XXXX年全国房地产市场展望报告_34PPT_中原.ppt

2011年全国房地产展望 大深圳资源中心总经理任壮2011年 中原观点 2011年是政策年 估计二三线城市比较乐观 部分地区出现补涨 若政策明晰 则2011较为乐观 成交虽然会减少 但对中原的影响相对较少 对2011年 持审慎乐观态度 2011会于一线城市进行深化地产代理业务 并加速进驻二线城市 目录 2011年中国经济走势2010年中国房地产小结2011年市场预测 2011年中国经济走势 扩大内需 减少对出口的依赖 投资 铁公基 对GDP拉动日渐式微出口趋于稳定2011外需的拉动可能为零 预计为0 3 扩大内需 将是未来中国经济增长的新动力内需型经济已经来临 经济转型 制造业行业集中度增高 行业集中度增高意味产业链上游 如研发 品牌 设计等更占优势消费水平也会等到进一步释放 内地市场面临从初级消费到情感消费的升级 城市化进程加快 方式政策从 土地 城市化转向 人 的城市化 1990年城市化率 19 人口数 11 4亿 2005年城市化率 43 人口数 13 1亿 2010年城市化率 60 人口数 14 1亿 通胀来临 工资及物价有提高的压力2010年控制线3 实际3 3 2011年深圳企业工资平均增幅9 深圳中原基层员工基本工资增幅13 中国近五年 2006年一月 2010年五月 时间 CPI被系统的低估7 中国社会科学院徐奇 高铁布局 催生城市圈经济 华南大深圳区域亦受惠于高铁版图 欧亚大陆新 丝绸之路 中国高铁 五横五纵 二三线城市将是二级市场的发展重点一线城市的重点是三级市场 房地产两极化发展 两头大 中间小 高端豪宅物业 一般性住房 保障性住房 高端客户 投资客 普通百姓 低收入人群 中端市场面临微缩 中产阶级通过土地让资产升值的空间被极大压缩 工商铺未来会有巨大发展空间 2010年中国房地产小结 全国十大重点城市住宅用地累积供应和累积成交情况天津 武汉供应量最大 重庆 上海涨幅最高 全国十大重点城市住宅用地累积成交情况广州 上海引领一线 成都 武汉引领二线 1 11月 10个重点城市除深圳外累计成交量均超过去年同期 广州 上海增幅最高 二线城市中成都累计成交926万平方米 同比增加97 增幅位居二线城市首位 武汉次之 累积成交1500万平方米同比增加72 天津累计成交2342万平方米 成交量位居各大城市之首 2008年以来三类城市住宅平均月度销售面积走势以08年为参照值 武汉 成都 南昌 郑州 包头等二线城市市场发展快速 1 11月北京 上海等重点城市住宅月均销售面积皆低于2009年 但多数都超过2008年水平 一线城市北京 广州前11个月住宅销售面积较2009年降幅在30 40 之间 上海降幅介于40 50 深圳降幅高达52 和2008年相比 上海 深圳分别下降3 和24 北京和广州分别上涨29 和10 二线城市中 武汉较2009年小幅下降7 成都下降35 杭州 南京降幅介于50 60 和2008年相比 成都增长55 武汉增幅高达102 南昌和合肥降幅介于30 50 之间 和2008年相比 南昌 郑州增幅皆为68 包头增幅达到139 2009年以来城市住宅投资额全国占比走势分析二三线城市比重上升明显 一线城市开发投资额占比较2009年略有下降 二三线城市占比保持平稳 其他城市小幅上升 一线城市房地产开发投资额为13 0 较2009年全年下降1个百分点 二三线城市为42 6 与2009年全年持平 其他城市占比44 5 较2009年全年提高0 9个百分点 2009年来各类城市住宅销售额面积占全国比重走势 一线 二三线城市占比分别为5 2 和33 7 分别较2009年年底下降2 8个百分点和2 9个百分点 其他城市占比61 1 较2009年全年大幅提高5 7个百分点 