房地产开发法律制度教学课件PPT.ppt

第三章 房地产法开发法律制度 第一节房地产开发概述第二节建设项目的招标和投标第三节建筑工程的施工管理与监理 第一节房地产开发概述 一 房地产开发的概念房地产开发 是指在依据 城市房地产管理法 取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 一 基础设施建设1 土地的开发 把生地变为熟地 1 三通一平 指基本建设项目开工的前提条件 具体指 水通 专指给水 电通 指施工用电接到施工现场具备施工条件 路通 指场外道路已铺到施工现场周围入口处 满足车辆出入条件 场地平整 现场基本平整 无需机械平整 人工简单平整即可进入施工的状态 2 七通一平七通一平是指土地 生地 在通过一级开发后 使其达到具备上水 雨污水 电力 暖气 电信和道路通以及场地平整的条件 使二级开发商可以进场后迅速开发建设 主要包括 通给水 通排水 通电 通讯 通路 通燃气 通热力以及场地平整 通给水指的是指规划区内自来水通畅 一般的设计要求能够满足正常生活工作需要 通排水包括规划区内的生活污水以及雨水的排放 通电力是指规划区内电缆铺设完毕 一般电力的要求能满足规划区内一般正常生活工作需要 通电讯指园区内基本通讯设施畅通 通讯设施是指 电话 传真 邮件 宽带网络 光缆等 通燃气针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准 燃气使用要符合整体规划和使用量 符合城镇燃气输配工程施工及验收规范 通热力指规划区热力供应通畅 通道路是指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的支干道通畅 场地平整指将需要进行的施工现场的自然地面 通过人工或机械挖填平整改造成为设计需要的平面 使得施工现场基本平整 无需机械平整 人工简单平整即可进入施工的状态 2 土地的再开发对城区原有土地进行再开发 调整用地结构 完善基础设施 提高土地利用效率 二 房屋建设房屋开发 住宅 工业用房 商业楼宇 办公用房等专门用房的开发 二 房地产开发的特点 1 综合性强 涉及面广 2 工程量大 综合成本高 3 建设项目种类繁多 1 涉及的部门规划 土地 勘测 设计 施工 供电 市政 通讯 环境 银行等 三 房地产开发的基本原则 中华人民共和国城市房地产管理法 1 房地产开发必须严格执行城市规划 1 总体规划的任务总体规划的主要任务是确定城市的性质 规模和城市的发展方向 对城市中各项建设布局和环境面貌进行全面安排 制定规划定额指标 并制定规划的实施步骤和措施 总体规划的期限一般与国民经济计划和长远设想相适应 远期规划一般20年左右 近期规划一般为5年 城市总体规划 2 总体规划的主要内容 1 划定城市用地功能分区 综合安排工业 交通运输 仓库 生活居住 文教 体育 科研 商业和绿化用地 2 确定城市的性质和发展方向 估算城市人口发展规模和选定有关城市总体规划的各项技术经济指标 3 选定建筑标准和定额标准 4 提出大型公共建筑位置的规划意见 5 编制各项工程规划和专门规划 包括卫星城镇的建设 旧城区改建 新区开发 住宅和生活服务设施建设 以及城市交通 给水排水 防洪防涝 能源工程 邮电通讯 园林绿化 环境保护 备战与抗震等专业规划 技术经济系 土地规划许可 建设用地规划许可证 开发时符合规划 不擅自改变用途 建设工程规划许可证 竣工时验收 2 经济 社会效益 环境效益相统一的原则 社会结构变化带来社会就业结构的变化生态变化改变了地表自然的状况 地表永久密闭 自然的绿地面积急剧下降 自然的生态系统基本不复存在 使其彻底失去生产力和生产功能 改变地表径流特征以及地表水的质量 从而影响地区水环境以及区域水生生态系统导致能源的集中消费及污染物的集中释放 环保部责令津秦高铁停工限期重报环评文件2011年5月18日 环保部公布决定书因津秦高铁项目建设地点部分发生改变而未重新报批环境影响评价文件 违反了 中华人民共和国环境影响评价法 第二十四条的规定 责令该公司停止该项目建设 限于6月15日前向环保部重新报批环境影响评价文件 津秦高铁立项后 出现设站争夺 先是唐山的迁安市出手 将原本计划设在秦皇岛市卢龙县内站点争取到迁安境内 而获知消息的滦县 也出手争夺 最后在河北省 唐山市两级政府协调下 铁道部建议 同意津秦线该站点线路调整 设在交界处 3 综合开发 配套建设先地下 后地上中 小学等教育设施 社区卫生医疗服务中心 残疾人康复服务中心等医疗设施 派出所等警务用房 街道办事处 社区服务中心 消防站 社区居委会等行政管理设施 垃圾压缩站 公共厕所 环境卫生站 以及110kv变电站和220kv变电站等市政公用设施 4 按约开发土地的原则 1 按照土地使用权出让合同约定的土地用途开发土地 2 按动工开发期限开发土地 