旅游地产开发与生态景观环境保护.doc

旅游地产开发与生态景观环境保护 发布时间：2013-10-31 旅游地产是房地产开发到一定时期的产物，是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源；或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘来推动房地产开发。这一类地产的开发和一般楼盘有所不同，表现为三方面的利益牵制或动力因素，即社会效益、环境效益及经济效益：首先，由于项目位于风景区周围，受到政府严格的规划控制，因而规划目标要体现社会效益；其次，由于生态体系通常相当脆弱，因而保护和完善生态景观体系是规划的主导因素；最后则是发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。开发旅游地产首先要调整和完善现存敏感生态体系，达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证；同时，优化并发挥生态风景资源优势，限制过度开发，达到地产的可持续发展是旅游地产长期升值的法宝。急功近利或竭泽而渔只能适得其反。下文结合实例，分析地产开发与生态景观保护的关系。长春莲花山国际中央休闲区、山东影视传媒集团威海呼雷汤温泉及影视文化创意产业区、福清福文化旅游综合体，这些项目分别代表了不同的自然条件、景观条件和环境条件下地产开发的几种方式。长春莲花山国际中央休闲区长春莲花山国际中央休闲区位于长春市二道区莲花山生态旅游度假区内，龙双公路以东，石头口门水库二级保护区以西，长吉南线公路以北，距离长春市区38公里，距离龙嘉国际机场仅20公里，总用地约7.1平方公里用地。本案地处层峦叠嶂的大黑山脉中，呈东北高，西南低之势，海拔213-356米，相对高差约143米，坡度大多较为平缓，以东南、南、西、西北向坡居多。山场资源丰富，植被覆盖茂密。群山环绕、风景秀丽。规划技术路线在传统的以空间控制为主的概念规划设计中，加入生态规划的部分内容，树立生态建设目标，增强项目的可实施性和可操作性，坚持可持续发展。我们在进行多方案的比选后，对莲花山地区的项目发展进行综合配置，并最终落实到建设用地选择和项目布局上。建设用地的选择基于gis软件对于项目用地高程、坡度、坡向的分析以及1：500地形图中测量的林地范围。通过以上图纸的叠加，去除不可建设用地329公顷，其中包括林地221公顷，剩余可建设用地381公顷，再去除体育训练场地和比赛场地用地，最终选择了170公顷用地进行建设，约占总规划用地的24%。通过空间管制，科学确定可建设用地的位置，实现了对生态环境的保护，道路选线尽可能的依山就势和利用原有道路的路基，避免重复建设；景观系统的建设以原有的山地景观和林地景观为基础，以开阔性自然景观为主。为了创建低碳的生态休闲度假区，在规划设计的每一个环节均考虑实用性生态技术的应用，具体包括以下几点：1、丰富的林地资源是本次规划用地的最大特征，规划将严格保护原有自然林地，并在此基础上，通过植被增补的措施，来实现百草丰茂、层林尽染的良好景观效果；2、出于对区域生态环境的考虑，建设用地的选择均不占用现有生态林地，本着因地制宜、因势利导的原则，构筑区域生态安全格局；3、区域内将大力推行可再生能源的使用，如太阳能、风能、生物能等。清洁能源的使用可以不受能源短缺的制约，且生产和使用过程均不产生有害物质的排放；4、项目将从源头严格控制污染物的排放，考虑雨水与中水回用，构筑区域循环经济网络。同时，建立慢行交通系统，发挥其能耗少无污染，缓解交通拥堵和优化生活环境的积极作用；5、建设绿色节能建筑，倡导全新的建筑美学理念，并且使能耗显著降低。绿色建筑将使环保节能的精神贯穿始终，其建筑形式可适宜四季的变化，与环境达到和谐统一，实现建筑与环境的共生。另外，为避免重复建设，通过区域提供的自来水厂和污水厂解决项目的给水和污水排放问题。