大鼎城市广场二期项目市场调查报告.doc

77 编号：xrg-dd-01大鼎城市广场二期项目宏观市场调查报告重庆旭日房地产顾问有限公司（签章）目 录第一部分 重庆市房地产宏观市场研究4一、重庆市经济及房地产发展41、重庆市宏观经济研究42、重庆市房地产发展状况6二、九龙坡区经济环境及房地产发展研究81、九龙坡区经济环境82、九龙坡区房地产市场9三、重庆市规划研究111、重庆主城各区规划定位112、城市化对重庆房地产的影响133、人口变化及就业对房地产的影响13第二部分 项目周边资源环境研究及其房地产住宅市场14一、大石杨组团环境研究及其房地产市场141、大石杨组团概况142、袁家岗-谢家湾板块环境研究16二、项目周边房地产市场研究221、大石杨组团房地产情况222、袁家岗-谢家湾区域房地产市场研究24三、重庆市滨江物业研究271、滨江板块定位以及规划271.1、北滨路271.2、沙滨路281.3、南滨路292、滨江房地产发展332.1、整体分析332.2、重点板块分析372.2.1、北滨路371）整体分析372）个案分析392.2.2、南滨路431）整体供应分析432）南滨路需求市场分析453）个案分析46四、重庆中小户型房屋租凭情况591、重庆住宅租赁市场整体情况592、重庆周边房屋租凭市场593、各板块小户型租金分析60五、重庆小户型市场需求分析62第三部分 项目周边商业调查63一、区域商业发展状况631、九龙坡区商业市场整体发展概况632、杨家坪商圈的发展状况643、区域商业发展状况674、区域商业物业成交情况695、重庆社区商业发展趋势696、重庆社区商业发展规划707、典型案例分析70第四部分、项目宏观环境结论分析74第一部分 重庆市房地产宏观市场研究一、重庆市经济及房地产发展1、重庆市宏观经济研究1.1、重庆经济稳步发展，国民经济再创新高在趋好的宏观环境下，特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放，全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头，2007年上半年我市实现国民经济总值1677.67亿元，同比增长14.5%，经济发展持续走高，为直辖以来经济发展最快的半年。 资料来源：重庆市统计年鉴1.2、产业结构合理调整，第三产业比重逐年增大2004年以来，第三产业占gdp的比重逐年上升，第三产业在43%左右的水平平稳发展，而第一产业呈现下降趋势，产业结构逐步优化。“二、三、一”的特点更加明显。 资料来源： 重庆市统计年鉴1.3、社会固定资产投资增速减缓，但仍是拉动重庆经济的主力军2003年，全社会固定资产投资成功突破1200亿元，投资总量达1669.35亿元，同比增长27.5%，比2002年净增投资273亿元，继续担当了拉动重庆经济快速稳定增长的主力军。但2004年之后，受国家宏观调控政策影响，固定资产投资年增速开始放缓。今年上半年，全市共完成固定资产投资1130.44亿元，增长33.0%，比上年同期提高8.5个百分点，固定投资额开始增大。 资料来源：重庆市统计年鉴1.4、全市人民生活水平逐步提高近几年来，随着国民经济的增长，全市人民生活水平逐步提高，可支配收入逐年增长，增速加快。今年上半年，城市居民人均可支配收入6990元，增长18.4%。随着收入的增加，消费能力提高，消费意识的增强使得消费支出也呈现加速增长态势。 资料来源：重庆市统计年鉴2、重庆市房地产发展状况2.1、房地产投资持续增长虽然宏观调控对北京、上海等一线城市的房地产市场引起了轩然大波，但对于健康的重庆房地产市场而言，并没有带来太大影响。2004-2007年上半年重庆房地产开发投资仍然持续快速增长，所占全社会固定资产投资总额的比重均在1/5以上。2007年上半年，重庆房地产开发完成投资总额为302.64亿元，同比增长26.5%，增幅与上年同期基本持平。 数据来源： 重庆市统计年鉴、旭日研发中心数据库2.2、商品房住宅均价稳步上涨重庆主城区商品房住宅价格略受宏观调控影响，2005年3季度住宅均价出现小幅波动，但总体趋势仍然保持增长。2007年6月，主城区商品房住宅成交均价3290元/平方米，继续保持较高的增长幅度。数据来源：重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库2.3、商品房销售略受影响从2004年-2007年的商品房销售面积来看，受宏观调控影响，除05年的商品房销售面积与04年同期相比略有下降外，其余两年均保持一定的增长速度。2007年上半年，重庆商品房销售面积累积1206.67万平方米，同比大幅增长49.5%。其中现房销售236.45万平方米，增长1.2%；期房销售970.22万平方米，增长69.1%。 