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 满二年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 5 按照国家的有关标准和规范设计 施工 保证质量 1 房地产开发项目的设计 施工 必须符合国家的有关标准和规范 2 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 四 房地产开发过程的主体 一 类型1 建设单位房地产开发公司 开发商 发展商 2 各类其他公司承包公司 承包商 建筑商 技术服务公司 设计院 项目咨询公司 招标代理公司 监理公司 3 政府管理机构 房地产开发企业房地产开发企业是以营利为目的 从事房地产开发和经营的企业 二 房地产开发企业的分类 1 按照产权关系国有房地产开发企业集体所有的房地产开发企业私有房地产开发企业中外合资 中外合作的房地产开发企业外商独资的房地产开发企业 2 按经营性质专营公司 兼营公司 项目公司 三 房地产开发企业的设立条件 第三十条设立房地产开发企业 应当具备下列条件 1 有自己的名称和组织机构 2 有固定的经营场所 3 有符合国务院规定的注册资本 4 有足够的专业技术人员 5 法律 行政法规规定的其他条件 设立有限责任公司 股份有限公司 从事房地产开发经营的 还应当执行公司法的有关规定 房地产开发公司的专业人员组成 建筑师 工程师3会计师4经济师及成本控制人员5估价师及市场营销人员 房地产综合开发公司组织机构的形式 登记和备案 设立房地产开发企业 应当向工商行政管理部门申请设立登记 工商行政管理部门对符合本法规定条件的 应当予以登记 发给营业执照 对不符合本法规定条件的 不予登记 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内 应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案 营业执照复印件 企业章程 验资证明 企业法定代表人的身份证明 专业技术人员的资格证书和劳动合同 房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件 四 房地产开发企业的资质管理 1 类型专营公司 资质等级 一 二 三 四级兼营公司 项目公司 无需资质等级 2 核定一级 省级建设行政主管部门初审 国务院建设行政主管部门审批 二 三 四级 省级建设行政主管部门确定审批办法每年核定一次 房地产开发企业资质管理规定 3 资质标准一级资质 1 注册资本不低于5000万元 2 从事房地产开发经营5年以上 3 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 4 连续5年建筑工程质量合格率达100 5 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上 或者完成与此相当的房地产开发投资额 6 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人 其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人 持有资格证书的专职会计人员不少于4人 7 工程技术 财务 统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 8 具有完善的质量保证体系 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 9 未发生过重大工程质量事故 二级资质 1 注册资本不低于2000万元 2 从事房地产开发经营3年以上 3 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 4 连续3年建筑工程质量合格率达100 5 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上 或者完成与此相当的房地产开发投资额 6 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人 其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人 持有资格证书的专职会计人员不少于3人 7 工程技术 财务 统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称 8 具有完善的质量保证体系 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 9 未发生过重大工程质量事故 三级资质 1 注册资本不低于800万元 2 从事房地产开发经营2年以上 