迁评估，就比照商品房的市场价格进行评估。显然，商品房市场价格中包含的土地价格为出让土地使用权价格，也就是说，住宅拆迁时划拨土地使用权价格中是含有土地出让金的。4、企业改制划拨土地使用权的评估（1）属于经批准可保留划拨方式的国有企业改制中，虽然企业名称发生了变化，但性质仍为国有或国有控股企业，此时评估土地价格类型为划拨土地使用权价格。（2）企业股份制改造、股票上市划拨土地使用权的评估企业股份制改造、股票上市时，国有划拨土地的主体将不再是国和政府，土地所有者的权益必须上经济上体现，所以，此种土地评估应包含土地出让金。（3）企业破产、非国有企业兼并国有企业、国有企业出售、国有企业租赁划拨土地使用权的评估此几种企业改制，企业主体将发生变化，国家作为土地所有者，理应得到土地所有权收益，所以此几种土地评估应评估其出让土地使用权。（4）国家以土地作价入股（或作价出资）和授权经营的土地评估国土资发200144号文规定：“划拨土地需转为有偿使用的，应按出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差额部分核算也让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金”。国土资发1999433号规定：“采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额作国家资本或股本金”。也就是说，国家以土地作价入股或授权经营，不是全额地价作价入股，而是以出让金部分作价入股或注入资本金，因为原来的划拨土地使用权的权益是企业的，不是国家的，国家也无权入股或授权。这条规定为我们的评估划定了方向，就是：评估授权经营或作价入股时，既要评估出让土地使用权，也要评估划拨土地使用权，两者的差额就是土地出让金，是国家作价入股或注入资本金的数额，这样评估才能做到权益明晰。（5）国有企业债转股划拨土地使用权的评估债转股是政府以土地出让金部分转为国有股，由国家持股。和上条同样道理，既要评估出让土地使用权，也要评估划拨土地使用权，两者的差额为土地出让金，即折为国有股的金额。5、以划拨土地使用权合资入股评估划拨土地使用权。 划拨土地使用权的评估方法：城镇土地估价规程规定：“划拨土地使用权的评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法。”划拨土地使用权和出让土地使用权的差别：1、 取得方式和成本的不同从定义可看出：土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。两者的成本差别为土地出让金。2、 土地权利不同出让土地在出让年期内有比较全面的权利，而划拨土地权利有占有权、土地使用权和部分收益权和非常有限的处分权。两者价格关系：一般认为：划拨土地使用权价格=出让土地价格-土地出让金 划拨土地使用权的评估方法：城镇土地估价规程规定：“划拨土地使用权的评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法。”（一）直接评估法1、成本法国土资发200144号 指出：“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。可见，划拨土地使用权价格由两个方面构成：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如几通一平等改善土地利用条件的合理费用。所以，以成本法计算划拨土地价格可表述如下：划拨土地价格=土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润出让土地价格=土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于土地出让金部分。2、 市场比较法。现阶段，划拨土地使用权的交易案例可能较少，但随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。3、 收益法划拨土地使用权收益价格=（划拨土地总收益-划拨土地总费用-划拨土地年租金标准）/R年期修正现在，我省大部分地区都规定为土地的年租金标准，利用此标准，可合理又合法的计算土地收益价格。因为国有划拨土地年租金标准，相当于划拨土地使用权中政府应该收取的土地年收益，我们在土地总收益中扣除政府应得收益，恰好应是划拨土地使用权的纯收益。没有年租制的地区，我们可以用土地出让金标准，利用还原利率还原为年地租形式。