北京燕京啤酒集团公司与北京长亿人参饮料有限公司拟转让北京双燕商标彩印有限公司100%股权项目资产评估说明.pdf

北京燕京啤酒集团公司北京燕京啤酒集团公司 与北京长亿人参饮料有限公司与北京长亿人参饮料有限公司 拟转让北京双燕商标彩印有限公司拟转让北京双燕商标彩印有限公司100 股权项目股权项目 资产评估说明资产评估说明 天兴评报字 2012 第504号 第1册 共1册 北京天健兴业资产评估有限公司北京天健兴业资产评估有限公司 二 一二年八月二十一日二 一二年八月二十一日 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 1 页 北京天健兴业资产评估有限公司 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 2 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 3 第四部分 资产基础法评估技术说明 7 流动资产评估说明 7 长期股权投资评估说明 11 房屋建筑物评估说明 12 机器设备评估说明 24 无形资产 土地使用权评估说明 35 负债评估说明 44 第五部分 收益法评估说明 46 一 被评估企业概况 46 二 企业经营环境分析 50 三 收益法的应用前提及选择的理由和依据 54 四 预测的假设条件 56 五 财务报表的审查与调整 57 六 评估预测说明 59 七 折现率的确定 67 八 评估值测算过程与结果 75 第六部分 评估结论及其分析 76 一 评估结论 76 二 评估结论成立的条件 77 三 特别事项的说明 77 四 评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 79 五 评估结论的效力 使用范围及有效期 79 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 1 页 北京天健兴业资产评估有限公司 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 评估说明供国有资产监督管理机构 含所出资企业 相关监管机构和部门使用 除法律法规规定外 材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人 不 得见诸公开媒体 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 2 页 北京天健兴业资产评估有限公司 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 该部分由企业提供 附在评估说明后 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 3 页 北京天健兴业资产评估有限公司 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 一 评估对象与评估范围说明 根据资产评估有关规定的要求 我们在取得北京双燕商标彩印有限公司 以下 简称 双燕商标彩印公司 提供的清查评估明细表后 在双燕商标彩印公司确认委估 资产 负债和权益合法 真实的基础上 评估人员根据资产评估准则的要求 在被 评估单位的配合下对企业申报的资产和负债的账面金额 实际数量 资产形成 存 在 使用状况 以及产权状况等进行了清查核实 并对可能影响资产评估的重大事 项进行了了解 列入清查范围的资产是双燕商标彩印公司在 2012 年 6 月 30 日经专项审计后的 财务报表所列示的资产 负债 委估资产类型和账面价值见下表 金额单位 人民币元 科目名称 账面价值 一 流动资产合计一 流动资产合计 47 169 032 70 货币资金 13 790 098 64 预付款项 1 055 886 11 其他应收款 147 311 80 存货 32 175 736 15 二 非流动资产合计二 非流动资产合计 75 743 176 96 长期股权投资 3 067 000 00 固定资产 65 894 265 56 无形资产 6 781 911 40 三 资产总计三 资产总计 122 912 209 66 四 流动负债合计四 流动负债合计 33 850 583 76 应付账款 4 417 203 30 预收款项 1 488 813 53 应付职工薪酬 303 248 52 应交税费 3 563 426 47 其他应付款 24 077 891 94 五 非流动负债合计五 非流动负债合计 27 580 228 05 长期借款 27 580 228 05 六 负债总计六 负债总计 61 430 811 81 七 净资产七 净资产 61 481 397 85 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 4 页 北京天健兴业资产评估有限公司 二 实物资产分布情况及特点 双燕商标彩印公司申报评估的实物资产包括存货 房屋建筑物和机器设备 1 存货 委估存货包括原材料 在库周转材料和库存商品 分别存放在企业原 料库和库存商品库 存放条件良好 由专人负责日常管理 2 设备 北京双燕商标彩印有限公司生产车间分为彩印一车间和彩印二车间 三班制生 产 主要生产设备为 胶印生产线 包括二台六色对开海德堡胶印机 一台六色四 开海德堡胶印机以及一台六色四开日本小森胶印机 凹印生产线 包括三台八色凹 印机 柔印生产线 包括 2 台美国麦安迪柔印机 一台全自动标签转换设备 