数据来源： 重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库小结l 重庆市国民经济再创新高，人民生活水平逐步提高，随着收入的增加，消费能力提高。l 重庆产业结构逐步优化，“二、三、一”的特点更加明显。l 重庆市房地产开发稳定增长，土地开发投资、房地产投资和房地产成交均保持一定增长。二、九龙坡区经济环境及房地产发展研究1、九龙坡区经济环境1.1、国民经济持续排名全市第一2006年，九龙坡区实现地区生产总值（gdp）315.2亿元，连续4年居全市各区县首位，占全市生产总值9.0 %。2007年,九龙坡区国民生产总值继续保持良好的增长态势，1季度九龙坡区地区生产总值达87.45亿元，同比增长12.6%。1.2、第二产业仍然是区域经济的拉动力九龙坡区一直以来都是重庆的老工业区，第二产业较为发达。2006年，第一产业增加值6.1亿元，比上年下降9.9% ；第二产业增加值160.6亿元，增长20.4%,增长22.8 %；第三产业增加值148.5亿元，增长13.9 %。三次产业结构由2005年的2.5:49.9:47.6转变为2006年的2.0:50.9:47.1。第二产业拉动全区经济增长10.2个百分点。1.3、城乡居民生活水平进一步提高2006年，九龙坡区城市居民人均可支配收入11646元，比上年增长13 %；城市居民人均消费支出9378元，比上年增加1285元；居民储蓄继续增加，年末城乡居民储蓄余额达229.1亿元，比年初增长14.4 %。2、九龙坡区房地产市场2.1、九龙坡区房地产投资额位居主城第三比较2006年各区房地产投资，渝北区和南岸区的房地产投资额分列主城前两位，九龙坡区房地产投资额77.36亿元，排名主城第三。从九龙坡区近三年的房地产投资增长率来看，投资增长率均保持在25%左右。资料来源：重庆统计年鉴、各区政府工作报告2.2、九龙坡区商品房价格2006年，九龙坡区商品房住宅均价2610元/平方米，位居主城第三。均高于临近的沙坪坝区、大渡口区和南岸区。资料来源：重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库2.3、九龙坡区商品房销售面积2006年，九龙坡区商品房销售面积218.28万平方米，仅次于渝北区，位居主城区第二位。资料来源：重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库小结：l 九龙坡区第二产业经济雄厚，地区生产总值连续4年位居各区县第一位。l 九龙坡区房地产发展成熟，无论是房地产投资额，还是商品房销售面积均位于重庆西区前列。三、重庆市规划研究1、重庆主城各区规划定位根据重庆市发展成为西南地区和长江上游最大的经济中心城市和科技、文化、教育事业的中心的规划目标。2004年11月1日我市公布了最新的都市区城市总体规划（2004-2020）纲要，重庆市都市区包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区、大渡口区总面积5473万平方公里。整体规划为五个片区、十六个组团和六个功能区。其房地产开发热点区域如下：区域板块区域范围房地产产品定位城市定位渝中区解放碑板块观音岩以东，小什字以西，与北区路一号桥为界,包括中兴路、新华路和平路片区该区域是渝中区房地产最早开发的区域，由于周边为重庆集中的商务区，因此，高层公寓产品较多人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业大坪板块东起鹅岭公园，西至石油路，北以华村为界，南至袁家岗该区域为渝中区商品房住宅最为集中的区域，商品房主要以居住型的两房和三房为主。九龙坡区杨家坪板块东至直港大道、西至工学院、北至谢陈路、南与黄桷坪接于滩子口杨家坪商圈由于起步较晚，目前，商业发展较火，区域主要以投资型小户型为主石桥铺板块东起渝州路，西接石小路，北至白马凼该地区不仅是重庆it行业的聚居区，同时也是重庆商务办公的主要区域之一。因此，小户型产品最受消费者青睐沙坪坝区杨公桥板块东至杨公桥立交，西至歌乐山路，南至红槽房，北至烈士墓该板块是沙坪坝区高校最为集中的区域，商品房产品主要以紧凑型两房为主凤天路板块凤天路沿线片区，西起天星桥，东至凤鸣山沙区房地产开发的最早区域，商品房住宅产品供应较为丰富江北区观音桥板块观音桥步行街及建新东路和西路早期的商品房住宅以公寓为主，近年来，两房和三房的产品供应比例开始增大城市近期重点拓展区，重点建设良好的城市人居环境，以高新技术产业、汽车为主导产业北滨路板块北滨路沿线，西至石门大桥桥头，东至黄花园大桥桥头江北区交通最为成熟的滨江路段，为三北地区喜江的人群体提供了居住条件，板块供应主要以三房的高层为主渝北区冉家坝板块松树桥转盘以西，盘龙溪以北，至人和路以东区域，包括花园新村区域渝北区房地产开发的热点区域，同时也是重庆未来行政机构的聚集地，该区域物业特征多以高层住宅为主，产品供应以居家型两房和三房为主。