年地租=一定年期的土地出让金标准R/1-1/（1+R）n4、 假设开发法（剩余法）对于未开发土地：划拨土地价格=预计开发后的不动产总价-开发成本-投资利息-利润-销售税费-补交出让金标准对地上已有建筑物的土地：划拨土地价格=不动产总价-房屋现值-补交出让金标准5、基准地价系数修正法划拨土地价格=（基准地价-划拨土地应补交的土地出让金）（1+K）K1K2（二）间接评估法间接评估法就是按常规方法评估出出让土地价格，然合减去土地出让金，即为划拨土地使用权价格。划拨土地使用权评估价格=出让土地评估价格-土地出让金二、租赁土地使用权的评估国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。 区分国有土地租赁和国有土地使用权出租：国有土地使用权出租属于二级市场交易行为，其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租、以出让方式取得之土地使用权的出租、以划拨方式取得之土地使用权的出租等。中华人民共和国土地管理法实施条例)第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股。可以看出，国有土地租赁是一级市场行为，是国有土地有偿使用的一种方式，它是以土地使用权划拨为前提的。涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。因为承租土地使用权的估价尚在探索之中，没有成形的标准，所以下面关于其评估方法仅供参考。举个例子：某企业2002年6月取得的10000平方米工业用地租赁土地使用权，当时征地费用及有关费用为250万元，一次性交付5年租金50万元，该宗地所在区域基准地价为400元/平方米。现该企业拟用此土地抵押，请评估该土地价格。如果正常按基准地价系数法进行评估：评估土地价格=400（1+K）（1-1/（1+R）1）=29元/平方米（1年的年期修正系数相当于7.4%）显然，土地评估价格和实际价值严重背离。我们在评估租赁土地使用权是要注意掌握尺度，我认为，租赁土地价格应介于划拨土地使用权和出让土地使用权之间。因为租赁土地可以退回到划拨土地使用权。租赁土地可补交使用权出让金转变成出让土地。即：划拨土地价格赁土地价格出让土地价格租赁土地评估技术路线：承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料极少，目前还难于应用市场法估价。 评估方法1、成本法。承租土地成本法是以承租人取得并开发土地所耗费的费用之和为依据，再加计适当的利息、利润以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用权的价格。承租土地成本法相似于土地估价中常用的成本逼近法，要对发生的土地取得和土地开发费用，以估价期日的客观费用标准进行重置。可能分享的土地增值收益可根据土地租金得出或根据土地出让金推导出来。如n年土地增值收益=m年的土地出让金/m年的年期修正系数n年的年期修正系数2、出让金扣除法。出让金扣除法是以承租土地假定办理出让手续后的出让土地使用权价格扣除应补交的土地使用权出让金后的余额作为承租土地使用权的价格。出让金扣除法以承租土地在租期内可优先办理出让手续转变为出让土地这一规定为出发点。租赁土地价格=出让土地价格-差额年期的土地出让金3、租金加成法。因为租赁土地都是在划拨土地使用权基础上进行有偿使用形成的，因此，可以在划拨土地使用权基础上加上剩余年期的租金现值，即可得到租赁土地价格。租赁土地价格=划拨土地使用权价格+剩余年期的重置租金的折现值4、 租金盈余还原法此方法在我们土地估价师考试教材上有详细说明。租赁土地价格=（市场租金-合同租金）/R年期修正系数需要注意的是，在实际工作中，运用租金盈余还原法容易造成租赁土地价格过小，严重偏离实际价值的情况。原因是剩余年期可能过少，比如只剩余1-2年，评估得出的租赁土地价格肯定过低。这时，我认为可调整未来收益年期。因为我国的土地租赁是土地有偿使用的一种方式，在当前租期届满后，如无特殊情况，都能续签合同。因此，我们在估价时可假设租期届满后，可以续期。这样，估价中的收益年限就可能大于租赁合同的实际剩余租期。另外，在运用收益法时，资本化率是非常重要的参数。从投资者角度看，承租土地使用权与出让土地使用权相比权利受到较大限制，因而投资风险率较高，总体来说，其资本化率比出让土地使用权高一个百分点左右较为适宜。三、土地使用权拍卖底价及土地收购价格评估（一）招标、拍卖、挂牌出让底价的评估2002年上半年，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令），明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”近年来，我省各地市土地收购储备中心逐步建立起来，我省招标、拍卖、挂牌出让土地越来越多，如何评估招标、拍卖、挂牌等方式的出让底价，我们大多数估价师很头疼。