银行信贷与房地产的相关分析.doc

银行信贷与房地产价格的相关分析摘要：房地产作为关系国计民生的重要商品，其价格高低对于自身及相关行业的发展、正常的金融秩序和经济发展水平、居民生活质量的提高、城市发展的状况等都带来巨大的影响。近年来我过房地产价格飙升的态势愈演愈烈，显然，这已经成为一个社会问题。本文通过线性回归分析的方法对影响房地产价格因素之银行信贷进行了实证分析，房地产信贷的不断增长为房地产市场提供了强大的货币供给，房地产业价格的持续上涨，也为信贷的经济环境奠定了基础，两者之间相互促进，互为因果关系。关键词：银行信贷; 房价； 回归分析； 因果检验Abstract:Real estate is important commodity that relates the peoples livelihood. The development of real estate, real estate related industries, the normal financial order, t the economy development level, and quality of resident life and state of city are all influenced by the price level of estate. In recent years, the real estate price skyrockets. Obviously, it has been a social problem. Here I have a systematic analysis to the relationship between real estate price and banking credit, housing credit growth provide strong money supply to real estate market, Rising real estate is also good for banks real estate credit.Keywords: financial order ; estate; systematic analysis; causality test 目录 第一章 引言 1.1 研究背景 1 1.2 研究目的及意义 2 1.3 研究方法及框架 2第二章 房地产信贷与房价上涨历史回顾 2.1 2007年美国房地产次贷危机 3 2.2 19831990年日本房地产价格快速上涨 4 2.3 19971998年泰国房地产价格上涨 4 2.4 经验总结 4第三章 我国房地产信贷现状分析 3.1 我国房地产信贷的发展 6 3.1.1 我国房地产信贷的特点 3.1.2 我国房地产信贷的意义 3.2 我国房地产信贷市场现状 7第四章 我国房地产信贷规模对房地产价格影响的相关分析 4.1 一元一次相关回归分析 8 4.2 相关分析结论 9 4.3 本章小结 9第五章 结论与建议 5.1 结论 9 5.2 建议 10 参考文献 10第一章 引言1.1 研究背景房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特征，当作为虚拟资产时，其价格的波动由未来预期收益的贴现值决定，这使得房地产价格的波动性高于实物资产。房地产价格的波动受宏观经济基本面与非基本面的影响，反过来又对宏观经济产生重要的反馈作用。这种反馈作用对宏观经济有直接影响，但更重要的是通过银行信贷扩张与收缩所形成的间接影响。尤其在银行贷款作为我国最主要的融资渠道情况下，房地产价格的波动通过影响银行信贷从而对产出和宏观经济的波动产生深刻影响。当前，我国房地产投资出现局部过热迹象，房地产价格在一些城市不断创出新高。在这种情况下，对房地产价格影响银行信贷的机制和效应展开理论分析和实证检验具有重要的意义。本文在历史回顾的基础上，分析了房地产价格影响银行信贷的机制，对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行回归分析。在推动我国房地产市场发展的诸多因素中，房地产贷款的作用至关重要，其增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。房地产业是资金高度密集的行业，具有投资规模大、经营周期长、资金需求量大的特点，能否获得足够的资金支持是房地产业发展的关键。