南岸区南滨路板块自南坪工贸长江大桥至弹子石滨江路南滨路段是重庆江景资源最为丰富的区域，板块供应产品主要以舒适型高层住宅为主以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区新南湖板块海峡路以南，南至八公里，西至经开区该板块为南岸区新兴的房地产开发区域，早期产品供应以居家型三房为主，近期小户型产品的供应量开始增大2、城市化对重庆房地产的影响重庆市幅员面积广阔，既有广大的农村地区，又有特大型城市，具有典型的二元经济结构特征。直辖之后，重庆城市化水进程加快，重庆城市化率由直辖初的30%，发展到了46.7%，超过全国平均水平。目前，重庆主城区已经基本形成“三、二、一”的产业分布的合理格局，对周边中小城市的辐射能力不断加强。按照重庆市城市总体规划（20052020年），到2010年，城镇化水平达到50。以目前重庆市人均居住面积33平方米计算，未来3年，仅城市化进程，重庆市商品房住宅的需求量就将达3500万平方米，重庆市房地产市场前景广泛。3、人口变化及就业对房地产的影响2006年，全市常住人口为2808.00万人，与上年相比，增长0.4%，常住人口保持增长态势。从区域分布看，都市发达经济圈常住人口为658.96万人，占全市常住人口的23.5%。常住人口的稳步增长将对重庆房地产市场而言，将具有稳定的消费群体。随着重庆市经济结构的调整和优化，劳动力由第一产业向第二、三产业转移的趋势较为明显，第三产业成为吸纳新增和转移劳动力就业的主力军。与此同时，重庆市新增就业人员也在稳步增长，2006年，重庆市的新增就业人数达到20万人，按照重庆市政府“十一五”规划要求，5年内重庆要累计提供新增就业岗位120万个。因此，120万人的新增就业人口，将为重庆小户型住宅市场带来巨大的潜在消费市场。小结：按照重庆市城市总体规划，到2010年，城镇化水平达到50。以目前重庆市人均居住面积33平方米计算，仅城市化进程，重庆市商品房住宅的需求量就将达3500万平方米。同时，随着重庆经济结构的调整和优化，重庆市新增就业人员也在稳步增长。城市化进程和新增就业人群将给重庆房地产带来稳定的消费群体。第二部分 项目周边资源环境研究及其房地产住宅市场一、大石杨组团环境研究及其房地产市场1、大石杨组团概况大石杨组团横跨九龙坡区、渝中区和高新区，紧邻沙坪坝区，与南岸区隔江相望，是重庆主城的交通中心，每天40多路公交车，使得大坪成为连接主城六区的重要节点,同时也是地铁1号线和轻轨2号线的重要枢纽站。从重庆主城地理位置来看，大石杨组团是离渝中主城中心最近的区域。因此，居住人口密度高，商业繁华度仅次于渝中半岛。目前，大石杨组团内部的功能划分独立性更强，已经逐渐形成了大坪、杨家坪、石桥铺三大房地产板块。1.1、大坪板块 大坪板块规划面积5.71平方公里，人口约12.6万人。该区域地势平坦，是渝中区面积最大，人口最密集的地区。同时，也是渝中最后一块具有较大经济开发潜力的区域。目前,大坪板块发展相对滞后，具体表现在商业供小于求，地区特色和优势以及产业支柱功能未能彰显出来。虽然大坪居民的购买能力仅次于解放碑，但大坪板块的大型商场仅有百盛、新世纪和金象世家地下商场，其余的均是一些规模小、档次低的小店铺。按照渝中区将大坪板块打造成为渝中区商业副中心和主城休闲、健身、运动中心的规划。在未来35年内，预计大坪地区的商业开发总量可达20至25万平方米左右，成为继解放碑之后，渝中区第二个购物中心。1.2、石桥铺板块石桥铺板块位于重庆高新经济技术开发区，是重庆乃至整个西南地区的it、机电市场集散地，已建成以赛博、赛格、泰兴等为主的it市场和陈家坪、石桥铺组成的西部机电产品的核心交易区。同时，该板块也是重庆产业楼宇建设最早，高科技企业最为密集的区域，高新技术产业发达。目前，已建成了包括渝高商务大厦、大西洋国际等专业写字楼，总面积23万平方米。区域从业人口年龄结构较小，青年消费群体比重大。1.3、杨家坪板块杨家坪板块位于重庆市主城区西南部，交通十分便捷，公路路网四通八达。杨家坪板块也是重庆重要的商业区域板块之一，金融商贸均十分成熟，杨家坪步行街的建成大大提升了该板块的商住环境。根据九龙坡区政府规划，未来的杨家坪商圈将向外扩展，南至毛线沟、北至谢家湾立交桥、东至直港大道、西至石坪桥正街中段都将是杨家坪商圈的范围，将形成杨家坪中心步行街购物休闲区、谢家湾商务区、西郊路动物园都市旅游区3个商业核心功能区。其中，谢家湾商务区规划最引人注目。这个目前以建设厂厂房为主的片区将在企业搬迁后，修建专业商务写字楼，吸引大公司总部进驻。