XXXX年洛阳市上半年房地产市场报告.ppt

2012年洛阳名门盛世半年报 2 2012年市场政策环境 2011年6月 2012年6月百城价格指数 6月百城住宅均价环比止跌回升 同比继续下降 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据 2012年6月 全国100个城市住宅平均价格为8688元 平方米 连续9个月环比下跌后本月小幅上涨0 05 同比来看 本月继续下降 降幅为1 90 较上月扩大0 37个百分点 在货币政策微调的背景下 成交量连续三个月同比大幅回升 购房买房意愿逐渐加强 楼市形势回暖趋势日渐明显 以重点城市为主的多数城市楼盘项目取消折扣甚至略微调高价格 使得全国住宅平均价格微幅上涨 全国房地产市场运行现状分析 全国房地产市场运行现状分析 2012年1月 6月 第1 26周 15个二三线城市商品住宅成交量变化 2012年1月 6月 第1 26周 一线城市商品住宅成交量变化 6月份重点城市商品住宅成交持续放量 北京尤甚 数据显示 6月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量同环比延续回升趋势 环比来看 除深圳环比下降9 外 一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量均较上月有所提高 其中北京增幅近五成 成去年同期相比 北京增幅达128 再创新高 广州同比增长32 上海和深圳增幅接近二成 典型二三线城市同比增幅超八成 进入6月以来 央行三年半来首次降息 货币政策有所放松 同时地方微调不止 再者 百城价格指数据显示 本月价格略微上涨 购房者购房预期增强 长期积聚的刚性需求有所释放 成交量延续回升之势 政府住宅用地供应更加务实 全国房地产市场运行现状分析 2012年住房用地供应计划缩减 但仍明显高于过去几年实际供应水平 5月18日 国土资源部日前发布公告称 2012年全国住房用地计划供应17 26万公顷 相比去年计划供应的21 8万公顷减少21 相比去年实际供应增加38 早在今年2月国土部发布通知 指出今年城市住房用地供应不低于过去5年年均实际供应量 住房用地供应八成用于保障房和中小套型商品房 2012年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应13 69万公顷 占总量的79 3 今年保障房用地拟供应5 01万公顷 能够落实2012年 新开工700万套以上 保障性安居工程用地 应保尽保 的目标任务 2012年住宅用地计划17 26万公顷 根据近几年计划完成率在六成左右 考虑到今年以来全国及主要城市土地市场成交低迷 即使按70 的计划完成率计算 2012年住宅用地实际供应约为12万公顷 与2011年的实际供应量 12 5万公顷 相比略有下降 虽然短期成交量将逐渐企稳 但期待 量价齐飞 为时尚早 由于主要城市库存压力依然明显 中央的货币政策微调 预调也是逐步的 特别是刚需客户对于价格的敏感度较高 因此价格仍将趋稳 即刻反弹的可能性不大 当前各地政府纷纷对楼市调控政策展开 微调 使得未来楼市的走向充满了不确定性 全国房地产市场运行现状分析 稳增长背景下 房地产政策以稳定为主 洛阳市宏观经济运行现状分析 洛阳GDP增长状况 2011年度洛阳市实现生产总值2723亿元 同比增长12 8 经济依然处于快速发展状态 从数据来看 洛阳市并未受到全国经济增长放缓的影响 随着洛阳市中原经济区副中心城市地位正式明确 城市经济必将处于更快速的发展 而良好发展的经济基础必将带动居民收入增长 商业繁荣 以及房地产市场需求的增加 整体地产市场供需走势 洛阳市宏观经济运行现状分析 由于2011年房地产政策层层紧逼 不仅涉及投资客户 使在潜在客户陷入观望 2011年销量大幅下滑 市场低迷 进入2012年洛阳市一片以价换量情况下 刚需客户得到一定释放 成交稳步上升 2012年1 6月洛阳市新增商品房供应196 45万 成交量为124 17万 呈现明显的供过于求状态 10 2 2012年市场政策环境 年度政策盘点解读及分析 洛阳市典型政策解读及分析 洛阳市城市建设及规划 央行再下调存款准备金率 房贷可能再现利率优惠 在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下 央行年内第二次下调存款准备金率0 5个百分点 从5月18日开始执行 温家宝 宏调要及时预调微调 严格实施楼市限购 5月19日下午 温家宝在武汉主持召开座谈会 