全球超高层建筑研究.pptx

全球超高层建筑研究 2 p16 p03 演变 价值 p35 打造 p45 运营 p51 发展趋势 地标 目录 3 地标 演变 part1 地标定义地标发展史 4 埃及 金字塔 约公元前2700 2500年 5 希腊 帕特农神庙 公元前447年 6 罗马 斗兽场 公元72至82年间 7 中国 北京故宫 公元1406年 8 印度 泰姬陵 公元1631年 地标 9 具有居住或使用功能的 地标 建筑开始出现 以 超高层 为主要发展趋势 且超高的定义被不断刷新 19世纪 以宗庙 宫殿为主 满足君主等社会顶层极少数人需求 具有独特地理特色的建筑物或自然物 地面上的 北斗星 part1地标演变 定义 超高层的发展经历了三个阶段 其发展脉络与建筑技术的提升和一国的经济发展水平息息相关 19世纪 20世纪 20世纪 21世纪 21世纪后 1 2 3 蓬勃发展期 英国 比利时 西班牙 瑞典等国家竞相建造 但以美国纽约为代表 如帝国大厦 初步发展期 持续发展 由美国逐渐转移到中东和亚洲国家 如迪拜塔 台北101 未来中国将占据超高层建筑的龙头地位 集中在上海 广州 深圳等城市 如即将建成的平安金融中心 上海中心 中国 part1地标演变 发展史 前世 19 20世纪 奥的斯安全电梯和钢结构框架的全新建筑技术使传统建筑向超高层的革命拉开序幕 11 在1852年 利沙 奥的斯elishaotis 推出了 奥的斯安全电梯 在1885年 建筑师威廉 勒巴隆 詹尼williamlebaronjenney设计了10层楼 32米 的芝加哥的家庭保险大楼 成为了世上第一栋采用钢结构框架的建筑 并完全改变了人类建筑史的 依靠外墙作为承重墙的传统设计理念 提出将 外承重墙 转换为 钢结构框架 来支撑建筑重量的崭新理念 此时超高层定义在10层或30米左右的高度 part1地标演变 发展史 前世 19 20世纪 英国 比利时 西班牙 瑞典等国家竞相建造超高层 但建设最高和数量最多的王国为美国独尊 12 注解 以上高度为顶楼屋顶高度 各建筑尖塔顶部均高于显示高度 part1地标演变 发展史 目前超高层的高度测量方式是由国际公认的于1969年成立的非营利机构 高层建筑与城市人居评议会 ctbuh 制定的 ctbuh认为应该以建筑物的尖塔 不包含天线 但超过顶层屋顶 作为测量建筑物的高度才是最为正确的方式 因为 尖塔属于建筑结构的重要一部分 天线可以拆除也可以加高 而顶楼的屋顶尚需尖塔才能完成所需功能 此时超高层准入标准为 35 45层 150米 今生 20 21世纪 超高层的建设热潮由美国向中东和亚洲国家转移 13 part1地标演变 发展史 今生 20 21世纪 目前全球排名前10的超高层建筑有6栋在中国 从建设数量来看 香港 上海 广州 深圳等城市均排名前10 14 注 以上排名以ctbuh的尖塔顶部高度方式排列 注解 以上表格 包含了上海将在2014年完成的632m的上海中心及深圳将在2015年完成的660m的平安金融中心 part1地标演变 发展史 未来 21世纪后 超高层仍然会向 垂直城市 的方向发展 而中国将取代美国成为新的 垂直王国 15 注 以上的高度均为计划的天线最高点 武汉绿地广场在2011年中意图将原设计从606米改为636米成为世界第二超高层 乐天大楼将成为韩国最高的超高层建筑 并藉此成为世界上最更高的观景台 世界贸易中心将取代911倒塌的世贸大厦 成为美国第三高及纽约市最高的超高层建筑 以上排名不包括 暂时停工 的建筑 如印度孟买的720米的印度塔等 part1地标演变 发展史 16 地标 价值 part2 地标价值分析地标客户分析地标投资价值分析 纵览古今 超高层是 向上走 梦想与现实的双重选择 其出现主要受宗教 尊贵 财富 权利等因素推动 17 