2、袁家岗-谢家湾板块环境研究2.1、区域概况袁家岗-谢家湾板块南连杨家坪、北接大坪、西临石桥铺、东接鹅公岩大桥与南坪相呼应，区内交通十分便捷。公路路网四通八达拥有大公馆立交桥和谢家湾立交桥，城市快车轻轨让解放碑近在咫尺。区内拥有重庆奥林匹克体育中心和重庆医科大学附属一院以及重庆建设集团。2.1.1、区域交通道路交通l 高九路高九路起于成渝高速公路的二郎立交，经高庙村、联芳村、六店村、九坑子，止于大坪长江路上的大黄路路口，全长8.27公里，双向六车道。高九路作为城市道路的快速干道，设计时速为60公里/小时，仅次于全封闭的高速公路。整条路贯穿渝中区、沙坪坝区和高新区，是一条东西走向的城市快速路，是主城核心区向西连接成渝高速路的主通道。l 九滨路九滨路起于黄沙溪在建堤防工程，止于直港大道东端，全长1.52公里，宽26米，为双向四车道设计。目前，九滨路通到鹅公岩大桥北桥头下，可通过黄沙溪隧道和大黄路与渝中区连接。九滨路通车后，大大缓解了菜袁路、杨家坪环道的交通压力。按照规划，九龙坡政府还将在明年完成九滨路剩余的1.3公里路段。如果渝中区范围内的1.5公里滨江路也能同时完工。届时，从直港大道至菜园坝就只有4.3公里的路程，几分钟车程就能到达。公共交通配套l 轻轨二号线（香港城杨家坪较场口）l 公交线路：117（盘溪绿云石都）、206（九宫庙大坪）、203（重医一院中梁山）、207（月光小区火车站）、224（中级车：中梁山朝天门；普通车：华岩寺苍白路；其他车：重陶市场朝天门）、225（大坪陈家坝）、231（水晶郦城袁家岗）、232（菜园坝百花村）、235（伏牛溪九坑子）、263（九坑子中梁山）、272（九宫庙小什字）、310（重医一院渔洞）、325（南坪华岩寺）、365（南坪陈家坪长途汽车站）、403（两路口广厦城）、411（财富中心桃园佳景）、412（江北建新西路动物园）413（临江门珠江花园）、416（李家沱五里店）、419（市公安局跃进村）、429（较场口凤天路）、463（临江门毛线沟）、464（汉渝路回龙湾）、476（珠江花园朝天门）、606（重医一院人和）、703（朝天门杨家坪）、702（大坪陈家坪）、811（上江城金开大道）、818（区间：重陶市场盘溪；其他：重陶市场花园新村）、828（南坪七小区上江城）、832（动物园长滨路）、839（四公里南方香榭里；融侨专线：融侨半岛渝州交易城）、862（内环：丽水清苑解放碑丽水清苑；外环：大公馆解放碑大公馆）、833（大堰解放碑）多条公交线路，到达重庆主城区各个板块，交通极为方便。2.1.2、 区域配套教育l 幼儿园：小区内设立幼儿园、袁家岗幼儿园l 小学：育才小学、建设集团第二小学l 中学：重庆渝高中学、重庆田家炳中学、35中l 大学：重庆医科大学、重庆工学院、重庆石油学院、重庆广播电视大学、后勤工程学院。医疗配套l 重庆医科大学附一院（重庆医科大学附属第一医院于1957年由上海第一医学院（现并入复旦大学）分迁来渝创建，1994年2月成立重庆医科大学临床学院。医院位于重庆市渝中区袁家岗友谊路1号，占地面积190亩，经过近50年的建设和发展 ，已发展壮大为重庆市规模最大、设备最先进、技术实力最强的综合性医院，也是全国首批三级甲等医院。医院开设临床科室32个，医技科室6个，现有开放床位1420张，年门诊量100万人次，急诊4万多人次，住院病人4万多人次。医院以疑难疾病、危急重症诊治为重点，融医疗、教学、科研和预防保健等多项功能为一体，同时承担重庆市干部保健任务以及涉外医疗任务。医院拥有一批学术造诣高、临床经验丰富的知名专家、学者和优秀的中青年医务工作者。其中教授81人，副教授235人，博士生导师46名，硕士生导师149名，享受政府津贴专家 43人，重庆市首批学术技术带头人及后备人选24人，在重庆市医学会任主任、副主任委员43人。医院拥有64排螺旋ct、高场强（1.5t）磁共振成像仪、高强度聚焦超声治疗系统（海扶刀）、单光子发射体层成像 (spect)、平板探测器dsa系统、高压氧舱、神经外科手术导航系统及各种内窥镜等一大批现代化的诊疗设备。 医院瞄准国内外医学前沿，积极开展高精尖诊疗技术，如器官移植技术、微创内窥镜技术、介入诊疗技术、辅助生育技术等，并充分利用综合医疗优势，实行多学科或跨学科联合会诊制，使综合诊断治疗水平居国内先进行列，在西南地区和全国颇具影响。拥有重庆市器官移植中心、重庆市神经外科诊治中心、重庆市糖尿病中心等重庆市医学中心22个，充分显示了医院的技术实力。医院能施行包括心、脑、肝、肾、胸腹部、脊柱等大型高难度手术和治疗各种疑难重症，每年还开展新技术数十项，各学科均形成了自身的特色优势，在许多专业学科领域取得了蜚声中外的成就。医院设有临床医学博士后流动站，临床医学一级学科博士学位授权点（下含二、三级学科博士学位授权点34个），硕士学位授权点32个，国家级重点学科1个 (传染病学)，省(市)级重点学科12个，重庆市医学重点学科6个。