其他 生产设备为切纸机 横切机 ctp 直接制版机 铝箔六色印刷机 照排机等 辅助 生产设备包括变配电设备 叉车 液压自动升降机以及货梯等 设备大多在 2000 年 后购置启用 部分较早购入的设备已经闲置 该公司共有 6 部运输车辆 包括桑塔纳轿车 现代轿车以及金杯客车 车辆均 为 1999 年以后购置使用 未发生过重大交通事故 均在正常行驶中 该公司电子设备主要包括计算机 打印机 支票打字机 复印机等通用的电子 办公设备等 另有空调 电视机 开水器 厨房设备等 设备启用时间从 1997 年至 今 设备均在正常使用中 3 房屋建筑物 北京双燕商标彩印有限公司申报的房屋建 构 筑物位于北京顺义区顺通路西 侧 总建筑面积 15646 47 平方米 构筑物 4 项 主要包括办公楼 商标车间 纸箱 车间 配电室 围墙大门等 三 资产核实情况总体说明 一 接受评估委托后 评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表 填表 说明 资料清单等电子文档 要求被评估企业进行资产申报和资料准备 然后成立 了以现场项目负责人为主的清查小组 根据制定的现场清查实施计划 分非流动资 产和流动资产及负债 收益法等小组分别进行核查 评估组清查核实工作期间为 2012 年 7 月 25 日至 2012 年 7 月 31 日 清查过程分三个阶段进行 第一阶段对评估申报 明细表进行初步审核 了解被评资产的概况 第二阶段进行现场清查盘点工作 对 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 5 页 北京天健兴业资产评估有限公司 申报表中与实际不符项目经被评估企业确认后进行修正完善 第三阶段编写清查核 实情况说明 现将清查方法说明如下 1 流动资产及负债清查情况 1 实物性流动资产的核实 本次评估的存货包括原材料 在库周转材料 库存商品 评估人员首先向企业 调查了解存货的核算方法 通过抽查会计凭证对存货账面值的构成内容进行核实 然后会同企业仓库管理人员依据库房 销售部门提供的仓库保管账目 出库记录及 申报明细表进行抽盘 并根据评估基准日至盘点日的出入库情况进行调整 验证评 估基准日存货实有数量 在盘点的同时对库房环境 实物码放及标识状况 存货的 残次冷背等有关情况进行观察和记录 2 非实物性流动资产和负债的核实 通过核对企业财务账的总账 各科目明细账 会计凭证 对非实物性流动资产 和负债进行了清查 并重点对现金进行盘点 对银行存款和往来款项进行函证 对 应收款项进行账龄分析 2 设备的清查核实 车辆 评估人员对在现场车辆做实物检查 对照清查评估明细表核对车型 牌 照 制造厂家 累计行驶里程等 对个别车辆的行驶性能进行了现场观察 启动 刹车及转向性能等 向车辆管理人员和驾驶员了解车辆维护使用 事故 大修及目 前性能 向有关部门 人员了解了该地区车价外收费标准 评估人员对车辆进行勘 查 机器设备和电子设备 核对设备的名称 规格 生产厂家 数量 启用时间和 使用状态 评估人员对价值大的设备进行重点抽查 评估人员查对固定资产账册 核对车辆行驶证 抽查大金额设备的购置合同 发票 记账凭证 确认产权 3 房屋建筑物的清查核实 根据被评估企业提供的建 构 筑物评估项目及申报表所列项目的项数 面积 结构类型 装饰及给排水 供电 照明 采暖通风等设备配备情况 对主要建 构 筑物进行了现场清查核实 结合查阅相关图纸 对申报表与实物不符的部分进行纠 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 6 页 北京天健兴业资产评估有限公司 正 除核对建 构 筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外 主要查看了建 构 筑物结构 装修设施 配套使用状况 在清查过程中对主要建 构 筑物的面积 长度等主要结构参数进行了核对 评估人员查对固定资产账册 相关购建合同和房 屋所有权证等 以确认被评估资产的产权 4 无形资产 土地使用权的清查情况 对土地使用权 评估人员查阅并收集土地使用权证 出让合同 到现场进行实 地勘查 四 影响资产清查的事项 在我们履行清查核实程序中 评估人员未发现影响资产清查的事项 五 资产清查结论 清查情况表明 经现场核实 实物资产的清查情况与清查评估明细表相互对应 各资产账实 账表相符 其他非实物资产 清查评估明细表和账面记录一致 申报明 细表与实际情况吻合 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 7 页 北京天健兴业资产评估有限公司 第四部分 资产基础法评估技术说明 纳入本次评估范围内的资产和负债为双燕商标彩印公司截至2012年6月30日经 专项审计后的资产负债表中所列示的资产及负债 为确定双燕商标彩印公司在持续 经营前提下所表现的股东全部权益的市场价值 本次评估采用资产基础法和收益法 资产基础法各类资产的评估方法如下 流动资产评估说明 一 货币资金的评估一 货币资金的评估 1 委估资产的内容 货币资金包括现金和银行存款 账面价值共计 13 790 098 64 元 其中现金为人民币 账面价值 2 521 79 元 银行存款包括人民币账户 6 个 账 面价值 13 787 576 85 元 2 评估程序及方法 现金存放于双燕商标彩印公司财务部 评估人员核对了有 关账册并采用监盘的方式进行现场盘点 根据评估基准日至盘点日现金出库数 入 库数 倒推出评估基准日实有金额 编制库存现金盘点表 