古代 向上 现代 空间space权利power财富wealth景观view科技technology 文化尊贵宗教 part2地标价值 价值分析 在古代人类对超高层的迷恋主要源自宗教 文化 尊贵等因素且基本以君主或教主等社会顶端极少数人私有 如埃及金字塔 帕特农神庙等等 18 埃及金字塔 创世纪 babel 通天塔 亚述人描述的空中花园 part2地标价值 价值分析 现代人类对超高层的狂热更多出于对权利 财富的一种展现 同时也是城市资源集约发展的一种无奈 而科技的进步为建筑持续向上提供了实现的可能 19 part2地标价值 价值分析 因为资金成本要求高 超高层的投资与开发首先是财富的一种直接体现 20 超高层的投资与建设对资金和开发商的要求极其严格 其运作本身就是对建设企业成就与财富的一种充分展示 part2地标价值 价值分析 同时超高层能实现 唯我独尊 的权利表现 21 为了实现 唯我独尊 的权利表现 不少发展商 甚至一些政府产生了想要建超高层的欲望 而世上所有的城市都有其建筑法规的限高规定 即使不在飞行航线内的建筑 通常也需要得到当地市政府对其超出限高做出许可 因此 能得到政府的许可也代表了政府对发展商的一种认可 也代表了一种特有的 权利象征 part2地标价值 价值分析 在人类精神需求层面 超高层能够树立 尊贵 永世不毁 等形象 22 人类自古以来就始终迷恋高层巨大的建筑体 例如埃及的金字塔 中国的天坛及皇宫 古罗马的宫殿及竞技场 14世纪时代的教堂 法国的凯旋门和巴黎的铁塔 等等 其实都是在于展示高贵的皇族形象 或是在宗教上对神灵的虔诚与朝拜 再不然就是希望树立一个 永世不毁 的形象 北京天坛 part2地标价值 价值分析 超高层本身便是城市的一道风景地标 同时置身其中又能获取独特的景观体验 23 一种是从远处观看建筑本身的 独领风骚的景观 无论是发展商为了建立本身的商标 还是政府为了打造一个 城市地标 都是为了满足一种 独领风骚 的心态和目的 另一种是置身超高层建筑可以获取的景观优势 进而达到 你在看风景 看风景的人在看你 的微妙境界 纽约帝国大厦 part2地标价值 价值分析 由于土地的短缺及地价的昂贵 为了节约城市用地及提高对土地的利用 使得人类 向高处走 成为现实的无奈选择 24 古今中外的超高层 几乎都是建在城市市中心cbd或人口密集的区域 正由于土地的短缺及地价的昂贵 为了节约城市用地及提高对土地的利用 使得人类 向高处走 的梦想成为现实所需 因此越来越多的以建设 超高层 来增加投资商 发展商的投资回报率 值得一提的是当超高层超过一定高度时 其投资回报率却很可能会反比下降 part2地标价值 价值分析 一系列先进技术的诞生使得超高层的实现成为可能 同时建筑本身也是当地科技实力的一种表现 25 在19世纪末到20世纪初 由于钢框结构 安全电梯 电动泵等的出现及施工技术等一系列先进技术的先后诞生 使得建设超高层项目成为可能 更高一层 的含义 则是一个城市或国家 为了要向世人展示 我们的科技发达 财富充裕 所以才能够建设如此的超高层 这就是最好的证明 part2地标价值 价值分析 超高层的客户分为三个层次 感知 炫耀 征服 且层级逐渐上升 26 征服层已位于社会顶端 追求高高在上的绝对凌驾 炫耀层对身份的自信 权利的彰显 人格魅力的释放 感知层对超高层的向往 初入殿堂级别的购买动因 part2地标价值 客户分析 感知层客户属于入门级 有较强的经济基础 勇于挑战 27 属于 入门级 这个层级的客户 对超高层建筑有着感知上的陌生 他们拥有较强的经济基础 但是并不了解或者在意产品本身 更多的是看中其他的因素 尤其是地段或综合体价值 而对超高层这样一个新鲜物并不排斥 因而体现出 勇于挑战 的特质 part2地标价值 客户分析 炫耀层的客户属于中间层 