有重庆市神经病学重点实验室1个、重庆市医学重点实验室3个，研究室13个，教研室22个，教学基地医院10个。有传染病与寄生虫病学、神经病学、心脑血管疾病防治研究所各1所。重庆医科大学卫生学校和重庆医科大学附属第一医院卫生学校各1所。医院作为重庆医科大学最大的临床教学基地，每年承担了近千余名不同学制医学生的教学任务，能培养博士后、博士、硕士、7年制、本科、专科等各种层次的医学人才。医院始终坚持“科教兴院”、“人才强院”的发展战略，近5年来，获得了包括国家高技术研究发展计划(863计划)、国家自然科学基金重点项目、国家科技攻关项目等在内的国家各级科研课题394项，获得国家科技进步二等奖在内的各级科技成果奖57项，在科技统计源期刊上发表的科技论文数居全国医疗机构第22名。医院奉行“以人为本、呵护健康、做百姓信赖的医院”的办院宗旨，树立科学发展观，求真务实，锐意进取，以温馨、便捷、优质、高效的服务赢得了社会和患者的信任。先后获得全国百佳医院、全国卫生系统先进集体、爱婴医院、重庆市委市府文明单位、重庆市明码标价示范单位、重庆市首家放心药房等一系列荣誉称号。）九龙坡附一院、重庆红楼医院（创建于1976年，历经多次部队改编，历史悠久。地处重庆大坪大黄路，交通便利。占地5000，环境优雅。拥有门诊大楼、住院大楼、综合楼等建筑。目前已开设20多个科室，拥有十八个先进的检查站，三十九套国际领先的治疗系统，十二套国际前沿的微创手术设备，成为科技铸就实力，平价服务百姓的现代化大型综合医院。）商业配套l 餐饮、娱乐a. 周边餐饮：巴人酒楼、小天鹅、巴国布衣、德庄、谭鱼头、七十二行、秦妈火锅、科园路餐饮娱乐一条街、直港大道餐饮娱乐一条街b. 周边宾馆：渝洲宾馆、南方君临酒店、南方花园酒店、万友康年大酒店、劲力酒店、西亚酒店、富丽酒店、和平酒店、建设宾馆l 购物百盛购物中心、杨家坪商圈（国美电器、新世纪百货、重百、富安百货、美侬购物街、立丹百货）l 文体a. 文化：重庆市出版社、旅游报社b. 体育：重庆奥林匹克中心、医学院体育场c. 其他：兵工西南物资公司其他a. 银行：中国银行、农业银行、交通银行、工商银行、农村信用合作社等多家国有银行b. 专业市场：袁家岗摩配市场、摩配中心c. 汽车服务：重庆商社汽贸、华银汽车租赁公司d. 邮政：袁家岗邮政支局小结：l 大石杨组团横跨九龙坡区、渝中区和高新区，紧邻沙坪坝区，与南岸区隔江相望，是重庆主城的交通中心。l 大石杨组团内部的功能划分独立性更强，已经逐渐形成了大坪、杨家坪、石桥铺三大房地产板块，三大板块对房地产的需求量都较大。l 区域交通便捷，配套成熟，拥有重庆医科大学附一院、渝高中学等配套。二、项目周边房地产市场研究1、大石杨组团房地产情况1.1、大石杨组团房地产开发情况大石杨组团房地产开发时间较早，各板块在渝中区和九龙坡区的房地产市场中均占有举足轻重的地位。近两三年里，大坪板块已先后有10个楼盘进驻开发，其中大多分布于长江二路国宾道上；石桥铺板块的房地产则大多分布于石桥铺中心区域；杨家坪板块的商品房开发则主要集中在杨家坪商圈周边以及直港大道一线，结合大石杨组团特点与典型楼盘，对在售楼盘归纳如下：l 大石杨组团产品供应丰富，总价15-30万之间的产品均有供应。大坪板块以大盘供应为主，石桥铺和杨家坪板块的小盘供应较多，但小盘基本规划指标类似，同质化导致竞争激烈。l 大石杨组团高层产品占绝大比例。l 一房、两房是大石杨组团的主要供应户型，三房产品供应有所抬头。1.2、大石杨组团房地产成交情况根据重庆网上房地产商品房住宅成交统计显示，从2007年1月至6月，大石杨组团商品房住宅共成交面积44.34万平方米。其中，杨家坪板块成交最为活跃，成交面积17.44万平方米；其次为大坪板块和石桥铺板块，分别成交面积14.21万平方米和12.69万平方米。资料来源：重庆网上房地产、旭日研发中心数据库2007年6月，大石杨组团商品房住宅成交均价2890元/平方米（建筑面积）。由于杨家坪板块位于杨家坪商圈，因此商品房住宅价格最高。大坪板块和石桥铺板块位居二三位。从价格走势来看，大坪板块的价格走势趋于平稳，而石桥铺板块和杨家坪板块的波动较大。资料来源：重庆网上房地产、旭日研发中心数据库1.3、大石杨组团商品房需求情况根据2007年1月至6月重庆市网上房地产成交信息统计分析显示： 大石杨组团商品房住宅套内面积30-40平方米的产品市场需求最大，占总成交量的22.2%，但各板块的市场需求却并不一样。大坪板块定位为渝中区副城市中心，担当了渝中区大部分的城市居住功能，消费群体主要以渝中区工作的中年人为主。因此，两房和三房需求量最大，套内面积60-80平方米的户型占总成交量的45.8%，而套内90平方米以上三房的需求也占到总成交量的23.2%。