铜川新市民住房问题的调研报告.doc

铜川新市民住房问题的调研报告 导读：铜川市关于新市民住房问题的调研报告根据住建部、厅关于全行业组织开展新市民住房问题专题 调研的通知的要求，中心领导高度重视，迅速部署，确定经济 发展最为活跃、新市民增铜川新市民住房问题的调研报告铜川市关于新市民住房问题的调研报告根据住建部、厅关于全行业组织开展新市民住房问题专题 调研的通知的要求，中心领导高度重视，迅速部署，确定经济 发展最为活跃、新市民增长最快的铜川市新区为新市民住房问题 调研区域。4 月 2 日制定了新市民住房问题调研实施方案，成立 调研工作领导小组，明确了工作目标，调查内容，调研组从 4 月 8 日开始先后走访了党政机关新招公务员及事业单位人员;个体 工商户、私营企业、房地产开发企业、学校、医院、灵活就业人 员、大学生创业孵化基地、进城务工农民、移民搬迁农民等 550 户新市民，截止 4 月 12 日成功上传调查问卷 453 份，完成上级 部门下达任务 350 份的 130%，为推进解决新市民住房问题提供 了基础数据和依据，现将调研情况报告如下：一、铜川新区基本情况和公积金发展现状 铜川市总人口数为 86 万，其中非农业人口 45 万人，城镇人 口占全市总人口的 53%，面积 3882 平方公里。全市下辖宜君县、 王益区、印台区、耀州区和省级经济技术开发区新区，目前 新区是铜川市新的政治、经济和文化中心，该区建于 1992 年 7月，1993 年 11 月由陕西省人民政府批准并享有省级经济技术开 发区的一切优惠政策。2002 年 11 月，铜川新区被列为国家级关 中高新技术产业开发带的重点建设区域，成为陕西省“一线两带” 建设的核心层，是国家级“关中天水经济区”的重要组成部分。 新区下辖两个街道办事处，一个镇、41 个行政村。规划面积 131 平方公里，未来城市人口 35 万人，绿化覆盖率 35%。全区 2015 年2017 年，生产总值累计 119.14 亿元，地方财 政收入 8.12 亿元，服务业增加值 35.74 亿元，社会消费品零售总 额 46.68 亿元，规模以上工业增加值 60.61 亿元，固定资产投资 184.04 亿元。其中地方财政收入和服务业增加值两项指标增速位 列全市首位。2017 年新区常住人口 9.34 万人，城乡常住居民人 均可支配收入分别达到 34997 元和 12010 元。2015 年2017 年 新区新增城镇人口 3110 人，其中农村转移人口 363 人，市外转 入 2747 人，城镇化率达到 64.23%。新增城镇保障性住房 4022 套，分配公共租赁住房 8000 套，商品房新开工面积 187.38 m2， 销售 103.72 m2，去周期化 55.3%，2017 年房屋均价达到 4200 元 /m2，商业营业用房平均租金 55 元/ m2。全市共有政策性银行 2 家，国有控股商业银行 4 家，地方银行 2 家，农村合作银行 1 家， 村镇银行 1 家，有证券公司营业部 2 家，典当机构 4 家，保险机 构 24 家。截止 2018 年 2 月各项存款余额 501.54 亿元，各项贷-2-款余额 208.25 亿元。 铜川公积金管理中心成立于 2004 年，是铜川市人民政府直属事业机构，代表铜川市政府统一归集、管理、运用铜川市行政 区域内各级行政机关、企事业单位及各行业缴存的住房公积金。 中心下辖耀州区、王益区、印台区、宜君县和新区五个管理部， 内设办公室、业务科、会计核算科、稽核信息科四个科室。近年 来中心围绕创新服务，在窗口管理、信息化建设、制度建设方面 实现了新的跨越。中心秉承“便民、高效、廉洁、透明”的工作理 念，以制度建设为抓手，强化信息化建社，2016 年顺利通过住 建部“双贯标”验收，2017 年在全省率先开通运行综合服务平台。 