3 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 4 连续2年建筑工程质量合格率达100 5 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人 其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人 持有资格证书的专职会计人员不少于2人 6 工程技术 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称 7 具有完善的质量保证体系 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 8 未发生过重大工程质量事故 四级资质 1 注册资本不低于100万元 2 从事房地产开发经营1年以上 3 已竣工的建筑工程质量合格率达100 4 有职称的建筑 结构 财务 房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人 持有资格证书的专职会计人员不少于2人 5 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称 财务负责人具有相应专业初级以上职称 配有专业统计人员 6 商品住宅销售中实行了 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 制度 7 未发生过重大工程质量事故 技术经济系 三 房地产综合开发公司的资质等级和业务范围 4 资质申请 申请核定资质等级的房地产开发企业 应当提交下列证明文件 1 企业资质等级申报表 2 房地产开发企业资质证书 正 副本 3 企业资产负债表和验资报告 4 企业法定代表人和经济 技术 财务负责人的职称证件 5 已开发经营项目的有关证明材料 6 房地产开发项目手册及 住宅质量保证书 住宅使用说明书 执行情况报告 7 其他有关文件 证明 5 资质等级的变更 企业发生分立 合并的 应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内 到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续 并重新申请资质等级 企业变更名称 法定代表人和主要管理 技术负责人 应当在变更30日内 向原资质审批部门办理变更手续 企业破产 歇业或者因其他原因终止业务时 应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内 到原资质审批部门注销资质证书 6 不同资质等级的房地产开发公司的业务范围 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制 可以在全国范围承揽房地产开发项目 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目 承担业务的具体范围由省 自治区 直辖市人民政府建设行政主管部门确定 各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务 不得越级承担任务 五 房地产开发企业的终止 1 被撤销2 自行解散3 破产4 其他原因清算 登记并公告 六 房地产开发程序 房地产开发项目设想是房地产开发公司对有关信息进行综合考虑后产生的关于开发特定房地产项目来满足市场需要的初步打算 房地产调研的目的 1 发现市场机会2 寻找投资空间3 预测市场需求4 分析判断投资成本5 为进行投资可行性研究提供基础信息 对房地产调研的影响因素 国家的宏观经济环境该城市的经济发展水平人口及就业状况消费层次 水平对住宅条件的要求当地政府对房地产的相关政策和措施等 项目建议书的内容1 建设项目提出的必要性和依据 2 产品方案 拟建规模和建设地点的初步设想 3 资源情况 建设条件 协作关系及引进国别 厂商和初步分析 4 投资估算和资金筹措设想 5 项目进度安排 6 经济效果和社会效益的初步估计 可行性研究 研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先进 适用 可靠 在经济上是否合理 在财务上是否盈利 其根本目的是实现项目决策的科学化 民主化 减少或避免投资的盲目性和风险性 提高经济效益 社会效益和环境效益 可行性研究的依据1 国家和地区经济建设的方针 政策和长远规划 2 批准的项目建议书和同等效力的文件 3 国家批准的城市总体规划 详细规划 交通等 4 自然 地理 气象 水文地质 经济 社会等基础资料 5 有关工程技术方面的标准 规范 指标 要求等资料 6 国家所规定的经济参数和指标 7 开发项目备选方案的土地利用条件 