宁波市房地产市场月报(XXXX年2月)同策咨询研展部.ppt

宁波市房地产市场月报 同策咨询 宁波市场策略中心 研展部2015 2 01 2015 2 28 2015年2月宁波市土地成交信息 2015年2月宏观经济及政策回顾 2015年2月宁波市住宅市场分析 2015年2月宁波市别墅分析 2015年2月宁波市项目开盘情况 2015年2月楼盘投放报广情况 2月宏观经济及政策回顾 业内称今年楼市政策基调松难期待出现大放水 近日 一条有关 楼市政策储备 的消息牵动着各方的眼球 楼市政策储备包括 降低二套房首付比例 以及将二手房交易营业税免征期间从五年恢复至两年 这两个政策 一个与房贷有关 一个与税收有关 都属于落地即会有效的政策 大招 上市房企3月集中推盘入市供应量有望增加 经历了年初两个月的季节性供应低迷后 楼市将迎来3月份的 小阳春 据了解 多家房企拟在3月集中推盘入市 业内人士预计 3月楼市成交量有望释放 房企将以平价促销方式加快项目周转 1 全国市场 2月重点宏观经济及政策回顾 不动产登记来袭楼市现紧张预期 备受关注的 不动产登记暂行条例 将于3月1日起正式实施 专家分析表示 条例的出台标志着不动产统一登记制度的正式建立 对房地产市场而言 将有利于摸清楼市 家底 并在一定程度上影响市场预期 房地产业即将实施营改增税率定为11 可能性最大 房地产业即将实施 营改增 风险管控成为企业头等大事 专家称 房地产建筑业 营改增 之后 企业的税负轻重主要取决于进项抵扣环节 2 政策法规 2月重点宏观经济及政策回顾 房地产板块去年涨幅跑赢大盘地产股羊年还接着涨吗 2014年股市 房地产绝对是值得标注的板块 在这一年里 全国各地楼市频繁出现房价崩盘的声音 中小开发商投资意愿大幅降低 但在过去一年 申万房地产指数却上涨了65 大量房地产个股实现翻番行情 那么 进入羊年 房地产股又将给我们呈现怎样一种走势呢 春节消费逊预期分析称节后降息机会大 春节黄金周刚刚结束 相关部门的数据已出炉 今年春节消费增幅下滑 整体经济仍显低迷 分析人士指出 种种迹象表明 当前经济下行压力偏大 货币政策保持宽松将是主旋律 再次降息时机已经成熟 3 宏观经济 2月重点宏观经济及政策回顾 金地 富力 雅居乐 花样年等房企评级被下调 受佳兆业事件影响 众多房企遭遇了信用评级下调 黑天鹅 在此背景下 外国热钱不二选择的中国房企不再是遭哄抢的 香饽饽 而是众资金规避的 黑乌鸦 华侨城因筹划重大事项继续停牌 2月26日 深圳华侨城股份有限公司刊发公告称 公司正在筹划重大事项 公司股票已于2015年1月22日开市起停牌 目前 相关事项仍在筹划过程中 尚具有不确定性 为维护投资者利益 避免公司股价异常波动 根据有关规定 经公司申请 公司股票将于2015年2月26日开市起继续停牌 4 房企动向 2月重点宏观经济及政策回顾 银泰系股东分家程少良半价受让京投银泰10 股权 中国银泰拟以协议转让的方式向程少良转让其持有的公司7500万股股份 占公司总股本的10 124 以协议签署日前六十个交易日公司股票收盘价均价的50 为基础 股权转让总价为2 775亿元 均价3 70元 股 仅为京投银泰最新股价8 08元的46 王健林 2020年万达文化产业要进入世界前五强 2015年伊始 万达集团海外并购的消息就接连而至 对此 业内人士认为 紧锣密鼓的海外并购背后是万达国际化战略的加速 而无论从空间层面还是内容层面 对万达集团的第四次转型都将产生巨大的助推力 万达谋求转型的路线日益清晰 4 房企动向 2月重点宏观经济及政策回顾 2月北京平均房贷利率为5 68 比上月略微下降 融360金融搜索平台日前发布的 春节前15城房贷调查 显示 今年2月北京平均房贷利率为5 68 比上月略微下降0 07 降幅在全国最具代表性的15个重点城市中排名第三 节后北京楼市成交量上涨难掩市场低迷主调 据北京市住建委数据显示 节后两日北京新建商品住宅和二手房住宅成交套数较春节前两日及去年同期均出现大幅上涨 最高同比上涨1077 1 而2月整体北京楼市不管是新房还是二手房市场 成交套数均出现大幅下跌 最高环比下跌56 4 2月北京楼市持续低迷 5 重点城市扫描 北京 2月重点宏观经济及政策回顾 降准预期 捂暖 上海楼市二三线城市仍休眠 在信贷政策 不动产条例即将实施等政策因素的作用下 上海楼市今年春节已经出现明显回暖 中原 德佑等多家房产中介数据显示 春节七天 上海新建商品住宅成交3830平方米 比去年春节交易增加29 3 也高于近4年春节平均交易量30 6 上海新天地将添两座购物中心计划年底开业 日前从新天地商业管理公司获悉 今年年内 商圈将增加两座购物中心 包括生活体验空间 HUBINDAO湖滨道 以及融合设计 艺术 美食 体验于一体的创意空间 THEHOUSE新里 两座购物中心均计划年底开业 6 重点城市扫描 上海 2月重点宏观经济及政策回顾 杭州等15城市将率先淘汰房产证换发不动产证 自3月1日起 不动产登记暂行条例 将正式入实操阶段 它的展开将为房地产税的征收起到基础性作用 并推动遗产税 物权保护等一揽子制度改革 杭州楼市春节期间休眠成交量基本被冰封苏醒或待元宵后 从杭州楼市近几天的成交数据来看 春节长假期间 市场活跃度下降 基本进入了 休眠模式 根据透明售房网的数据 2月18日至2月24日 杭州市区 包括余杭 萧山 富阳 新房成交量为19套 二手房成交量仅长假最后一天有6套 其余6天为零成交 7 重点城市扫描 杭州 2月重点宏观经济及政策回顾 不动产登记制度3月1日起正式实施宁波是试点城市 不动产登记3月1日起正式施行 