而我国房地产业是近十年才获得快速发展的新兴产业，开发企业的起点较低，资本金普遍较少，融资渠道单一，银行贷款成为房地产开发中主要的资金来源；另一方面，随着住房体制改革，城市化进程的加快，居民包括外来的投资、就业者）对于住房的需求正以高于收入增长的速度提前释放，而高速增长的个人住房贷款成为实现并扩张这种需求的主要支撑力量。这些原因使得我国的房地产信贷与房地产业形成了过分紧密的关联关系。用科学的发展观分析这一现象，不难得出，虽然在房地产周期的上升阶段，房地产信贷与房地产业之间这种紧密互动的关系能够促进市场的繁荣，但这种状况的长期持续或进一步增强，则将对房地产市场和房地产信贷的健康发展产生不利的影响。因此，定量的分析银行信贷与房地产价格、房地产业发展之间的关系、以及对经济波动的影响，对于防范房地产金融风险具有重要的现实意义。1.2 研究的目的和意义房价节节攀升，越来越多的人买不起房子，虽然国家频频出台各种政策对房价进行调控，然而入效果并不影响，与此同时，近来流动性过剩问题日益严重，一方面导致商业信贷风险加大，使经济面临着过热和潜在通货膨胀的压力；另一方面，银行的过度放贷影响了国家货币政策的实施效果，加大了央行的操作成本和支付成本，使央行面临着货币政策、传导效果减弱的压力，影响了金融体系的运行效率。对两者进行深入细致的研究，有助于辅助政府出台有效的调控措施，缓解流动性问题，有效的控制房价，促进社会的和谐，因此，对银行信贷规模和房地产价格关系进行研究，有着重大的意义。 从国内外已有的房地产及银行信贷规模关系的研究的众多文献可以看出，研究人员进行了大量的研究，出现了一系列的理论成果，对调控房价政策有一定的作用，但是效果并不明显，甚至出现一些负面影响，原因是我国的经济结构和消费理念的不同，又或者是研究方案设计不完善的影响，造成的研究结果差异很大，针对这一问题，本文选择了适合我国国情的研究方案，选择了丰富的数据进行研究，深入分析信贷与房地产价格之间的关系，探究两者之间的影响机制，以期为诶政策制定者提供些有价值的信息。1.3 研究方法与框架本文探讨银行信贷对房地产价格的影响，分析信贷增长在房地产上涨中的推动作用。首先，本文通过历史回顾的方法对历史的事件回顾，阐述了房价上涨过快带来的危险后果。在分析两者关系的同时，本文运用了一元线性回归的方法。最后，针对我国国情防范信贷增长背景下房地产价格过快增长，结合本文研究结论，提出建议。第二章 房地产信贷与房价上涨历史回顾 2.1 2007年美国房地产次贷危机 (1)危机产生背景 次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言的,两者服务对象均为贷款购房者。美国人一般都有个人的信用评级,以660分为及格线,大于660分的被视为优质受贷者,而低于660分的则是次级受贷者。由于优质抵押贷款门槛较高,信用程度较差的贷款者便转向次级贷款,该类贷款对信用要求程度不高,但贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%,由此吸引了不少发放贷款的机构,但是由于次级贷款的逾期还款比例高,次级市场放贷机构面临的风险也就更大。从1994-2005年,次级抵押贷款年平均总额增加25%,2006年使得次级抵押贷款资产总规模达到6400亿美元,相当于2001年规模的5.3倍。 (2)危机产生的根源 美国次级抵押贷款所存在的问题其实早在2002年就已经出现,当时垄断抵押贷款市场的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司由于财务问题而受到政府部门的调查,其他机构便趁机进入抵贷市场。但与前两家垄断抵贷公司之前制定了明确的放贷标准相比,后来进入的那些放贷机构由于受利益驱使几乎敞开钱袋向购房者发放贷款,一些贷款机构甚至推出了“零首付、零文件”的贷款方式,即贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明。各种房贷的金融机构受次级贷款市场的影响纷纷降低住房消费者市场准入标准,从而使得大量偿还能力很弱的借款者进入市场。 (3) 事件总结 持续的低利率政策,促进了房地产价格的持续高涨,宽松的贷款资格审核活跃了美国房地产交易市场。但是,美国金融市场这种快速的盲目扩张,为日后的次贷危机的产生埋下了危险的种子。 2.2 19831990年日本房地产价格快速上涨 (1)危机产生背景 1990年,日本地价与物价指数之比1986年为25.2,1990年涨到了68.2,短短四年上涨了近3倍。日本房地产价格高峰期时,本土土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。