房地产调控政策专题讲座PPT.ppt

关于房地产调控政策的讨论 聚焦房地产 fivepoints 房地产调控如何坚持 怎样看待当前房地产调控成效 调控政策为什么不能动摇 住房合理需求如何满足 房地产市场如何长期稳定健康发展 一 怎样看当前房地产调控成效 自从温家宝2003年出任国务院总理以来 就一直在实施房地产调控 从2003年的 121 号文件打响调控第一枪 到2013年2月20日推出的新 国五条 最后一击 然而 从房价数据来看 10年来楼价在调控声中持续攀升十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元 十年上涨143 统计显示 从2003年末至2012年的10年间 从一手房均价来看 一线城市的房价上涨幅度更是高于同侪 北京市楼价上涨了365 上海市一手楼价格上升341 广州和深圳则分别上升261 和233 1 房地产调控的效果 中国三四线城市房地产存在巨大泡沫 住房销售大大放缓 以至于供应远大于需求 各城市制定公布年度房价控制目标 严格执行限购 差别化房贷政策 扩大房产税试点范围 增加中小户型房源及土地供应 加快保障房建设 加强市场监管 新 国五条 的内容 2 两极分化的中国楼市 新国五条对房价的影响应该来说是微乎其微的 从新国五条的内容中我们可以看出 新政力度明显不大 国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示 新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为67个和66个 新建商品住宅价格环比上涨的城市个数比3月份减少1个 二手住宅价格环比上涨的城市个数与3月份相同 4月份 70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100 95 比上个月减少0 14 虽然是连续11个月环比上涨 但涨幅出现7个月来的首次下降 国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为 尽管4月份房价上涨势头有所缓和 但受前期房价上涨惯性作用的影响 房价上涨的城市个数还比较多 房价上涨预期尚未根本解除 2013年05月19日08 00定海新闻网 70大中城市4月房价发布 67个城市环比上涨 68个城市同比上涨 政策调控之下 全国房价依然是 涨 声一片 昨日 国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况 数据显示 70个大中城市中 环比上涨的城市有67个 其中一线城市涨幅尤其明显 北京新房房价连涨11个月 环比看 新建商品住宅价格下降的仅2个城市 为唐山和呼和浩特 持平城市1个 上涨城市67个 涨幅最高的是广州 为2 1 上海涨幅为2 北京和深圳涨幅均为1 8 同比看 涨幅仍然很高 北京 上海 广州 深圳等一线城市涨幅均在10 以上 价格下降的城市有2个 上涨的城市有68个 4月份 同比价格上涨的城市中 最高涨幅为13 7 涨幅比3月份回落的城市有1个 2013年05月19日09 39 10星期日中国台州网 3 调控效果不佳的原因 中央政府与地方政府之间利益的博弈导致政策失效 我国以经济增长为基础的晋升锦标赛激励机制 认为晋升锦标赛使地方官员只关心经济绩效 而忽略短期内与经济增长无直接联系的民众关心问题 因此 地方政府会综合考虑地方自身经济利益和中央政府的政策 选择有利于自己政绩和经济增长的宏观调控政策而进行执行 对于那些不利于地方自身利益的政策则会进行规避 从中央政府与地方政府各自调控的目标来看 中央政府的目标是维护我国房地产业的稳定健康发展 保持经济增长 并且要保障中低收入群体的住房需求 从而维护社会公平 而地方政府作为房地产行业的最大获利者 则会由于利益的牵扯大幅削弱中央政府宏观调控政策的执行力 采取各种方法措施来拖延和缓解 或者利用政策效果的滞后性拖延执行政策 或者钻政策本身的空子弱化执行力 或者互相观望 使得宏观调控政策最终停留在口号上 开发商行为导致的政策失效市场经济的信息不对称 导致房地产开发企业拥有与中央政府进行博弈的资本 开发商可以利用成本信息和交易信息优势 来规避政府的宏观调控政策 开发商对地方政府寻租合谋 分享高房价带来的经济利益 社会大众 羊群效应 导致的政策失效在社会大众来看 当中央政府出台宏观调控政策时 