与评估基准日账面价值 进行核对 对银行存款 评估人员查阅了银行日记账 银行对账单 银行存款余额 调节表 并对开户银行进行了函证 检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资 产的事项 评估人员对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值 3 评估结果 货币资金的评估值为 13 790 098 64 元 无评估增减值变化 二 应收款项的评估 1 委估资产的内容 应收款项包括预付账款和其他应收款 其中 预付账款主 要为预付的设备购置款等 账面价值 1 055 886 11 元 账龄全部在 1 年以内 其他应 收款主要为水桶押金 应收济南银鹏建筑材料有限公司的废料款 账面价值 155 044 00 元 坏账准备 7 732 20 元 账面净值 147 311 80 元 2 评估程序及方法 首先 对各项应收款项进行逐笔核对 查看其是否账表相符 对账面余额较大 的应收款项进行函证 核实账面余额的准确性 抽查相关业务合同 订单等 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 8 页 北京天健兴业资产评估有限公司 其次 判断分析应收款项的可收回性 确定评估值 委估预付账款共 11 笔 账面余额 1 055 886 11 元 账龄全部为 1 年以内 经核 实 预付账款系预付的设备购置款 针对其中大额的项目 评估人员收集了采购合 同 记账凭证及购置发票 并进行了函证 除 2011 年预付北京大成新华认证咨询有 限公司咨询费 800 元应费用化评估为零外 其余预付账款按核实后的账面值确定评 估值 委估其他应收款共 2 笔 账面价值 155 044 00 元 其中应收北京燕京啤酒股份 有限公司矿泉水厂的 400 元系水桶押金 应收济南银鹏建筑材料有限公司的 154 644 00 元为企业销售生产过程中产生的废料收入应收的款项 经核实 应收款项 均为企业正常经营过程中形成的正常债权 不存在回收风险 按核实后的账面值确 定评估值 其他应收款坏账准备评估为零 3 评估结果 预付账款的评估价值为 1 055 086 11 元 评估减值 800 元 其他 应收款的评估价值为 155 044 00 元 评估增值 7 732 20 元 三 存货的评估 委估存货包括原材料 在库周转材料和库存商品 账面价值合计 32 175 736 15 元 在评估过程中 评估人员对评估范围内存货的账 表核对一致 根据双燕商标 彩印提供的存货盘点表对其进行了抽查 检查其是否存在冷背残次情况 并查看了 有关出库和入库单 了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况 在清查核实的基础上 根据存货的特点确定相应的评估方法对其评定估算 1 原材料的评估 1 评估范围 企业原材料主要包括各种规格的生产商标用纸 油墨 建材用 品 五金用品 油料 辅料 工具等 账面价值 21 390 639 37 元 账面价值主要由 材料的买价 运杂费 运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费用构成 2 评估程序及方法 评估人员在企业财务人员和材料仓库管理人员的陪同下 对库存原材料进行了抽查盘点 核实库存原材料数量是否账实一致 查看其品质状 态是否正常 经核实 原材料存放在原材料库中 由专人负责管理 每月进行盘点 这些原 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 9 页 北京天健兴业资产评估有限公司 材料按实际购入价核算 出库时按各类原材料的实际领用数量和月末加权平均法计 算的单价结转 其中 油墨中的火车票底黄 10kg qs 兰 ay18kg 已经停用 本 次将油墨中的该部分资产评估为零 该部分资产价值共 799 70 元 80 克卷筒纸中的 80g 单铜 630mmchh 和 80g 单铜 733mmchh 共计 5 吨存在质量问题 评估人员将 该部分资产进行加权平均计算求值予以评减 除此之外 企业其余库存原材料数量 与账面一致 购置时间不长 市场价格变动不大 账面成本能够反映其市场价值 本次评估按核实后的账面值确定评估值 3 评估结果 原材料的评估价值为 21 360 643 64 元 评估减值 29 995 73 元 减值率为 0 14 减值原因为部分原材料已不再使用及部分原材料存在质量问题 2 在库周转材料的评估 1 评估范围 企业在库周转材料为壁扇 衬垫 高密度板等 账面价值 2 454 20 元 2 评估程序及方法 同原材料的评估 3 评估结果 在库周转材料的评估价值为 2 454 20 元 无评估增减值变化 3 库存商品的评估 1 评估范围 企业库存商品主要包括各种规格的帽标 方标 背标及纸杯等 账面价值 10 782 642 58 元 2 评估程序及方法 首先 评估人员对产成品进行了抽查盘点 并查阅了有 关账册 以验证核实账面数量 其次根据向企业了解的产成品市场适销情况 确定 企业库存产成品大部分为正常销售产品 双燕商标彩印公司大部分产成品采用订单 式生产 属于畅销品 因此本次评估对采用订单式正常销售的产品根据其不含税销 售价格减去销售费用和全部税金确定评估值 计算公式为 某产成品评估值 不含税出厂销售价格 销售费用 销售税金 所得税 不含税出厂销售单价 库存数量 1 销售费用率 销售税金率 所得税率 不含税出厂销售单位价格根据企业财务及销售部门提供的近期产品出库价格 