规划设计条件以及备选规划设计方案等 第三节房地产项目勘察 设计 一 工程勘察含义 是为了查明工程项目建设地点的地形地貌 土层土质 岩性 地质构造 水文条件和各种自然地质现象等而进行的测量 测绘 测试 观察 地质调查 勘探 试验 鉴定 研究和综合评价工作 技术经济系 二 工程勘察内容 1 地形地貌 2 工程勘察 3 地下水 地表水的勘探 4 气象调查 三 设计工作的基本内容1 总体设计 2 单体设计 3 建筑构造设计 4 抗震设防 第四节建设工程项目的招标和投标 招标投标法 建设工程招标投标是指建设工程发包人单方面阐述自己的招标条件和具体要求 向多数特定或不特定的勘查单位 设计单位及施工单位等承包人发出邀约邀请 被邀请人向发包人发出邀约 进而由发包人从中择优选出交易对象并作出承诺的行为 一 招标项目范围 一 必须进行招标的项目范围1 大型基础设施 公用事业等关系社会公共利益 公众安全的项目2 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目3 使用国际组织或者外国政府贷款 援助资金的项目 施工招标投标主要是通过竞争择优选择施工单位 使开发建设项目做到质量优 工期短 造价合理 案例分析某市越江隧道工程全部由政府投资 该项目为该市建设规划的重要项目之一 且已列入地方年度固定资产投资计划 概算已经主管部门批准 征地工作尚未全部完成 施工图及有关技术资料齐全 现决定对该项目进行施工招标 因估计除本市施工企业参加投标外 还可能有外省市施工企业参加投标 故业主委托咨询单位编制了两个标底 准备分别用于对本市和外省市施工企业投标价的评定 该项目施工招标在哪些方面存在问题或不当之处 1 征地工作尚未全部完成 尚不具备施工招标的必要条件 因而尚不能进行施工招标 2 不应编制两个标底 工程项目实行施工招标必须具备以下条件 1 初步设计及概算已经审批 有施工图或有能满足标价计算要求的设计文件 2 开发工程项目已正式列入年度建设计划 资金 主要材料 设备的来源已基本落实 3 建设用地的征购及拆迁已基本完成 4 招标申请报告已审批同意 技术经济系 1 招标申请当地建设主管部门或其招标办提出招标申请书应当包括以下主要内容 项目名称 情况 概算 开发公司负责组织招标的人员的姓名 年龄 业务简历 职务 职称 资金来源及落实情况 图纸 场地等情况是否具备招标条件 招标方式 2 编制招标文件 编制标底并送审 制定评标 定标方法 招标文件的主要内容 工程综合说明 包括项目名称 地址 现场情况和对投标单位的资质等级的要求等 必要的设计图纸和技术资料 单位工程分部分项工程量清单 标价汇总表的格式及工程价款结算方式 对施工工期及质量要求 投标须知 包括标书编制和投送的要求 投标 开标日期及地点安排等 合同主要条款 3 发布招标公告 1 发布招标公告时间 2 公告发布方式 3 公告内容 招标公告应当载明招标人的名称和地址 招标项目的性质 数量 实施地点和时间 履约保证金的数额 缴纳和退还方式以及获取招标文件的办法等事项 公开招标由招标单位通过报刊 广播 电视等转播媒介发布招标通告 公开请承包者参加投标竞争 凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标 在众多的投标单位中选择报价合理 工期较短 信誉良好的承包商 这种公开招标方式 由于参加投标的单位较多 所以审查投标资格及其标书的工作量较大 招标费用开支较多 公开招标一般适用于工程规模较大 技术复杂 报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目 以及采购数量多 金额大的物资设备 材料的供应 邀请招标招标单位不公开发布招标通告 而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函 然后根据各单位回函答复情况 确定投标对象 请他们参加招标项目的投标竞争 邀请招标方式由于对邀请对象的技术 经验和信誉方面比较了解和信任 所以组织工作比较简单 不仅可以节省招标费用 缩短招标工作的周期 也可以提高投标中标率 邀请招标属于有限竞争性招标 这种招标方式限制了竞争范围 有可能失去优秀的投标者 4 资格预审资格预审是指对愿意承担招标项目的投标人进行的财务状况 技术能力 资信等方面的预先审查 目的是选择确有承包能力的投标人 5 分发招标文件及有关技术资料 图纸等 组织投标单位现场勘察和招标文件答疑 6 投标对投标人主体资格的要求 投标时间投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前 将投标文件送达投标地点 投标方式投标人按统一格式密封送达或邮寄到投标地点 中标人对邮寄投标方式有特别要求的 从其规定 投标书的主要内容包括 综合说明 工程名称 范围 报价总金额 工程质量标准和开竣工日期 