通过信息化水平提升和简化业务流程，各项业务的办理量显著增 加，截止 2017 年底，全市累计缴存单位 1774 个，参建职工 7.7291 万人，缴存总额 43.58 亿元，缴存余额 18.74 亿元，提取总额 24.84 亿元，累计发放个人住房贷款 1.7463 万户、21.11 亿元，贷款余 额 11.84 亿元。缴存单位中国家机关和事业单位占 59.41%，国有 企业占 38.33%，城镇私营企业及其他城镇企业占 2.20%，其他 占 0.06%。公积金个人住房贷款市场占有率为 35.89%。二、新区新市民群体特征 本次调研涉及被调查新市民共计 550 名，其中有效问卷 453 份。从个人特征上来看，男性达到 44，女性为 56，已婚新市民占主要部分到达了 72.8%。新市民是平均 33.7 岁的青年群 体，1645 岁的新市民达到了调查样本的 86.3%。新区新市民农 村流入占 59.5%，跨市流动的占 40.5%，随迁对象主要是配偶、 子女、父母为主，分别占 69.5%、62.6%、53.9%。样本显示新市 民教育程度普遍相对较高，学历为本科/专科达到了 53.5%，高中 /高职的占 31.9%，初中及以下的占 12.6%，研究生及以上的占 1.3%。工作状态调查显示，有 82.5的新市民有工作和自主创业， 另有 17.5目前没有工作。在机关事业单位就职的新市民占 25.8%，国有企业就职的 15.4%，受雇于私营企业的占 43.7%， 个体工商户占 8.3%，集体企业的占 3.7%，外资企业的占 2.2%。 新市民群体主要就职于企事业单位或受雇他人的占 70.8%，从事 临时性工作占 15.5%，创业和自由职业者占 12.3%。新市民所在 行业较为分散，从事建筑、批发、房地产、零售、金融行业的较 多。从调查的结果来看新市民 2017 年人均收入为 21269.6 元低 于新区城镇居民平均收入 34997 元。调查发现，新市民已缴存公积金的占 32.5%。其中提取公积 金的占 46.3%，公积金贷款的占 30.6%。新市民计划使用公积金 主要用于购/建房、偿还贷款、装修，分别占 69.2%、15.2%和 5.9%。 未缴存公积金的新市民中，因单位不给缴的占 44.3%，个体工商 户不建立公积金的占 14.8%，不了解公积金政策的占 8.9%。希-4-望今后缴存公积金的新市民占 46.4%，其中自愿缴存的占 85.2%， 强制缴存的占 14.8%。新市民平均每月愿意缴存 379.1 元，对缴 存公积金和公积金支持住房有所诉求。三、新市民住房状况 新市民独居的较少，与家庭成员共同居住的占 65.7%，租赁 住房的占 30.1%，免费居住的占 4.2%。拥有住房的新市民家庭 占 68.1%，平均拥有 1.3 套住房，属于商品房的占 65.8%，政策 性住房的占 9.4%，集体土地上宅基地住房占 13%，购买小产权 房的占 2.9%，购买公房的占 2.1%。新市民人均居住面积为 18.5m2，低于全国城镇人均住房面积 36.6 m2 的水平，新市民居 住环境还有待改善。 四、新市民住房需求 调查显示，新市民定居新区主要以就业创业为主占 54.9%， 其次是子女教育占 24.7%，养老的占 7.1%，其他原因占 12.4%。 新市民定居新区普遍希望长期居住占问卷的 55.3%，计划定居 5 年以下的占 4.4%，不清楚的占 40.3%。 目前租房居住的新市民计划未来两年更换租住住房的占 13.2%，主要是为解决子女教育，租住学区房占计划租房的 60%， 为方便工作的占 30%。新市民计划租住房屋以小户型为主，平均 计划租住面积为 89.4m2，期望支付租金 633.3 元/每月，希望使用贷款支付房租的占新市民 11.1%，期望每月支付 2000 元用于租 房代扣。