1990年起日本房地产价格全面崩溃,到1999年地价己连续九年下跌,甚至跌破了80年代初期的水平,同时大量的银行、企业和个人破产倒闭。泡沫经济崩溃导致了日本经济陷入了长达十余年的严重经济衰退 (2)危机产生的根源 为了对抗20世纪80年代中期以来日元大幅度升值所引起的“高日元萧条”,日本政府采取的“长期保持超低贴现率”和“超额的货币供应”等积极的货币政策以及“银行的信用创造”是形成泡沫的主要因素。房地产泡沫中银行与企业、个人之间形成一个“正反馈”:银行大量发放抵押贷款,企业和个人以此进行地产投机,并以土地为担保再次获得贷款,如此循环反复贷款,1986年到1989年日本银行不动产抵押贷款的年增长率都在20%以上,随着银行土地抵押贷款的急剧膨胀,地产泡沫越吹越大。日元升值、股市泡沫所带来的巨大财富效应极大地刺激了日本国民对房地产的需求。 (3) 事件总结 低利率、超额货币供应、大量银行贷款以及巨大的财富效应等等在泡沫膨胀过程中起到了关键性的作用。通过提高利率、执行紧缩性货币政策和紧缩性财政税收政策、严格信贷管制等政策措施可以将泡沫挤出。 2.3 19971998年泰国房地产价格上涨 (1)危机产生背景 20世纪80年代以来,泰国进行产业结构调整,实行出口导向型的经济发展战 略,促进了泰国经济的繁荣。长时间的经济高速发展使得国民对未来的形势极为乐观,在这种情况下包括商业银行在内的各种银行采取信贷扩张的策略,使得泰国信用规模急剧膨胀。然而银行贷款的增加很大一部分并没有用于生产部门,而大多流向了非贸易部门,如房地产、证券等。从1992年至1997年7月,泰国的地价以每年40%的速度增长,某些地段甚至在一年内上涨了14倍之多。银行信贷的过渡扩张,金融公司大量介入证券和房地产领域,银行不良贷款剧增。 在银行信贷的大量扩张下,泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨,房地产业的超高利润更是吸引了大量的国际资本,两者相互作用,房地产价格迅速膨胀。1989年泰国的住房贷款总额为1459亿泰铢,到了1996年这个数字超过了7900亿泰铢,七年时间增加了五倍之多。与银行贷款过度扩张相伴的是泰国的房地产价格持续上涨,而且涨幅惊人。据泰国银行的统计,从1988年1997年金融危机爆发的10年间,泰国的土地价格一直快速上升。1988年1992年间,地价以平均每年10%30%的速度上涨,而1992年1997年7月,土地价格的上涨更是高达每年40%,某些地方的地价一年竟然上涨了14倍之多。1997年,泰国的新增空置住宅85万套,仅首都曼谷就有35万套空置新房,空置率已经高达21%62。 到了1996年,国际机电市场不景气使得泰国的国际贸易地位急剧下降,贸易赤字持续增加,加之泰国政府对国际局势判断和经济政策出现一系列失误,而且泰国本身金融体系不健全,监管十分的薄弱,所有这些都使得市场对于不断累积的风险有所觉察。泰国的股市从1995年底开始下跌,到1997年4月股市已经下降了70%。其中房地产类股票累积跌幅高达85%,银行和金融机构类股票累积跌幅也高达80%。而且很多国际投资基金着手撤出泰国,对泰国的汇率造成了巨大的压力,泰国中央银行在苦撑数月后宣告最终泰铢保卫战失败,不得不放弃固定汇率制度,实行“管理下的浮动汇率制度”,导致汇市和股市的进一步下跌,泰铢贬值1倍以上,而股市1997年底仅为年初的三分之一,房地产价格也迅速下跌,仅1997年下半年就缩水近30%。 (资料来源：CSSCI学术论文网)2.4 经验总结纵观上述国家和地区所发生的信贷增长背景下房地产价格历程及其带来的影响，可归纳其共同点，可以总结如下借鉴的经验教训：（1） 治理房地产价格泡沫时要重视结构信贷政策。（2） 银行信贷行为在房地产波动中都发挥着重要的作用。（3） 银行信贷行为在房地产价格上涨中发挥着推波助澜的作用。第三章 我国房地产信贷现状分析由于房地产产品供给和消费的特性，房地产开发和消费都离不开金融机构的参与。房地产信贷旨在房地产开发、流通和消费过程中金融机构发放给开发商、消费者等市场主体的各种短期和长期贷款，其中主要的是房地产开发贷款和住房个人抵押贷款。3.1我国房地产信贷的发展3.1.1 我国房地产信贷的特点就当前中国经济问题来说，房地产市场的信贷管理与风险控制，应该是当前中国金融市场的核心所在。如何来做房地产信贷风险管理，基本思路有：一是要采取严密科学的态度了解房地产市场发展态势，并通过有效的机制及工具科学评估房地产业的风险。也就是说，商业银行对房地产服务与支持并非是站在人云亦云的基础上，而站在科学规范风险评估的基础上，正确评估房地产业的风险，并根据这些评估来改进对房地产业的支持方式与力度。