温家宝在会议上指出 要稳定房地产市场调控政策 严格实施差别化住房信贷 税收政策和限购政策 采取有效措施增加普通商品房供给 继续推进保障性安居工程建设 促进房地产市场平稳健康发展 逾10城市松绑公积金贷款 保护刚需曲线救市 各地政府支持首套刚需购房者的微调政策仍在不断出台 从目前市场来看 信贷的松动给市场走出底部提供了货币支持 从整体市场来看 预计部分项目的成交量会逐渐增加 但是整体市场限购限贷依然未松 所以价格依然会在购买力不足的情况下有所调整 5月楼市成交创调控后新高 刚需入市 刚需入市之下 5月北京新房成交量恢复到调控前水平 而全国54个典型城市累计成交已创2011年初新一轮调控以来的月度新高 国务院 要把稳增长放在更重要的位置 5月23日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 分析经济形势 部署近期工作 会议强调 要把稳增长放在更重要的位置 同时要结构性减税 并加快现有重大项目建设等刺激措施 关于房地产行业 文件称 政府将稳定和严格实施房地产市场调控政策 年度政策盘点解读及分析 洛阳市典型政策解读及分析 新的 洛阳市房屋专项维修资金管理办法 施行 6月1日起 洛阳市房屋专项维修资金管理办法 施行 办法 中对房屋维修资金的定义 交存 使用以及监督管理等方面进行了详细规定 洛阳市房屋专项维修资金交存数额下调 洛阳市房屋专项维修资金交存标准是按照 洛阳市物业管理办法 2007年市政府第95号令 规定的购房款的2 至3 执行的 按照国家指导性规定 会议原则通过的 洛阳市房屋专项维修资金管理办法 将我市房屋维修资金交存比例统一为建筑安装工程每平方米造价的5 市有关部门将根据这一比例确定和公布具体数字 并将根据市场动态每两年调整一次 根据市住建部门和造价部门提供的数字 调整后 我市房屋专项维修资金首期交存的金额远低于现在执行的标准 闲置土地 囤地炒地者将被禁止在一定期限内竞买或购置土地 据悉 市纪委 市监察局 市国土资源局将从本月下旬开始 在全市开展囤地圈地 违规用地 土地闲置浪费问题专项治理 行动将持续至7月底 这次专项治理行动将对2006年以来违反国家政策囤地圈地 违规用地和闲置浪费土地等问题进行全面治理 此外 国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定 规定动工开发建设日期 自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的 已动工开发建设 但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1 3或者已投资额占总投资额不足25 且未经原批准用地的政府批准 中止开发建设连续满1年的 根据有关规定也将被认定为闲置土地 洛阳市城市建设及规划 一心 洛阳中心城区 强化中心城区经济规模和人口规模 提升功能 带动周边城镇发展 提高区域辐射力 两轴 依托东西向和南北向综合运输通道形成的城镇集聚带 是城镇发展的重要地区 应优先发展 三区 东北部城镇密集区 是推进城镇化的重点地带 洛阳未来经济增长最具发展潜力和活力的地带 中西部产业集聚区 大力推动工业化进程 西南部山区生态保护区 应注重生态环境保护 中心城区建成中原城市群重要的增长极核 以交通设施建设为先导 优化调整圈层结构 市区工业适度向外疏散 促进周边卫星城镇发展 培育栾川作为南部新的增长点 带动南部地区发展 市域城镇空间结构形成 一心 两轴 三区 洛阳市未来城市规划 洛阳市城市建设及规划 一中心 即做大做强洛阳中心城市 五组团 为吉利区 新安县 孟津县 宜阳县 伊川县抱团发展 打造 半小时经济圈 四支撑 即充分发挥汝阳 嵩县 栾川 洛宁等四县地域广阔 资源丰富 生态良好的潜在优势 后发优势 形成全市整体发展的强力支撑 十二五年规划纲要 指明了洛阳未来发展方向 根据 中共中央和河南省委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议 和 中原经济区建设纲要 试行 精神 结合洛阳实际 洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 正式出台 纲要 围绕洛阳城市定位 将 一中心五组团四支撑 作为洛阳 十二五 发展的总体布局 实现中心城市和县 市 区 统筹发展 集聚发展 二 洛阳市土地市场分析 洛阳市土地成交分析 洛阳市土地成交分析 2012年1 6月洛阳市土地成交18宗 共56 68万 主要以四月份成交为主 