因为评估底价要求较高：如果定价过高，会出现无人摘牌或无人举牌的尴尬局面；如果定价过低，则可能得不到本应获得的收益。如何准确评估招标、拍卖、挂牌出让底价。1、 做好基础工作A、 弄清要评估的地价内涵（1） 是评估熟地价还是毛地价。（2） 评估土地的土地开发程度（3） 地价中是否包含基础设施配套费用BB、 了解详细的规划条件规划条件对招标、拍卖、挂牌评估价格影响极大。如果没有规划条件行评估，评估出的地价基本没用。规划条件是规划部门出具的，具有法律效力的，不是土地管理部门确定的，或评估机构假设的。对我们评估重要的规划指标包括：详细规划用途、容积率、绿化率、建筑控制高度、建筑密度、区内规划道路、区外规划道路、道路后退距离、有何规划限制等。C、对评估地块区域情况进行详细调查如商品房售价、各用途房地产的租金水平、商业繁华程度、学校分布情况、交通便利程度、人文环境等5、 对要评估区域的地价做变动趋势分析不能把案例拿来就用。2、招标、拍卖、挂牌出让底价的评估方法主要有四种：假设开发法、市场比较法、成本法、基准地价系数修正法（1） 假设开发法假设开发法则充分地考虑了规划条件下宗地自身最有效利用方式以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等。运用这种方法测算的地价，相当于竞买人在获得合理利润前提下所能承受的最高价格。假设开发法是拍卖、挂牌评估的首选评估方法，如果能运用得好，能比较准确的反映土地的最有效利用价值。对假设开发法的运用，要对所运用的数据进行反复推敲，不能机械套用公式。比如：对房地产售价：售价不可能在整个销售期是一成不变的，要分析销售期内售价的变动情况；如果销售期较长，要对数据进行折现。对前期开发费：有好多项，如勘察设计费、招投标费、质量监督费、监理费，市政配套费等，落实都包括哪些项，每项的标准到底是多少。对建安工程费用：要根据具体工程计算，不能图简单只套用现成数值。另外，建安工程费用还须包括绿化费用，小区内的配套费用等，现在房地产开发，绿化及小区景观占开发费用地很大比例，计算时不要漏项。要考虑不可预见费用及销售费用。（2） 市场比较法因为市场比较法较充分考虑了在估价基准日的近期市场上类似房地产的交易行情、市场承受能力，其测算的价格具有现势性，容易为买卖双方认同和接受。市场比较法也是拍卖、挂牌评估的首选评估方法。（3） 成本法可以做为招标、拍卖、挂牌出让底价的评估的底线价格，如果评估竞买人较少的地块或土地收购成本较高的地块，在成本基础上加上一定比例的利润，也不失为一种适合的评估方法。招标、拍卖、挂牌出让评估价=土地取得成本+相关税费+利息+利润城市规划区内土地取得成本，多是拆迁成本。需要我们要熟悉房地产拆迁评估。注意相关费用项目较多，较繁杂，不要漏项。一般包括：土地管理费、登记费、测绘费、规划设计费、土地评估费、地上物评估费、拆迁费、建筑物拆除费、渣土费、公证费、广告费、工本费等。（4） 基准地价系数修正法没有其它方法可以用时，可以使用，不是最佳方法。（二）土地收购价格评估土地收购价格是针对国土部门土地储备中心收购土地的价格。土地储备：土地储备是指市人民政府按法律规定和城市土地利用总体规划及城市规划的要求，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发整理后储备，以供应和调控城市各类建设用地需求的行为。从土地储备的定义看出储备的四种方式：征用、收回、收购、置换征用是对集体土地而言的，走征地手续，不用评估。置换主要由双方协商，大多数情况下不需要进行评估。评估涉及的：收回收购收回分无偿收回和有偿收回。无偿收回：1.土地管理法第三十七条第一款：“已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。”2.城市房地产管理法第二十一条第二款：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”3.城市房地产管理法第二十五条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”4.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件第十七条第二款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”5.暂行条例第四十七条第一款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。”有偿收回：1.土地管理法第五十八条第一款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”2.