商用地规划思路及解决方案.ppt

b 商都路以北特色商业综合体的构想 华丰商用地规划思路及解决方案 a 商都路以南中原最大汽车mall的构想 designconcept 汽车mall策划理念 现代社会 汽车已不仅仅是传统意义上的代步工具 它已经和人们日常生活 个性需求甚至文化生活融为一体 精神诉求的表达已经完全超越了 车 本身的意义 现代化国际商业大都市现阶段并没有成型的汽车综合体 郑州未来城市发展一路向东 领跑中原汽车产业相对空白 郑州需要一个真正的汽车mall落地项目 目录 content 一 目标二 市场分析三 消费者分析四 企业现状分析五 建议 12 20 2019 项目区域位置 12 20 2019 郑州在中原地区区位优势 12 20 2019 项目的战略目标 通过2 3年的时间 将 汽车mall 打造成 1 以 河南郑州 为核心 辐射周边17个地市 50个市辖区 21个县级市及88个县 全省规模最大的中 高档汽车的销售平台 2 中原地区最权威的汽车产业信息情报互动平台 12 20 2019 战略目标 12 20 2019 明确的市场定位 概念界定 为使企业的品牌 产品或服务在目标客户的心目中占据一个有差别 有意义的地位 而对它们清晰地加以区分的行为 所谓的市场定位指的是 12 20 2019 因此 我们进一步需要确定的是 我们的目标客户是谁 区别于竞争对手的差异在哪里 12 20 2019 明确的市场定位 目标客户 消费者的最终消费 销售过程描述 12 20 2019 经销商 对于汽车mall建设可以说是非常重要的环节 但他们是汽车mall发展最终的决定性要素吗 12 20 2019 明确的市场定位 围绕经销商定位 如果以经销商需求的定位 我们的卖点是 12 20 2019 明确的市场定位 围绕消费者的定位 是我们最终的目标客户 提供满意的解决方案 最终表现为经销商利益的体现和汽车mall实际价值的提升 12 20 2019 明确的市场定位 围绕消费者的定位 真正战略意义上的市场定位 从消费者需求出发谋求的定位是最稳妥 最全面的市场定位 12 20 2019 将中 高消费群作为我们的核心目标群 明确的市场定位 给谁提供解决方案 收入划分 12 20 2019 明确的市场定位 目标消费群描述 这部分人 他们 他们的生活节奏非常紧凑 他们的交际范围较广 他们希望被人尊重和赞扬 他们有一定的经济基础 他们有相当的品位的审美眼光 他们走南闯北有一定的见识 12 20 2019 明确的市场定位 解决方案 这样一个目标消费群体 他们在购车过程中需要解决的问题是 1 要求最丰富 方便的产品比较 2 要求最公道 放心的价格遴选 3 要求完善 清晰的购车流程 4 要求最可靠 放心的购车保障 5 要求最舒心的购物环境 6 要求最超值的服务 12 20 2019 明确的市场定位 差异化 区别于竞争对手的差异在哪里 12 20 2019 明确的市场定位 差异化 目前汽车销售市场上存在的问题点 1 汽车经销商分散 各自为政 没形成规模 价格不透明 2 服务情况参差不齐 没有统一的标准 3 不能提供完善且透明汽车各类证件 费用的一次性办理 12 20 2019 明确的市场定位 差异化 就汽车mall项目来说 我们区别于其他竞争者的优势有 1 提供全面的服务通道 从税务 公安 交通 保险等一条龙服务 2 提供最权威的信息顾问 包含行业趋势及产品性价信息等 3 提供最人性化的消费体验式 最大规模试驾车道 4 提供最充分的选择空间 规模最大 品牌最全 12 20 2019 明确的市场定位 市场定位的导出 综合以上因素 我们认为 只有 便捷的一条龙服务 12 20 2019 明确的市场定位 论兵堂战略定位模型 12 20 2019 明确的市场定位 卖点 因此 我们将卖点提炼为 广告口号 阳光快车便捷通道 12 20 2019 明确的市场定位 支持点 便捷的支撑点 空间p 人性化p 权威p 全程p 12 20 2019 明确的市场定位 卖点总结 全程 producing 工商 税务 交管 交通 银行 保险等部门现场办公 购车过程方便 快捷 周全 低成本 全程跟踪 一跟到底 一步到位 权威 power 最权威的信息发布和咨询顾问 空间 place 规模最大的销售场地 最全面的产品选择空间 人性 person 最好的试驾车道 最好的服务态度 汽车mall与厂家的双重售后保障 12 20 2019 明确的市场定位 目前 我们已经明确了 12 20 2019 如何达到我们的目标 营销战略 12 20 2019 战略目标 市场定位 如何达到目的 