2012年洛阳市土地成交月度走势图 2012年1 6月份 洛阳市共供应土地18宗 56 68万 其中新区以供应7宗 38 22万 占据首位 占总供应量的77 区工区位居第二位 供应3宗 共7 3万 占总供应量的14 伊滨区供应2宗 共2 2万 占总供应量的4 其次为经开区2宗 1 95万 占总供应量的4 涧西区 洛龙土地供应量极小 新区是供地热点 而老城区空间发展受限 土地稀缺性日益明显 洛阳市土地成交分析 2012年1 5月洛阳土地成交区域 宗 2012年1 5月洛阳土地成交区域 面积万m2 2 洛阳市商品房住宅分析 3 洛阳市商品房非住宅分析 洛阳市商品房分析 2012年上半年 洛阳房地产市场供量充足 近四个月有将近150万 入市产品 保持了高额的市场供量 除去四月总销量 市场形成近50万 的产品积压 近四个月市场销量相对保持稳定 紧缩政策效果已经充分显现 通胀回落 楼市成交锐减 房价基本停涨 在此背景下 2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果 引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善 控 的趋势减弱 而 稳 则成为调控主旋律 洛阳市商品房住宅分析 洛阳房地产住宅市场自国家宏观政策调控以来 环比2011年5月 市场销售出现了小幅度下滑现象 基本保持平稳状态 而与上两个月相比 销售略微呈现上涨态势 出现此态势的前提是基于目前洛阳房地产市场的开发商以降价换量 频推特价房策略 刚需客户而因得到一定的释放 2012年洛阳楼市的需求结构仍会进一步调整 未来五年之内 仍是人口红利期 以婚房为主导的刚需仍将占市场的主导份额 城市的扩容 将吸引更多的郊县客户进城置业 旧城改造 拆迁也将释放一大批置业需求 改善型需求的规模将进一步扩大 虽然受到政策的影响 虽然都有抄底的心态 但是对高品质生活的追求 居住条件的进一步改善 将成为收入和财富不断增加和积累的第一需求 洛阳市商品房非宅分析 开发商受现阶段政策限制 对住宅推盘愈加谨慎 而洛阳房地产市场现阶段因为市场不成熟而形成的机会点就成为开发商关注的重点 3 4月的非住宅市场高额供量也造成了市场销售量激增 超出前期月度销量据近一倍以上 非住宅市场的利好转化显现出 未来非住宅市场或将迎来新一轮高峰 在住宅销售受阻的情况下 商业项目开盘增多 1 6月各楼盘均加大了商铺的推广销售力度 经济增长放缓 各项指标显著下行 5月中下旬 温总理提出 稳增长 的目标 稳增长 不是 保增长 为配合把 稳增长 放到更加重要的位置 相信会有有关配套的刺激政策出台 但这种刺激政策不会像2008年年末 四万亿 政策那么强烈 那么猛 6 8 央行三年半首次降息0 25个百分点 无疑又给市场注入一剂强心针 预示着下半年适度宽松的货币政策拉开帷幕 国家刺激消费和投资的意图明显 整体楼市或进入复上行通道 供应方面 库存依然高企 新盘的供应量会逐步放量 上半年帝豪上院 顺驰城四期等楼盘拿到预售证却没有开盘 龙城2期 山水华府高层5月获得预售 短期市场竞争将会愈演愈烈 需求方面 刚需依然是楼市成交主力 改善性需求在信贷和政策放松的前提下逐步入市 客户观望情绪会有所缓解 未来楼市成交在价格稳定的基础上或保持相对稳定的销量 但是随着进入6 7 8月的天气炎热 楼市的传统淡季 成交也会出现一定的波动 价格方面 政策微调 地方各种刺激政策出台 消费者和开发商对市场预期提升 经济刺激政策 消费者置业情绪受到鼓舞 信贷放松 开发商资金压力有所缓解制造了下半年价格上升的可能性 但是中央调控不可能全面放松 保持房价稳定依然是调控方向 经济下滑 消费者对投资更为谨慎 对价格更为敏感 库存高企 供应增加 市场供需趋于平衡 未来决定价格的因素更多的取决于市场供需的关系 洛阳市场小结 区域现状及规划 区域商品房数据分析 典型楼盘分析 涧西区 区域现状及规划 涧西区是洛阳主城核心区域 教育 医疗 商业等各项配套完善 在售楼盘多集中在南昌路沿线 品质大盘居多 2012年该区域供应主要有山水华府 美景阁 京熙帝景 香港城5期 世纪华阳6期等 区域竞争压力较大 在全国楼市成交冷淡的背景下 各项目推盘将更为谨慎 涧西区 区位优势显著 各种配套齐全 在洛阳楼市里一向与洛南新区划河而至 二分天下 各种名盘 大盘齐聚于此 规划内在售或已售楼盘高达20余个 发达的工业是涧西区经济发展的坚实基础 涧西区是闻名全国的重工业基地 工业企业云集 辖区内有一拖集团 中信重机公司 洛轴集团 洛阳铜加工集团 北方企业集团等198家部 