31.6%的受访新市民计划在未来两年内购房，以居住购 房、子女教育、结婚、改善居住环境、方便工作为主要目的，占 所有样本的 80.6%，养老购房占 6.3%，投资购房仅占 1.4%。新 市民平均计划购房 113.6m2，大部分希望使用贷款购房，占计划 购房的 87.4%。新市民首付来源中家庭积累和他人赠予占到了 88 % ，使用民间借贷的占 11.2%，贷款占 8%，新市民平均计划 贷款金额为 259879 元。通过分析发现相较租房计划购房的新市民较多，主要是满足于刚性需求，投资、改善居住环境的较少，大部分希望通过贷款购买住房。计划租房新市民对房屋位置要求较高，以方便子女教育和上班为目的，对租房贷款有一定的需求。 五、铜川新区新市民解决住房问题的制约因素 新区在户籍和社保方面对新市民租购住房没有限制，铜川市政府在 2016 年推出了铜川市加快户籍制度改革落实公共服务均等化政策八项措施，全面放开落户限制和条件。通过问卷和对新区租购房情况的调研，发现目前制约新市民解决住房问题的有六个方面的原因：一是新市民支付能力不足。-6-没钱付首付占调查样本的 51.7%，无按揭偿还能力的占 8.4%， 目前不急于购房的新市民占 25.2%，工作地不稳定和没有合适房 源的占 4.2%和 4.9%。在私营企业中工作的新市民接近一半，普 遍收入不高，工作不稳定，同时缺少财富积累，缺少购房首付资 金，按揭偿还能力不足。二是租赁市场不成熟，没有专业机构或 平台。铜川市租房市场房源主要由个人提供，房屋供给不稳定， 租期普遍较低、租金调整频率高，承租人相对处于弱势地位，租 赁权益得不到很好的保障。三是新市民中有相当部分的个体工商 户和创业者，这部分人收入不稳定且流动资金有限，购房意愿不 强烈。四是目前铜川新区商品房价格增长较快，投资性购买抢占 学区房等地理位置较优越的房源。五是新市民对住房政策缺乏了 解。新市民对保障性住房的申请政策了解不清楚，不能及时享受 优惠政策。六是产权信息更新不及时。目前产权部门、民政、商 业银行、公积金等部门间缺少互联互通的信息化手段，影响办事 效率，新市民购买出售住房、办理住房贷款的手续繁琐。六、铜川住房公积金的支持新市民落户安居措施 1.积极开展租房提取。自 2015 年起增加了租房提取公积金， 在铜川市内无房产的公积金缴存职工，每年最高可提取公积金 2 万元用于支付房租。2017 年共办理租房提取 4099 次，解决租房 资金 7104 万元。2018 年 3 月与建行铜川分行签署“全面深化合 作框架协议”，进一步贯彻落实十九大精神，共同深化住房金融 合作，推进住房租赁市场建设合作的新探索，提升我中心服务群 众的能力。 2.简化贷款手续，提高工作效率。重点围绕“去库存”，进一 步加大支持职工家庭购买自住型和改善型住房消费需求力度，增 加了“亲情贷”，开展了“商转公”“异地贷”等贷款业务，优化业务 流程，减少并取消贷款和提取中不必要的证明， 2017 年以提取、 贷款形式购房职工共计 2904 户，占铜川商品房成交总量的 75%， 涉及资金 2.92 亿元。同时职工用于装修、维修、物业缴费、大 修基金等养房类提取、贷款共计 11009 户，涉及资金 2.96 亿元。 全年住房公积金共为 13913 户职工提供 5.88 亿元用于住房消费。-8-3.继续大力支持城市廉租住房（公共租赁住房）建设，目前 已累计提取 1805.5 万元建设补充资金。4. 2016 年至 2017 年为进一步扩大我市住房公积金制度覆盖 面，提高住房公积金使用率，改善我市灵活就业人员居住条件。 我中心积极探索，成立专题调研小组对私营企业职工、个体工商 户、自由职业者、有稳定收入的进城落户农民及在校大学生等新 市民中主要群体进行调研，确定“以缴促贷、以贷促去、以去促 活”的主体思想，2017 年 4 月 20 日灵活就业人员住房公积金 缴存与使用办法（试行）正式开始实施，中心内部设立灵活就 业人员审核管理办公室开展灵活就业人员公积金业务管理工作， 按照“个人缴存，免征个税；缴存自愿，银行代扣；贷款低息， 信用需验；多缴多贷，担保自选”的原则将私营企业职工、个体 工商户、自由职业者、农民工及在校大学生等灵活就业人员纳入 公积金缴存范围。