石桥铺板块主要以高科技产业为主，中青年消费群体所占比重较大，因此30-50平方米一房户型的市场需求量最大，占成交总量的43.3%。而杨家坪板块为典型的商圈楼市，小户型投资性较强，套内30-40平方米小户型的消费最大，占成交总量的32.7%。2、袁家岗-谢家湾区域房地产市场研究本区域以袁家岗-谢家湾中心为基础，辐射周边产生大量餐饮、娱乐为主的综合性配套设施，加上教育、医疗等配套设施的不断增加，形成重庆市中心区域发展的热点。2.1、项目及其周边房地产市场研究主要售楼盘表项目名称项目位置物业形态建筑面积容积率均价户型及配比江湾国际花都大坪红楼宾馆旁高层60万平方米4400元/平方米一房 39-41两房64-74三房84-93中新城上城袁家岗奥体中心盘复合项目75万住宅18万方一室一厅39一室二厅46二室二厅85三室二厅103/107爱华龙都大坪万友康年对面高层公寓34383104500一房37-53两房53自由左岸轻轨车站旁高层公寓800003650单配 2642 一室一厅 50.58 两室两厅 65/68 同创奥韵袁家岗奥林匹克体育公园旁高层2298892.093400二室二厅77三室二厅116/121根据袁家岗-谢家湾板块楼盘供应和消费，板块供应特点分析如下：l 区域价值提升依托于奥体中心、重医附一院、后勤工程学院等单位 该区域价格之所以较高，除开地段交通及轻轨因素外，很重要一点就是拥有奥体中心，重医附一院等提升区域价值的因素。青年人看重健身娱乐，而袁家岗这一地段价值也已经凸现，恰好适应了这种需求。奥林匹克体育中心提供的娱乐、锻炼、休闲的环境也让不少年轻人趋之若骛；南方花园的美食、休闲，万友康年、渝洲宾馆、南方君临、劲力、西亚等大型酒店则让消费成为时尚；重庆医科大学、后勤工程学院、重庆工学院等高等学府折射出这里未来良好的人文环境。l 轻轨交通线路是袁家岗谢家湾房地产发展的“生命线” 。轻轨开通巩固和加强了袁家岗谢家湾主城交通枢纽的地位，袁家岗谢家湾区域价值得到提升。也是支持该区域高房价的关键因素。l 整个区域定位于小户型青年人居住区，物业形态以高层单体楼为主整个区域位于大石杨生活区核心，也是重庆主城六区的地理和交通中心。非常适合对交通有较高要求的年轻人居住，也利于投资出租。该区域土地价格较高，供应地块的面积都不大，单体楼是必然选择。地理位置上靠近就业人口以年轻人为主的区域高新区，为该区域积累了客户群。该区域的产品以单体楼小户型为主，区域产品同质化比较严重。l 住宅价格仅次于杨家坪商圈相当目前，该区域价格较高，单价整体水平较高，高于大坪和石桥铺板块，同杨家坪商圈楼盘价格相当。以“中新城上城”为例，一期均价就已经达到每平方米4700元。l 3060平方米的产品市场需求最大由于该区域楼盘单价较高，控制总价是必须的。因此，小户型产品的市场需求量最大，根据袁家岗板块2007年1月至7月的商品房住宅成交来看，3060平方米的小户型占到成交总量的43以上。小结：l 大石杨组团产品供应丰富，总价15-30万之间的产品均有供应，物业形态以高层为主。l 项目周边板块的商品房价格较高，仅次于杨家坪商圈。从需求市场来看，30-60平方米的一房和两房市场需求量较大。三、重庆市滨江物业研究1、滨江板块定位以及规划滨江路总概规划及定位典型楼盘南滨路15公里,成为重庆cbd内核的一条经济带。集房地产开发、旅游、娱乐等为一体的最具人气的旅游观光带和最具品位的人居环境地带阳光100国际新城、怡景天域、龙湖观山水、融侨半岛、海堂晓月蓝滨城北滨路全长达11公里。新型滨江经济带、北部商贸中心亮点金砂水岸、东方港湾、世纪金源、欧鹏k城珠江太阳城沙滨路全长6公里。集科研中心、商业小区、旅游景点为一体的滨江地带综合景观长廊华宇金沙港湾卓越美丽山水长滨及嘉滨路全长仅8.6公里。重庆的城市景观阳台海客灜洲、东和湾重庆市滨江物业经过几年的发展，产品趋于成熟，滨江沿线各有各的特点，南滨路以旅游、娱乐为主，此地的物业产品更适合投资，北滨路以滨江经济带、北部商贸中心等，居住型的产品更多一些；沙滨路由于美化环境没有前两者强，在娱乐、旅游打造上也略差一些，也是以居住型产品为主；长滨路及嘉滨路由于商业物业不集中，物业产品比较少，以亲水，观光为主。1.1、北滨路 区域价值 现有的北滨路西起东方港湾，东至江北嘴，全长11公里。已经有规划称，北滨路从江北嘴向江北农场、寸滩等方向延伸5公里。目前北滨路定位于餐饮娱乐休闲。餐饮、娱乐设施主要集中在刘家台、董家溪、石门大桥路段。其中刘家台和聚贤岩段修建的近2万平方米的临时商业街已吸引了数十个餐饮品牌入驻。随着金科北岸引擎、以及40万方集成购物广场世纪金源的开业。北滨路董家溪商业已经初俱规模。成为重庆滨江物业的亮点。西端有200米的东方港湾“约克风情街”，也带动了该段滨江商业、住宅物业的发展。 交通规划北滨路与319国道和210国道相连，渝澳、嘉陵江、嘉华、黄花园、石门、大佛寺、高家花园、朝天门八座大桥都与北滨路相交。