国土资源部在其官方微博 国土之声 上表示 我部制定的不动产登记簿证样式将正式启用 并在文章后面发布了 不动产权证书 不动产登记证明 的样本 宁波轨交2号线1期今年5月前首列列车入驻调试 今年轨道交通2号线一期将通车试运营 眼下2号线各站点机电设备安装如火如荼 作为全线车辆维修的 大本营 2号线一期黄隘车辆段施工步入冲刺阶段 虽值新春佳节 工地却激战正酣 23日上午 记者来到了2号线一期工程黄隘施工段进行走访 8 宁波本地扫描 2月重点宏观经济及政策回顾 2月宁波市土地成交信息 1 宁波市土地成交 2月宁波市土地市场成交 1 宁波市土地成交 2月宁波市土地市场成交 2 宁波市土地成交走势 本月宁波大市共有15宗经营类土地成交 成交面积356577 环比下降0 5 成交总额216053万元 2月宁波市土地市场成交 2月宁波大市住宅成交情况分析 1 住宅市场 市区月成交TOP20 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 市区月成交TOP20 2月 成交排名前三的楼盘分别为和顺家园 乐筑良品 橄榄树雅苑 由于春节假期因素的影响 2月份的楼市成交比较冷淡 本月销量前十的楼盘分布比较分散且成交量均未破百 春节当月楼市遇冷已经成为一个常态 而随着2014年各种利好政策的出台加上楼价的下行 可供选择的楼盘大量出现 让老百姓买房变得更加理性 目前宁波市仍有4万多套可售住宅 今年上半年仍以去化跑量为主 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 成交分析 2015年2月宁波市区共计成交13 46万方 1119套 环比下降46 同比上涨102 7 成交均价为13131元 环比上涨2 3 同比下降7 8 2月份 宁波楼市虽涌现出一股 涨价 的小苗头 但春节期间宁波楼市却波澜不惊 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 各区成交分析 本月住宅市场比上个月相比几乎腰斩 2月共成交1119套 从各区域成交来看 鄞州区依然是成交主力 支撑了市场成交量的47 共计529套 其中主要贡献来源橄榄树雅苑 恒威国际城 维科馨院 万科金域传奇等 由于春节假期因素的影响 2015年2月宁波市住宅成交进入冷淡期 各区成交量均下降明显 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 成交面积段分析 2月成交项目以刚需楼盘为主 在图中可见2015年2月宁波市六区住宅成交主力面积段位于90 120平米的中小户型 占成交总量的41 源自于乐筑良品 橄榄树雅苑 花样年花郡 银亿东岸 维科馨院等90 120平主力户型楼盘 其次是120 150平米的中大型 占成交总量的26 随着刚需市场的逐渐饱和 刚需部分占比下滑 改善需求平稳 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 存量分析 2015年截至2月28日 市六区共计留存住宅类房源48096套 库存量相比1月份基本持平 虽然各种利好政策相继出台 楼市出现回暖迹象 但高库存的现状仍未改变 未来 去库存 仍是楼市主旋律 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 各区存量 存量主要分布集中在鄞州19622套和北仑区7815套 其次为江北区6632套 镇海区6437套 2015年2月份 住宅市场进入冷淡期 存量仍旧在高于600万方大关 虽然14年市场转至下半年 市场去化高位前行 但已接近市场瓶颈 均以新增量去化为主 存量去化较为缓慢 库存压力居高不下 2月宁波市区住宅成交情况 2月宁波市区各区住宅成交情况分析 1 住宅市场 海曙区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 海曙区成交分析 2015年2月海曙区成交住宅29套 成交面积5025 成交总价10616万元 成交均价21126元 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 海曙区存量走势 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 江东区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 江东区成交分析 2015年2月江东区成交住宅126套 成交面积17542 成交总价37812万元 成交均价21555元 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 江东区存量走势 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 江北核心区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 江北核心区成交分析 2015年2月江北核心区成交住宅40套 成交面积6439 成交总价12709万元 成交均价19738元 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 江北区各面积段去化 2月宁波市区住宅成交情况 本月江北区成交以首置首改占主力 其中60 90 占比15 90 120 占比55 1 住宅市场 江北区存量走势 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 