城市房地产管理法第十九条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。” 3.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十二条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”收购：无上述情况进行收购储备的，为收购土地。土地收购价格的内涵应是与原土地使用者对被收购土地拥有的权利和利益相一致的土地经营权或处置权价格，也即原土地用途及权利的价格。1、 划拨土地使用权：按原用途的划拨土地使用权价格进行评估。2、 出让土地使用权：评估剩余出让年限的土地使用权市场价格。四、集体土地使用权的评估土地管理法第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地的的除外。可以看出，集体建设用地主要指乡镇企业建设用地、居民宅基地用地及乡镇公共设施、公益事业用地。土地管理法第四十三条规定：农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。可以看出，集体土地基本上不允许转让，但可以抵押（依据农村集体土地使用权抵押登记的若干规定1995国土籍字134号文件）。我们评估集体土地大部分也是抵押价格评估。农村集体土地使用权抵押登记的若干规定规定：因处分抵押财产转移乡村集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。评估方法：1、成本法集体土地评估价格=土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润从公式上看，集体土地成本法和划拨土地成本法没有什么区别，实际上是有很大差别的。土地取得费及有关税费差别较大，这就要求我们评估师对所评估的集体土地给了哪些补偿、交了哪些费用做详细的分析。2、 假设征地法（或称余额法）。农村集体土地使用权抵押登记的若干规定规定：因处分抵押财产转移乡村集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。假设征地法是以集体土地假定办理征地手续后的划拨（或出让）土地使用权价格扣除在征用集体土地时应交税费余额作为集体土地使用权的价格。集体土地评估价格=划拨土地使用权价格-由集体土地转为国有土地使用权应交的费用或集体土地评估价格=出让土地使用权价格-土地出让金-由集体土地转为国有土地使用权应交的费用这就要求我们估价师对集体建设用地征为国有的手续中应交的费用有一定了解，或用国有土地征用和集体土地审批时交付的费用做比较。在办理国有土地征地手续中应交的费用，办集体土地手续时大部分都没有交。如新增建设用地有偿使用费、菜田基金、耕地开垦费、防洪基金、征地管理费等，但也有已交的费用，如耕地占用税。案例分析：1、 吉林省某市某机械厂，位于该城市城区边缘。有土地面积10000平方米，土地为国有划拨土地使用权。车间及办公楼面积8000平方米，结构为混合结构。现该企业拟进行企业改制，改制方式为国有企业兼并，要求对该企业土地使用权进行评估。分析：因为兼并后仍为国有企业，土地使用方式可以保留划拨方式，所以应该评估该宗地的划拨土地使用权。评估工业用地划拨土地使用权：城区边缘成本法基准地价范围内基准地价系数修正法。（1） 成本法划拨土地评估价格=土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润土地取得费及相关税费因该宗地位于城市城区边缘，所以可以菜田征地补偿数据作为土地取得成本。经计算，土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费、菜田基金、耕地占用税、防洪基、用地管理费、征地管理费合计为200元/平方米。土地开发费该宗地土地开发程度为宗地外七通一平，经调查，在该城市，达到七通一平的平均费用约为150元/平方米。利息假设土地开发期为一年，一年期贷款利率为6.12%.利息=2006.12%+1506.12%0.5=16.8元/平方米利润利润=（200+150）10%=35元/平方米 无限年期土地价格：=土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润=402元/平方米最高出让年期土地价格最高出让年期土地价格=无限年期土地价格（1-1/（1+R）50）=393元为什么要进行年期修正：因我们的计算的土地价格是一定年期的土地价格，结果直接和价格相关，另外，国家也正在大力推行土地有偿使用制度，永远划拨是不可能的。所以应该将划拨土地使用权年期设定为最高出让年期。