省 市属企业 是中国农机 矿山机械 摩托车 铜材 轴承 耐火材料等产品主要产地 十二五 时期 涧西区将进入城市现代化的快速提升期 现代服务经济的快速发展期 城市建设的快速推进期 其核心就是加快推进涧西老工业基地振兴转型 涧西区 区域商品房数据分析 涧西区代表楼盘分析 中泰世纪花城五期 新区 区域现状及规划 新区自成立至今已经过11年的开发建设 无论从城市形象及各项配套设施均不断完善 已成为洛阳城市新名片 随着新区城市新核心地位的呈现 房地产业也蓬勃发展 2012年除滨河景观带 市府核心区两大主力区域外 高铁板块成为新区楼市发展的新星 三大板块集合发力 新区在售楼盘无论供应还是销售均数全市之最 作为洛阳市重点建设发展区域 新区在售项目众多并且大盘云集 占地百亩以上项目占七成以上 价格方面 新区项目在政府新的规划理念下开发建设 加之大型知名地产开发商的进驻 楼盘销售价格高于洛阳平均水平 核心区域售价多为6000元 以上 泉舜财富中心 宝龙城市广场 东方今典 九鼎中和湾等13个项目推出续期 盛唐至尊 绿都塞纳春天 建业龙城 世贸公馆等9个项目入市 在售项目中2个进入尾盘阶段 3个已售罄 新区待售项目3个 而备受关注的大曌国际 正大广场城市综合体项目 已于2011年奠基 两个项目体量较大 涵盖业态多 未来将为新区整体形象及商业档次的提升添彩 从目前新区在售项目来看 在售项目多为续期并且去化速度较快 再从土地出让信息来看 新区土地出让的绝对优势地位被经开区 伊滨区取代 预计未来新区市场供应较前期将有所下降 新区 区域商品房数据分析 新区 区域商品房数据分析 新区代表楼盘分析 泉舜财富中心 西工区 区域现状及规划 西工区项目较多 但供应有限 在售项目10个 其中凯旋国际广场 香榭里黎明 富第城 华源河畔明珠4个项目处于清盘阶段 楼盘主要集中分布在区域中心 王城大道两侧和铁路沿线 区域中心楼盘表现出体量小 价格高 去化快的特点 王城大道版块六建名优雅筑2期未售 中迈红东方深陷拆迁问题不能自拔 使得升龙广场一枝独秀 铁路沿线版块表现较为活跃 亚秀丽都 顺峰状元府邸 帝豪上院等项目均有新产品推售 巨隆星城 衡达地标等小体量新盘亮相 西工区 区域商品房数据分析 西工区 区域商品房数据分析 西工区代表楼盘分析 升龙广场 老城区 区域现状及规划 受制于区域内发展空间限制 本区域楼盘较为分散 此外 无论是价格还是推售面积上 老城 瀍河区依然位于洛阳市整体市场的下游 老城 瀍河在售项目7个 恒大绿洲销售依然平稳推进 另一千亩大盘鼎城入市成为本区域内最值得关注的事件之一 虽然稀缺电梯洋房吸引了改善性需求客户 一期销售情况良好 但是错过了2011年上半年最佳入市时机 2012年房源销售压力倍增 银城东方处于尾盘阶段 亚威古城天街住宅售罄 正在推售商铺 近年来 随着洛阳城市框架的拉大和新区开发步伐的加快 老城实施了大规模的旧城改造 老城区作为洛阳数千年来留存至今的唯一城池主体 文化底蕴深厚 历史遗迹众多 拥有得天独厚的文化资源优势 洛阳国际文化旅游名城的新定位 重点安排了投资60亿元的古城历史街区项目 投资10亿元的老子道教文化园区项目 以隋唐洛阳城宫城核心区保护展示工程为依托的隋唐河洛文化创意产业园区项目 以及投资5亿元的定鼎路现代文化演艺广场项目 老城区 区域商品房数据分析 老城区代表楼盘分析 恒大绿洲 经开区 区域现状及规划 在新区拓展东扩的背景下 经济开发区成为整个大新区的核心地带 是连接中心城区和伊滨区的重要纽带 政府对洛阳新区的全新定位 服务业聚集的现代化新城区 给经济开发区提供了前所未有的发展机遇 区位优势得天独厚 是新区东部组团的龙首区域 焦枝铁路 龙门大道 开元大道纵横其间 与陇海铁路 连霍高速 二广高速 环城高速立体交叉成网 随着高铁龙门站的开通 经济开发区同步进入高铁时代 以现代产业 商务为主导的生态新城区 开元门生态商务办公区 EBD 目前已全面启动 长厦门EBD 恒生科技园等项目纷纷入驻 信息服务业产业园区 洛阳国家863软件孵化器项目等一个个富有特色的重量级项目扎实推进 洛阳经济开发区正全面崛起 经济开发区楼盘主要沿开元大道两侧分布 在售项目3个 其中世纪华景开盘热销 鑫和佳园1期处于清盘阶段 明鑫亿万国际已中断销售 待售项目7个 恒生科技园项目售房部开放 接受咨询 长厦门EBD户外出街 863 乾坤御苑 百汇城等项目都还在推进中 目前区域内还有恒联黄金城 鼎盛国际 开元壹号等大体量综合性项目正在积极筹建 经开区 区域商品房数据分析 伊滨区 区域现状及规划 洛阳是一个极具发展潜力和特色文化的城市 承担