目前，全市咨询人数共 850 余户，缴存 54 户； 3 户灵活就业人员办理了公积金贷款，还款正常。5.在普惠新市民的同时，我中心注重对灵活就业人员缴存使 用住房公积金的风险防控，相继出台了铜川市灵活就业人员住 房公积金风险防控实施细则铜川市灵活就业人员住房公积金 贷款实施细则缴存职工按信用等级实施差别化管理办法（试 行），建立了以缴存职工信用为评价标准的公积金业务差别化管 理机制，开通“住房公积金个人贷款抵押房屋综合保证保险业务”等一系列风险防控措施。做到事前防范、事中控制、事后监督， 确保灵活就业人员公积金业务持续健康发展。6.全面提高信息化水平，拓展服务渠道，防控资金风险。2016 年 2 月 25 日起启动改造信息化系统，对硬件平台、软件系统及 机房环境进行全面的改造升级，6 月 1 日起新一代住房公积金综 合管理信息系统正式上线运行，10 月 10 日，顺利通过了住建部 “双贯标”验收。科学、合理、规范的住房公积金业务数据体系， 提高了住房公积金管理信息化水平和风险防控能力。2017 年 3 月 1 日中心贷款自主核算系统正式上线；5 月 26 日成功接入全 国住房公积金异地转移接续平台；6 月 8 日住房公积金决策分析 系统上线；9 月 27 日 OA 办公系统上线运行；11 月 17 日综合服 务平台全省首家上线运行建成，集门户网站、客服热线、手机 APP、自助终端、微信、微博、大厅触摸屏等为一体的综合服务 平台，广大单位、职工群众可通过多种渠道咨询、办事，让群众 足不出户就完成部分业务的办理，实现数据多跑路百姓少跑腿。七、对住房公积金制度改革的意见建议 1.建议以建立政策性金融机构为公积金制度改革的目标。政 策性金融机构既能坚持现行住房公积金制度支持缴存人购买住 房的基本定位，又突出了现行公积金制度在存贷方面的金融属 性。做好住房公积金制度改革和建立政策性金融机构的顶层设 计。对于已运行了 20 多年的住房公积金制度进行改革，建立政- 10 -策性金融机构，是一项重大的制度和体制机制变革。建议调研的 同时立足国情，做好目标制度的顶层设计和试点工作。2.大力发挥住房公积金在“租购并举”制度方面的保障作用。 住房公积金除了在公积金提取等方面支持租购并举外，更需要从 供给和金融方面提供保障。一是支持租赁住房建设，将部分公积 金增值收益用于支持建造或购买租赁住房，设立专门机构或者第 三方平台为对于外来人口和新毕业大学生、自由职业者等新市民 提供有保障的租赁住房。二是健全住房金融功能，与第三方租赁 性住房平台合作，创新业务对接，为长租房缴存职工提供贷款、 按月冲还房租等金融支持。3.加快建立统一的信息共享机制，充分利用大数据技术提高 效率，防范风险。实现跨部门、跨区域涉房信息的互联共通可以 极大的提高效率，方便群众，同时也是防范骗提骗贷的重要措施。 新市民收入普遍较低，公积金缴存不稳定，贷款风险较大，通过 信息共享，系统验证公积金缴存、贷款、购房、租房等信息，可 以有效遏制骗提、骗贷。4.加强住房公积金舆论宣传引导。目前在社会上对公积金的 认知度普遍低于其他五险，公积金政策知晓率低，群众参缴热情 不高，存在质疑和误解的情况。做好住房公积金宣传工作有助于 缓解冲突矛盾，提高住房公积金制度的知名度和认同度，为住房 公积金制度的持续发展奠定舆论基础。健全行业沟通交流机制，组建行业交流平台，通过定期举办行业会议、主题论坛，促进行 业内经验交流。- 12 -正所谓：“穿金戴银能怎样，平平凡凡又如何，只要你能知足，就什么都不缺”.要知道有的人虽然贫穷，但感觉很幸福；有的人虽然富有，但浮而不实，忧虑重重。当然，人间的