江北北区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 江北北区成交分析 2015年2月江北北区成交住宅91套 成交面积10694 成交总价12412万元 成交均价11607元 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 鄞州区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 鄞州区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 鄞州区成交分析 2015年2月鄞州区成交住宅529套 成交面积56408 成交总价63314万元 成交均价11224元 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 鄞州区存量走势 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 科技园区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 科技园区成交分析 2015年2月科技园区成交住宅42套 成交面积5323 成交总价8955万元 成交均价16823元 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 科技园区存量走势 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 北仑区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 北仑区成交分析 2015年2月北仑区成交住宅125套 成交面积14856 成交总价12923万元 成交均价8699元 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 北仑区存量走势 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 镇海区成交top榜 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 镇海区成交分析 2015年2月镇海区成交住宅137套 成交面积18334 成交总价18023万元 成交均价9831元 2月宁波市区住宅成交情况 1 住宅市场 镇海区存量走势 2月宁波市区住宅成交情况 2月宁波郊五区住宅成交情况分析 1 住宅市场 各区成交分析 2015年2月宁波郊五区住宅成交1224套 较上月减少733套 环比下降37 5 2月郊五区住宅成交量除宁海外都下降明显 下降幅度都在30 以上 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 慈溪分析 2015年2月慈溪住宅成交321套 环比下降47 3 同比上涨444 1 共计48362 成交均价为8878元 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 慈溪成交top榜 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 余姚分析 2015年2月余姚住宅成交328套 环比下降30 5 同比上涨156 3 共计38477 成交均价为7348元 环比下降8 4 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 余姚成交top榜 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 宁海分析 2015年2月宁海住宅成交160套 环比上涨10 3 同比上涨310 3 共计15443 成交均价为8581元 环比下降20 2 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 宁海成交top榜 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 奉化分析 2015年2月奉化住宅成交141套 环比下降43 1 同比上涨340 6 共计24642 成交均价为8926元 环比上涨13 9 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 奉化成交top榜 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 象山分析 2015年2月象山住宅成交274套 环比下降43 3 同比上涨158 5 共计31776 6月象山数据缺失 2月宁波郊五区住宅成交情况 1 住宅市场 象山成交top榜 备注 由于宁波市住宅与商品房网站公示改版 象山价格数据无法获取 2月宁波郊五区住宅成交情况 2月宁波市区别墅成交情况 1 别墅市场 成交情况对比 本月市区别墅市场成交套数35套 环比下降46 2 同比上涨12 9 本月别墅成交基本集中在鄞州区 但成交量普遍较少 成交最多为顺和龙湾 春节当月楼市遇冷已经成为一个常态 而别墅作为楼市高端产品在 春节月 如此冷淡也在意料之中 2月宁波市区别墅成交情况 1 别墅市场 成交均价对比 2月别墅市场均价较上月略有下降 成交均价15379元 平米 环比下降1 1 同比下降2 4 檀宫成交备