（法学专业论文）论小区车库、车位的归属.pdf

摘要 之前，我国法律对住宅小区车位、车库归属的立法十分不健全，关于车位、车 库归属纠纷引发的问题时有发生，理论界对住宅小区车位、车库归属问题的分歧和 争论也比较大。关于小区车位车库归属的问题是我国现行物权法在制动过程中，争 议分歧比较大的一部分，但是经过几次的商讨再修订，最后确定了新物权法第 7 4 条的规定，第一款的主要意思是，在住宅小区内，车位车库的使用权应该在首先 满足小区业主需要的基础上，再考虑将小区剩余车位车库对外进行出租出售等业 务。以及2 0 0 9 年颁布的 ，载人民法院报2 0 0 4 年2 月2 2 日，第三版。 l o 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 况下都是采用的格式合同，此种方式给约定过程带来了一定的方便，但是一般开发 商会利用制定格式合同的权利，事先在格式合同中就规定了小区车位库的所有权归 开发商所有的不平等条款。商人最大的目的就是追求利益的最大化，房地产开发商 也是一样。房地产开发商凭借自身强大的财力，一般都会聘请专业律师团队，经过 精密的计算、斟酌，最后制定出房屋买卖合同的一般条款，通常情况都是，房屋买 卖合同的格式条款中都规定了车位库、会所等设施的所有权归属于开发商这样的条 款。大多数的商品房买受人都是非专业人事，很难快速识破格式合同中的不平等条 款，再加上格式合同不能随意改动，所以买受人实际是被迫接受这些条款。业主和 房地产开发商的力量对比是十分悬殊的，即使是一个团体的购房行为，其力量也无 法与开发商抗衡。很难想象一个非专业的房屋买受人怎么去和一个专业的团队对 抗。这样看来，约定归属说在某种层度上更加巩固了开发商的优势地位，而削弱了 业主的弱势地位。第二，根据民法的有关基本理论规定，合同约定的双方当事人约 定的基础是，约定双方的权利、地位平等，即约定双方当事人都具有权利作此约定。 没有权利的两方主体能可以将一个东西用约定的方式变成自己的东西吗? 这很难 想象。两方当事人约定归属的基础应该是拥有所有权，但我国物权法规定解决归属 问题的方式是约定，这是矛盾的。 抛开众多个人分别进行约定的情况，很可能出现约定不一致的结果。从以上的 分析来看，用合同的方式来约定是不利于业主保护他们自己的利益的，同时也无法 遵循公平交易和救济弱势群体的原则。我国物权法第7 4 条所设立的目的是为 了建立规则，统一意见和解决纠纷，该条规定只对于小区车位归属问题适用约定归 属的方式来解决，但是这一规定过于笼统，并没有提出具体的解决方案，在实际的 操作过程中任然有很多问题无法解决，这样一来法律制定的目的就无法完全实现 了。 2 面积分摊说 公摊面积是指购房人在购买商品房时，购入的直接辅助其所有房屋居住功能 的，并且分摊到每套住户中的公共空间。一般而言，销售的商品房是由室内面积与 公共面积共同组成的。 在我国持面积分摊观点的学者为数众多，许多学者都认为应当以业主是否分摊 小区内车位面积作为评判车位所有权归属的标准。有的学者认为，如果车位车库的 面积没有在业主间进行分摊，那么则意味着车位车库的所有权归开发商所有。在此 情形下，商品房项目附属的地下车库应当优先满足本区域范围内房屋所有权人或使 用权人的需求。另外，在预售期内，在取得预售许可证的前提下，仅可将地下车库， 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 销售给该小区的房屋预购人。如果已将地下车库摊入建筑面积内，则车库应归属于 其所在房屋的全体业主共有。回概而言之，判断地下车库所有权在业主和开发商间 的归属的依据应当是是否将其计算入公摊面积。具体而言，如果已将地下车库的面 积分摊到房屋的公摊，则意味着小区业主在购买房屋的同时也购买了地下车库，此 时地下车库的产权应该归属于全体小区业主。反之，在计算购房建筑面积时，若并 没有将地下车库摊入公摊面积，则地下车库的所有权 原则上应该由开发商享有。