山东影视传媒集团威海呼雷汤温泉及影视文化创意产业区该项目位于威海著名的养生之都和温泉之都-文登，西望鸺鹠山，北临坤龙水库，东依青龙河，中有高品质温泉呼雷汤，自然资源得天独厚，同时凭借山东影视传媒集团以多年影视品牌优势创意资源的积极介入，通过影视文化产业与温泉疗养业结合，打造一个都市近郊以养生养心为主题，集影视体验、温泉度假、非物质文化孵化、养老养生、芳香旅游等功能于一体的温泉及影视文化创意产业区。规划中坚持地原设计、师法自然的生态设计理念，加强基地山林田趣的原生态景观塑造，充分利用坤龙水库、青龙河、冲沟等水体资源进行景观渗透。规划在用地适应性与生态空间分析基础上，对农田、水域以及高压走廊等限制性要素预留生态绿色走廊，同时对地形高程、坡度、坡向进行多维叠加分析，将适宜建设用地控制在总用地合理范围之内加以改造，在总面积6.51平方公里范围内，依山就势，形成圈层道路骨架，作为连接片区重要节点及展示形象的文化窗口。以水为脉，建设具有多功能的坤龙公园，森林康体山地公园和青龙河养生生态公园，结合芳香花海、生态绿地、主题花园等打造区内泛养生文化生态公园。在“山水之间，蓝绿交融；核心引领，多点引爆；群组相生，绿意覆境；依山就势，曲径桃源”的功能结构引领下，规划以六大特征巧构全局：留青山，令生气绵延；筑内湖，听溪流潺潺；隐空谷，聆幽簧鸟语；取幽径，访香海人家；荫后人，得生态永续；驻康城，更颐养天年。同时考虑长远的社会利益，项目一期结合温泉泉眼、温泉博物馆、呼雷汤温泉文化广场及管理服务中心展开，修建对外联络道路和部分环山路，并依次开发slh小型精品温泉度假酒店和欧式温泉古堡会所区域，作为整个项目开发引爆点和领航项目。既满足甲方分期经营建设的要求，同时也在注重生态环境的技术下，将对山体和河流的破坏降到最小。同时在建筑设计上，也更注重强调项目本身的资源特征，根据场地地形，选取依山可建设地块，利用微地形设计独特的建筑模式，形成旅游区高低错落的建筑形态。福清福文化旅游综合体福清福文化旅游综合体项目位于福建省福清市，当地企业与政府达成协议，由企业出资开发一片10平方公里的旅游景区，区内包括若干可开发的旅游资源。在整个旅游区中企业开发用地为3平方公里，内容包括生态地产和酒店等盈利项目。经过对项目的初步判断后，我们认识到项目的一些特点，项目虽由企业出资，但前期规划必须通过政府审核，因此如何平衡政府对旅游景区的要求以及开发商经济利益之间的矛盾，是前期规划过程中的突出问题。福泽山水文化旅游综合体项目规划目标是建设松紧有度，丰富多样，遵循可持续发展原则，群山环抱、水网交汇的旅游景区。这一目标的切入点就是如何将景区融入山水格局之中,我们利用古代风水规划中寻山理水的手法和中国传统的造园手法。首先，通过分析中国古典园林颐和园昆明湖三角形视线廊道，构建主景区山势控制点和廊道，控制点的选择利用古代风水格局，确定“玄武、青龙、白虎”三山的位置。并通过两条城市主路交汇口与人山的关系，确定主景区入口。其次，水系统运用gis技术通过水库、地表径流和暴雨淹没区，确定水环境敏感区域，利用主要汇水面构建景区生态湖区，合理构建水安全格局。并通过主要径流和城市绿地建设公共公园和过滤水体的基础设施，在流入城区河道之前利用湿地对水体进行净化。规划方案可高度概况为“七区、五园、八景”“七区”指根据山势水系和布局需要将整个旅游区划分为七大主题区域，各区域具备独特的功能集成，同时为公众提供丰富多样的活动。“五园”指根据园区运营和“五福文化”划分出五个主要旅游景点。“八景”指根据给人留下最深印象的八处场所，也是地块内主要景源地。地产项目结合各旅游景区的特殊文化及景观资源合理分布，靠近山体部分保持山体景观的完整性，以低密度别墅项目为主；靠近城市部分，多考虑城市界面，以中高层住宅为主。整个地产项目的分布构成前紧后松，疏密有致，即没有破坏山体，保证景区完整性，又满足了开发商对建筑规模的要求。从上述几个项目的分析可以看到，旅游地产开发有几条规律要遵循：自然资源只能借用，不能侵占和掠夺，这是旅游地产开发成功的基础；同时，调整并完善生态系统是旅游地产增值的重要时期增值的法宝。因为投资造景有其临界点和门槛效应，项目一旦建设不好则很可能面临失败。例如南非迷城的建