单 以此确定实际不含税交易价格 由于企业进行了专项审计 所提供的财务数据 有部分有原始入帐依据 故我们认为企业提供的财务数据具有真实性 准确性 故 本次评估所使用的销售费率 管理费率 财务费率 销售税金及附加率 销售利润 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 10 页 北京天健兴业资产评估有限公司 率是依据经专项审计后的财务报表的数据进行测算后确定的 案例 1 73 克纸方标 存货 产成品 库存商品 评估明细表第 5 项 账面数量 117 80 万张 账面成本为 17 783 56 元 不含税销售单价为 216 35 元 万张 此类产 品目前的销售情况为正常 订单生产订单生产 我们通过专项审计后数据的分析计算 确定销售费用率为 1 11 销售税金比率 为 0 33 企业所得税率为 15 根据企业实际情况计算出产品所得税率为 3 11 据此计算该项的评估价值如下 评估值 216 35 117 80 1 1 11 0 33 3 11 24 326 88 元 除大部分订单式销售外 有产品也采用非订单式销售 对该部分产成品根据其 不含税销售价格减去销售费用 全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值 计 算公式为 某产成品评估值 不含税出厂销售价格 销售费用 销售税金 所得税 50 产品合 理的净利润 不含税出厂销售单价 库存数量 1 销售费用率 销售税金率 所得税率 50 产品合理的净利率 案例 2 清爽方标 80g 存货 产成品 库存商品 评估明细表第 16 项 账面 数量 1906 90 万张 账面成本为 210 916 62 元 不含税销售单价为 127 10 元 万张 此类产品目前的销售情况为正常 非订单生产 非订单生产 我们通过专项审计后数据的分析计算 确定销售费用率为 1 11 销售税金比率 为 0 33 企业所得税率为 15 根据企业实际情况计算出产品所得税率为 0 56 产品净利率为 3 15 据此计算该项的评估价值如下 评估值 127 10 1906 90 1 1 11 0 33 0 56 50 3 15 233 709 66 元 3 评估结果 产成品的评估价值 11 690 812 70 元 评估增值 908 170 12 元 增值率为 8 42 4 存货评估结果 存货的评估价值为 33 053 910 54 元 评估增值 878 174 39 元 增值率为 2 73 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 11 页 北京天健兴业资产评估有限公司 长期股权投资评估说明 1 委估资产的内容 纳入本次评估范围的长期股权投资为参股的一家长期股权投 资 账面金额 3 067 000 0 元 长期投资减值准备 0 元 长期股权投资净值为 3 067 000 0 元 长期股权投资一览表金额单位 元 序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面价值 1 燕京啤酒 浙江丽水 有限 公司 2004 4 20 3 8 3 067 000 00 合计 3 067 000 00 长期投资减值准备 长期投资净额 3 067 000 00 2 评估程序及方法 依据长期股权投资明细账 收集有关的投资协议和被投资单位 的企业法人营业执照 验资报告 公司章程 评估基准日财务报表等资料 并与资产评 估申报表所列内容进行核对 向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单位的经营 状况 以被投资单位评估基准日报表的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估 值 经核实 双燕商标彩印公司对燕京啤酒 浙江丽水 有限公司的股权为 3 8 对该项长期股权投资不拥有控制权 也无法实施重大影响 燕京啤酒 浙江丽水 有限公司生产经营正常 根据京都天华会计师事务所有限公司出具的京都天华审字 2012 第 0816 30 号审计报告 2011 年末燕京啤酒 浙江丽水 有限公司账面净 资产为 79 664 639 68 元 双燕商标彩印公司持股比例为 3 8 因此双燕商标彩印公 司该项长期股权投资评估价值为 3 027 256 31 元 3 评估结果 长期股权投资的评估价值为 3 027 256 31 元 评估减值额为 39 743 69 元 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 12 页 北京天健兴业资产评估有限公司 房屋建筑物评估说明 1 评估范围和对象 评估范围和对象 列入此次评估范围内的房屋建 构 筑物类资产 其中 房屋建筑物建筑面积 15646 47 平方米 账面原值 20 041 200 91 元 账面净值 14 328 512 54 元 构筑 物 4 项 账面原值 551 578 78 元 账面净值 17 827 59 元 2 建筑物 构筑物描述 建筑物 构筑物描述 北京双燕商标彩印有限公司申报的房屋建 构 筑物位于北京顺义区顺通路西 侧 总建筑面积 15646 47 平方米 构筑物 4 项 主要包括办公楼 商标车间 纸箱 车间 配电室 围墙大门等 主要建 构筑物概况如下 办公楼 办公楼建成于 1992 年 7 月 为框架结构建筑 建筑面积 3590 28 平方 米 主体五层 一层层高 4 6 米 二层至五层层高 