二是商业银行对房地产的支持，重点放在个人住房消费贷款上，而不是鼓励房地产市场炒作与投机。这样，房地产政策既与房地产的民生性结合，也是国内房地产市场得以持续发展根本所在。三是为了强调房地产的个人住房购买的消费性，中央政府不仅是简化个人住房消费贷款制度，也要完善及规范这些住房消费贷款制度。（资料来源：周小川关于金融问题的讲话）3.1.2 我国房地产信贷的意义 银行具有通过信贷扩张使金融支持力度提高的能力，从而增加信贷货币供给。如果没有金融不部门信贷扩张所产生的货币创造，投资和经济增长是不可能。然而，在金融支持力度提高时，又对整体经济造成冲击，使资产泡沫的形成。房地产业与银行业具有共生共荣的互动关系，房地产的发展离不开银行业的支持，商业银行贷款为高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源，而房地产信贷则是银行业的一项重要内容。（资料来源：中国证券报）3.2 我国房地产信贷市场的现状本节通过对我国现阶段房地产市场信贷的数据收集，探讨房地产信贷对房地产价格的影响。（1） 房地产开发企业的资金快来源表3.1 我国2001年2010年房地产开发资金来源 单位：亿元年度年度累计投入国内贷款年度累计利用外资年度累计自筹资金年度累计其它资金年度累计20017696.391692.2135.72183.963670.5620029749.952220.34157.232738.454619.9200313196.923138.271703770.696106.05200417168.773158.41228.25207.568562.59200521178.483834.7251.967038.9510034.8200626880.215263.4394.448587.0812635.3200737256.626960.98649.991177217873.652008381467257728.681508115082200957128112934701790627459201072494.34125404402675019020（数据来源：wind金融资讯数据库）表3.2 2001-2010我国商品房平均销售价格年份商品房平均售价（元/m2）房价增长率%20012170200222503.69200323594.842004277817.762005316814.04200633676.282007386414.76200839191.42200939781.52010503326.01第四章 我国房地产信贷规模对房地产价格影响的相关分析4.1 一元一次相关回归分析 本节选取了我国房地产市场的具体数据，通过一元线性回归分析分析了信贷支持与房地产业的关系，确定了我国银行信贷对房地产价格的促进作用。图1：银行信贷与商品房销售价格关系图图2：银行信贷与商品房均价的一元相关分析图4.2 相关分析结论2001年至2010之间的银行贷款和房地产价格变动趋势如图1所示。我国商品房价格在20012006年出现了比较平缓的上涨，而从2008年开始到2010，商品房价格出现了大幅度快速上涨。银行贷款从2001年至今一直快速增加。银行贷款和房地产价格变动的相关系数为08975，基本同步增长，并保持较高的相关性。4.3 本章小结通过上述的分析，可以得出以下结论：（1）目前我国的房地产价格的变化暂失理性，房地产投机较为普遍。（2）房地产价格周期受房地产投资周期的影响，与其变化具有一致性，依存关系明显。二者之间具有明显的影响和被影响关系。房地产价格变化对于银行信贷的变化来说有一定的滞后性，滞后期通过回归分析可以认为是3- 4 年的时间。（3）当期的房地产投资增长绝对量与当期的房价增长绝对量之间有较为明显的相关性，可以认为当期的投资增长对当期的房地产价格增长有较大的影响。由于我国的房地产企业的资金绝大多数来源于银行贷款，因此，可以说银行对房地产业的信贷规模和速度是影响房地产价格变化的重要因素。也即是房地产的价格与银行的房地产信贷有明显的正相关关系。（4）房地产投资增长变化对当期及滞后三期的房地产价格增长变化有显著的影响，特别是对滞后二、三期的影响显著。相反，房地产价格的上涨在一定程度上也使得银行向房地产企业或居民发放房地产开发贷款及住房抵押贷款增加，但只对当期和滞后一期有影响，对滞后二期之后的影响不大。因此，从一定的意义上说，目前房地产信贷膨胀而引起的需求拉动是房地价格上升的重要原因之一。第五章 结论与建议5.1 结论 通过对房地产商品房价格与银行信贷进行相关和回归的对比分析，可以看出银行信贷与房地产