营销半年总结及下半年计划2.doc

房地产营销工作汇报在集团和公司领导的正确带领下，在公司各处的大力支持配合下，房地产营销处紧紧围绕全年工作目标，开拓进取，紧抓落实。在国家政策限制，整个房地产市场大萧条的背景下，截至6月末，半山壹号项目共计销售住宅6套，涉及面积858.01平方米，涉及房款8885339元；车位2个，涉及车位款30万元；完成回款8872954元。一、工作进展情况（一）半山壹号项目截至6月末，半山壹号项目共计销售住宅6套，涉及面积858.01平方米，涉及房款8885339元；车位2个，涉及车位款30万元；完成回款8872954元。与综合处合力完成半山壹号住宅部分果测绘备案工作，共计为半山壹号、中冶焦耐以及半山嘉苑客户办理更换结算发票约900户。（二）芝麻街项目芝麻街项目于2013年12月30日具备办理产权条件，截至目前共计为芝麻街客户办理更换结算发票约400户。（三）海创国际产业大厦项目海创国际产业大厦项目目前正在进行内部装修，截至6月末，项目共蓄客140组。（四）七贤贡院项目七贤贡院项目预计今年9月左右封顶，为配合项目工期，做好项目开盘准备，营销处与代理公司（智库）一同，完成七贤贡院售楼处及样板间选址及装修建议；摸底高新区周边房地产市场行情，完成项目开盘报告。（五）栖谷幸福大院项目结合养老地产项目特点开展调研工作，对亿达蓝山、龙湖滟澜山、中铁琥珀湾等竞品项目进行调研；提出了售楼处、样板示范间的设计及功能要求；完成营销工作计划及各阶段的工作要求，为下一步选择销售代理团队提供依据；对东软熙康在世茂寰海城的医疗健康体系进行实地调研；对智能家居系统进行调研；配合开发设计部对产品规划提出优化建议。（六）参展春季房展会为树立集团良好企业形象，扩大海创地产的品牌影响力，促进集团旗下半山壹号、七贤贡院、海创国际产业大厦及栖谷幸福大院四个项目营销工作开展，集团以四盘联动为主题参展春季房展会，获得了业内的认可，提升了企业的品牌价值并积累了新项目客群，搜集了第一手市场数据。结合本次参展，制作更换了新的围挡和道旗广告，制作七贤贡院和栖谷幸福大院沙盘，同时对售楼处进行了改造升级，为下一步的销售工作打下坚实基础。二、下一步工作计划（一）销售回款工作全力推进将紧紧围绕全年任务指标，竭尽全力确保完成任务。一是增加半山壹号尾盘销售力度，由于剩余房源普遍面积偏大，加之当前高新区房地产市场成交量低迷，降价成风，以普罗旺斯和第八区为代表的多个项目由之前的均价11500元/平方米-14000元/平方米，降至9000元/平方米左右，降价幅度之大严重影响了半山壹号的销售。为加快去化尾盘，快速回笼资金，针对目前的市场行情，拟建议半山壹号项目进行降价销售，具体形式可以为每周推出2套特价房源，均价为9000元/平方米，以抵债房的形式对外出售；或以老带新的形式，老客户带来新客户，成交对老客户现金奖励，新客户房款直降2000元/平方米；或买房立享车位5折优惠等，同时大范围进行二手房的渠道销售。二是半山壹号车位销售，半山壹号车位合计602个，已签约43个，待售车位559个。根据现场实际测量，半山壹号部分车位存在尺寸不足的情况，有可能对客户使用车位造成一定影响，拟建议按照实际车位实际尺寸，对尺寸不足的车位进行一定幅度的优惠，从而促进车位销售。计划销售车位10个，回款100万元。三是追缴欠款，大力追缴半山壹号客户住宅、车位的欠款，计划回款1500万元。四是半山壹号公建、仓房销售。半山壹号商业公建共计12套，建筑面积为3731.53平方米，由于不是临街公建，给销售工作带来一定困难，拟建议选择1-2个公建给优质客户免费使用2年，培养商业氛围，以成熟的业态带动公建的销售。