3 3 米 建筑承重结构为柱 梁 板 均为现浇混凝土结构 围护结构为砌体结构 外墙厚 370mm 建筑外墙贴瓷砖 建筑内墙刷白色乳胶漆 大厅 楼梯间 走廊等公共区域铺花岗岩地面 办公区域 部分为木地板部分为瓷砖地面 顶棚为石膏板吊顶 卫生间采用防滑地砖 瓷砖墙 面和 pvc 吊顶 建筑内木门包木门套 部分设有钢防盗门 铝合金窗户 水 电 暖等配套设施齐备 配电室 配电室建于 1992 年 7 月 框架结构单层建筑 高约 5 米 建筑面积 215 43 平方米 建筑墙厚 370mm 外贴瓷砖 内墙刷白色涂料 铝合金窗 钢门 水泥地面 于 2006 年进行了维护改造 延伸加建维修间 84 57 平方米 纸箱车间 纸箱车间建成于 1992 年 7 月 为框架结构单层建筑 建筑高约 10 米 建筑面积 2299 71 平方米 建筑墙体厚 370mm 承重结构为框架梁 柱 板 外墙贴白色瓷砖 内墙刷白 水泥地面 铝合金窗 钢大门 建筑内水 电 暖等 配套设施齐备 现该房屋使用名称为胶印车间 纸库 纸库建成于 1992 年 7 月 为框架结构单层建筑 建筑高度约 7 米 建筑 面积 909 54 平方米 建筑墙体厚 370mm 承重结构为框架梁 柱 板 外墙刷涂料 内墙刷白 水泥地面 铝合金窗 钢大门 建筑内水 电 暖等配套设施齐备 现 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 13 页 北京天健兴业资产评估有限公司 该房屋使用名称为胶印后工序 商标车间 商标车间共两座 建成于 1992 年 7 月 均为框架结构单层建筑 建 筑高度约5 4米 建筑面积分别为931 71平方米和930 26平方米 建筑墙体厚370mm 承重结构为框架梁 柱 板 外墙刷涂料 内墙刷白 水泥地面 铝合金窗 钢大 门 建筑内水 电 暖等配套设施齐备 3 权属情况 权属情况 委估房屋建筑物总建筑面积 15646 47 平方米 其中 15316 46 平方米已办理房屋 所有权证 房产证号为 京房权证顺国字第 00618 号 证载所有权人为北京燕京啤 酒集团公司 委估房屋建筑物座落土地为北京燕京啤酒集团公司所属土地 燕京集 团将该土地使用权提供给北京双燕商标彩印有限公司无偿使用 房屋实际出资建设 方为北京双燕商标彩印有限公司 在办理房屋所有权证时为达到房地合一的要求办 理在燕京集团名下 燕京集团和北京双燕商标彩印有限公司已出具承诺 均承认房 屋实际产权归北京双燕商标彩印有限公司所有 剩余 330 01 平方米 商标车间参观 走廊 纸边库 泵房 维修间 未办理房屋所有权证 依据已取得的资料 未发现委估资产存在抵 质押等他项权利设置 4 评估方案与工作步骤评估方案与工作步骤 北京双燕商标彩印有限公司的房屋建筑物 构筑物的评估工作 根据评估目的 和所确定的评估范围 按照评估组的计划安排 制定了建筑物 构筑物的评估方案 与工作步骤 内容如下 1 评估准备阶段 商谈意图 我所的评估人员与北京双燕商标彩印有限公司有关人员座谈 听取 项目房屋建筑物 构筑物有关情况的介绍 交待评估意图及工作程序与计划 以便 共同协作做好本次评估工作 资料准备 按照我方的资料清单 请他们协助搜集北京市的工程定额 费用文 件 2012 年第 2 季度建筑材料调价信息及评估项目的工程历史资料等 为评估工作 做好资料准备 开展自查 请委托方作好评估范围内建筑物 构筑物数量与实物的自查工作 核实工程量等相关技术数据 填写建筑物 构筑物评估明细表与调查表 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 14 页 北京天健兴业资产评估有限公司 2 评估实施阶段 财务核对 首先根据企业提供的建筑物 构筑物评估明细表 进行账账 账表 表图 账实核对 发现问题及时向有关人员询问 如有不实立即调整 避免重复 遗漏现象 减少评估工作失误 对无法核实的资产 请有关人员做书面说明 权属核实 要求企业提供申报评估的房屋产权证明或权属证明性文件及建设档 案资料 认真核实产权归属 勘察现场 在做好上述工作的基础上 与资产占有方有关人员一起逐项进行实 地勘验 对主要项目进行测量记录 并向有关人员详细了解建筑物的使用修缮维护 情况 根据建筑物 构筑物现状及使用情况进行技术分析 判别成新率 核实建筑 物的建筑面积 分析解剖 本次评估的建筑物依其结构特征 分类进行投资分析 费用解剖 市场调查 根据本次评估的目的与要求及资料占有程度选择评估方法 评估计算 根据选择的评估方法 对建筑物 构筑物按工程结构类型进行分类 然后对不同类型的建筑物 构筑物分别选取典型案例 核实工程量 直接费后 依 据北京市有关取费标准和市场材料价格 按估价规范要求与当地和行业规定的计费 程序 计算重置全价及评估值 然后以典型案例重置价为基础 将各建筑物 构筑 物与典型案例重置价进行比较 得出各自的重置价格 在确定成新率后 得到相应 的评估价格 3 评估说明及评估明细表提出阶段 对已取得的评估资料 反复进行综合分析 对各类建筑物 构筑物分别进行重 置与评估值计算 复核评估工作底稿 编写资产评估说明及评估明细表 5 评估方法 对本次委估资产 采用成本法评估 本次评估将建 构 筑物按结构特征分类 主要分为框架结构 混凝土结构 选取有代表性的建筑物 构筑物作为典型案例 对典型案例的评估 运用典型工程概预算调整法 以该案例预决算资料的工程量为 依据 按现行定额标准 求取直接费 没有预决算资料的根据施工图计算工程量 然后根据规定的取费程序计算其建安工程总价 再加上前期费和其它费用 资金成 本 