事业成功 看重圈层地位 28 这个层级的客户事业很成功 对于圈层地位看得很重 他们想通过一种方式 向更多的人来宣告他们的成功与富有 成为圈层的佼佼者 而拥有城市标杆 顶级资源占有的超高层物业则是很好的选择 它拥有很好的形象昭示 优质的资源占有 最重要的是众人知晓的项目品牌影响力 是客户对自我身份的展示 权利的彰显以及人格魅力释放的绝佳平台 part2地标价值 客户分析 征服层是顶层客户 无论社会地位或财富拥有都位于顶端 已处于或接近于 隐型的高度 29 这个层级的客户 无论社会地位或财富拥有都位于顶端 已处于或接近于 隐型的高度 他们对于购买房地产的要求往往只有一个 值得 收藏 的极致产品 用一个直观的画面来比喻 他们最喜欢做的事情应该就是在夜晚站在客厅的落地玻璃前 将整体城市的夜色纳入自己的视野中 于是超高层很好地铨释了他们那种 高高在上 和 大隐于市 的需求 part2地标价值 客户分析 超高层的客户共性是富有 征服欲强且为窄众群体 但目前多数客户对超高层存在一定的排斥性 30 part2地标价值 客户分析 31 超高层通常具有良好的形象展示 可以一览城市天际线 同样吸引这座城市的许多目光 好的形象气质往往能为企业或项目带来极大的昭示价值 使其的知名度国际化 影响力深远化 企业品牌具象化 以世茂集团的 滨江花园 系为例 开发超高层住宅就是成功的 即使不看其产品力 单就项目体量与高度 就很容易被当地市场理解为 高价值 的产品诉求 形象价值 超高层能够带来极大的昭示价值 使企业知名度提高 part2地标价值 投资价值分析 战略价值 超高层通常位于国际一线城市的核心地段 有助于企业战略部署 32 一个合理的企业战略 如果需要快速扩张和形象兼备 就必须先考虑战略地图的部署 最常见的方法之一就是 锥型策略 其锥尖就是一些一线城市的核心项目 控制了这样的中心枢纽 企业在交易 推广 核心业务机会生成等方面就有了阵地 超高层建筑通常位于国际一线城市的核心地段 在这样的区域内开发物业或收购相关物业 一定是企业整体战略布局 开拓集团业务 提升企业能级的重要手段 part2地标价值 投资价值分析 33 金融价值 超高层风险由整个社会承担的性质使其具备优势的抵押价值 超高层项目具备目前各类产品中最优质的抵押价值 超高层的开发需要庞大的资金投入 尤其是一些优质项目 多为国企主控 往往还伴有多家股东 金融机构及政府联合参与 作为抵押品 它的风险会由整个社会来承担 因此能实现更高的押品价值 通过它 企业能够获得数额庞大的贷款 来保证企业集团化现金流的良性循环 超高层毕竟在现如今还是一种特殊产品 如果企业在这类产品的开发和管理上有一定的经验 就能拓宽集团的产品线 无论住宅 商办 酒店甚至综合体 产品线中拥有了超高层这块招牌 就如同打了 资金实力 企业信誉 施工能力 经营多样化 的免费广告 part2地标价值 投资价值分析 政商合作价值 超高层项目一般影响力较大并采取政商合作的新模式 企业在开发中将获得隐性优惠 34 通常意义来说 当项目的影响力够大 超高层的开发往往就不再是企业的单独行为 而是政府与企业共同参与合作的新模式 政府会提供一个团队与开发商共同组成项目公司 一方面可降低资金外的风险 另一方面可以形成隐性的监督机制 有此类经验的企业 都能够有效拉近政企之间的良好合作关系 将一起做项目变成 为政府做项目 藉此能够得到更多他项的价值 比如 在项目前期成本上的地税优惠待遇 招商引资 甚至可能低价或无竞争地获得一些优质土地的开发权等 part2地标价值 投资价值分析 35 地标 打造 part3 地标抗性分析地标抗性解决方法 36 不接受地标的主要抗性 心理抗性 超高层建筑对抗震 抗火灾的标准要求极高 火灾自动报警系统设计规范 规定超高层的火灾报警控制器和火灾探测器的要求级别为最高级 