商业建筑屋顶空间价值的开发.docx

商业建筑屋顶空间价值的开发Value of Undeveloped Roof Top Space on Commercial Buildings撰文 白晶 刘勤 中国建筑设计研究院屋顶空间作为重要的建筑功能组成部分，在商业开发中具有重要的意义，但在设计中却经常被忽视。大多数商业项目仅从功能 角度看待屋顶，满足保温、防水要求以及建筑设备的安装即可，很 少利用其特点扩展商业活动的范围（图 1）。如何在设计阶段挖掘 出屋顶空间的商业价值，通过设计引导集聚人气，刺激消费，达到 商业利益最大化，是本文研究的重点。1 开发屋顶空间商业价值的意义谈到屋顶首先想到的是屋顶绿化，但是单纯的屋顶绿化只能 起到美化环境、降低建筑能耗的作用。商业项目的屋顶空间利用不 仅是屋顶的绿化，还应是商业行为的嵌入、聚集，这样才不会造成 空间利用的浪费。以北京中关村广场购物中心项目（图 2，3）为例， 主体位于约 4 万 m2 的城市花园广场之下，规模可观。屋顶景观丰 富、交通便利且与周边的商业项目联系紧密，但由于广场环境强调 开放性和景观性，致使屋顶空间的使用率偏低，人员停留的时间较 短（表 11），商业活动处于自发、无组织状态，这无疑割裂了与 周边的商业联系。合适的屋顶建筑设计模式；三是开发过程中对投入成本过分担心，导致很多商业项目把主要招商对象定位于某主力店或业态的进驻， 忽视了室外商业的综合效益。实现屋顶商业价值的最大化应从屋顶的空间特点入手。屋顶 空间没有上部维护结构虽然限制了商业活动的范畴，但是在高度和 宽度上却可以不受建筑构件分割的影响，空间灵活性比较大。由于 屋顶作为水平结构构件，如设计之初就能预留一定的承载力，则可 为以后的商业开发提供改造利用的可能。屋顶空间属于室外空间， 而室外活动随季节的变化时间会不同，例如在北方冬季室外活动 很少，主要是室内活动，南方夏季炎热，室外活动也受到限制。即 便是一天中的不同时段，对于屋顶室外空间的商业活动要求也不一 样：夏季白天室内活动较多，夜间室外活动较多。但是随季节变化 的室外活动本身也会导致商业活动的多样性，屋顶空间内的商业 活动可以根据时间的变化进行调整，带活商业客流。日本横滨的 NambaPark 项目是非常成功的案例（图 4），设计充分发掘了屋 顶空间的价值，不像传统购物中心将顾客引入封闭式的购物区，而 是将商业区、餐饮区与自然的开放空间完美地融合在一起，使人能 够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为 一种“经历”：屋顶不是单纯的景观，更是一个开放性的商业经营 区域。因此开发屋顶空间的商业价值从技术设计的角度必须具备以 下几个条件：（1）可用空间最大化。在满足正常使用的前提下，屋面留给 商业活动的空间一定要尽量大且完整，需要设备专业的配合，集中 设备需求设计。（2）预留建筑构造措施。屋面做法建议采用架空地面做法， 一方面保护屋面防水层和保温层的性能，另一方面便于在架空层内 布置水电等临时管线，灵活满足商业活动的需求。同时为保证人员2 开发屋顶商业空间的条件造成商业屋顶空间开发利用困难的原因有三个：一是由于受 气候条件的限制，找不到合适的屋顶功能开发模式；二是屋面设有 大量建筑设备设施，导致可供商业活动的面积小且零散，难以找到图1 设备机房影响屋顶的空间使用图2 中关村广场购物中心及其周边图3 中关村广场购物中心屋顶景观232图5 夏季水雾系统有效降低室外温度图4 日本横滨NambaPark的屋顶空间图6 屋顶空间模式安全，屋顶女儿墙的高度应考虑抬高夹层后的安全防护高度，且保证一定的视野效果。（3）保证安全疏散。由于人员的增加，防火问题需认真对待。 疏散楼梯和疏散宽度应按照屋顶营业类型的指标确定，满足最不利 层疏散要求。其次安全疏散距离也应按照室内消防疏散的要求执行， 同一标高的屋面应有两个独立的安全疏散出口。为应对商业活动中 意外的火灾危险，还应考虑合理设置自动灭火装置，例如屋面消火 栓灭火系统或智能水炮灭火系统等。（4）预留结构荷载。商业活动的变化会造成屋面活荷载的变 化，为了既能保护屋面的防水和保温，又能满足结构的安全性，需 要设计预留结构荷载，并综合考虑建造成本因素，控制合理的数值。 通常上人屋面荷载不小于 2kN/m2，如需预留餐饮条件则屋面荷载 应不小于 2.5kN/m2，对于有表演或者文艺活动的预留屋面荷载则 需达到 4.0kN/m2。（5）预留暖通。屋顶空间易受气候影响，应该预留一定的空 调室外机位。设置可拆卸的多联机空调系统，水雾降温系统如图 5。 北方冬季也可以采用室外燃气采暖路等灵活的采暖形式。（6）预留电气。由于不同的屋顶商业活动用电量差异比较大，不同季节空调等设备的用电量差异也比较大，为了安全起见，这部 分用电负荷预留需在项目开发阶段就考虑进总的用电负荷之中。3 屋顶空间商业开发模式商业项目的屋顶空间一旦具备了开发条件，就应当从功能、 经济、管理等方面采取相适应的开发模式，通过整体规划的方式， 与商业业态协调统一，达到商业效益的最佳平衡。