确定重置全价 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 15 页 北京天健兴业资产评估有限公司 重置全价 建筑安装工程总造价 前期费及其它费用 资金成本 其它建筑物和构筑物以典型案例重置单价为基础 将各建筑物与典型案例重置 单价进行比较 并参考原概算价格及建筑估价指标得出各自的重置价格 成新率采用年限法与打分法综合确定建筑物成新率 评估值 重置全价 成新率 建筑安装工程总造价 根据原概预算的工程量 并根据施工图 设计变更和结算 运用典型工程概预 算法 根据 北京市工程造价信息 公布的建筑材料 人工 机械费市场价格信息 套用现行的 北京市建设工程概算定额 2004 和 北京市建设工程费用定额 2004 计算土建工程造价和安装工程造价 计算过程详见下表 建筑工程取费计算表建筑工程取费计算表 编号 项目 计算公式 1 建筑工程直接费 由 2004 概算定额计算 2 其中 人工费 由 2004 概算定额计算 3 综合费用 1 12 7 4 利润 1 3 7 5 税金 1 3 4 3 4 6 建筑工程造价合计 1 3 4 5 装饰工程取费计算表装饰工程取费计算表 编号 项目 计算公式 1 装饰工程直接费 由 2004 概算定额计算 2 其中 人工费 由 2004 概算定额计算 3 综合费用 2 95 4 利润 1 3 7 5 税金 1 3 4 3 4 6 装饰工程造价合计 1 3 4 5 安装工程取费计算表安装工程取费计算表 编号 项目 计算公式 1 安装工程直接费 由 2004 概算定额计算 2 其中 人工费 由 2004 概算定额计算 3 综合费用 2 105 4 利润 1 3 7 5 税金 1 3 4 3 4 6 安装工程造价合计 1 3 4 5 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 16 页 北京天健兴业资产评估有限公司 前期费用和其它费用的确定 前期费用和其它费用的确定 根据国家计委 建设部 北京市颁发的规定与造价计算程序 确定本次建筑工 程前期费用与其他费用 其规定的计算程序与数据如下 前期费用与其它费用计算表前期费用与其它费用计算表 序号 项目名称 计算基数 费率 取费依据 1 建设单位管理费 工程造价 1 13 财建 2002 394 号 2 工程招标及投标费 工程造价 0 20 计价格 2002 1980 号 3 工程建设监理费 工程造价 2 19 发改价格 2007 670 号 4 工程勘查设计费 工程造价 3 02 计价格 2002 10 号 5 前期工程咨询费 工程造价 0 48 计价格 1999 1283 号 6 环境影响咨询费 工程造价 0 13 计价格 2002 125 号 7 场地准备及临时设施费 工程造价 0 50 计标 85 352 号 合计 7 65 资金成本的确定 资金成本的确定 资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款 利率计算 假定建设期间工程投资为均匀投入 其计算公式为 资金成本 建安工程造价 前期费用及其它费用 建设期贷款利率 合理工 期 2 工期 6 个月以内利率取 5 85 工期 6 个月至 1 年利率取 6 31 1 年至 3 年利 率取 6 4 按合理工期资金均匀投入计算 综合成新率的确定 综合成新率的确定 房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定 采用使用年限法与打分法综合 确定建筑物成新率 综合成新率 打分法成新率 60 年限法成新率 40 使用年限法是以剩余使用年限 建筑物经济耐用年限 已使用年限 占建筑物经 济耐用年限的比率作为房屋建筑物的成新率 用公式表示即为 年限法成新率 剩余使用年限 建筑物经济耐用年限 100 当建筑物的尚可使用年限与已使用年限之和大于建筑物的经济耐用年限时 建 筑物的成新率用下述公式表示为 年限法成新率 尚可使用年限 尚可使用年限 已使用年限 100 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构 装修 设备三部分分别打 分 公式为 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 17 页 北京天健兴业资产评估有限公司 打分法成新率 结构得分 g 装修部分得分 s 设备部分得分 b g 结构评分修正系数 s 装修评分修正系数 b 设备评分修正系数 评估值的确定 重置全价 建安工程总造价 其它费用 资金成本 评估值 重置全价 综合成新率 6 评估结果 单位 元 评估结果 单位 元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 20 592 779 69 14 346 340 13 37 913 100 00 23 797 921 00 84 11 65 88 房屋建筑物 20 041 200 91 14 328 512 54 36 723 100 00 23 251 962 00 83 24 62 28 构筑物及其他辅助设施 551 578 78 17 827 59 1 190 000 00 545 959 00 115 74 2 962 44 7 评估结果说明 评估结果说明 1 各项建筑物评估结果 详见房屋建筑物清查评估明细表 2 以上建筑物的重置值和评估值中 均不包括土地使用权的价值 也未包括 摊入的有关土地发生的费用 3 