购房者就会等待观望 抱有房价下跌的预期 然而一旦房价长时间不跌 其预期就会逆转 尤其是受到周围人购房行为的影响 就会失去等待房价下跌的耐心 加入购房者行列 从而形成供方市场 最终导致房地产宏观调控政策在过热的市场需求中出现政策失效 我国房地产市场存在着巨大的刚性需求和潜在需求政策调控目标不够明确国房地产历次调控政策对于调控目标都没有明确加以界定 在政策调控目标不够明确的情况下 商品房市场自然不能获得一个明确的政策预期 地方政府过多依赖土地财政 宏观政策前后不一致 房地产调控主要手段还是行政手段 2004与2009年可谓房价起飞的两个加速点 时间点上刚好对应着土地招投标制度铺开与四万亿推出 不停在转换目标 对于政策执行者而言 一方面高喊调控 另一方面也并不希望面对房价大跌带来的可能市场危机 如此也难以彻底改变高房价背后的利益格局 一旦宏观风向变化 政策往往陷入胶着以及反复 每每陷入左右互搏的无谓举措 历史屡屡证明 行政之手对于市场力量的压抑 即使短期可以强行降温 必然步入 一收就死一放就乱 的治乱循环 双轨的住房分配制度1998年的房改之后 住房双轨制在体制内仍然隐秘运行至今 从中央部委 央企到各级政府 事业单位 国企等无不如此 它们大多免费得到或者仅缴纳少部分费用获得国有土地 以近乎建筑成本的价格在内部销售 并且拥有产权 在过去的十年 大部分城市建造了新城 老城区房子大部分由体制内人员所有 建造新城意味着体制内部门向新城转移 并再次给所谓的 干部 提供廉价单位住宅 二 房地产调控如何坚持 房产地产调控 国土部坚持房地产调控不动摇 严格执行住房限购政策 合理引导住房消费 房地产开发企业售房时 要对购房人家庭住房情况进行审查 其中行政事业和国有企业单位的职工购房 还要由所在单位出具其家庭住房情况证明 城市居民购房还要由社区出具其家庭住房情况证明 对违规进行商品住房买卖的房地产开发 中介服务企业和购房人 房地产管理部门不予办理相关手续 并要追究责任 2 及时公布新建住房价格控制目标 稳定住房市场预期 针对各级政府机构 根据确定的房价控制目标 建立房地产调控工作责任制 将稳定房价工作纳入县区政府年度考核 确保年度新建住房价格控制目标工作落实到位 3 严格实行商品房成本审核 保持房价基本稳定 严格实行商品住房价格申报 审核 公布 监督 处罚制度 对于新建的商品住房 在办理预售许可之前 必须同时向物价和房地产管理部门申报销售价格 由物价部门牵头 房地产管理部门配合 对所有商品房开发项目的申报价格逐楼进行审核 在房价控制目标内合理核定销售价格 并及时向社会公布 接受群众监督 批准预售的房地产项目 要求企业在一周内一次性公开全部房源 严格按照核定的价格明码实价对外销售 不得随意涨价 4 强化房地产市场监管力度 确保市场健康发展 重点针对违规预售 违规开发建设等问题 严肃查处违规发布售息 捂盘惜售 哄抬房价 恶意炒作 合同欺诈 收取定金等违法违规行为 坚持房地产调控政策不动摇要继续全面落实限购 限价 限贷 调整个人转让住房营业税 商品住房成本审核备案公示制度等各项房地产调控措施 三 调控政策为什么不能动摇 首先 由上个问题我们可以看到房地产调控政策是有成效的 成效虽然不大但仍然给了住房需求者信心 他们期待着继续巩固和扩大调控成果 同时 也有一些人认为 当前经济形势不容乐观 要实现稳增长 应适度放松乃至取消调控 发挥房地产 救市 作用 还有个别地方政府出于 土地财政 的考虑 也在造舆论 搞 小动作 试图给调控 松绑 其中2012年在地方政府的一系列政策 微调 及货币政策调整 两次降息加一次降低存款准备金率 的刺激下 房地产的成交量出现了大幅度反弹 6月份北京的房地产交易量创历史最好水平 6月份的房地产价格开始出现反弹 终结了环比8个月下降的趋势 央行最新数据披露 截至二季度末 我国房地产贷款同比增长10 3 增速比上季度末高0 2个百分点 成为房地产贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升 于是 进入7月中旬后 情况又有所变化 7月7日温家宝总理在常州调研时表示 必须坚定不移做好调控工作 把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策 国家统计局在7月13日的新闻发布会上说 房地产调控不能放松 19日晚上 国土资源部和住建部联合下发紧急通知 要求坚持房地产市场调控不放松 