营销策略 12 20 2019 如何达到目的 便捷的标准化服务体系 包括两个方面 1 对经销商如何进行 便捷 的服务 2 对目标消费群的 便捷 服务体系 12 20 2019 如何达到目的 搭建以快速沟通和信息及时发布为目的信息平台 1 建立以客户沟通为目的 数据库 可以更快速的接近消费者 2 建立 信息发布 为目的网站 平面媒体等信息发布渠道 可以将信息快速传递给消费者 12 20 2019 如何达到目的 管理无处不在 但如何将管理规范化 流程化却是一个现代企业必不可少的发展要素 为确保所有环节的沟通和顺畅 我们必须建立合理的 便捷的流程管理模式 如 1 经销商入住流程 2 消费者购车流程 等等 12 20 2019 如何达到目的 市场的作用在于其能够最快速的与消费者进行沟通 了解行业 掌握趋势 把握机遇 因此 对于市场支持 从宏观角度看 其决定方向和策略 从微观的执行角度讲 它掌握着消费者的脉搏和一举一动 同时让消费者更好地了解相关信息 12 20 2019 如何达到目的 战术整合 战术整合 12 20 2019 12 20 2019 经销商空间 汽车mall空间 消费者空间 阶段性任务框架 这三个空间的充分整合利用 便是我们的营销空间 12 20 2019 阶段性任务框架 提供令消费者满意的解决方案 消费者满意 人气聚集 消费者需求 汽车mall营造特色服务 经销商得到利益 汽车mall各项利益得到保障 价值提升 高价争取进驻 满足 12 20 2019 如何吸引经销商 解决经销商所关注的问题 经销商所关心的短期利益和长期的愿景展现 汽车mall知名度的打造 经销商所关心的人气的聚集 经销商所关心的价格的因素 12 20 2019 1 如何打造知名度 知名度 媒体的告知 平面媒体 电视媒体 电台媒体 报纸 户外媒体 杂志 公关和事件行销 12 20 2019 因此 我们不主张铺天盖地的广告攻势 而是在保证知名度的基础上 针对我们目标消费群的需求 进行深层对话和沟通 事实上 媒体的主导话语权从某种程度上规划着消费者的一系列消费行为 但这种话语权的掌控却是相对艰难的 他不是简简单单凭借重复的广告口号 而是潜移默化的深层影响 12 20 2019 媒体费用投入比例 12 20 2019 2 如何聚集人气 目标消费群的划分 领袖型 潜在型 转换型 爱好型 12 20 2019 3 如何调整价格 租金是经销商比较敏感的因素 如果屡次提升价格 势必造成经销商信心的减少和对汽车mall诚意的怀疑 因此 相对稳定的价格是确保经销商经营信心的有力保证 我们建议 设定基础价 xx元 月 平方 12 20 2019 4 具体实施 1 制定招商计划书 说明书 详细阐明经销商所关心问题的解决方案 2 建立目标经销商的基本档案 拟定拜访计划书 3 培训销售人员 分配销售任务和计划 4 建立日拜访档案 就拜访的情况进行总结 反馈 修正 12 20 2019 目标 价值提升阶段 成为购车消费群最权威的去处 价格 单价在xx元之间 管理 充分完善的管理流程和体系 服务 成为最为突出的要素 信息 最权威的媒体信息集聚地 12 20 2019 价值提升要素 服务 阳光快车服务体系标准化 制度化 管理 管理流程规范化 人性化 市场推广 与消费者沟通的经常化 报告化 12 20 2019 1 进入经销商必须接受汽车mall的统一管理 2 其销售人员必须接受汽车mall的统一培训 3 经销商派驻汽车销售人员必须接受汽车mall与经销商的双重管理 4 经销商在销售过程中 必须填写汽车mall备份的客户档案 5 汽车mall有权利解决造成顾客投诉的重大问题 有权利清除因顾客投诉影响到汽车mall形象的经销商 并形成月度反馈报告 6 开办 新手上路 汽车选择 等培训班 7 开办汽车俱乐部 二手车交易市场 逐步扩大交易半径 服务 主要内容阳光快车服务体系标准化 制度化 12 20 2019 管理 主要内容管理流程规范化 人性化 1 形成完全以 客户 为中心的管理模式 2 完全从消费者的角度出发规范流程 3 管理模式扁平化 实行领导人负责制 权利与义务相匹配 12 20 2019 市场推广 主要内容与消费者沟通的经常化 报告化 1 数据信息系统的充分利用 2 客户资源的不断扩大 3 展览会 展示会 信息 新品发布会等的不断拓展 4 开办 dm 杂志汽车专页 发布汽车mall的相关信息 巩固消费群 12 20 2019 目标 权威建设阶段价格 单价维持在xx之间 管理 更专业 更顺畅 成为行业模板 服务 较之同行业 优势更为凸显 信息 与消费者形成良好的信息户动 