恐高感 据调查 60 的人群存在对高度的恐惧感不安全感 对超高层建筑抗灾害 抗震 抗危险度的不信任 国外调查资料显示 现代都市人中有60 的人出现过恐高症状 其中10 属临床性恐高 part3地标打造 地标抗性 37 不接受地标的主要抗性 产品抗性 由于超高层建筑的高度问题及一定高度的风压的问题 超高层建筑的高层需要采用相对高强度的玻璃幕墙 且需密闭 解决通透性是个问题 超高层建筑各种设备的增加 加大了各项设备通道井的面积 以及避难层和电梯转换大厅的建设 都将增加公共使用空间的面积 这就造成了公摊面积大的问题 part3地标打造 地标抗性 38 不接受地标的主要抗性 其他抗性 超高层的设计复杂 各项智能化系统的应用 对项目设计及管理水平要求严格 增加了后期运营成本 物业管理费用中电费会是最大的增长点 超高层建筑的高度问题 局限了人们在垂直面的视觉体验 景观微缩 高度的关系局限了视觉的体验服务管理 管理费用成本高 part3地标打造 地标抗性 39 part3地标打造 抗性解决方法 扩大景观视觉面 40 实现大景观视觉面 开阔住户的视线 将垂直视线转换为水平视线 藉此来降低心理高度的恐惧感 许多超高层建筑地处城市核心区域 且有水景相伴 应充分利用自然资源空间侧面多采用落地窗 扩大视野范围 增加空间附加值 part3地标打造 抗性解决方法 增加通风性 采光性 严格建筑规范执行 提高安全系数 41 建筑应结合区域内各项城市规划 合理布局 保证建筑的通风性和采光性在内部设计方面也可运用多角度视野 进一步增大建筑内部的光线资源在建筑的各个阶段及各项设备的建造中 严格遵守建筑规范 提高安全系数 part3地标打造 抗性解决方法 42 part3地标打造 抗性解决方法 43 part3地标打造 抗性解决方法 44 part3地标打造 抗性解决方法 45 地标 运营 part4 地标运营现状典型案例分析 与一般建筑相比 超高层建筑从开发投入 后期管理费用等方面费用呈几何式增长 国内的超高层建设热潮蕴含着巨大的后期运营风险 46 据摩天城市网于2011年6月发布的研究报告指出 若以美国标准152米以上计算 且仅统计写字楼 中国正在建设的摩天大楼总数超过200座 相当于美国同类摩天大楼的总数 而5年后 中国的摩天大楼数量将超过800座 达到当下美国摩天大楼总数的4倍 中国超高层的建设正如火如荼 然而 即便建设超高层可以树形象 立标志 但在其光鲜外表之后却也蕴藏着巨大的维护和运营风险 事实上 随着超高层建筑越建越高 其建造及维护成本会呈几何级数增长 其维护成本以及租金也会大幅提高 出租运营压力随之加剧 导致回报周期拉长 风险变高 美国纽约市的双塔在建成后的好多年里空置一半 需要州政府的援手才不至于破产倒闭 帝国大厦在一段时间里由于难以吸引到租户 被戏称为 emptystatebuilding part4地标运营 运营现状 中国典型地标的运营现状 47 part4地标运营 运营现状 世界典型地标的运营现状 48 part4地标运营 运营现状 49 典型案例 上海环球金融中心 目前上海的最高建筑 上海环球金融中心 由日本资深地产开发商森大厦株式会社倾十年之力打造 然而由于财务状况问题 该项目已经于2011年开始将写字楼部分进行散售 上海环球金融中心本应于2001年竣工 但因为东亚金融危机 一直到2008年才最终落成 屋漏偏逢连夜雨 项目落成之后美国次贷危机随之爆发 给环球金融中心的租赁带来了巨大影响 大厦的租户中一直缺少财大气粗的美国公司的身影 而以德国 瑞士 日本和大型国企为主 出租率最高时也才达到70 伴随着一直停滞不前的入驻率 总投资达83亿元的上海环球金融中心开始产生每年将近4亿元的财务成本和5亿元的运营成本 总成本在10亿左右 在租赁态势良好的情况下 算上会议和酒店业务的收入 