而且要求地方政府及时收回 小动作 总结上述分析可见 当经济运行出现减速时 中央政府就会放松房地产调控政策 而当房价出现明显反弹时 中央又会重新强调 坚持房地产调控不动摇 无疑 房地产调控政策的确存在投鼠忌器的现象 这也可以说明为什么在几乎所有的股票都下跌的背景下 唯有房地产类股票出现上涨 那么 为何调控政策不能 松口子 呢 1 平衡两种需求的需要 2 中国经济要摆脱对房地产的依赖需要付出巨大的代价 3 调控已取得的成效只是初步的 4 政府权威 住房需求有自住性的 也有投机投资性的 投机投资性需求以赚取买卖间价差为目的 从近年来我国房地产市场发展的情况看 投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素 实现房价合理回归 推动市场健康发展 关键是有效抑制投机投资性需求 不能有任何松动 这既是当前调控的重点 也是必须长期坚持的 中国经济要想在未来的几十年有所作为 一定要尽量的 去除房地产产业化 这是世界各国经济发展的经验总结 德国在欧债危机中屹立不倒 最关键的原因是它的房地产价格连续几十年不涨 确保了德国制造业的强大优势一直存在 无疑 中国经济要摆脱对房地产的依赖需要付出巨大的代价 我们应该有壮士的短臂的决心 否则 在这一轮全球经济格局大调整中中国经济将会败下阵去 调控已取得的成效只是初步的 基础还不牢固 存在许多不确定因素 当前 国内流动性较为充裕 投资渠道相对有限 投机投资性需求反弹的条件仍然存在 如果放松调控 投机投资性资金极有可能再度 兴风作浪 阻碍市场健康发展 房地产政策的如此反复 有损中央的决策权威 增加房地产调控的政策成本 不利于房地产市场的稳定甚至有可能因为权威的下降而接踵而来的政治方面的不稳定 为此 必须继续坚持调控不动摇 严格执行抑制投机投资性需求的政策措施 要继续落实地方政府调控房价的责任 严格执行住房限购措施 遏制不合理住房需求 同时 继续落实差别化信贷和税收政策 加强存量住房交易税收征管等 四 住房合理需求如何满足 房地产调控必须落脚在 以居民收入相适应的房价水平 满足居民的合理住房需求 并且 在现阶段上 必须保持较高的房地产开发投资规模 第一 要抑制投资需求首先 以覆盖全国范围的房屋权属数据库为基础 制定购买房屋数量限制措施 其次 制定相应的货币政策 一方面 居民购买一定面积标准以下的第一套房屋住宅 可以适用低首付和优惠税率 另一方面 对居民购买一定面积以上的第一套住宅及多套住宅要大幅提高首付比例甚至不提供贷款 适用大大高于正常水平的惩罚利率水平 再次 以覆盖全国范围的房屋权属数据库为依据 采取对居民个人拥有超过一定面积标准的一套房屋及一套 不含 以上的房屋征收物业税等措施 大大提高房屋持有成本 第二 增加住房有效供给价格最终是由市场供求关系决定的 为了形成合理价格 我们一方面需要抑制需求 另一方面也必须大力增加有效供给 在此 首先 要大大加快已有土地供给的房屋建设速度 大力打击囤积土地行为 其次 要大力加强廉租房建设 今后 廉租房必须占城镇当年新交付使用住宅面积中的一定比例 比如20 这条措施必须作为地方政府政绩考核的一条关键指标 第三 完善房地产税制必须对土地 房产的持有按照市场价值统一征税 另外 建立合理住房消费的税收返还制度和对低收入阶层的住房补贴制度 第四 要完善房屋租赁的配套措施当前 影响我国住房购买需求的一个重要因素往往是结婚后生子 孩子就学等与户口挂钩 而没有自有住房孩子竟然无法落户口 因此 当前完善房屋租赁市场 鼓励房屋梯度消费的一个关键政策措施 就是要从这些方面进行配套改革 让居民租房无后顾之忧 因孩子落户口产生的现象也不再发生 五 房地产市场如何长期稳定健康发展 土地财政 和 债务经济 模式 都给中国经济未来的发展埋下了风险陷阱 房地产业的过度发展占用了过多的经济资源 客观上抑制了中国其他产业的发展 最重要的是 中国在房地产业快速发展的同时 却忽略了 居者有其屋 对社会稳定的政治意义 当想起要来平衡的时候 普遍的社会利益矛盾冲突已经十分严重了 从政府自身利益来看 如果政府有解决地产乱象的诚意 那么应有以下举措 首先 要打破政府垄断土地供给 允许农地直接入市 并将小产权房转正 这对降低具有价格泡沫的一线城市意义重大 其次 停止一切福利分房行为 尽快实现公务员房产信息公开 他们如果转让内部住房 则要实行和经济适用房一样的转让政策 即先补交土地收益款 其三 自家庭第二套房开始征收房产税 采取递增税率 将存量