半山壹号现有可售顶楼仓房8个，使用面积共计80.88平方米，涉及金额485280元，下一步将加大仓房的推售力度，力争年内全部售完。五是芝麻街酒店、公建、车位销售。酒店部分位于A座6-15层，总建筑面积9281.44平方米，拟建议与连知名锁快捷酒店合作，将酒店部分整体出售；商业公建部分位于芝麻街-15层，总建筑面积31057.7平方米，拟建议寻找专业顾问公司对项目进行产品定位，根据分析结果，可进行分割或整体出售；芝麻街现有可用车位257个，其中室外车位61个，地下二、三层车位196个，其中包含4个子母车位，建议比照半山壹号车位价格，普通车位15万元/个，子母车位20万元/个进行销售。六是谷歌里公建销售，目前谷歌里有可售公建2套，处于租赁状态的有4套,建筑面积共计3388.35平方米。为促进谷歌里公建及仓库的销售工作，尽快回拢资金，建议采取公建捆绑仓库的销售方案，依据仓库所在楼同该楼可售公建相结合的原则，根据客户需求自由组合订购。（二）海创国际产业大厦项目包装定位海创国际产业大厦项目总用地面积8910.7平方米,总建筑面积 97683.26平方米，地下三层，建筑面积21068.40平方米，地上三十五层，其中地上部分一层五层为裙房，每层约4000平方米，标准层每层约1900平方米。作为目前高新区唯一国际5A甲级写字楼，为突出项目区域内高端唯一的特点，拟建议寻找世界五大行（仲量联行、戴德梁行、第一太平、世邦魏理仕、高力国际）中的专业物业顾问公司进行相关租售的合作，前期对项目及客群进行准确分析、包装定位，利用五大行的全球500强的优质客户资源，寻求项目的整体或分层销售；或自持招租，根据项目高新区唯一国际5A甲级写字楼的特点，整合不同专业顾问公司的优质客户资源，进行联合招租，吸引高端客户进驻，将海创国际产业大厦做成区域内高端写字楼代表。（三）七贤贡院项目开盘销售1、开盘时机根据营销顾问公司（智库）的分析报告，高新园区房地产市场存量较高，且产品同质化严重，仅坦诚、海逸诺丁山、第八区、空间APP、学仕名府五个竞品项目存量达到近2000套，正在施工的招商兰溪谷项目规划总户数1080户，根据目前工程节点情况分析，该项目将在14年年底或15年年初入市，届时高新区市场竞争将更为激烈。若项目入市与开盘时间拖延过长，客户被截流现象将非常严重，从而影响项目后期销售。今年下半年区域内除空间APP外没有新项目开盘，适合新项目入市。因此建议七贤贡院项目开盘时间选择在今年“十一”之前。2、产品定价根据项目特点及周边同质产品价格，以第八区和海逸诺丁山为例，第八区项目起价8980元/平方米，均价10800元/平方米；海逸诺丁山项目起价9000元/平方米，均价11000元/平方米；根据7月中旬大连夏交会市场情况,营销顾问公司建议七贤贡院定价区间在10000-11000元/平方米，最终开盘价格将根据开盘节点的市场行情确定。3、入市推广截止目前，七贤贡院项目仅在4月春季房展会上进行过宣传推广，蓄客量较少，如选择十一前开盘，蓄客时间尚不足三个月，因此建议项目在8月进入前期推广阶段，以高频次暖场活动、特色活动及大型节点活动全面造势，多渠道拓客，以满足开盘前蓄客量至少达到500组的需求。4、开盘销售目标结合营销顾问公司关于产品及市场分析，七贤贡院项目计划在“十一”前具备样板间和售楼处的前提下，合理制定销售价格，开盘销售房源50套，至14年年底力争实现销售房源80套，实现总销售额7800万元。（四）栖谷幸福大院项目工作方向及营销建议根据项目实际进展情况，营销部计划以2015年5月开盘、以完成2015年销售1.5亿元为总目标全力开展各项工作。为了促进本案的销售和后期项目的开展，营销部建议：选取中原、新联康、世联之类的全国性销售代理公司，扩大客户