环球金融中心的年总收入在17亿元左右 投资回报期可控制在12年 但是由于环球金融中心的租赁情况 尤其是高区的租赁情况不容乐观 投资回报率的报告显然不被看好了 更重要的是 开发商日本森大厦集团背负着72亿美元的高额负债 本身的资金情况出现了问题 开发商选择出售部分资产来缓解迫在眉睫的财务状况也就成为了必行之势 492米 part4地标运营 典型案例 50 典型案例 上海金茂大厦 上海第二高楼 金茂大厦 也由于运营成本巨大 在最尊贵 租金也最贵的超高层写字楼光鲜表象的背后 出现了收支难以平衡的资本黑洞 已于2011年4月转让40 的股权 据金茂集团租售部称 金茂大厦写字楼每年的租售收益接近 亿人民币 酒店收入包含餐饮与客房每周收入可达500万人民币 一年的收入近2亿人民币 观光厅全年的收入约有几千万元 粗略估算 金茂大厦的年总收入约超过3亿人民币 然而整个金茂大厦每天的运营成本支出近100万人民币 一年的运营成本高达3 6亿人民币 除此之外 金茂大厦每年还要支付银行庞大的还贷利息 综合各项费用 在收入与成本支出相抵之后 极尽豪华的金茂大厦就像一个资本 黑洞 每运转一天 都会造成巨大的负担 420 5米 part4地标运营 典型案例 51 地标 发展趋势 part5 经济快速发展等多方因素将推动我国迅速成为新的 垂直王国 part5地标发展趋势 由于早期城市规划的不合理 各种城市问题逐渐出现 其主要表现为老区土地资源稀缺 改造成本过大 新区成熟时间慢 相关配套不足等 而超高层地标建筑由于其占地面积小 土地利用效率高的特点 有利于城市未来的规划发展 对政府而言 超高层建筑因其地标的概念不仅可以提高城市影响力 拉动旅游收入 同时也抬高周边的土地价值 从而使得超高层地标周边的土地开发变得更顺畅 对开发商而言 因城市化进程 开发商不会再为如何重新开发一个新的区域而犯难 毕竟开发一个新的区域风险过高 在一平方公里原核心区域的基础上开发项目风险就小的多 就业 购物 学校等等都可以在里面同步起启动 这个问题也就迎刃而解了 超高层建筑具有占地面积小 能源利用可统一筹划等资源集约特点 使其成为国家和地区展现经济实力和城市形象的热衷路径 part5地标发展趋势 土地集约超高层地标建筑能够在当前城市化进程加快 土地资源日益稀缺的今天最大程度的集约有限的土地 功能集约超高层地标建筑可能会给市民带来全新的生活和工作方式 由于超高层建筑物业类型齐全 配套丰富 这样会使让市民不再遭受每天上下班的交通之苦 尽量不开车 多步行 能源集约超高层建筑采用一般会采用世界最先进的建筑技术 从而实现能源利用及再利用 这样可以减少大量的水 土地和垃圾排放 环保低碳 超高层地标建筑集约性的特点符合未来社会发展的趋势 part5地标发展趋势 企业战略品牌企业如果需要快速扩张 就必须首先考虑入驻超高层地标 因为超高层超高层建筑通常位于城市的核心地段 在这样的区域内 企业在交易 推广 核心业务机会生成就会增大 企业在整体战略布局 开拓集团业务 提升企业能级才易取得成功 形象昭示超高层通常具有良好的形象展示 可以一览城市天际线 同样吸引这座城市的许多目光 入驻超高层地标往往能为企业或项目带来极大的昭示价值 使其的知名度国际化 影响力深远化 企业品牌具象化 企业出于自身战略发展和形象展示的角度 对超高层地标建筑需求旺盛 part5地标发展趋势 人类对超高层建筑的需求欲望从未停止 从古代古巴比伦王国的空中花园到现在已经投入使用的迪拜塔 无一不显示了人类对超高层地标建筑的狂热 人类之所以对超高层产生如此的狂热 其思想根源是人类自古以来对天空和高度的本能梦想 而对于公众而言 所在城市超高层地标建筑不仅会增强其对城市的认同 也会带来生活上的便利 因为超高层地标建筑往往位于城市最核心周边最便利的位置 能够在最小半径内满足公众对工作