目前连接观音桥与世纪金源购物广场的万唐路已经建成。连接渝澳大桥与北滨路的华福支路也将进行改造。从江北中心区域进入北滨路非常便利。 2007年底华村大桥建成并全面通车，北滨路交通将更加发达。1.2、沙滨路 区域价值沙坪坝区嘉陵江滨江路南起山城乳品厂，北至磁器口，全长6公里，道路宽32米，双向四车道。按规划，沙滨路将被打造成为集科研中心、商业小区、旅游景点为一体的滨江地带综合景观长廊。沙滨路的发展逊于其他滨江路，目前沙滨路主要功能还是一条城市快速通道，住宅商业项目并不多，其价值还没有完全体现。 规划沙区目前正在规划将沙滨路从磁器口延伸至井口，长6.3公里，2008年前建成。滴水岩-牛角沱滨江路（全长5.88公里）已经正式开工，从而实现主城区嘉陵江滨江路全线贯通。2007年建成。届时，从朝天门经上清寺到磁器口将形成一条完整的沿江快速通道，从沙坪坝直达解放碑只要15分钟。2006年建成的沙滨公园用地面积约25000平方米，位于沙坪坝区东部入口，沙滨路与下土湾路的交汇处，为两条路之间的带状坡地，背靠平顶山，面向嘉陵江，与北滨路遥相呼应。它由市民休闲区、会展区和会议酒店区三部分组成，东起下土湾路与滨江路的三岔路口，西止于山城奶粉厂，建成后将成为沙区东大门的标志性建筑。沙滨公园的建设提升了沙滨路的休闲以及商业价值。从而在一定意义上提升了沙滨路的形象。为后期沙滨路住宅楼盘的开发做好区域准备。 沙滨路房地产发展规划沙滨路的完善，拉近了主城与沙坪坝的距离，外区购房群体必然会增加，沙区楼盘90为本区消费的现象将得到改善。从而激活沙坪坝区房地产市场的有效需求。沙区计划在沙滨路建设80万平方米建筑，打造标志性滨水地区，融居住、交通、办公、娱乐休闲、社会公益等功能为一体。1.3、南滨路1）、自然环境南滨路是南自鹅公岩大桥，北到大佛寺大桥的长江南岸滨江地带，滨江岸线总长15公里,总面积约14.64平方公里。整个南滨路规划区用地呈哑铃状。地形总体东南高、西北低。区内最高点位于骑龙脊长江电工厂高位水池处，海拔高程339.00米。最低点位于长江江边，海拔高程160.00米，相对高差179.00米。 北部：弹子石游园以北区域。地形呈两级台地，高差集中，用地较为平坦。 中部：弹子石游园以南、海棠溪以北区域，地形走势平行于长江，为一条状山脊及9处点状山头，地形复杂，相对高差大。 南部：海棠溪以西、鹅公岩大桥以东区域。铜元局沿江地带及南坪中心区地形呈平坦的两级台地，台地边缘为条状山丘，呈45度与长江相交。（注：资料来源重庆规划设计院重庆南岸滨江地带城市设计2003年10月版。）2）、南滨路历史文化 南滨路历史文化资源厚重南滨路被誉为“步步传奇，一路传说”。在南滨路的规划范围内及周边影响区域共有18处省级、市级及区级文物保护单位。南滨路尤其是在上新街码头，存在着大批的“开埠遗址”。英国海军俱乐部、美国使馆酒吧、安达森洋行、鸡冠石法国教堂等别具风格的西式建筑分布在沿江小山丘上，有专家称这里是“重庆的外滩”。巴渝十二景有四景在南滨路，分别是黄葛晚渡、海棠晓月、龙门浩月、字水霄灯。 南滨路历史遗迹得到有效保护，传统得以沿承在南滨路的规划方案中对不同类型的文物采用不同的手段对现有市、区两级文物古迹进行严格保护，整治其周边环境，划定保护范围和建设控制区。将依法并有机的和南滨路的新建筑相结合，打造特色南滨路。（注：资料来源重庆规划设计院重庆南岸滨江地带城市设计2003年10月版）3）、产业结构南滨路已经被最新定位于全国第一个rbd（游憩商务区）。作为 rbd的核心，总部经济、会展经济、水岸经济、楼宇经济、创意经济将是南滨路的主要产业支撑。cbd与rbd比较表(comparison between cbd and rbd) cbdrbd 传统cbd（解放碑）现代cbd（江北嘴、弹子石）南滨路区位最高中心性处于城市中心区边缘决定于自然或历史的景点，或历史区域内地价高较高，升值潜力大较高，升值潜力大职能零售商业、餐饮、金融、保险等第三产业商务、总部基地、信息咨询、高尚住宅会展、商务、总部基地、高尚住宅、游憩形态街区型、建筑物层数较高全新打造，高层建筑物为主步行街形式，或点状，大型娱乐、购物中心、会议中心历史经长期形成，代表城市特色的地区指导未来城市发展方向，在旧城基础上重建重庆开埠发祥地、巴渝12景独占4景、慈云寺老街人流变化规律晚上人口增多；有假日人流峰值白天人多，晚上人少；假日办公活动停止，人流较少白天游客多，晚上市民多；有假日人流峰值主体人群市民为主工作职员、外地商务人员为主市民、游客、商务人员为主总部经济：解放碑、南滨路、江北城都在提总部经济，而南岸区政府向市里争取了政策，未来将有大量金融、证券、保险行业的外资企业进驻南滨路。会展经济：会展经济对相关产业的拉动比是1：9，由于会展中心，未来南滨路上可能派生出几百家与会展相关的中小型公司。