（2） 基准地价系修修正法划拨土地评估价格=（基准地价-划拨土地应补交的土地出让金）（1+K）K1K2经查，该宗地的基准地价为500元/平方米（50年期），50年期出让金为150元。又根据该城市的地价体系计算出区域及个别修正系数为20%，年期修正，期日修正、容积率修正假设均为1，开发程度修正为0。则该宗地划拨土地使用权评估价格=（500-150）（1+20%）111=420元/平方米该宗地最终地价=（393+420）/2=408元/平方米2、 如果上述案例企业改制方式为股份制改造：就应该评估其出让土地使用权。（1） 成本法出让土地评估价格=土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=393+150=543元/平方米注意：年期要保持一致，50年期对应50年期的出让金。（2） 基准地价系数修正法出让土地使用权评估价格=500（1+20%）111=600元/平方米最终地价=（543+600）/2=572元/平方米3、 如果改制方式是国家以土地使用权作价入股，则既要体现出让土地使用权，又要体现划拨土地使用权，国家进行土地处置是以两者的差额土地出让金作为作价入股金额依据。4、 如果该城市的土地储备中心将该土地收购，并进行挂牌，该宗地规划用途为住宅用地，规划容积率为2.5，请你评估土地挂牌净地价格。（1） 成本法土地挂牌出让价格=土地取得费+土地出让金+其它费用+利息+利润1）土地取得费土地收购费用（按划拨土地使用权）：39310000=393万元地上建筑物及附着物补偿：12008000=960万元合计：1353万元2）土地出让金（住宅用途）：10000400=400万元3）其它费用土地管理费：100001=1万元土地登记费：100000.5=0.5万元：土地评估费1.1万元房产评估费2.6万元公证费：1万元广告费：1万元土地测绘费：0.5万元其它费用合计：7.7万元4）利息：利息=（1353+7.7）6.120.5=41.6万元5)利润:假定利润为实付成本的20%。利息=（1353+7.7）20%=272万元土地挂牌出让价格=土地取得费+土地出让金+其它费用+利息+利润=1353+400+7.7+41.6+272=2074万元（2） 假设开发法建筑面积=100002.5=25000平方米预测该地块未来住宅售价为2800元/平方米1) 房地产开发总价值:250002800=7000万元2) 建安费用:假定为700元/平方米建安费用=25000700=1750万元3)配套工程费：包括设备安装、基础设施费用及绿化、景观费用按建安费用的15%。红线内配套工程费=175015%=262.5万元4）不可预见费按建安费用的10%。不可预见费=175010%=175万元5）专业费用：包括可研规划咨询、勘察、设计、监理、评估等费用按建安费用及红线内配套工程费之和的5%。专业费用= 100.63万元6）管理费用按开发总价值的3%。专业费用= 70003%=210万元7）利润按2-6项费用计单利，开发期假设2年，计息期为一年。=（1750+262.5+175+100.63+210）6.12%= 152.89万元8）销售费用总开发价值3%=70003%=210万元9）两税一费：包括营业税、城建维护建设税、教育费附加。=总开发价值5.5%=70005.5%= 385万元10）开发利润=（2-6项）25%= 624.53万元11）开发余值=1）-（29项之和）= 3129.45万元12）(1+6.12%2+25%)X=3129.45X=2280万元即土地单位面积净地价=2280元/平方米最终地价=（2074+2280）/2=2177元/平方米5、 假设土地储备中心要求计算毛地价。毛地价=净地价-拆迁成本拆迁成本：土地收购费用（按划拨土地使用权）：39310000=393万元地上建筑物及附着物补偿：12008000=960万元合计：1353万元毛地评估价=2177-1353=824元/平方米五、估价机构的业务拓展随着房地产估价机构脱钩改制的完成及国内中介服务市场的开放，我国土地估价市场的竞争将更加激烈。如何使我们土地估价机构立于不败之地，是我们很多土地估价构思索的问题，显然，拓展业务领域，实现多元化经营是我们大多数估价机构的共识。1、房地产估价土地估价和房产估价是密不可分的关系，我们平时接触土地评估业务时，很多委托方会要求土地连同地上建筑物一起评估，如果土地估价机构没有房产评估业务，也会丢掉一些活源。所以说，没有房产评估的土地估价机构可以说是不完整的土地评估机构。不光是机构如此，对土地估价师也是如此。如果土地估价师不了解房产估价，也不是一名合格的土地估价师。举个例子，在运用假设开发法计算开发商能承担的最高地价时，要扣除建安费用等成本，如果没有房屋造价知识，就不可能计算准确，土地价格计算也不能准确。再举个例子，如果计算一块毛地的拍卖出让底价，如果不能