各项费用计算标准 单位工程分部分项造价表 施工组织设计及保证质量与安全的主要措施 工程施工的组织机构 自有施工机械情况和主要人员配备情况 近五年承担的与招标工程类似项目的完成情况以及对招标文件中合同主要条款的确认 7 开标 评标组成评标委员会 8 发布中标通知 签订书面合同中标人确定后 招标人应当向中标人发出中标通知书 并同时将中标结果通知所有未中标的投标人 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 9 报告备案依法必须进行招标的项目 招标人应当自确定中标人之日起十五日内 向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告 第四节建筑工程的施工管理与监理 一 施工管理 一 建筑施工企业的资质管理 二 施工许可管理 三 施工现场管理 四 质量管理 竣工验收管理 一 建筑施工企业的资质管理 建筑业企业资质管理规定 已于2006年12月30日经建设部第114次常务会议讨论通过 现予发布 自2007年9月1日起施行 建筑业企业资质等级标准 建筑业企业 是指从事土木工程 建筑工程 线路管道设备安装工程 装修工程的新建 扩建 改建等活动的企业 国务院建设主管部门负责全国建筑业企业资质的统一监督管理 国务院铁路 交通 水利 信息产业 民航等有关部门配合国务院建设主管部门实施相关资质类别建筑业企业资质的管理工作 省 自治区 直辖市人民政府建设主管部门负责本行政区域内建筑业企业资质的统一监督管理 省 自治区 直辖市人民政府交通 水利 信息产业等有关部门配合同级建设主管部门实施本行政区域内相关资质类别建筑业企业资质的管理工作 二 施工许可管理 中华人民共和国建筑法 建筑工程施工许可管理办法 是建设单位进行工程施工的法律凭证也是房屋权属登记的主要依据之一 1 申请前的准备工作及办理条件 1 施工场地已基本具备施工条件 2 已经办理该建筑工程用地批准手续 3 在城市规划区的建筑工程 已经取得规划许可证 4 需要拆迁的 其拆迁进度符合施工要求 5 已经确定建筑施工企业 6 有满足相关设计规范要求的施工图纸 8 建设资金已经落实 工期不足1年的 到位资金不得少于工程合同价款的50 工期超过1年的 到位资金不得少于工程合同价款的30 7 已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量 安全监督注册手续 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程 可以不申请办理施工许可证 2 工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 以下简称发证机关 申请领取施工许可证 3 开工建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工 因故不能按期开工的 应当在期满前向发证机关申请延期 并说明理由 延期以两次为限 每次不超过三个月 既不开工又不申请延期或者超过延期次数 时限的 施工许可证自行废止 4 停工在建的建筑工程因故中止施工的 建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告 报告内容包括中止施工的时间 原因 在施部位 维护管理措施等 并按照规定做好建筑工程的维护管理工作 建筑工程恢复施工时 应当向发证机关报告 中止施工满一年的工程恢复施工前 建设单位应当报发证机关核验施工许可证 二 建筑工程的监理 一 建设工程项目管理的总称 确保建设项目的目标最合理的实现 二 种类政府监理社会监理 三 监理的内容1 工程进度监理2 工程质量监理3 工程造价监理4 工程竣工验收 四 工程监理单位的资质管理 工程监理企业资质管理规定 2006年12月11日经建设部第112次常务会议讨论通过 现予发布 自2007年8月1日起施行综合资质可以承担所有专业工程类别建设工程项目的工程监理业务 专业资质1 专业甲级资质2 专业乙级资质3 专业丙级资质事务所资质可承担三级建设工程项目的工程监理业务 房地产开发流程 1 房地产开发项目的立项和可行性研究1 选定项目 签定合作意向书2 初步确定开发方案3 申报规划要点4 申报 审批项目建议书5 编制项目可行性研究报告6 申报 审批项目可行性研究报告 2 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序房地产开发项目的规划设计1 申报选址定点2 申报规划设计条件3 委托作出规划设计方案4 办理人防审核5 办理消防审核6 审定规划设计方案 人防工程不同于普通地下室 其区别有 1 人防地下室顶板 侧墙 地板都比普通地下室更厚实 坚固 除承重外还有一定抗冲击波和常规炸弹爆轰波的能力 2 人防地下室结