留 从整体上分析总结，一般小区面积分摊有两种情况，一是住宅小区内的土地使 用面积必然被业主分摊及小区内的建筑面积包括有的不计入和计入都分摊到建筑 面积。具体到小区车位库的权利及归属问题上，车位库有地面车库位和地下库位之 分。对于规划区内，住宅小区的路面停车位，是开发商在建筑规划时规划的停车位， 在取得建筑规划许可证之后，在小区内的路面上用划线等标记方式规划的车位，然 后住宅小区路面的土地使用面积已经在业主购买商品房时，被所有小区业主所分摊 了，所以此种利用已被分摊土地使用面积的路面勾画出的车位当然所有权应该属于 全体业主所有，开发商没有出售、赠与、出租等权利。路面车位所得利益应该归全 体业主所有，所得收益可用于小区公共设施的维修、保护等。对于住宅小区的地下 车位库，它是根据房产测量规范来划分的，首先是大于2 2 米高的计算建筑面 积，它是容积率中的建筑面积，则分摊了土地使用权，这一类车库如果满足了其他 条件后，便和小区内的住宅房屋一样都是是独立的物，它们归属于开发商独立所有。 所以无论开发商有没有将其出租或者出售，其他小区业主是不能拥有其所有权和处 分权的。而那些层高小于2 2 米的地下车位库，不是属于计算容积率的建筑面积， 也不享有土地的使用权，因而其就不能具有单独的所有权，所以这种类型的地下车 库一般依附于其所在的计算容积率的建筑物，属于整栋建筑物的从物，该类型的小 区车位库在业主购买小区内的住宅房屋时候就为全体小区业主所有了。 面积分摊说比起从物说存在一定的可取之处，核心观点是，小区车位库的归属 依据主要是，车位库的建筑面积是否取得土地使用权且被小区业主所分摊。但是面 积分摊说在实践中操作起来存在一定困难。有部分学者认为，当车位库的建筑面积 已经被小区业主分摊了，那么业主当然取得车位库的所有权。但是在发生小区车位 库所有权归属纠纷时，最大的难题是，如何确定哪一方负有举证责任，证据的真伪 。参见王且林、袁利平：对城市住宅地下车位的产权法律浅析 ，长江建设2 0 0 4 年5 月。 。丁斌：住宅小区地下车库权属研究，城市开发2 0 0 4 年1 1 月；陈筵： 小区地下车库的权属须依是否计 入公摊而定，载人民法院报，2 0 0 4 年第2 期王玉崎：深圳市准予销售地下车位的思考，房地产行政 管理2 0 0 4 年第5 期 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 也难以判定。小区公摊面积的确定、计算是非常专业的问题，此种专业证据，法 官在收集、确认时都是存在相当难度的，所以说此种学说在实践中操作起来是十分 困难的。圆 3 成本投资说 根据成本投资说的观点，车位库在小区配套设施权利归属存在争议时，应该依 据“谁投资谁受益”原则确立权利归属。但是如果我们按照每个车位的建设成本来 作为确定车位所有权的考量标准，显然在法律上是站不住脚的，毕竟车位的所有权 与建设成本价格本质上是没有任何关联的。 第一，且不论成本核算的可能性，况且合同的价格并不取决于标的物的成本价 格，是不是在房屋价格中已经包括了配套设施的价格，这个问题实在是难以确定。 第二，对成本的估算属于内心价值计算，但其并不能产生法律上的效果。在交易过 程中，如果出现对成本价值估算的错误，并不能以此作为合同无效的理由。第三， 开发商出于自己利益的考虑，免不了要将各项费用支出计入到商品的出售价格之 内，但是其中所包括的东西并不一定都要出卖给购买者。第四，购房者在购买房屋 时，最主要的是想获得该房屋的所有权，如果在销售价格中包括了一些配套设施的 价格，那么无疑会给无意购买配套设施的购房者增加额外的负担，并且这种负担还 带有强行性的特点，因为他们为此还需要为这些配套设施支付各种费用，如维修费、 物业管理费等等。 根据上面的叙述，我们能够很清楚的知道，小区的车位所有权归属问题是一个 物权的范畴的问题，应该由相关物权方面的法律规定来判断，而不是简单的根据建 设成本说来确定车位的归属。 4 土地使用权说 土地使用权的观点认为，建造者将住宅小区的所有