媒体使用收费信息 12 20 2019 项目a提案结束 谢谢 designconcept 特色商业综合体策划理念 将城市中商业 办公 居住 旅店 展览 餐饮 会议 文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合 并在各部分间建立一种相互依存 相互裨益的能动关系 从而形成一个多功能 高效率 复杂而统一的综合体 12 20 2019 综合体是将城市中商业 办公 居住 旅店 展览 餐饮 会议 文娱 交通等城市生活空间的三项以上进行组合 并在各部分之间建立一种相互依存 相互助益的能动关系 从而形成一个多功能 高效率复杂而统一的建筑或建筑群 建筑综合体的出现是城市聚集的产物 当人口聚集 用地紧张到一定程度的时候 在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业 而且随着城市聚集度的提高 土地资源的紧张 这种综合体建筑形式会越来越多 特色综合体 complex 的基本概念 12 20 2019 综合体的两种表现形式 一种是城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之 比如在一幢高层建筑内集合办公 餐饮 商业等服务场所的独栋式综合建筑体 特色综合体 complex 的基本表现形式 另一种是经济形态的表现 随着项目开发规模的不断增大 规划了办公 居住 商业设施等多种独立场所 并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起 形成新型的独立式的建筑综合体 这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体 显得更为经济 专业和实用 12 20 2019 是一种城市设计的缩影 较小依赖其他配套 其自身功能互相补充 而且能够互相支撑 一般位于城市中心区域 能有效的解决城市中交通等方面的压力 向业态互动 功能复合化 使用全时段的方向发展 多种功能有机匹配 可以减少投资风险 特色综合体 complex 的优势 12 20 2019 特色综合体 complex 与单功能物业比较 12 20 2019 根据本项目的特征 确定本项目 以商业为核心功能的发展模式 12 20 2019 曼哈顿洛克菲勒中心 北京国际贸易中心 图例 通过业态组合打造不同商业体 12 20 2019 西安万达广场 南京国际广场 北京熙旺中心 重庆财富中心 12 20 2019 项目优势 位于城市交通网络发达 城市功能相对集中的区域 拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络 高楼林立的景象 城市的标志 人口密度大 昼夜人口 工作日与周末人口 功能不同而形成互补 建筑风格统一 各个单体建筑相互配合 影响和联系 与外部空间整体环境统一 协调 实现完整的工作 生活配套运营体系 各功能之间联系紧密 互为补充 缺一不可 商业综合体以功能协同 空间紧凑 抗风险能力强为特点 表现出极大的生命力和充沛的发展潜能 因其规模宏大 功能齐全 城市商业综合体常被称为 城中之城 12 20 2019 招商方向 餐饮 流行购物中心 休闲娱乐 时尚生活中心 大型卖场 酒店式公寓 甲级写字楼 12 20 2019 餐饮业 大型餐饮 香雪海大饭店 吴地人家大酒店 主题餐饮 海鲜鱼坊 干锅 休闲美食 民俗小吃 特色风味 方便快速 西餐 料理店 普通餐饮连锁快餐 蓝加白 大娘水饺 火锅店 789自助 傣妹 休闲餐饮 kfc 街客 咖啡厅 茶坊 酒吧 迪欧 三萬昌 西点 面包房 克里斯汀 85度c 面馆 近水台 陆鸿兴 大众餐饮 商务餐厅 12 20 2019 时尚生活中心 美容美发店 文峰 屈臣氏 减肥美体 养生保健店 spa 永琪 大足神农 护肤 彩妆 美甲饰品 礼品 工艺品眼镜店 钟表店 书店 音像店烟酒店家居饰品店汽车用品店 车洗中心酒店 浴场 托儿所 幼儿园 宠物超市银行 营业厅便利店 小型超市 水果店 药店 可的 好德 海王星辰 摄影馆 12 20 2019 流行购物中心 服饰店 流行休闲服饰 运动服饰 男装 女装 内衣 皮具 箱包 鞋帽店香水 化妆品店花饰 花艺珠宝首饰婴童服装店 宝大祥 流行饰品店高尔夫用品专卖店 12 20 2019 休闲娱乐 大型影城 小型数字影院电子娱乐 动漫城商务娱乐会所 俱乐部 夜总会 桑拿浴场大众娱乐慢摇吧 健身房 ktv酒吧 迪厅 溜冰场 台球吧 网吧 碰碰车 儿童乐园 12 20 2019 大型