土地增值税计算方法.docx

土地增值税计算方法 发布时间:2008-10-17 来源：潍坊市地方税务局 土地增值额=转让房地产所取得的收入规定扣除项目金额 土地增值税的计算公式：应交税额=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数土地增值税超率累进税率表级数土地增值额税率（%）速算扣除系数1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分30 0 2 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40 5% 3 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50 15% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60 35% 说明：输入增值额和扣除项目金额时，请查阅相关规定。土地增值税计算方法2007年03月21日 星期三 23:24土地增值税税额计算公式： （一）增值额未超过扣除项目金额土地增值税税额增值额 （二）增值额超过扣除项目金额，未超过的土地增值税税额增值额扣除项目金额 （三）增值额超过扣除项目金额，未超过的土地增值税税额增值额扣除项目金额 （四）增值额超过扣除项目金额土地增值税税额增值额扣除项目金额 公式中的，为速算扣除系数。 可扣除项目包括： （一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 土地增值税计算方法附一：土地增值税计算方法第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额超过扣除项目金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额增值额30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额增值额40%-扣除项目金额5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额增值额50%-扣除项目金额15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。附二：税基计算：其中（一）、（二）条项目加计20%的扣除额，详见第六条说明第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税增值额税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额超过扣除项目金额50的部分，税率为30。增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50土地增值税税额=增值额30（二）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税税额增值额40扣除项目金额5（三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15（四）增值额超过扣除项目金额200土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35公式中的5，15，35为速算扣除系数。土地增值税应纳税额计算方法 2007年11月06日 来源：辽宁税务网 1、计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。 增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 （一）收入的确定 按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算成货币收入；对于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。 对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。 （二）扣除项目及其金额 按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括： 1为取得土地使用权所支付的金额 为取得土地使用权所支付的金额具体是指企业为取得土地使用权而支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。其中，“为取得土地使用权而支付的地价款”因土地使用权取得方式不同而有三种情况：以出让方式取得国有土地使用权的，为企业向国家支付的土地出让金；以无偿划拨方式取得国有土地使用权的，为转让土地使用权时按规定向国家补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为转让时支付的地价款。 对于为取得土地使用权所支付的金额，在计算增值额时准予按实际支出金额扣除。 2开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本） 房地产开发成本是指包括企业开发房地产开发项目实际发生的成本支出，具体包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出）、建筑安装工程费（指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用（指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房推销等）。 按照规定，对于房地产开发成本，在计算增值额时准予按实际发生数扣除。 3开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 在房地产开发企业的日常会计核算中，企业发生的有关费用（包括为进行房地产开发而向银行进行贷款需支付的利息费用）都是按照实际发生额计入管理费用、销售费用和财务费用。在计算土地增值税时，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前两条规定（指为取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本）计算的金额之和的5以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前两项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。 以上两种计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 4旧房及建筑物评估价格 旧房和建筑物的评估价格是指企业在转让已使用过的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格。旧房及建筑物评估价格须经当地主管税务机关确认。按照规定，企业转让旧房及建筑物，应按评估价格计算扣除项目的金额。对于取得土地使用权时未支付地价款或者不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。按照规定，企业转让旧房及建筑物时因计算纳税需要对房地产进行评估而支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。但是，对于纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用则不允许在计算土地增值税时予以扣除。 5与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金包括企业在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税。对于与转让房地产有关的税金，在计算增值额时准予按实际缴纳金额扣除。企业转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金扣除。 6财政部确定的其他扣除项目。按照规定，房地产开发企业，可以按照上述第一、二项金额之和加计20的扣除额。但是对取得土地使用权后未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款、缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。 此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除：（1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时代收费用也可以扣除，但不得作为加计20的基数。（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用也不得扣除。 按照规定，土地增值税以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算分摊，或者按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。 如果企业转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有正当的理由，或者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金额不真实，主管税务机关将按照房地产评估价格（指经过当地主管税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格）计算征税。具体而言，如果企业隐瞒、虚报房地产成交价格的；应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估这里所说的同类房地产的市场交易价格，是指在评估被转让的房地产时，选取多座与该房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格上的比较，并且依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易价格相关的因素对价格的影响程度，对有关数据进行调整，最后确定一个比较合理的市场评估价格。税务机关在征收土地增值税时，根据上述评估价格确定房地产开发企业转让房地产的收入。 如果房地产开发企业提供扣除项目金额不实（指房地产开发企业在纳税申报时，不据实申报扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容和金额），应由评估机构对评估出的房产重置成本价，乘以房产的成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并用该房产所座落土地的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。 如果转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由（房地产开发企业申报的转让房地产的成交价格低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时确定的正常交易价格，企业又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释），税务机关按评估的市场交易价格确定其实际成交价格，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。 2、税率 土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。 （2）增值额超过扣除项目金额50、未超过100的部分，税率为40。 （3）增值额超过扣除项目金额100、未超过200的部分，税率为50。 （4）增值额超过扣除项目金额200的部分，税率