房屋建筑物类资产评估增值 主要原因为人工费价格和材料价格上涨所致 8 评估案例分析 评估案例分析 案例一 办公楼 房屋建筑物评估明细表第 9 号 案例一 办公楼 房屋建筑物评估明细表第 9 号 1 概况 概况 办公楼建成于 1992 年 7 月 为框架结构建筑 建筑面积 3590 28 平方米 主体 五层 一层层高 4 6 米 二层至五层层高 3 3 米 建筑承重结构为柱 梁 板 均为 现浇混凝土结构 围护结构为砌体结构 外墙厚 370mm 建筑外墙贴瓷砖 建筑内 墙刷白色乳胶漆 大厅 楼梯间 走廊等公共区域铺花岗岩地面 办公区域部分为 木地板部分为瓷砖地面 顶棚为石膏板吊顶 卫生间采用防滑地砖 瓷砖墙面和 pvc 吊顶 建筑内木门包木门套 部分设有钢防盗门 铝合金窗户 水 电 暖等配套 设施齐备 2 计算建安工程造价 计算建安工程造价 运用典型工程概预算法 以类似案例概预算工程量为依据 根据北京市工程造 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 18 页 北京天健兴业资产评估有限公司 价信息 公布的建筑材料 人工 机械费市场价格信息 套用现行的 北京市建设 工程概算定额 2004 和 北京市建设工程费用定额 2004 计算土建工程造价 和安装工程造价 具体计算过程见下表 建筑工程取费计算表建筑工程取费计算表 编号 项目 计算公式 单方造价 1 建筑工程直接费 由 2004 概算定额计算 2389671 2 其中 人工费 由 2004 概算定额计算 187494 3 综合费用 1 12 7 303488 4 利润 1 3 7 188521 5 差价 1154211 6 税金 1 3 4 5 3 4 137220 7 建筑工程造价合计 1 3 4 5 6 4173112 装饰工程取费计算表装饰工程取费计算表 编号 项目 计算公式 单方造价 1 装饰工程直接费 由 2004 概算定额计算 2242706 2 其中 人工费 由 2004 概算定额计算 185337 3 综合费用 2 95 176070 4 利润 1 3 7 169314 5 差价 1193120 6 税金 1 3 4 5 3 4 128561 7 装饰工程造价合计 1 3 4 5 6 3909772 安装工程取费计算表安装工程取费计算表 编号 项目 计算公式 单方造价 1 安装工程直接费 由 2004 概算定额计算 521904 2 其中 人工费 由 2004 概算定额计算 72649 3 综合费用 2 105 76282 4 利润 1 3 7 41873 5 差价 223427 6 税金 1 3 4 5 3 4 29359 7 安装工程造价合计 1 3 4 5 6 892844 工程造价合计为 8 975 728 元 3 前期费和其它费用 根据当地政府规定的各类建设取费标准及建设期建设单位所支付的其它费用计 算 前期费及其它费用计算表前期费及其它费用计算表 序号 项目名称 计算基数 费率 计算结果 1 建设单位管理费 8975728 1 13 101426 2 工程招标及投标费 8975728 0 20 17951 3 工程建设监理费 8975728 2 19 196568 4 工程勘查设计费 8975728 3 02 271067 5 前期工程咨询费 8975728 0 48 43083 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 19 页 北京天健兴业资产评估有限公司 6 环境影响咨询费 8975728 0 13 11668 7 场地准备及临时设施费 8975728 0 50 44879 合计 7 65 686643 4 资金成本 依据全国建筑安装工程工期定额 合理工期为 1 年 资金均匀投入 以评估基 准日中国人民银行公布的 1 年期贷款利率 6 31 计算 资金成本 建安工程造价 前期及其他费用 贷款利率 合理工期 0 5 8 975 728 686 643 1 0 5 6 31 304 848 元 5 重置全价 重置全价 建安工程造价 前期及其他费用 资金成本 8 975 728 686 643 304 848 9 967 219 元 取整至百位为 9 967 200 元 6 房屋成新率的确定 测算建筑物的成新率采用综合成新率法 即年限法成新率和打分法成新率的加 权平均值 计算公式 综合成新率 年限法成新率 40 打分法成新率 60 a 年限法成新率 年限法成新率 尚可使用年限 可使用年限 100 本案例的经济寿命年限为 60 年 已使用 20 年 尚可使用 40 年 年限法成新率 40 60 100 66 67 b 技术鉴定成新率的计算 主要通过勘查房屋的使用状况和对房屋的维修保养情况及损坏程度来综合考虑其 成新率 部件名称部件名称 标准分标准分 具体情况具体情况 评定分评定分 结 构 部 分 基础 25 有承载能力力 无不均匀沉降 19 承重构件 25 较好较坚固 18 非承重墙 15 复合板墙较完好坚固 节点较牢固 拼缝处较密实 8 屋面 20 复合板顶不渗漏 防水层 隔热层 保温层基本完好 13 地面 15 整体面层较平整 9 综合求取时权重取为综合求取时权重取为 0 7 67 修部 门窗 25 开关灵活 基本完好 19 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 20 页 北京天健兴业资产评估有限公司 外粉饰 20 基本完好 15 内粉饰 20 基本完好 15 顶棚 20 基本完好 15 其他装修 