创意经济:南岸区有邮电学院、江南大学城等科研院校，而创意经济就落户在南滨路。鼓励入园企业或行业实行品牌运作，鼓励企业增加研发和技术投入，规划23个具有重庆特色的都市创意集群。如开设画廊和艺术家工作室、游人手创馆、新型广告动漫影视图片生产基地，聚集一批雕塑、油画、版画、中国画等艺术原创工作室，以及相关的展示、传播和销售商店。楼宇经济：南滨路未来楼宇开发量巨大，中高档住宅和商务楼将使南滨路成为重庆的经济效益高地。包括喜来登在内的四家以上的五星级酒店、和黄的南滨大都会、黄葛渡公园的50万平方米商业城等已经开始修建。 水岸经济:利用江岸旁的老建筑打造水景娱乐场所，现在的亲水平台、各种特色餐饮、酒吧已经是风生水起。目前入驻南滨路的餐饮企业已经超过了70家。（来源： 课题组组长李勇，2006年2月24日）4）、 南滨路板块商贸等配套n 南滨路商业地产供应体量以前的南滨路是一个3公里长的带状，只有3万多平方米，且均为临时建筑。目前商业供应量主要集中在第一大道、龙门浩、酒吧街，总供应量10多万平方米。商家总数70余家。三年内商业物业的预期总供应量为50万。当前主要供应项目：第一大道 11万 主要潜在供应项目：阳光100国际新城20万、和黄南滨路项目6万、中央大街（10.4万）、武夷滨江（4.7万）南滨路商业租售价格物业形态租金（元/平方米/月售价（元/平方米）门面面积（平方米）临时餐饮门面30-4060200社区商业701200050200平米背街永久性商业60-801600080以上面街永久性商业80-12019000200以上n 酒店业发展令南滨路价值升级喜来登和凯宾斯基两家国际五星级酒店已落户南滨路。按规划，在未来的南滨路上，共将诞生4家五星级酒店。2、滨江房地产发展2.1、整体分析 据不完全统计，年内，重庆滨江物业供应总量达到1610万平方米。瑞安美丽山水阿卡迪亚同创项目廊桥水岸长安嘉滨水岸北滨一号北国风光国兴项目国美项目招商局项目美渝香槟春森彼岸珠江太阳城和黄珊瑚水岸海棠晓月喜来登融侨半岛龙湖观山水阳光100南 岸 区渝 中 区江 北 区北 部 新 区沙 坪 坝 区九 龙 坡 区滨江路总概规划及定位供应体量（估计）典型楼盘南滨路15公里,成为重庆cbd内核的一条经济带。集房地产开发、旅游、娱乐等为一体的最具人气的旅游观光带和最具品位的人居环境地带800万平方米阳光100国际新城、怡景天域、龙湖观山水、融侨半岛、海堂晓月蓝滨城武夷滨江北滨路全长达11公里。新型滨江经济带、北部商贸中心亮点600万平方米金砂水岸、东方港湾世纪金源欧鹏k城珠江太阳城沙滨路全长6公里。集科研中心、商业小区、旅游景点为一体的滨江地带综合景观长廊160万平方米华宇金沙港湾卓越美丽山水长滨及嘉滨路全长仅8.6公里。重庆的城市景观阳台50万平方米海客灜洲、东和湾1）产品技术指标绿化率超过40%是目前滨江“花园”物业市场生存的普遍条件，撇开单体公寓楼，我们所调查的项目绿化率大多在40%50%。容积率和产品的品质有很大关系，在一定程度上容积率直接反映了产品的居住舒适度，容积率超过4的产品一般是单体公寓建筑。如下表为亮相滨江物业的容积率指标： 2）户型、面积比例a、产品面积比例统计分析数据显示80110平米的中等居家户型是市场主力；80平米以下产品主要集中在长滨路的公寓住宅，受投资市场环境的影响，目前销售状况不是很好。3）滨江楼盘基本开发模式滨江楼盘的开发与非滨江楼盘在开发原则上主要的不同在于对“滨江”资源的战略利用。对于重庆的品牌企业而言，在品牌背景下，大多数发展商将“滨江”资源作为其利润最大化的法宝，将“滨江”资源在中后期开发。对于无重庆品牌背景或无其它强势竞争力的发展商，则以“滨江”作为其竞争力导入期的砝码之一。4）开发周期 滨江楼盘较少短平快项目，长期收益和利润最大化是发展商基本开发原则。 分期开发以保证滨江价值的最大化是开发周期的指导思想。5）滨江楼盘产品特征 （1）滨江楼盘的外部空间及环境规划特征 利用基地有高有低的自然地形布置建筑楼体，几个组团建筑高低错落，丰富天际轮廓线。 对于沿江面狭窄地块，利用水池、喷泉打造中庭水景，建筑布局以疏松式大围合方式或采用组团式进行建筑平面布局，楼栋之间距离较大，通透性好。主要分布于组团的四角地块，以保证大多户型能侧看江。 采用品字形、蝶式设计等，做到最大面积的临江面。 内部景观环境营造上注重亲水体验。（2）滨江楼盘的内部空间亮点 江景景观较佳位置通常是大户型； 客厅与主卧室临江，或以客厅为亮点或以主卧为亮点彰显滨江楼盘的景观效果。 临江面客厅面宽4.5米的较多，有的已达4.8米。 主卧室采用120度弧形窗。 180度观景阳台。 主卧室采用l型转角大飘窗。 滨江楼盘的一室一厅阳台面积主要为4-6；二房二厅的阳台面积主要为610平方米；三房二厅以及四房二厅的阳台面积为12-20平方米。6）