3.1 屋顶商业营销策略屋顶商业营销策略有以下几种：1）以娱乐促商业：围绕公共 娱乐活动吸引商业人流；2）以特色促商业：以开展特色商业活动 来实现商业价值；3）以景观促商业：从景观环境的营造创造商业 价值。商业建筑开发的根本是满足市场需求，通过整体商业目标定 位的实现，完成商业招商、运维的全过程，最大程度地实现成本收 回和利益最大化，因此商业营销手段就需要有足够的吸引力。屋顶 空间的商业多样性是吸引客流、丰富经营内容、决定项目气质的重 要部分。随着城市建筑的高层化，商业建筑的屋顶不再高不可见，图7 杭州来福士广场屋顶功能设计233图8 米兰商业街临时商业设施图9 日本东京六本木商业中心的空中剧场而是成为一道风景。3.2 屋顶商业的功能模式按照建筑空间特性，商业屋顶可分为与周边环境联系紧密的 开放型屋顶空间和自身相对独立不受外界影响的内向型屋顶空间。 对于开放性的屋顶空间，应结合外围商业业态设置开放度和参与度 强的商业活动，例如户外运动、表演放映、公共集会等。对于相对 独立的屋顶空间，应结合内部商业业态，提供关联性强的商业活动 内容，如休闲娱乐、精品购物等。项目规模较大或形体复杂的也可 以在开放型的基础上兼有内向型的综合型功能模式。屋顶商业主要 的功能模式有：（1）活动型。适用于屋顶的小型运动场，例如网球、篮球、 游泳、溜冰（北方冬季）等。这些体育类活动对于多层或周边现状 比较封闭、视线景观不好、无法开展其他休闲活动的商业项目较为 合适。此类活动与季节有关，可根据地域或气候的不同灵活选择。 设置运动场地不但为人们提供活动锻炼的场所，更主要的是延长了 商业活动的时效，聚敛人气。杭州来福士广场项目是包括办公楼、商场、五星级酒店和服 务性公寓的综合体项目，由两座超高层塔楼及裙房组成。屋顶部分 划分为不同功能的活动区域，分别服务于酒店、办公和商业，形成 以室外活动为主的辅助商业功能，极大地发挥了屋顶空间的商业价 值（图 8）。（2）休闲型。包括轻度餐饮、酒吧等。对于屋顶景观环境好、 适合休闲活动的场所，在不影响周边环境氛围的前提下，可以适当 加入一些休闲类商业活动，达到吸引人流、丰富活动内容的目的。露天餐饮受气候影响大，可以借鉴欧洲传统商业街的方法， 采用类似活动房的方式延长营业时间，在冬季或雨雪天气可将室外 活动转化为室内活动，对商业环境的影响很小（图 8）。（3）观演型。屋顶空间远离道路，相对安静；又有一定的高 度，减少了空气污染的影响。室外天气理想时，屋顶作为露天电影 场地是聚集人气的最佳途径（图 9），如果与其他餐饮休闲项目相 结合，比如夏季北方颇具人气的夜市，可以带动部分餐饮，延长经 营时间。有条件的项目还可结合屋顶水景，形成水幕电影的景观效 果。对于本身具有影院业态的项目，室外影院可以作为室内影院经 营的补充，通过公益电影与商业广告的结合，既可以扩大影院知名度，也增加了影院的收益。（4）集市型。屋顶空间的开敞性类似于地面，可以开展类 似集市的室外商业活动或包含主题的促销、特卖等销售活动，人 在其中仿佛置身传统集市，再加上价格方面的优势，对于习惯传 统购物形式的中老年人群具有一定的吸引力，对位于传统街区的 商业项目有很强的实践意义。集市开发只需要满足场地的面积要 求，能够解决人员消防疏散即可。对设备及荷载的要求不大，实 现成本较低。（5）停车型。屋顶停车场具有节约投资、节省用地的优势， 但还未得到我国消费者的普遍认同，已建成的项目实际使用效果不 佳，这与人们追求便捷的生活观念有关。这点可以借鉴国外的经验 优化设计（图 10），设置机械式自动停车系统，缩短停车时间； 在大城市还可通过降低停车费引导屋顶停车。屋顶停车也需要从政府治理的角度出发，增加支持力度。八 达岭长城天地项目出于对景区环境保护的目的，利用地形高差将建 筑体量压低，同时为了减少地下停车面积以扩大地下商业面积，利 用屋顶空间露天停车，并与地面公共停车场相结合，减少了地下工 程土建成本和设备的投入（图 11）。（6）景观型。出于丰富商业氛围、提高项目标志性的目的， 可以发挥屋面的视觉宣传作用，例如吸引人的标志形象（应与功能图10 屋顶停车场采用专用升降机234图11 八达岭长城天地项目屋顶停车场图12 利用屋顶空间的巨型广告图13 位于商住项目屋顶的住宅入户花园结合），甚至是结合商业广告的布置投放（图 12）。某些商住类综合体项目由于开发用地紧张，可供居住区域的 景观绿化少，为避免商业和住宅人流干扰，可将居住项目的绿化活 动场地置于商业屋顶，利用垂直交通分散进入屋顶花园，再分散入 户，创造宁静的居住氛围（图 13）。4 结论商业建筑屋顶空间的应用是商业项目整体开发不可或缺的一 部分，是局部与整体的关系。当项目符合开发的必要条件时，应当 选择合理的功能模式，通过灵活的经营模式和管理模式，把屋顶空间的商业价值发挥出来，实现商业项目整体效益的不断提高。参考文献1 李鑫，朱文一. 北京中关村广场空间行为考察. 北京规划建设，2011（6）.作者简介白晶，中国建筑设计研