2009以来全国房地产市场各资金来源增长率走势个人按揭从峰值走向波谷 外资增速最高 10年资金管制威力初现 2004年以来全国开发企业资金来源占比08年的比例为历史最危险时刻 现在自筹资金比例正趋向08年 2010年底 开发企业资金来源中的国内贷款占比为17 8 较2004 2009年历史平均水平低1 1个百分点 自筹资金占比为37 7 较2009年提高6 3个百分点 接近2008年的39 5 定金及预付款 个人按揭贷款及其他资金来源占比分别为25 2 和18 3 分别较2009年下降2 7个百分点和1 9个百分点 2008年以来一线 二线代表性城市的价格走势杭州价格已趋向一线城市 主要城市2007年以来的新房价格指数一线 二线主要城市价格更加细分成3个阵营 1 11月 北京 武汉涨幅最大 分别为14 和13 上海 广州 杭州也超过10 深圳为9 天津和苏州分别为6 和4 北京 深圳 上海 广州 杭州 天津 苏州 青岛 南京武汉 成都 重庆 2008年以来部分城市二手房与新房成交面积比值北京 深圳 广州已趋向三级市场为主导 下个步入的可能是杭州 北京 上海等城市2010年1 11月二手房 新房成交量对比情况来看 深圳二手房 新房比值为3 1 1 明显高于2009年的2 2和2008年的1 1 北京为1 5 较2009年的1 3有所上升 显著高于2008年0 6的水平 广州为1 3 而2008年 2009年皆低于1 上海比值为0 9 较2009年1 0的水平有所下降 同期杭州 天津二手房 新房比值皆低于1 分别只有0 6 0 6和0 2 2009年至今重点开发企业销售额对比 万科增长72 3 同期 中海和保利分别增长30 7 和41 6 绿城 富力同比分别增长8 4 和19 5 万科规模领先优势更为明显 2009年 万科销售额分别是中海和保利的1 3倍和1 5倍 今年前11个月上升至1 7倍 万科和碧桂园 富力相比 万科销售额的倍数由2009年的2 7和2 5升至2010年前11个月的3 3和3 5 2009年以来10大开发企业销售面积全国占比 万科 恒大 保利 碧桂园 中海形成第一集团富力 绿城 世贸 金地 复地形成第二集团 第一集团 第二集团 2011年市场预测 政策不会放松 只会更加严格 房产税加息存款准备金率土地政策 提高首付贷款利率优惠将取消限购令限售令禁购令 地方政府 开发商 炒房者 2011 所有手段会悉数出台 春节后的加息与春节前的国八条相辅相成 2007年至今固定资产投资增速 CPI走势 当前的货币政策环境和2002年 2006年较为类似 在制定计划时 预计2011年M2增长率将参照2003 2006 2007年的计划制定 2011年货币政策的定调由之前的强调 稳定性 协调性和可持续性 改为强调 针对性 灵活性和有效性 货币政策逐步收紧 货币供应量增速有所放缓 利率将逐步上调 进入加息周期 针对二套 三套可能有惩罚性加息 四次加息后 将对市场产生重要影响 深圳2007年为例 目前二次加息 对市场影响有限 房产税出台将会对政策效果起到叠加作用 2011年 房产税出台 2006年 2010年三季度税收政策与房地产价格指数的关系 2011房地产整体价格小幅波动 经济周期将在周期的相对高位波动 并且波动幅度远小于前几年 房地产行业规模已巨大 成长在减缓 周期受房价影响大 销售增长将不足 行业毛利率增长受阻 从先行的市场周期来看 目前商品房销售价格增长过速已经得到初步遏制 2011年商品房销售价格上涨过大仍将引来政策的调控 为此 价格大幅度上涨已不可能 同时从目前市场购买实情看 价格的大幅下跌也不具备条件 全国房地产价格预测 11月可能是2011房价波谷 这是07年房地产调控的重大政策 在此之后大约15个月左右即08年末 开发商的资金最紧张 账面上货