15 基本完好 9 综合求取时权重取为综合求取时权重取为 0 2 73 设 备 部 分 动力电照 40 电器设备 线路各种照明装置基本完好 30 给排水采暖 30 管道畅通 稍有锈蚀 21 其他 30 现状良好 使用正常 20 综合求取时权重取为综合求取时权重取为 0 1 71 合计 68 6 c 综合成新率的确定 综合成新率 年限法成新率 40 打分法成新率 60 66 67 40 68 6 60 67 83 取整为 68 7 评估值的确定 评估值 重置全价 成新率 9 967 200 00 68 6 777 696 00 元 案例二 纸箱车间 构筑物评估明细表第 4 号 案例二 纸箱车间 构筑物评估明细表第 4 号 1 概况 概况 纸箱车间建成于 1992 年 7 月 为框架结构单层建筑 建筑高约 10 米 建筑面 积 2299 71 平方米 建筑墙体厚 370mm 承重结构为框架梁 柱 板 外墙贴白色 瓷砖 内墙刷白 水泥地面 铝合金窗 钢大门 建筑内水 电 暖等配套设施齐 备 现该房屋使用名称为胶印车间 2 计算建安工程造价 计算建安工程造价 运用典型工程概预算法 以类似案例概预算工程量为依据 根据北京市工程造 价信息 公布的建筑材料 人工 机械费市场价格信息 套用现行的 北京市建设 工程概算定额 2004 和 北京市建设工程费用定额 2004 计算土建工程造价 和安装工程造价 具体计算过程见下表 建筑工程取费计算表建筑工程取费计算表 编号 项目 计算公式 单方造价 1 建筑工程直接费 由 2004 概算定额计算 2764158 2 其中 人工费 由 2004 概算定额计算 232770 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 21 页 北京天健兴业资产评估有限公司 3 综合费用 1 12 7 351048 4 利润 1 3 7 218064 5 差价 1335088 6 税金 1 3 4 5 3 4 158724 7 建筑工程造价合计 1 3 4 5 6 4827083 安装工程取费计算表安装工程取费计算表 编号 项目 计算公式 单方造价 1 安装工程直接费 由 2004 概算定额计算 135437 2 其中 人工费 由 2004 概算定额计算 19340 3 综合费用 2 105 20307 4 利润 1 3 7 10902 5 差价 57981 6 税金 1 3 4 5 3 4 7637 7 安装工程造价合计 1 3 4 5 6 232264 工程造价合计为 5 059 347 元 3 前期费和其它费用 根据当地政府规定的各类建设取费标准及建设期建设单位所支付的其它费用计 算 前期费及其它费用计算表前期费及其它费用计算表 序号 项目名称 计算基数 费率 计算结果 1 建设单位管理费 5059347 1 13 57171 2 工程招标及投标费 5059347 0 20 10119 3 工程建设监理费 5059347 2 19 110800 4 工程勘查设计费 5059347 3 02 152792 5 前期工程咨询费 5059347 0 48 24285 6 环境影响咨询费 5059347 0 13 6577 7 场地准备及临时设施费 5059347 0 50 25297 合计 7 65 387040 4 资金成本 依据全国建筑安装工程工期定额 合理工期为 1 年 资金均匀投入 以评估基 准日中国人民银行公布的 1 年期贷款利率 6 31 计算 资金成本 建安工程造价 前期及其他费用 贷款利率 合理工期 0 5 5 059 347 387 040 1 0 5 6 31 171 834 元 5 重置全价 重置全价 建安工程造价 前期及其他费用 资金成本 5 059 347 387 040 171 834 5 618 221 元 取整至百位为 5 618 200 元 燕京集团与长亿饮料公司拟转让双燕商标彩印公司 100 股权项目资产评估说明 第 22 页 北京天健兴业资产评估有限公司 6 房屋成新率的确定 测算建筑物的成新率采用综合成新率法 即年限法成新率和打分法成新率的加 权平均值 计算公式 综合成新率 年限法成新率 40 打分法成新率 60 a 年限法成新率 年限法成新率 尚可使用年限 可使用年限 100 本案例的经济寿命年限为 50 年 已使用 20 年 尚可使用 30 年 年限法成新率 30 50 100 60 b 技术鉴定成新率的计算 主要通过勘查房屋的使用状况和对房屋的维修保养情况及损坏程度来综合考虑 其成新率 部件名称部件名称 标准分标准分 具体情况具体情况 评定分评定分 结 构 部 分 基础 25 有承载能力力 无不均匀沉降 16 承重构件 25 较好较坚固 17 非承重墙 15 复合板墙较完好坚固 节点较牢固 拼缝处较密实 8 屋面 20 复合板顶不渗漏 防水层 隔热层 保温层基本完好 12 地面 15 整体面层较平整 8 综合求取时权重取为综合求取时权重取为 0 8 61 装 修 部 分 门窗 25 开关灵活 基本完好 17 外粉饰 20 基本完好 12 内粉饰 20 基本完好 13 顶棚 20 基本完好 12 其他装修 15 基本完好 8 综合求取时权重取为综合求取时权重取为 0 1 62 设 备 部 分 动力电照 40 电器设备 线路各种照明装置基本完好 26 给排水采暖 30 管道畅通 稍有锈蚀 18 其他 30 现状良好 使用正常 18 综合求取时权重取为综合求取时权重取为 0 1 62 合计 61 2 c 综合成新率的确定 综合成新率的确定 综合成新率 年限法